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Los bienes raíces de lujo son un segmento fundamental del mercado de los EAU, que determinó en gran medida la popularidad de la región para turistas, expatriados e inversores.
Los desarrolladores inmobiliarios más grandes del país se han hecho un nombre mundial en el sector inmobiliario de lujo, y esta es la razón principal por la que muchos compradores adinerados, expatriados e inversores han dirigido su atención a los Emiratos Árabes Unidos.
En principio, es difícil sobrestimar el papel de este sector inmobiliario cuando uno de los símbolos de los Emiratos Árabes Unidos y el edificio más alto del mundo es el ultralujoso hotel y apartamentos Burj Khalifa.
En este artículo, vamos a explicar breve pero significativamente qué son las propiedades inmobiliarias de lujo en los Emiratos Árabes Unidos, por qué invertir en ellas y qué esperar de este mercado en el futuro cercano.
Y comenzaremos por definir lo que generalmente distingue a las propiedades inmobiliarias de lujo de cualquier otra.
El contenido del artículo:
- Características de las propiedades de lujo
- Por qué invertir en inmuebles de lujo
- Situación actual, perspectivas y tendencias de desarrollo del mercado
Características de las propiedades de lujo
El primer criterio no es el más obvio, pero el clave es la percepción subjetiva. El sector inmobiliario es principalmente de élite, porque hay una categoría de personas que lo considera como tal.
Este segmento no se puede medir simplemente por el precio de venta o la cantidad de metros cuadrados, aunque este es un indicador importante.
Al final, nadie discutirá que una mansión típica con adornos dorados, aunque cueste una cantidad increíble de dinero, seguirá siendo bastante común en comparación con un ático relativamente pequeño en el centro de Dubai, construido bajo la dirección de un diseñador famoso en la cantidad de 10 piezas.
La propia singularidad de un objeto así y la sensación de exclusividad que da, lo lleva a una liga completamente diferente a cualquier mansión, incluso con un lujo llamativo.
Elite es un concepto cambiante, y para entenderlo, es necesario rastrear lo que está en demanda entre la audiencia, listo para pagar sumas redondas por dicho inmueble.
Con una descripción general rápida del mercado, puede compilar la siguiente lista de definir los deseos del cliente.
Raro
Ubicación, originalidad arquitectónica, valor cultural o estético.
De alta tecnología
Aquí el violín principal lo tocan los "inmuebles ecológicos", fabricados con los materiales más modernos y de acuerdo con los procesos tecnológicos más avanzados para minimizar las emisiones nocivas a la atmósfera.
El tema "verde" es una tendencia y está de moda hoy en día, todos lo persiguen y están dispuestos a pagar de más.
Experimentación de vivienda y artesanía
Lo que un creador en particular ha hecho se aprecia más que nunca.
Funcionalidad y urbanidad
La urbanización de viviendas está ganando popularidad. Incluso aquellas comunidades residenciales que se supone que deben proporcionar la atmósfera de la vida provincial mesurada requieren todas las comodidades que se pueden encontrar en una gran ciudad.
La ciudad dentro del concepto de ciudad también domina la demanda.
Privacidad y seguridad técnica
Hace mucho que entramos en una era en la que la privacidad y la soledad son extremadamente difíciles de lograr. Hay demasiadas formas para que terceros se apoderen de su información privada.
En vista de esto, muchos compradores buscan una propiedad que esté completamente equipada para evitar que personas desconocidas accedan a su privacidad, al menos en la escala de su propia casa.
Disponibilidad de vivienda llave en mano
Los compradores quieren obtener una vivienda, diseñada específicamente para sus necesidades, pero en tal condición que puedan mudarse a ella y no pensar en la necesidad de modificar o completar algo. La nueva casa debe ser una obra de arte terminada, completa de principio a fin.
Todo lo anterior es quizás la parte más difícil para determinar la propiedad de élite de los bienes raíces.
Ahora presentaremos brevemente los parámetros objetivos que se deben tener en cuenta.
Precios
Los precios de las propiedades inmobiliarias de élite son siempre al menos entre un 15% y un 20% más altos que el promedio del mercado, y dichas propiedades inmobiliarias crecen entre un 7% y un 15% por año.
Retorno de la inversión
Dichos inmuebles se distinguen por una mayor rentabilidad con una alta volatilidad de precios y tasas de alquiler, porque este sector está dirigido a un estrato bastante estrecho de la población.
Localización
Por lo general, las viviendas de lujo se ubican en áreas dominadas por inmuebles de gran altura con la oferta de grandes apartamentos y áticos, o en aldeas de cabañas cercadas.
A menudo, estas áreas ofrecen una o dos propiedades únicas que se convierten en el foco del marketing del mercado. Por ejemplo, "ciudad dentro de una ciudad".
Cuadrado
A menudo comienza de 120 a 140 metros cuadrados. Aunque este es un indicador volátil.
Un apartamento pequeño, pero ubicado en un edificio diseñado en colaboración con un diseñador de renombre, costará mucho más que muchas villas grandes en áreas populares.
Altura
La altura de las propiedades premium, desde el suelo hasta el techo, siempre comienza en 3,6 metros.
Bien
Las propiedades inmobiliarias de lujo siempre intentan atraer compradores con comodidades especiales: piscinas privadas en la azotea, gimnasios personales, cines, acceso rápido a escuelas y centros médicos locales, atracciones.
Fabricabilidad
Se pone un énfasis frecuente en la alta seguridad de la vida. Las casas de esta categoría suelen estar equipadas con muchos botones de emergencia para llamar a los servicios de emergencia, bomberos, etc.
También cuentan con generadores solares, varias funciones automatizadas de hogares inteligentes, áreas dedicadas para primeros auxilios y búnkeres para rescates de desastres naturales y ataques terroristas.
Por qué invertir en inmuebles de lujo
Si descubrimos la definición y la demanda de bienes raíces premium, entonces debo decir cuáles son los beneficios para los inversores en este sector del mercado de los Emiratos Árabes Unidos.
En primer lugar, es una situación actual curiosa. Por un lado, las propiedades inmobiliarias de lujo en Dubai son muy asequibles para los compradores. Los precios han estado disminuyendo durante los últimos 5-7 años y alcanzaron mínimos históricos en 2020.
Por $ 1 millón, puede comprar cinco veces más bienes raíces que en líderes del sector tan conocidos como Londres.
Esto hace que la compra de inmuebles de lujo sea una inversión rentable en términos de costes.
Sin embargo, por otro lado, es necesario comprender por qué estaban bajando los precios. Esto se debió a que la demanda no estaba a la altura de la oferta en constante crecimiento. Y este momento puede hacerte pensar en la justificación de la inversión.
Sí, es rentable comprar inmuebles de lujo baratos para uso personal, pero ¿cómo ganar dinero con el hecho de que cada vez es más barato?
Y esta es de hecho una pregunta sensata que ha preocupado a muchos inversores y analistas en los últimos años.
Sin embargo, a principios de julio, se produjo un cambio de tendencia extremadamente repentino y el valor de las propiedades inmobiliarias de lujo comenzó a subir bruscamente. Por el momento, esto lo ha demostrado el sector de las villas y casas adosadas, sin embargo, los apartamentos deberían sumarse pronto al movimiento ascendente.
La subida de precios es desigual, pero tarde o temprano afectará a toda la oferta del sector premium en los Emiratos.
Los inversores se enfrentan a la cuestión del momento correcto de la adquisición. ¿Todavía vale la pena esperar para alcanzar los precios más bajos, o puede demorarse demasiado y convertirse en un comprador cuando los precios suben bruscamente?
Las agencias analíticas y los agentes de bienes raíces están monitoreando de cerca los movimientos del mercado inmobiliario de los EAU, y deberíamos esperar más noticias en esta dirección.
También vale la pena señalar los numerosos beneficios y comodidades que las principales instituciones gubernamentales han introducido en el sector a lo largo de los años para atraer la inversión extranjera.
El sistema tributario está libre de impuestos sobre la renta personal, la propiedad y la tierra. Se permite poseer bienes inmuebles a través de una empresa sin intermediarios, lo que otorga una gran parte de anonimato.
Hay muchos regímenes de visas para inversores y diferentes incentivos.
Por ejemplo, en Dubai, los extranjeros pueden obtener fácilmente una hipoteca que cubrirá hasta el 80% del costo de compra de bienes raíces de lujo. Al mismo tiempo, si va a ganar dinero con los activos adquiridos, recibirá uno de los ROI más altos del mundo (índice de retorno de la inversión aproximado) en un nivel de 8 a 15%.
El mercado inmobiliario de élite ofrece una amplia variedad de propiedades: villas, casas adosadas, áticos, apartamentos de cinco o más habitaciones.
Los desarrolladores de Dubai llevan al mercado anualmente más de 60,000 nuevas propiedades de vivienda, una gran proporción de las cuales son propiedades de lujo en las áreas de lujo de Palm Jumeirah, Dubai Marina, Emirates Hills, Downtown Dubai y muchas otras.
En general, el sector de élite está haciendo lo mejor desde 2015, y vale la pena subirse al tren del crecimiento antes de que comience.
Situación actual, perspectivas y tendencias de desarrollo del mercado
Como ya hemos indicado anteriormente, los inmuebles de lujo de los Emiratos Árabes Unidos experimentaron una caída gradual y estable de los precios debido al desequilibrio de la oferta y la demanda hacia una sobreabundancia de esta última. Esto ha afectado especialmente al mercado de Dubai.
Pero la situación ha cambiado.
Más de 10,000 nuevos inversores llegaron a Dubai solo en la primera mitad de 2021, mientras que el mundo aún se ve afectado por las restricciones internacionales contra el coronavirus.
Abu Dhabi todavía depende en gran medida del sector petrolero. Sin embargo, Dubai ya ha podido salir de la "aguja" del dólar del petróleo y diversificar la economía, conectando las industrias comercial y de transporte con el sector de la tecnología de la información y la fabricación desarrollada. Todo ello impulsa al sector turístico y se apoya en el mercado inmobiliario.
La diversificación de la economía se vio fortalecida por las reformas migratorias y los planes de desarrollo a largo plazo en el sector inmobiliario hasta 2040, junto con el sector privado. Muchos trabajadores altamente calificados ya han regresado al mercado y ha aumentado el número de IED.
Dubai también espera la próxima Expo 2020, que tendrá lugar del 1 de octubre de 2021 al 31 de marzo de 2022. El efecto de la exposición ya lo están sintiendo muchos en todos los sectores de la economía, y especialmente en el mercado inmobiliario de lujo.
Las villas y las casas adosadas han experimentado un rápido crecimiento y los apartamentos deberían seguir la tendencia en los próximos meses. El aumento general de precios en todo el Emirato fue del 8,3% y del 10% si se mide en comparación con 2020.
En solo los primeros seis meses, se vendieron 22 propiedades de lujo con un valor total de $ 770 millones. En 2020, se vendieron 19 propiedades.
Sin embargo, las propiedades inmobiliarias por $ 10 millones se están convirtiendo en la norma.
Todos los anteriores son el mejor desempeño del mercado desde 2015.
En barrios de lujo conocidos como Palm Jumeirah, las villas por valor de más de $ 30 millones encabezaron las ventas más importantes.
En solo unos meses, de enero a mayo de 2021, la tarifa de alquiler aumentó de $ 9,500 a $ 15,000.
Y este no es el límite en absoluto.
Si esta tendencia continúa, y esto es bastante probable, entonces el alquiler de bienes raíces premium seguirá creciendo rápidamente.
Esto significa que los precios de compra y venta también comenzarán a subir, ya que parte de la demanda pasará del alquiler a la compra de propiedades de lujo todavía económicas.
En el contexto de todo lo anterior, S&P Global dio una previsión positiva de un crecimiento del 30% en los beneficios del sector para finales de este año, y el crecimiento del PIB total del mercado se espera en general en torno al 3,5% en 2021 y 2,5% en 2022.
El sector inmobiliario de élite no es grande en términos absolutos, pero aún puede ser extremadamente rentable.
Por el momento, existen muchas razones para esperar un aumento múltiple en los precios y los ingresos de un activo de este tipo, por lo que es importante no perder el momento de comprar una casa antes de que los precios suban bruscamente.
Algunos analistas, por supuesto, tienen dudas sobre la continuación de esta tendencia en el mercado, y pueden estar justificadas. Sin embargo, la mayoría de evaluaciones, incluso según las opiniones más modestas, apuntan a un crecimiento no muy activo, pero estable, del sector premium.
Le recomendamos que esté atento a los movimientos de precios y demanda en los próximos meses antes de la Expo 2020 en Dubai.
