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A menudo se observan situaciones contradictorias en el mercado inmobiliario de Dubai, cuando el costo de la vivienda del segmento medio en cualquier gran centro de negocios es igual al costo de una propiedad de clase premium en una comunidad de cabañas aislada, pintoresca e independiente.
Este patrón ha sido experimentado por el sector inmobiliario de lujo en Dubai durante muchos años, llegando finalmente a una caída sin precedentes en 2020, creando una paradoja cuando la vida cara se volvió inusualmente barata.
En este artículo, analizaremos las razones de la formación de la tendencia actual y consideraremos la situación actual en el sector inmobiliario de élite.
El contenido del artículo:
- Más de 60.000 nuevas propiedades aparecerán en Dubái en 2022
- Se debe esperar una disminución en el valor de las villas en un 3-4%
- Los segmentos de mercado han pasado la marca crítica
- Durante el primer semestre se han vendido instalaciones por un monto de 770 000 000 dólares
- Le ayudaremos con la elección de propiedades inmobiliarias de lujo en Dubai
Más de 60.000 nuevas propiedades aparecerán en Dubái en 2022
En mayo de 2021, Al Jazeera publicó una entrevista con Faisal Durrani, Jefe de Investigación de Medio Oriente en Knight Frank.
La agencia KF realizó un relevamiento de los mercados inmobiliarios más grandes del mundo, Dubai ingresó al TOP-25 de esta lista, pero al mismo tiempo estaba al mismo nivel que Buenos Aires, en base a las tendencias en el sector de viviendas de lujo.
Como resultado, el mercado inmobiliario del Emirato mostró tasas de crecimiento significativas durante los primeros cinco meses de 2021, los informes de ganancias de los desarrolladores ascendieron a varios cientos por ciento, los indicadores de proyectos terminados estaban en alrededor de 62,000 unidades, y ya durante 2022, se proyecta el número de 63.500 proyectos.
Desde 2009, esta se ha convertido en la tasa de construcción más alta. La ironía es que debido a la importante volatilidad de la oferta y la demanda, de hecho, desde 2008-09, el sector del mercado de viviendas de lujo en Dubai comenzó a experimentar un rápido declive, que ha estado sucediendo durante más de diez años.
Sin embargo, no se debe pensar que la caída de los precios de los inmuebles de lujo solo conducirá a un empeoramiento de la situación. En ocasiones podemos observar una subida, pero no lo suficientemente alta como para consolidar el resultado.
Pasando a los números, podemos decir que, en la actualidad, un millón de dólares estadounidenses en Dubai puede comprar más de cinco veces más propiedades inmobiliarias de lujo que, por ejemplo, en Londres o Nueva York. A un precio de $ 1 millón, actualmente es posible comprar 42,356 casas dentro del Emirato.
Las propiedades residenciales de alta gama por un valor de $ 1 millón podrían caer en valor en un 2% en 2021, complementando la disminución anterior del 6% en 2020.
Se debe esperar una disminución en el valor de las villas en un 3-4%
Según Durrani, deberíamos esperar una disminución en el valor de los bienes raíces residenciales en aproximadamente un 2-3%, el costo de las villas, en un 3-4%. Según las marcas, la tendencia general a la baja continuará con toda probabilidad durante los próximos años.
Sin embargo, se indicó que, durante los próximos dos años, se puede esperar una desaceleración en la tasa de disminución de los valores de las propiedades, en caso de una nueva disminución de las medidas restrictivas sobre el movimiento entre países. Además, el motivo del aumento de la demanda también puede ser el aplazamiento de la Expo 2020 hasta finales de este año.
No hay que olvidar que la situación de los inmuebles de lujo baratos tiene dos polos. Por un lado, el momento presente es el más rentable para que los inversores compren inmuebles de lujo para el futuro a un precio récord. Pero, si el aumento de los precios se vuelve difícil de predecir en los próximos años, no se puede establecer con seguridad el momento en que esta adquisición dará sus frutos para cubrir la inversión.
En cualquier caso, para mayo de 2021 la situación era así. Sin embargo, a principios de julio, las circunstancias cambiaron repentinamente.
Los segmentos de mercado han pasado la marca crítica
A finales de junio apareció la primera información positiva en relación con las estadísticas y previsiones de algunas agencias de rating, según las cuales se preveía una subida meteórica del mercado inmobiliario a finales de año. También se observa que todos los segmentos del mercado han pasado la marca crítica, incluida la oferta de bienes raíces premium.
Y esto es en las circunstancias en las que hace apenas un par de meses, lo más positivo fueron las opiniones moderadas de que la recuperación del sector económico será paulatina y tardará unos 3-4 años.
Como resultado, el desarrollador líder del Emirato, Emaar Properties, recibió información sobre la dinámica positiva y una calificación crediticia de S&P Global Ratings. S&P señaló un cambio en la perspectiva de negativa a estable, señalando que para Emaar el sector inmobiliario de élite es una de las principales fuentes de ganancias, por lo tanto, con un cambio positivo en la situación del mercado, también se puede esperar un aumento en los ingresos de la compañía.
En cuanto a ciertos indicadores de mercado:
- A pesar de las medidas restrictivas, debido a la pandemia de coronavirus en el primer semestre de 2021, aparecieron más de 8.000 nuevos inversores en el mercado de Dubai.
- Las nuevas reformas y planes migratorios del Estado y las corporaciones privadas hasta 2040 ya han provocado un aumento en el número de IED y trabajadores altamente calificados del exterior.
- Antes de la Expo Mundial 2020 en Dubai, S&P Global ha proporcionado una perspectiva positiva para el crecimiento de los ingresos en el sector del 30% para fines de 2021.
- En términos de crecimiento general del PIB, se espera que sea de alrededor del 3,5% este año y del 2,5% en 2022.
- La dinámica positiva de precios y ventas se registró entre villas y casas adosadas; en los próximos meses, se espera que los departamentos se sumen a esta tendencia. El aumento total de precios en el Emirato alcanzó el 8,3%. En comparación con 2020, todo el 10%.
- Los compradores e inversores comenzaron a cambiar el enfoque de los principales inmuebles sobre plano del año pasado (aproximadamente sobre plano - inmuebles en construcción) a los inmuebles terminados, incluido el lujo.
La directora ejecutiva de Property Monitor, Jeanne Jochinke, espera que esta tendencia continúe. El crecimiento no será elevado de forma permanente, pero su estabilidad está garantizada. En algunas áreas de Dubai, ya existe una situación de demanda superior, por lo que los vendedores ahora tienen la oportunidad de aumentar significativamente los precios.
En su mayor parte, se trata de zonas costeras y turísticas.
En el primer semestre del año se vendieron objetos por un monto de $ 770 millones
Considere los datos sobre el aumento de la demanda en el sector.
Se vendieron más propiedades de lujo durante los primeros seis meses de este año que en todo 2020. Estos datos dan una idea del tamaño del mercado; en el primer semestre del año se vendieron 22 propiedades de clase premium, cuyo costo total fue de $ 770 millones. Para todo el 2020, se vendieron 19 propiedades.
Sin embargo, los bienes raíces a un precio de $ 10 millones se están convirtiendo en el estándar. Esta es la tasa más alta desde 2015. Estos desarrollos en Dubai, que siempre se ha mantenido al margen de las tendencias en aumento de los precios, muestran que el sector de la economía de élite puede crecer rápidamente en todo el mundo.
Knight Frank explica tales cambios en la demanda por la exitosa lucha del gobierno del Emirato contra el COVID-19, la reducción de las medidas restrictivas y el arreglo de la situación epidemiológica.
La región de Palm Jumeirah ha subido a la primera posición en el ranking de popularidad. Allí, las primeras líneas en ventas están ocupadas por villas, que cuestan más de $ 30 millones.
La segunda noticia, que muestra la posibilidad de aumentos de precios en un futuro próximo, está dedicada a las acciones de los propietarios y la inminente congelación de la tarifa de alquiler durante los próximos tres años. La esencia de la situación es la siguiente.
La principal agencia inmobiliaria del Emirato, el Departamento de Tierras de Dubai (DLD), anunció en abril de este año planes para congelar las tarifas de alquiler en la ciudad durante los próximos tres años, a partir del verano de 2021.
Sin embargo, existe el problema de que la DLD no indica qué sectores deben congelarse exactamente y cuáles pueden beneficiarse. Tampoco se sabe si esto tiene que ver con el sector inmobiliario en general o con ciertos tipos de éste.
Dado que en el mercado inmobiliario de Dubai, los ingresos por alquileres son la principal fuente de ingresos, muchos, debido a la congelación, comenzaron a renegociar instantáneamente contratos a tasas más altas, que prometen afianzarse en los próximos años.
En apenas unos meses de enero a mayo de 2021, el crecimiento de las tarifas de alquiler pasó de 9.500 a 15.000 dólares, y esta cifra sigue creciendo rápidamente.
Le ayudaremos con la elección de propiedades inmobiliarias de lujo en Dubai
A lo largo de los años, los precios de las propiedades inmobiliarias de lujo han ido disminuyendo constantemente. En 2020, se alcanzó un mínimo histórico, pero ya a mediados de 2021 vemos una gran cantidad de requisitos previos para un cambio de tendencia.
El sector inmobiliario de lujo puede resultar muy rentable, a pesar de que, en números absolutos, no tiene mucha cobertura.
Dado que todavía existe la oportunidad de comprar viviendas de primera clase a los precios más bajos, los inversores deberían pensar en comprar este tipo de bienes raíces.
Nuestra empresa ofrece servicios de tasación, selección y consulta sobre todos los temas de interés en la selección y compra de inmuebles. Uno de nuestros socios, Emaar Properties, es líder en el sector de viviendas de lujo, por lo que estaremos encantados de brindar un apoyo total a los inversores y compradores que deseen adquirir estos activos.
