تسجيل الدخول
تسجيل الاشتراك
حاليًا ، تم بيع أكثر من 700000 وحدة سكنية في الإمارات العربية المتحدة. يحتاج قطاع البناء إلى تسويق 25.000 إلى 30.000 عقار لاستيعاب عدد متزايد من السكان كل عام.
وعلى الرغم من ازدهار السوق مؤخرًا من حيث حجم البناء وزيادة الطلب ، إلا أن مستقبله يصبح أكثر ضبابية بسبب عدم اليقين العالمي والمحلي.
المحتوى:
يعاني المستوى العالمي من عدم اليقين الجيوسياسي الخطير وأزمة اقتصادية متنامية. المستوى المحلي لديه القضايا التالية:
- نقص العروض في السوق ؛
- دورة النمو المطولة للسوق والتي تطرح السؤال "متى سيتغير الاتجاه؟"
- ارتفاع معدلات الفائدة على الإقراض العقاري.
تظل هذه الأسئلة وغيرها دون إجابة. في الوقت الحالي ، تزداد ثقة مشتري العقارات المحليين والدوليين في الإمارات العربية المتحدة ودبي. في مارس 2022 ، تم الانتهاء من حوالي 8000 صفقة عقارية. لذلك ، تأتي هذه الفترة في المرتبة الثانية من حيث المبيعات في الملاحظة المسجلة.
ومع ذلك ، من أجل التطلع إلى المستقبل ، من الضروري تحديد العوامل الرئيسية التي ستؤثر على القطاع. في نهاية أبريل ومايو ، شهدنا انخفاضًا في حجم المعاملات ، أولاً بنسبة 17٪ في أبريل مقارنة بشهر مارس ، ثم بنسبة 13٪ في مايو مقارنة بشهر أبريل. ربما يكون السوق قد تحول بالفعل.
ارتفاع معدلات الفائدة
دعونا ننظر أولا في مسألة أسعار الفائدة المتزايدة. وتجدر الإشارة إلى أن البنك المركزي المحلي يربط معدلات القروض المتزايدة في الإمارات بتحركات أسعار الفائدة في الولايات المتحدة ، والتي يحددها الاحتياطي الفيدرالي للدولة.
منذ بداية العام ، حدثت ثلاث زيادات في الفائدة على القروض بالفعل. في يونيو ، شكلت الزيادة 75 نقطة أساس. وفقًا لبعض التقارير ، اليوم ، وبسبب الوضع الحالي ، فإن الرهن العقاري الأكثر شيوعًا هو قرض بنسبة 3.75٪. وهذا بدوره أدى إلى انخفاض عدد العروض المقدمة من البنوك بشكل كبير.
من المتوقع أنه كلما زادت تكلفة القروض ، قل عدد المشترين الذين سيكونون مستعدين لدخول السوق ، حيث ستكون تغطية أي قروض باهظة الثمن. اليوم ، الفرق بين تغيرات الأسعار هو عشرات الدولارات فقط ، ولكن سرعان ما يمكن أن يصل إلى مئات ، إن لم يكن آلاف الدولارات. سيكون العامان المقبلان في حالة من عدم اليقين الشديد بالنسبة لسوق العقارات في دبي.
نمو التضخم العالمي
أصبح تأثير التضخم ، خاصة في الدول المتقدمة ، ملحوظًا في السلع والبضائع مثل السيارات والوقود والعقارات. يعتبر اقتصاد الدولة كيانًا حيًا واحدًا ، وسيكون لارتفاع الأسعار في أحد القطاعات تأثير على حالة القطاعات الأخرى ، على الرغم من أنه قد يبدو أن هناك القليل جدًا من القواسم المشتركة بينهما.
فيما يتعلق بالوضع في الإمارات العربية المتحدة ودبي ، وافقت الحكومة بالفعل على تجميد أسعار 11000 سلعة استهلاكية رئيسية. ومع ذلك ، يتم وضع بقية السلع والقطاعات تحت رحمة السوق العفوي. هناك شيء واحد مؤكد: كلما زاد عدد الناس غير متأكدين بشأن أسعار حتى أبسط السلع الأساسية ، قل احتمال تفكيرهم في شراء العقارات.
من ناحية أخرى ، قد يبدأ المستثمرون في الاندفاع إلى الشراء في الأشهر القليلة المقبلة ، معتبرين العقارات "خليجًا هادئًا" تقليديًا على عكس الاضطرابات الاقتصادية ، لا سيما بالمقارنة مع سوق العملات المشفرة المنهار. في السابق ، تم الترويج لسوق العملات المشفرة كبديل استثماري لسوق العملات التقليدية.
هل توجد بدائل لشراء وحدة سكنية
إذا ارتفعت الأسعار بشكل كبير ، وجعلت أسعار الفائدة على الرهن العقاري تفكر في مبررات القروض ، فإن خطورة هذا السؤال شديدة للغاية - كيفية شراء العقارات ، خاصة عندما يتعلق الأمر بالسكن.
كما أشرنا سابقًا ، لا يزال الخيار الأفضل للمستثمرين هو شراء العقارات للاستثمار ، بغض النظر عن مدى جاذبية الأسعار في الوقت الحالي. يجب أن يعوض النمو في تكاليف رأس المال التكاليف الحالية.
الخيارات الأكثر ربحية للمستهلكين العاديين هي الاستئجار أو الاستئجار مع خيار الشراء في المستقبل. هذا يعني أنه في العديد من أسواق العقارات الرئيسية حول العالم ، من المتوقع أن ينمو قطاع الإيجارات بسرعة ، ولن تكون دبي استثناءً.
نمو عدد سكان الإمارات
كجزء من خطة تطوير دبي 2040 ، يتمثل أحد الأهداف في مضاعفة عدد السكان المقيمين في دبي ، وتلبية الطلب المتزايد المتوقع على العقارات السكنية والمساحات التجارية.
كما ذكرنا سابقًا ، يحتاج مطورو العقارات إلى تسويق 25.000 إلى 30.000 عقار سنويًا لتلبية الطلب الحالي. هذا العام ، دخل بالفعل 37000 عقار إلى السوق ، ومن المتوقع وجود 35000 عقار آخر قبل نهاية العام. لكن التوزيع الجغرافي والسعر للوحدات الجديدة غير متكافئ ، وهناك نقص كبير في العقارات المطلوبة في بعض مناطق الإمارة.
مشاكل السوق العقاري
القضايا الموصوفة أعلاه ذات طبيعة اقتصادية وعالمية. هناك عاملان أدناه يتصلان مباشرة بقطاع البناء في دبي وسوق العقارات المحلي.
سلسلة التوريد وأزمة الإنتاج
نجت دبي بالكاد من أزمة الوباء. لقد قطعت عددًا كبيرًا من قنوات التصدير لقطاع البناء المحلي وسلاسل الإنتاج بين الدول بسبب القيود الدولية. ثم وقعت المدينة في أزمة جديدة. هذه المرة كانت بسبب النزاعات بين روسيا وأوكرانيا.
كان لكل من البلدين مكانة مهمة في الصادرات العالمية لمواد البناء. كانت أوكرانيا موردًا رئيسيًا للصلب ، بما في ذلك الفولاذ المدلفن ، لمطوري العقارات في الإمارات العربية المتحدة.
بسبب الأعمال العدائية المستمرة في بلد ما والعقوبات المفروضة على دولة أخرى ، فقد العديد من البلدان الأخرى الوصول إلى المواد اللازمة. وقد أضيف كل هذا إلى المشكلات القائمة التي ظهرت خلال جائحة كوفيد -19 ، والأزمة الاقتصادية العالمية المتصاعدة ، وعدد من المشكلات الجيوسياسية والاقتصادية الأخرى.
45٪ من المبيعات تأتي من عقارات على الخارطة في السوق المحلي. هذا يعني أن هناك فرصًا كبيرة للغاية في أن ينخفض إجمالي المبيعات بنشاط في السنوات القليلة المقبلة.
يجب على المشترين الذين يقررون دخول السوق خلال هذه الفترة توخي الحذر بشكل خاص في اختيار المشاريع الاستثمارية والمطورين المسؤولين عن تنفيذ تلك المشاريع.
تصاعد تكاليف البناء
مع الأخذ في الاعتبار الوضع الموصوف أعلاه ، من المتوقع حدوث زيادة كبيرة في تكلفة بناء العقارات. وفقًا للمعلومات المتاحة ، فإن أكثر من 25٪ من شركات المقاولات تواجه مشاكل ملحوظة في تنظيم الإمدادات الكافية من مواد البناء والموارد الأخرى لأعمال البناء.
بالطبع ، تؤثر المصاريف الجديدة على الأسعار النهائية للوحدات السكنية المتاحة. تصبح الزيادة في أسعار الوحدات على الخارطة أكثر وأكثر وضوحًا شهرًا بعد شهر.
