Mercado de viviendas para estudiantes de los EAU: situación actual y perspectivas

La vivienda para estudiantes es un mercado bastante oscuro para los inversores y, a menudo, descuidado.

El mercado de la vivienda para estudiantes en los Emiratos Árabes Unidos, entre otras cosas, está bastante poco desarrollado, a pesar de que en los últimos años ha mostrado buenas tasas de crecimiento y perspectivas bastante tentadoras para los depositantes.

En este artículo trataremos brevemente de entender cómo es este mercado en los EAU, cómo la inversión en este tipo de inmuebles puede ser rentable y qué perspectivas tiene el sector en un futuro próximo.

El contenido del artículo:

• ¿Qué es el alojamiento para estudiantes en los Emiratos Árabes Unidos?
• Cómo beneficia el mercado de la vivienda para estudiantes a los inversores
• Situación actual y previsiones del mercado
• Conclusiones

¿Qué es el alojamiento para estudiantes en los Emiratos Árabes Unidos?

Como ya hemos indicado, este mercado está bastante poco desarrollado, pero es más que prometedor. Es estimulado por varios factores, incluidas las iniciativas gubernamentales.

Comencemos con lo obvio: las viviendas para estudiantes generalmente consisten en dormitorios y apartamentos que brindan acceso a una serie de comodidades y servicios públicos.

Dubai es líder en el desarrollo de este sector y la oferta en la ciudad se divide en tres categorías principales.

• Vivienda del campus.

  Instalaciones residenciales ubicadas en el territorio o en las inmediaciones de la institución educativa. Administrado y mantenido por la propia institución.

• Vivienda fuera del campus de propiedad de la institución.

  Los edificios residenciales completos alquilados por una institución educativa suelen ser opciones más asequibles. Administrado y mantenido por el propietario / arrendador directo.

• PBSA - Vivienda estudiantil especializada

  Propiedades residenciales originalmente construidas para alojar estudiantes por una empresa independiente de la institución. Los estudiantes tienen una relación de propietario-inquilino exclusivamente con desarrolladores y propietarios de viviendas.

  A pesar de ello, la vivienda está totalmente acondicionada para la convivencia y docencia de los estudiantes, aunque no está asociada a ninguna institución educativa específica.

Por el momento, la mayoría de las viviendas para estudiantes en Dubai se encuentran en el segmento de viviendas fuera del campus. Grupos de propiedades similares se encuentran en áreas como Dubai Silicon Oasis, International City y Dubailand.

La mayor parte de esta vivienda son apartamentos, los más grandes de los cuales están pensados para la convivencia de varios vecinos.

PBSA representa una participación de mercado grande pero limitada. Por el momento, solo se puede prestar atención a tres propiedades residenciales.

• Uninest, adquirido por Emirates NBD REIT en 2017. Ubicado al suroeste de Silicon Oasis.
• The Myriad, ubicado en Academic City, está siendo construido por la empresa del mismo nombre y el Strategic Housing Group.
• KSK Homes Phase 2, un complejo residencial en el noreste de Academic City, está siendo construido por KSK Capital LLC.

Según el análisis de mercado, en un futuro próximo el segmento principal de viviendas para estudiantes continuará desarrollándose en o cerca de Academic City. A finales de 2020, se habían encargado unas 3.000 viviendas.

La mayoría de los proyectos son desarrollados conjuntamente por empresas locales e internacionales.

En los próximos años, incluso en el contexto de un aumento de la presencia extranjera en el mercado, los proyectos de PBSA recibirán un gran impulso en su desarrollo. Una posible congelación de los arrendamientos en el Emirato durante los próximos tres años jugará un papel especial en esto. La iniciativa fue anunciada por el Departamento de Tierras de Dubai (DLD) en abril de 2021.

Además, estos proyectos se encuentran a menudo en la ley Sharia, lo que los hace populares entre un número creciente de estudiantes musulmanes.

Las fuerzas impulsoras clave del mercado son:

• Iniciativa estatal del Ministerio de Educación de los EAU "La Estrategia Nacional de Educación Superior 2030". Este programa busca involucrar al sector privado en el desarrollo del proceso educativo con el fin de conectar la educación vocacional y superior con las necesidades del mercado.

  Y al menos en el aspecto financiero del problema, esta es una iniciativa seria. Solo en 2019, los gobiernos de los EAU transfirieron el 17% del presupuesto federal al desarrollo de este programa.

• Crecimiento de la población. Se proyecta que el crecimiento de la población se mantendrá en un 3,0% hasta 2024. Incluso con las repentinas dificultades creadas por la pandemia de COVID-19, la tendencia promete continuar. Por último, pero no menos importante, por esto se puede agradecer la exitosa política de lucha contra la pandemia por parte de las autoridades de los EAU.

  Las restricciones internacionales, que redujeron el flujo de estudiantes extranjeros a los Emiratos, asestaron un duro golpe a la demanda estudiantil, pero a partir de ahí el país comienza a recuperarse gradualmente.

• Reformas en materia de expedición de visas. El estado está desarrollando una amplia variedad de programas para emitir visas a extranjeros, incluidas visas de residente, visas doradas, visas para estudiantes, visas para trabajadores remotos y visitantes.

  Esta simplificación de la normativa permitió neutralizar paulatinamente el descenso de la afluencia de extranjeros a los Emiratos durante 2020.

• Ampliación de programas y orientaciones de la educación superior. En los últimos años, el entorno académico en Dubai ha experimentado cambios intensos en el contenido y los tipos de entrega de materiales educativos.

  A la cabeza de estos cambios están instituciones como Heriot Watt University, RIT (Rocher Institute of Technology), UOWD (Wollongong University), University of Birmingham y Zayed University.

  Muchos de estos cambios se están produciendo en el paradigma del proceso mencionado anteriormente de conectar la educación superior y profesional con las necesidades reales del mercado.

  Esto nos permite crear personal preparado para trabajar en diferentes sectores de la economía del Emirato. Esto es beneficioso para las empresas debido al cultivo en "invernadero" de especialistas capacitados, que ahorra tiempo y dinero para la capacitación independiente, y los estudiantes se sienten atraídos por la oportunidad de encontrar inmediatamente un trabajo en la profesión que han estado estudiando durante varios años de su carrera. la vida.

Cómo beneficia el mercado de la vivienda para estudiantes a los inversores

Según los analistas de mercado, existe una lista de razones que determinan la rentabilidad de las inversiones en este mercado inmobiliario.

• Demanda en constante crecimiento que es difícil de satisfacer.
• Precios en constante aumento.
• La mayor parte de la vivienda se realiza llave en mano.
• Resistencia a la recesión y la inestabilidad económica.
• Atractivo debido a la popularidad turística del Emirato y los altos ingresos de los estudiantes internacionales.
• Contrariamente a la creencia popular, los estudiantes son una categoría de inquilinos muy responsables.
• Los estudiantes suelen ser sus inquilinos a largo plazo, con un período de contrato estable de 4 años o más.
• No es necesario disponer de plazas de aparcamiento para los inquilinos.
• La imposibilidad de perder todos sus ingresos debido a la demanda constantemente presente.
• Una pequeña proporción de pagadores sin escrúpulos, incluso si los propios estudiantes pueden evitar pagar el alquiler, a menudo garantizan la celebración de contratos con sus familiares, que hacen todo lo posible por pagar el alquiler a tiempo.
• Las viviendas para estudiantes están estrictamente reguladas por el estado, por lo que usted, como comprador de la propiedad, puede estar seguro de que el edificio se construyó de buena fe y con materiales de calidad. Esto reduce los costos potenciales de renovación y mantenimiento de la vivienda.
• Siempre se le proporciona asistencia en la gestión de la propiedad de otras partes interesadas. Incluida la propia institución educativa, cuyos estudiantes viven en su territorio.
• El mercado de viviendas para estudiantes es el más adecuado para crear carteras diversificadas con muchas propiedades diferentes. Altos ingresos con riesgos mínimos, garantizados por una demanda estable.

Situación actual y previsiones del mercado

En 2019, Dubái tenía más de 5,000 lugares para dormir ubicados en 20 propiedades en toda la metrópoli. En 2020, se pusieron en funcionamiento más de 3.000.

Sobre la base del crecimiento de 53,000 estudiantes durante 2018-19, se pronosticó que el sector aumentaría aún más la inscripción en 2020, así como el desarrollo de más viviendas PBSA e instalaciones fuera del campus.

Y si el aspecto de la oferta realmente estuvo a la altura de las expectativas de crecimiento, la pandemia de COVID-19 ha marcado una gran diferencia en el flujo de estudiantes a Dubai.

Sin embargo, en contraste con los indicadores muy hundidos del sector turístico (casi 3,5 veces), el sector educativo hizo frente al impacto del coronavirus mucho mejor. Sobre todo porque la educación no es solo un ocio, sino una necesidad vital.

Desafortunadamente para el sector de la construcción, las instituciones educativas han comenzado a moverse en masa hacia la educación a distancia flexible. Sin embargo, en vista de esto, no vale la pena renunciar al mercado de viviendas para estudiantes.

Según las encuestas de septiembre de 2020, el 69% confirmó que la pandemia ha afectado su capacidad para inscribirse en instituciones educativas en Dubai. Sin embargo, el 57% expresó su disposición a continuar sus intentos de trasladarse a estudiar al Emirato el próximo año, cuando la situación se estabilice.

En el contexto del éxito altamente calificado del gobierno en la lucha contra el coronavirus en 2021, tal positivo está bastante justificado.

La reciente noticia permite mirar con mucha esperanza las perspectivas de este sector.

El mercado de estudiantes se está convirtiendo en un sector bastante estable y rentable, aunque de nicho.

El mérito principal se da a dos factores: iniciativas gubernamentales que no se han detenido en el contexto de choques económicos y pandémicos, y un aumento del poder adquisitivo de la categoría de la población que se puede llamar millennials.

Se espera que se pongan en servicio más de 50.000 nuevos apartamentos a finales de este año. Esto se aplica tanto a Dubai como a Abu Dhabi. Según el programa de desarrollo urbano Dubai-2040, el ritmo de construcción solo debería aumentar para resolver el problema de la falta de suministro, que es tradicional en este segmento de mercado.

El programa de vacunación COVID-19 solo está ganando impulso y, por lo tanto, la situación epidemiológica en los EAU se está recuperando gradualmente.

Dubai sigue atrayendo a estudiantes de diferentes países incluso en el contexto de la situación actual. Los ciudadanos de 45 países estudian en la ciudad, y eso sin contar a la gran cantidad de indígenas de los Emiratos Árabes Unidos.

Además de The Myriad en construcción, se están desarrollando varios otros grandes proyectos. Por ejemplo, el gran complejo residencial Nest de la promotora Arada. La compañía firmó un contrato de $ 100 millones, mientras que el gobierno continúa invirtiendo miles de millones de dirhams en los sectores de educación y construcción.

Conclusiones

Desafortunadamente, el mercado inmobiliario en Dubai todavía es difícil de hacer pronósticos inequívocos, y el mercado de viviendas para estudiantes no es una excepción.

No encontrará innumerables análisis sectoriales y estudios de mercado que describan los diversos aspectos de una determinada categoría de propiedad.

Lo que en realidad es una gran omisión, ya que las viviendas para estudiantes tienen muchas características atractivas para los inversores. Los principales son la resiliencia a los shocks, siempre alta demanda y buenos precios.

Lo que le depara el destino a las viviendas para estudiantes en un futuro próximo, será posible decirlo con certeza solo para fin de año, pero en este momento el mercado tiene perspectivas.

Recomendamos vigilar de cerca esta oferta de propiedad y considerar invertir en ella.