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Los bienes raíces comerciales son una parte grande e importante del mercado de los Emiratos Árabes Unidos, especialmente un centro comercial y de compras tan grande como Dubai.
Sin embargo, a menudo se pasa por alto, a pesar de que es una buena fuente de ingresos para los inversores.
En este artículo, explicaremos por qué debe recurrir al sector inmobiliario comercial, qué beneficios ofrece, qué comprar y qué esperar de él.
El contenido del artículo:
- Razones para invertir en bienes raíces comerciales
- Propiedad comercial: costos, IVA, términos de arrendamiento y mejores áreas
- Conclusión
Razones para invertir en bienes raíces comerciales
Aquí hay cinco razones clave por las que todo inversor debería al menos considerar invertir en dichos activos.
Oferta limitada
En primer lugar, los inmuebles comerciales son una oferta limitada con una gran demanda.
En Dubai, hay una amplia oferta de inmuebles en construcción (aprox. Inmuebles sobre plano), decenas de grandes y miles de pequeños proyectos se ponen en marcha cada año. En los últimos años, el flujo de dinero hacia este sector ha sido prácticamente decisivo en el crecimiento del mercado inmobiliario del Emirato.
Los bienes raíces confeccionados no se quedan atrás, al estar en competencia activa con los bienes raíces sobre plano, anualmente se lanzan al mercado decenas de miles de nuevas propiedades, a menudo superando en gran medida la demanda de todos estos bienes raíces.
Pero tenga en cuenta que estamos hablando de inmuebles residenciales y hoteleros. Estudios, apartamentos, villas, áticos, casas adosadas y otros tipos de propiedad.
Los inmuebles comerciales, a su vez, según cualquier indicador cuantitativo, los inmuebles comerciales están muy por detrás de todo lo anterior, a pesar de que la demanda no es menor.
Muchas empresas regionales e internacionales están interesadas en todo tipo de inmuebles de oficinas, inmuebles residenciales en funcionamiento, salas de almacenamiento y clasificación, espacios de exposición.
Los almacenes y los espacios de clasificación se han vuelto especialmente populares en el último año y medio, cuando varias empresas de comercio electrónico se han convertido en líderes del mercado en medio de la pandemia de COVID-19.
La alta demanda con una oferta limitada obliga a que los precios suban, lo que proporciona altos rendimientos para quienes poseen y alquilan bienes raíces comerciales a una u otra empresa.
Alto retorno de la inversión
El índice de retorno de la inversión, también conocido como ROI, es el indicador más importante mediante el cual cualquier inversor evaluará las perspectivas de invertir en una empresa o activo en particular.
Y el sector comercial proporciona uno de los ROI más altos del mercado.
Este mercado es estable, con rentas elevadas, superiores a las de quienes alquilan inmuebles residenciales.
Desafortunadamente, el costo de un objeto en particular está sujeto a fluctuaciones, pero a largo plazo, estas fluctuaciones no afectan el rendimiento.
La valoración de una propiedad comercial se basa en la cantidad de ingresos que genera la propiedad. Cuantas más ganancias genere una propiedad en particular, mayor será su valor de mercado y mayor será la demanda de la misma.
En vista de esto, lo principal en este mercado es la escala. Cuanto mayor sea el volumen de activos, mayores serán los ingresos y mayor el retorno de la inversión. Este ciclo de apreciación de precios es autosuficiente; los inversores solo deben recordar diversificar la propiedad que poseen.
Rápido aumento del costo de capital
Como hemos indicado, cuanto mayor sea el ingreso generado por la propiedad, mayor será su valor. Y funciona muy bien en un mercado competitivo con oferta limitada. Si su propiedad ha podido establecerse, será "escuchada" por todos los que quieran alquilar dicha propiedad.
Este es el mismo ciclo autosuficiente.
La propiedad genera más ingresos: el valor de la propiedad es más alto, el costo es más alto, se le presta más atención, se le presta más atención, se alquila con más frecuencia y, dado que se alquila con más frecuencia, genera más ingresos.
Esto distingue sorprendentemente una propiedad de este tipo de una propiedad residencial. En un segmento de mercado con una oferta enorme, a menudo con exceso de oferta, un segmento que depende en gran medida de la afluencia estacional de personas a los Emiratos, ya sean turistas, expatriados o trabajadores migrantes, un crecimiento tan rápido en el valor de las propiedades es extremadamente difícil de lograr.
Los bienes raíces residenciales, en general, no están sujetos a los mecanismos tradicionales del mercado para aumentar el valor.
El crecimiento del costo de capital también puede depender del uso competente del instrumento de arrendamiento. En este caso, el inquilino obtiene el derecho de usar su propiedad a su propia discreción, pero debe cubrir completamente los costos de su mantenimiento.
Plazos de arrendamiento más largos y flexibles
En comparación con los bienes raíces residenciales, los contratos de arrendamiento en el sector de bienes raíces comerciales se celebran por un período más largo.
Entonces esto es por una razón obvia, que radica en el hecho de que una empresa necesita fondos estables y a largo plazo con los que generar ganancias. Esto, por supuesto, se diferencia de la demanda que genera la necesidad temporal de proveerse para vivir en el emirato.
Los contratos de arrendamiento en el sector inmobiliario residencial generalmente se concluyen por un año, con menos frecuencia por varios meses. Los bienes raíces comerciales generalmente se alquilan por al menos 3 años. Por lo general, durante cinco años.
No es raro que los contratos se celebren inmediatamente durante 10 o incluso 25 años.
Los alquileres a largo plazo reducen la tasa de disponibilidad, lo que le da a la propiedad una cierta reputación y asegura un flujo constante de ganancias.
Competencia y calificaciones de los inquilinos
La mayoría de los inquilinos de bienes raíces comerciales en los EAU son grandes entidades legales, corporaciones, grandes marcas, organizaciones públicas, clínicas, instituciones educativas, fábricas.
Antes de decidirse a alquilar su propiedad, un posible inquilino tiene la garantía de hacer un estudio exhaustivo de su propuesta, evaluando todos los factores, riesgos y beneficios.
Si un inquilino se acerca a usted, ya sabe lo que quiere y comprende para lo que está preparado.
Usted, a su vez, como propietario, podrá obtener una imagen más que completa de quién es su inquilino. Sus licencias, datos económicos, historial, reputación en el mercado, etc.
El arrendamiento de bienes raíces también tiene demanda principalmente por parte de las grandes empresas y, por supuesto, ellas mismas tienen un gran interés en el mantenimiento adecuado de su propiedad arrendada. Puede estar seguro de que la otra parte cumplirá cuidadosamente con los términos del contrato de arrendamiento de bienes raíces.
Propiedad comercial: costos, IVA, términos de arrendamiento y mejores áreas
De acuerdo con la ley, los bienes raíces comerciales de dominio absoluto deben registrarse a nombre de la empresa que los posee y los opera.
Los bienes raíces de dominio absoluto son una forma especial de bienes raíces que constituyen el sector principal de la propiedad comercial para el cual puede encontrar una gran demanda.
Tal atención existe debido al hecho de que puede adquirirse en posesión plena, incondicional y perpetua. Disponga como desee, si no viola las leyes de los Emiratos Árabes Unidos.
Esto lo distingue de los bienes inmuebles adquiridos en arrendamiento, que es una compra temporal (de 10 a 99 años) de derechos sobre bienes inmuebles y obliga al arrendatario a rendir cuentas del uso del inmueble a su propietario.
Los bienes raíces de dominio absoluto son limitados tanto en cantidad como en las áreas en las que se pueden comprar. La gran mayoría de los bienes raíces comerciales de propiedad absoluta se encuentra en una variedad de zonas económicas especiales en los Emiratos Árabes Unidos. Hablaremos de esto un poco más tarde.
La dirección más popular para las grandes empresas es la compra de bienes raíces en las zonas económicas especiales de Dubai.
Por ejemplo, una empresa offshore registrada en las zonas económicas especiales JAFZA o DMCC tiene el derecho, sin ninguna restricción, de comprar cualquier propiedad absoluta en cualquier lugar de Dubai donde dicha propiedad esté representada.
La necesidad de registrar una empresa a nombre de la empresa propietaria proporciona muchos beneficios comerciales. Lo más importante es el derecho de los extranjeros a poseer el 100% de dicho negocio sin intermediarios. Además, estas empresas gozan de grandes garantías de seguridad y confidencialidad de la inversión.
Costo de compra de la propiedad comercial terminada e IVA
El valor de la propiedad se compone de los siguientes indicadores:
- El valor inmediato de la propiedad al que cotiza en el mercado es el precio.
- Tarifa de transacción de fondos y derechos de propiedad en DLD (Departamento de Tierras de Dubai) al 4% del precio.
- Arancel del 5% - IVA para la compra de bienes inmuebles.
- Tasa por registro de fiduciario por la cantidad de 1089 dólares + 5% IVA. Como resultado - 1143 dólares.
- Honorarios pagados a la agencia inmobiliaria a través de la cual adquirió la propiedad.
Al alquilar una propiedad inmobiliaria, el inquilino debe pagar el IVA, pero solo si el propietario de la propiedad inmobiliaria tiene un TRN registrado (Número de registro fiscal) y está debidamente registrado ante las autoridades reguladoras: DLD y RERA.
Dicho arrendador debe proporcionar una factura con IVA a nombre del arrendatario.
El comprador de un inmueble comercial deberá pagar un IVA del 5% del importe que se obtenga calculando el valor neto del inmueble (aprox. El valor de tasación del inmueble menos el coste de depreciación y mantenimiento).
Puede obtener un reembolso del IVA si la empresa que compró o alquiló la propiedad está registrada ante las autoridades reguladoras locales y emitió un TRN.
Arrendamiento de bienes raíces comerciales
Este es un punto breve pero importante.
Dado que ya hemos indicado que si decide comenzar a trabajar con bienes raíces comerciales, lo más probable es que trabaje en Dubai, hay un punto clave que debe tenerse en cuenta.
Los arrendamientos de bienes raíces comerciales deben llevarse a cabo registrando un contrato en la plataforma en línea Ejari, el programa gubernamental que rige todos los contratos de arrendamiento comercial en el Emirato de Dubai.
Registrarse en Ejari solo cuesta $ 46, IVA incluido. El inquilino debe completar este registro, teniendo a mano un papel que acredite que la persona en cuestión representa el nombre de la empresa.
Hacer un Ejari puede llevar bastante tiempo y no ser intuitivo para quienes se encuentran con este proceso por primera vez, por lo que muchas agencias inmobiliarias brindan servicios legales que le permiten superar esta etapa lo más rápido posible.
Mejores áreas para comprar o alquilar bienes raíces comerciales
Los empresarios individuales, las pequeñas entidades legales y las grandes empresas pueden registrar una empresa en el "continente" o en zonas económicas especiales.
La palabra "continente" no se usa en un sentido geográfico, sino para describir todo el territorio en el que operan las leyes de los EAU y de los emiratos individuales. Las zonas económicas especiales tienen una legislación ligeramente diferente y un cierto grado de autonomía.
En la zona económica especial, los extranjeros pueden poseer un negocio al 100% y sin intermediarios, pero solo pueden mantener relaciones con empresas fuera de los Emiratos Árabes Unidos.
Desde 2018, el continente también permite el 100% de la propiedad empresarial, sin embargo, la lista de industrias y comercios en los que dicha empresa puede operar será significativamente limitada.
Esto se puede evitar registrando una empresa en una oficina de representación de ciudadanos de los Emiratos Árabes Unidos que poseerán el 51% de las acciones de la empresa, pero es bastante obvio por qué esto puede no ser rentable.
Es por eso que el 95% de las nuevas personas jurídicas están registradas en el territorio de las zonas económicas.
Entre estas áreas, el destino más popular es DMCC, ubicado en Jumeirah Lake Towers (JLT). La mayor parte del nuevo espacio de oficinas, tiendas y espacios comerciales se están abriendo allí.
DMCC garantiza cero disputas fiscales tanto sobre ingresos personales como corporativos y está perfectamente integrado con el entorno online.
Además, JLT es solo en parte una zona comercial. También es una gran zona residencial con una excelente oferta de propiedades caras y asequibles.
Hay otros dos importantes centros comerciales cercanos: Dubai Media City y Dubai Internet City.
Sin embargo, para una empresa interesada en comprar almacenes y espacios de clasificación rentables y de calidad, como una empresa de comercio electrónico, comprar una propiedad en el sur de Dubái sería la mejor opción.
En 2021, esto también es beneficioso porque esta área se convertirá en la sede de la exposición mundial "Expo - 2020". El aeropuerto internacional Al Maktoum se encuentra cerca.
Conclusión
El mercado inmobiliario comercial es un poco más complejo que el residencial, requiere más actividad y voluntad de asumir riesgos, pero en general está inmerecidamente privado de atención.
Este mercado ofrece excelentes ganancias, muchas comodidades para los inversores, ingresos estables y perspectivas de crecimiento.
Muchas empresas grandes y confiables están representadas en este segmento, el estado monitorea de cerca el lado legislativo del tema con el fin de brindar las mejores garantías para los emprendedores de nueva creación, las grandes empresas y los inversores.
Por supuesto, este mercado requiere que estés dispuesto a jugar en grande. Es con los bienes raíces comerciales donde la necesidad de utilizar los servicios de firmas consultoras, fideicomisarios, corredores y agencias inmobiliarias pasa a primer plano más que nunca.
Esto puede crear una lista innecesariamente larga de intermediarios en ciertos asuntos comerciales. Pero, por otro lado, le permitirá ingresar con confianza al mercado y afianzarse en él.
Y como puede imaginar, si puede pasar la etapa inicial, el mercado mismo hará la mayor parte del trabajo por usted.
