Отчет о состоянии рынка жилой недвижимости ОАЭ за третий квартал 2020 года

Отчет о состоянии рынка жилой недвижимости ОАЭ за третий квартал 2020 года

Содержание:

ДУБАЙ

В результате пандемии COVID-19 в Дубае наблюдался спрос на более просторное жилье с балконами, отдельными личными двориками и садами. Наибольшим спросом у потребителей, а особенно семей с детьми, пользовались доступные по цене квартиры и виллы в жилых комплексах с развитой внутренней инфраструктурой, так как во время пандемии многие были вынуждены все время проводить дома. Благодаря падению цен на аренду у людей со среднем уровнем дохода появилась возможность переехать в более просторное жилье.

В связи с нестабильной ситуацией на рынке некоторые девелоперы начали предлагать покупателям привлекательные планы оплаты с удобными графиками. В том числе появилась программа "аренды с выкупом", позволяющая жильцам стать собственниками жилья за 10 лет.

Подобные программы в сочетании со стимулирующими мерами Центрального банка ОАЭ, в числе которых увеличение коэффициента "кредит/залог" на 5% для покупателей, впервые приобретающих жилье, способствуют переходу потребителей от аренды к владению собственностью.

Главным технологическим трендом во время пандемии стали онлайн просмотры, благодаря которым сделки по продаже и аренде жилья как внутри страны, так и за ее пределами, держались на уровне. Несмотря на снижение цен на аренду и падение продаж, доходность недвижимости в Дубае остается стабильной, а привлекательность эмирата как выгодного направления для иностранных инвестиций продолжает расти.

Поворотным геополитическим моментов в третьем квартале 2020 года было мирное соглашение между ОАЭ и Израилем. Ожидается, что данное соглашение окажет положительное влияние на рынок недвижимости, так как израильские инвесторы, у которых до этого не было возможности участвовать в рынке недвижимости ОАЭ, теперь смогут оценить инвестиционную привлекательную рынков Дубая и ОАЭ.

Согласно данным Property Monitor, средняя цена на жилую недвижимость в Дубае снизилась на 11,7% в годовом исчислении, с третьего квартала 2019 по третий квартал 2020 года, и на 4,6% в квартальном исчислении.

Средняя цена на аренду жилья упала на 15,9% в годовом исчислении, с третьего квартала 2019 по третий квартал 2020 года, и на 5,9% в квартальном исчислении. При этом цены на аренду вилл и таунхаусов снизились на 8,9% в годовом исчислении и на 2% по сравнению со вторым кварталом 2020 года.

Снижение цен на недвижимость в Дубае, и так наблюдавшееся в течение нескольких последних кварталов, усугубилось из-за начавшейся пандемии, что, безусловно, повлияло на спрос на перенасыщенном рынке. По данным Property Monitor, стоимость одного квадратного фута жилья в сентябре составляла 224 доллара, что лишь немногим ниже тех цен, которые были зарегистрированы на рынке в январе 2009 года. На сентябрь 2020 года они были на 33,3% ниже, чем в период максимально высоких цен в сентябре 2014, и всего на 4,8% ниже, чем во время предыдущего спада в апреле 2009.

Валовая доходность от аренды жилья держалась на относительно стабильном уровне – в районе 6%, указывая на то, что арендная плата снизилась сообразно ценам на жилье. Изобилие вариантов, теперь более доступных по цене, привело к тому, что многие жильцы стали переезжать в более просторные квартиры или более престижные районы или и туда, и туда сразу. С другой стороны, многие арендаторы переходят в статус владельцев, пользуясь выгодными условиями кредитования для покупающих жилье впервые, которые действуют с начала 2020 года.

Всего в третьем квартале 2020 года было заключено 8511 сделок, что на 17,9% ниже, чем том же квартале 2019 года, когда количество сделок составило 10 374. Тем не менее, по сравнению с числом транзакций во втором квартале 2020 года, когда было зарегистрировано 5469 сделок, в третьем квартале наблюдался значительный рост – количество транзакций выросло на 56%, что является отражением восстановительных процессов, которые происходят на рынке недвижимости Дубая после отмены ковидных ограничений.

После снятия ограничений на передвижение во втором квартале в последующие месяцы количество сделок росло. В августе было зафиксировано 2462 сделки, что довольно много, если сравнить с другими периодами в августе в предыдущие годы. Август вообще всегда считался месяцем, когда темпы продаж замедляются, так как это самый разгар лета, и многие жители Дубая уезжают отдыхать заграницу, а туристы ждут более прохладной погоды. Низкие процентные ставки способствовали заключению ипотечных сделок в этот период, среди которых были как впервые выданные ипотеки, так и рефинансирование.

В третьем квартале 2020 года на вторичном рынке недвижимости всего было продано 2892 квартиры, продажи квартир на этапах строительства составили 1999. Общее число проданных вилл и таунхаусов составило 1699. 752 виллы и таунхауса было продано на этапе строительства.

В Дубае по-прежнему сохраняется высокое предложение, однако, при этом в некоторых популярных жилых районах наблюдается нехватка жилья на продажу. Например, в таких уже сложившихся районах таунхаусов и вилл, как Jumeirah Golf Estates, DAMAC Hills, Jumeirah Islands и Arabian Ranches, спрос опережает предложение. Темпы снижения цен в таких районах в последние месяцы заметно снизились, а в некоторых случаях даже начали расти.

В период пандемии правительство ОАЭ приняло ряд мер для защиты граждан и жителей страны от распространения вируса. Тем не менее, учитывая то, что строительство является крайне важным сектором экономики страны, ограничительные меры к нему не применялись, и работа на строительных площадках продолжалась практически в обычном режиме. Работа была приостановлена только на нескольких проектах, поэтому к концу 2020 года в Дубае в эксплуатацию планируется сдать около 16 400 объектов.

АБУ-ДАБИ

Рынок жилья Абу-Даби по-прежнему находится под влиянием негативных последствий пандемии COVID-19 и экономического спада, который начался с падением цен на нефть в 2014 году. Снижение деловой активности в эмирате негативно сказалось на рынке труда и, как следствие, вызвало снижение спроса на жилье. Главными факторами, повлиявшими на рынок в целом, стали безработица и изменение условий социальных пакетов для сотрудников, которые ранее включали в себя, например, компенсацию расходов на жилье.

Средние цены на квартиры в Абу-Даби в основных районах упали на 5,6% в период с первого по третий квартал 2020 года. Цены на виллы и таунхаусы за тот же период снизились на 5,3%.

Арендная плата в Абу-Даби в третьем квартале 2020 года также стала ниже, как в сегменте квартир, так и в сегменте вилл и таунхаусов. Стоимость аренды квартир в период с первого по третий квартал 2020 года упала на 6,1%, стоимость аренды вилл и таунхаусов – на 6,2%.

С целью смягчения последствий пандемии для рынка недвижимости Абу-Даби, Департамент муниципалитетов и транспорта ввел ряд инициатив, среди которых было освобождение физических лиц и компаний от уплаты 34 сборов за регистрацию недвижимости до конца 2020 года. В результате, согласно статистике департамента, количество сделок с недвижимостью в Абу-Даби выросло на 34%, и к концу апреля 2020 года их общая сумма составила 1,7 млрд долларов. За этот период состоялось более 2600 сделок. Для сравнения, в 2019 году в это же время количество сделок составило 1840, а их общая сумма – 1,2 млрд долларов. 60% от всех транзакций в апреле 2020 года составили ипотечные сделки, всего их было более 1170 и в общем они принесли 1,03 млрд долларов. В этот же период в 2019 году было зафиксировано 598 ипотечных сделок на сумму 517 млн долларов.

Самые высокие результаты продаж в третьем квартале показал остров Яс, где общая сумма транзакций составила 209,9 млн долларов. За ним следует остров Аль-Рим, где продажи принесли 75,9 млн долларов, затем остров Саадият – 73,5 млн долларов, Аль-Риф – 69 млн долларов и Аль-Фака – 43,2 млн долларов.

Жилой фонд Абу-Даби в 2020 году должен пополниться на более чем 6100 квартир и 450 вилл и таунхаусов, как в инвестиционных зонах, так и в самом городе. Однако, фактически данное число может оказаться меньше из-за задержек в строительстве проектов и их поэтапной сдачи застройщиками.

СЕВЕРНЫЕ ЭМИРАТЫ

Как и в предыдущие кварталы, в третьем квартале 2020 года стоимость аренды в северных эмиратах продолжила снижаться. Пользуясь сложившейся ситуацией, многие арендаторы решили улучшить свои жилищные условия и переехали в более просторные квартиры. Собственники квартир в северных эмиратах оказались под двойным давлением со стороны растущего предложения, а также снижения арендных ставок в Дубае, из-за чего эмират становится более доступным. Теперь, в связи с этим арендаторам стало легче договариваться о снижении арендной платы.

Агентства недвижимости и арендодатели также приняли целый ряд мер для привлечения арендаторов и облегчения финансовой нагрузки на них из-за пандемии. Было продолжено несколько инициатив, включая продление контрактов, бесплатные месяцы при заключении первого договора аренды и отмена различных пошлин и штрафов.

ШАРДЖА

В условиях пандемии COVID-19 средняя ставка арендной платы в третьем квартале 2020 года в Шардже сохраняла тенденцию к понижению.

Благодаря доступным ценам во время пандемии в Шардже продолжались операции с недвижимостью. По данным Департамента регистрации недвижимого имущества Шарджи (SRERD), в первой половине 2020 года в эмирате было зарегистрировано 28 700 сделок с недвижимостью на сумму 1,6 млрд долларов, что на 4,1% больше, чем в то же время в 2019 году. В третьем квартале 2020 года продажи недвижимости в Шардже выросли на 10% в годовом исчислении. Всего в этот период было зафиксировано 14 850 транзакций на сумму 1,2 млрд долларов.

АДЖМАН

Стоимость аренды в Аджмане в третьем квартале 2020 года заметно снизилась, что подвигло многих жильцов на переезд в более просторное и качественное жилье.

Для защиты здоровья покупателей Муниципалитет и департамент планирования Аджмана запустил сервис визуальной коммуникации Gareeb, благодаря которому можно было продолжать операции с недвижимостью во время пандемии.

УММ-ЭЛЬ-КАЙВАЙН, РАС-ЭЛЬ-ХАЙМА И ФУДЖАЙРА

В третьем квартале 2020 года стоимость аренды жилья в год в Умм-эль-Кайвайне варьировалась от 2722 долларов за студии до 7350 долларов за квартиры с тремя спальнями, в зависимости от района, возраста дома, его состояния и других характеристик.

По данным Муниципалитета Рас-эль-Хаймы, во втором квартале 2020 года общая сумма транзакций в эмирате составила 42,5 млн долларов, тогда как в первом квартале она составляла 56,5 млн долларов, то есть в квартальном исчислении снизилась на 25%. Столь заметное снижение было вызвано целым рядом факторов, включая ограничение на передвижения на ранних стадиях пандемии, безработицу и неопределенность сроков восстановления рынка. Тем не менее, в июле сумма транзакций составила 29,4 млн долларов, что стало хорошим началом третьего квартала года.

В третьем квартале 2020 года стоимость аренды жилья в год в Фуджайре составляла от 3539 до 7623 долларов за студии и от 7623 до 9801 долларов за квартиры с тремя спальнями, в зависимости от расположения, возраста дома, его состояния и других характеристик.

Поделитесь
Подписаться на рассылку
Подписаться