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Les Émirats Arabes Unis sont un marché d'investissement assez jeune et en plein développement, mais en même temps plus qu'autosuffisant.
Il a non seulement des caractéristiques communes avec d'autres marchés, mais aussi une part solide de ses propres caractéristiques.
Ils portent également sur des aspects tels que la terminologie, la documentation et diverses règles de conduite.
Bien sûr, pour étudier le marché des investissements des Émirats Arabes Unis au détriment d'un article sur Internet est une chose impossible.
Nous ne mettons pas une telle tâche, au lieu de cela, dans le cadre de la série d'articles «Question-Réponse», nous allons essayer d'expliquer les concepts de base avec lesquels vous devrez faire face régulièrement.
Nous examinerons ces caractéristiques sur l'exemple de l'émirat de Dubaï.
Contenu de l'article:
- Institutions clés-RERA, DLD
- Droit de proprieté aux EAU-Title Deed et formes de propriété
- Visa et carte de résident — Emirates ID
- Documents pour l'achat et la vente de biens immobiliers-NOC, IBAN
Du texte, vous apprendrez:
- Sur les principaux organismes gouvernementaux qui réglementent le marché immobilier.
- Sur les droits de propriété et comment les obtenir, y compris lors de la prise d'une hypothèque.
- Sur les régimes spéciaux de visa, ainsi que les documents de certification obtenus pour l'investissement dans l'immobilier.
- Sur les contrats et les documents nécessaires à l'enregistrement des transactions d'achat et de vente.
Institutions clés-RERA, DLD
L'un des traits distinctifs de l'investissement dans le marché immobilier de Dubaï c'est la sécurité et la rapidité de la sélection, l'achat et l'enregistrement des objets.
En effet, toutes les opérations bureaucratiques auxquelles un simple acheteur ou investisseur peut être confronté sont effectivement réparties entre deux entités gouvernementales clés.
Le premier est le département des ressources foncières de Dubaï, alias Dubai Land Department ou DLD.
La deuxième structure est la division DLD, l'Agence de régulation du marché immobilier, également appelée Real Estate Regulatory Agency, RERA.
C'est tout ce que vous devez savoir sur le côté bureaucratique du processus.
Dubai Land Department — DLD
La DLD est une organisation assez ancienne, créée en 1960. Toutefois, ce n’ est qu’à la fin de 2000 et au début de 2010 que le département n’ a reçu l’intégralité de ses pouvoirs.
En termes généraux, ses pouvoirs et ses responsabilités sont dans le cadre de la légalisation de l'achat et de la vente de terrains et de bâtiments. Le DLD approuve, organise et enregistre toutes les transactions dans le secteur immobilier de l'émirat.
Au total, sur les épaules du département est plus de 160 différents services pour les acheteurs, les vendeurs, les investisseurs, les promoteurs et les agents immobiliers.
En collaboration avec RERA, il tient également des registres et des enregistrements d'agences immobilières et de banques éprouvées.
Le DLD a de nombreuses divisions dont les principales sont:
- RERA mentionné précédemment;
- Centre de gestion et de promotion des investissements immobiliers (REIMPC);
- Centre de règlement des litiges locatifs (RDSC);
- Institut immobilier de Dubaï, aile éducative DLD (DREI).
D'une certaine manière, le DLD n'est pas seulement le régulateur, mais aussi le principal arbitre du marché immobilier de l'émirat. Cela a une incidence notable sur les services spécifiques offerts par le département.
Nous ne donnons qu'une courte liste:
- Service clientèle. Cela va de la confirmation de la propriété à la surveillance de l'immobilier.
- Rapports sur les transactions immobilières. Données régulières sur les ventes enregistrées, les hypothèques, les évaluations immobilières, les quartiers populaires, etc.
- Entretien immobilier. Le département aide les propriétaires à obtenir le soutien de sociétés de gestion éprouvées chargées notamment de la protection, du nettoyage et de l'entretien des terrains et des installations.
- Traitement des plaintes et enquête sur les violations. Ce service est fourni aux propriétaires, aux promoteurs, aux investisseurs et aux actionnaires. Le DLD accepte les demandes de vérification des conditions d'exécution du contrat, des violations de confiance et d'autres.
- Évaluation immobilière. Non seulement ses données de marché, mais aussi l'état, les dettes, la présence ou l'absence de réclamations et de violations.
- Rapports statistiques sur demande. Le service parle d'elle-même. Très pratique pour les investisseurs qui souhaitent obtenir le plus d'informations détaillées sur l'état actuel du marché.
- Éducation. Formation pour travailler sur le marché immobilier local, y compris les aspects juridiques et bureaucratiques, des cours pour les investisseurs, l'enregistrement des courtiers.
Le département investit énormément dans le développement de l'investissement en ligne et du commerce.
Real Estate Regulatory Agency — RERA
Comme nous l'avons déjà indiqué, RERA est une division du département des ressources foncières de Dubaï, sa direction réglementaire. C'est l'Agence qui approuve les lois et règlements du secteur, prévoit le développement du marché, est engagée dans la création des conditions pour la promotion de Dubaï parmi les investisseurs étrangers.
De plus, c'est RERA qui représente la majeure partie du travail de résolution des litiges entre locataires et propriétaires.
Bien que l'agence soit une structure DLD, elle dispose d'une grande indépendance, de son propre système financier et de pouvoirs législatifs. Il en résulte que les principales questions juridiques et en général le développement de ce domaine incombe aux employés de RERA.
Il existe depuis plusieurs années à Dubaï un programme de transition vers une «politique sans papier» pour les relations avec les clients, et l'agence a déployé de grands efforts pour développer des services juridiques en ligne et des capacités de résolution des problèmes bureaucratiques, de collecte et de traitement des documents, via Internet.
RERA surveille de près la légalité des actions des sociétés d'assurance et d'avocats, des banques et des promoteurs immobiliers. Surveille l'intégrité de la publicité immobilière dans les médias de masse.
Dans les pouvoirs de RERA se trouve la délivrance de licences. Ainsi, en collaboration avec la DLD, l'Agence a créé un certain nombre de services et d'applications en ligne permettant d'obtenir une licence commerciale à Dubaï ou d'émettre une version électronique du NOC.
Comme vous pouvez le voir, même si vous êtes un investisseur novice, les deux agences non seulement régulent et aident à résoudre les problèmes des différents acteurs du marché, mais fournissent également des services de formation et de conseil, fournissent les informations les plus pertinentes sur le marché.
Droit de proprieté aux EAU-Title Deed et formes de propriété
Title Deed est un document qui certifie la propriété d'un bien immobilier ou d'un terrain. Ensuite-le Droit de propriété.
Le Droit indique toutes les informations sur les biens acquis: caractéristiques, forme de propriété, nom du propriétaire, etc.
Il est à noter qu’à Dubaï le marché des prêts hypothécaires est bien développé et les étrangers peuvent profiter de cette occasion. Dans le cas de l'acquisition de biens immobiliers par le biais d'une hypothèque (jusqu'à 80% du prix), la propriété est également écrite au nom de l'acheteur, mais la banque conserve l'original jusqu'à ce que l'emprunteur couvre l'ensemble du prêt.
La légalité des actions des banques est surveillée par RERA, et avec son aide, il est possible de résoudre tous les conflits qui se produisent.
Formes de propriété
Il n'y en a que deux: Leasehold et Freehold.
Le type de propriété le plus compréhensible est Freehold.
Il s'agit d'une propriété classique, c'est-à-dire que l'acheteur transfère simplement de l'argent au vendeur, effectue une transaction et reçoit l'immobilier en possession inconditionnelle et indéfinie.
Il peut faire n'importe quoi avec elle: la transmettre par héritage, la revendre et profiter de tous les autres avantages de la propriété exclusive.
Lizhold implique non pas tant l'achat d'un objet, mais l'acquisition d'un bail à long terme pour le droit d'utiliser l'immobilier. Les pouvoirs d'un tel acquéreur varient et dépendent d'arrangements spécifiques avec le bailleur.
Les conditions peuvent être multiples. La durée du bail varie de 10 à 99 ans. Dans certains cas, le propriétaire d'un bien immobilier peut seulement l'exploiter pour la vie ou pour gagner de l'argent, dans d'autres-il peut également apporter diverses modifications à l'intérieur et à l'architecture de l'objet.
Ce qui distingue Freehold de lizhold, c'est que le premier peut être obtenu en achetant une propriété spécifique dans une liste de zones spéciales Freehold (aujourd'hui 64).
L'offre est plus petite et plus chère, car la demande est importante, mais la propriété sera exclusivement la vôtre.
Lizhold a une géographie plus large et c’est moins cher, mais impose une obligation au propriétaire effectif de la propriété.
Visa et carte de résident — Emirates ID
Investir dans l'immobilier de l'Émirat on peut à la fois directement et par l'intermédiaire d'intermédiaires et même une personne morale, pour les étrangers il n’y a aucune inscription locale. Et pourtant, devenir résident signifie obtenir de nombreux avantages pour l'investisseur.
Visas et régimes de visa
Dans cette section, nous parlons des visas de résident. Cependant, à Dubaï, il existe des visas touristiques, pour les visiteurs et les travailleurs à distance, la retraite.
Il n'est pas nécessaire d'avoir un visa à Dubaï (EAU), il suffit d'être un résident de l'un des pays du conseil du Commonwealth du golfe (CCG/GCC). Pour tous les citoyens et résidents du Commonwealth, il existe des moyens simplifiés de se déplacer entre les États.
Les citoyens de 50 pays ont la possibilité d'obtenir un visa à leur arrivée à Dubaï sans procédures préalables. Parmi eux, les États-Unis, le Royaume-Uni, la France, l'Allemagne, la Russie et la Corée du Sud. Le reste de la liste peut être trouvé sur les sites officiels des départements concernés.
Un visa à l'arrivée implique la possibilité de simplement venir sur le territoire de Dubaï, de fournir une pièce d'identité et d'obtenir un permis de séjour de courte durée.
Revenons à la question des avantages de posséder un visa de résident.
Ce document permettra aux investisseurs
- ouvrir un compte bancaire local;
- utiliser les services des institutions financières de l'Émirat;
- obtenir un permis de conduire local;
- accéder aux services publics de santé et d'assurance;
- placer les enfants dans des écoles publiques et privées;
- sans restrictions et intermédiaires pour travailler et investir dans l'économie de Dubaï;
- se déplacer librement dans toutes les régions des Émirats Arabes Unis.
Le moyen le plus rentable d'obtenir un visa de résident est l'investissement. Le schéma est en fait très simple.
- Si vous voulez obtenir un visa de trois ans, vous devez investir dans l'immobilier le montant de plus de 272 millions de dollars.
- Si vous avez besoin d'un visa de cinq ans, vous devez investir au moins 1,36 million de dollars.
- Si vous êtes intéressé par un visa pour dix ans, vous devez investir dans l'immobilier plus de 2,72 millions de dollars.
L'enregistrement de tous les visas est extrêmement simple et rapide, et chacun d'eux peut être mis à jour sans restriction, aussi longtemps que vous répondez aux critères spécifiés.
Carte de résident-Emirates ID
En plus du visa, pour obtenir tous les services décrits précédemment et plus, vous devez émettre un Emirates ID.
Emirates ID est une carte biométrique avec toutes les données nécessaires pour établir l'identité. Il est délivré par l'agence Fédérale d'enregistrement de l'identité et de la citoyenneté (FAIC).
Cette carte est délivrée à tous les citoyens et résidents des Émirats, y compris les nouveau-nés sur le territoire du pays. Le seul devoir des détenteurs d'Emirates ID est de toujours porter la carte et d'être prêts à la présenter aux forces de l'ordre.
Comme avec de nombreux services et documents aux EAU, Emirates ID peut être obtenu électroniquement sans avoir à visiter le pays. La différence entre e-Emirates ID réside dans plusieurs nouvelles fonctionnalités, y compris une meilleure protection des données, à la fois électronique et visuelle, ce qui réduit à néant les possibilités de vol de données d'enregistrement et d'identité.
Aux possibilités décrites ci-dessus qui donnent des visas, Emirates ID ajoute des droits:
- accéder à une liste encore plus large de services publics;
- voter aux élections du conseil National Fédéral (FNC);
- pas de limite pour voyager dans les pays GCC;
- enregistrement simplifié dans les aéroports et autres lieux d'arrivée dans le pays.
Documents pour l'achat et la vente de biens immobiliers-NOC, IBAN
Nous avons déjà expliqué ce qu'est la propriété, avec quelles agences devront travailler pour l'obtenir et quels sont les avantages de l'achat de biens immobiliers.
Il reste à expliquer quels documents les investisseurs sont nécessaires pour conclure des transactions et obtenir le même Title Deed.
Documents de base pour l'enregistrement de la transaction
Pour l'enregistrement de la transaction, vous aurez besoin d'une petite série de documents:
Les formulaires A et B, qui sont des contrats conclus entre le vendeur et l’ acheteur indiquant qu’ils ont négocié les conditions et sont prêts à conclure la transaction.
Le Formulaire F, également connu sous le nom de Memorandum of Understanding, est ensuite établi, ce qui indique que les parties sont satisfaites des conditions.
Tout cela est enregistré et confirmé par les spécialistes du DLD. À ce stade, l'acheteur/investisseur paiera également un dépôt de 10% du prix d'achat qui sera remboursé lorsque la transaction sera close.
Certificat de non-réclamation-NOC
NOC, également connu sous le nom de certificat d'absence de réclamation (No Objection Certificate), est un document que le vendeur et l'acheteur doivent obtenir auprès du constructeur.
Sans ce papier, il est impossible d'effectuer une transaction d'achat et de vente, car en recevant ce certificat, les parties à la transaction reçoivent une confirmation du constructeur qu'il n'a pas de réclamations contre le vendeur et l'acheteur. Il s'assure également que l'objet est dans un état acceptable pour la vente, qu'il n'y a pas de dettes pour l'entretien sur le compte de l'objet n'est pas répertorié et que le propriétaire n'a pas d'amendes non couvertes.
NOC peut être émis via Internet ou en utilisant l'application mobile de RERA.
Le NOC électronique et analogique est préparé en 5 jours. Si la transaction n'a pas eu le temps d'enregistrer pendant ce temps, il sera nécessaire de ré-enregistrer le NOC.
Transfert de fonds: compte international IBAN
IBAN est l'abréviation de international Bank Account Number, le numéro de compte de la banque internationale.
Ce numéro est utilisé pour les comptes ouverts dans les banques européennes et est ajouté aux comptes des pays de la zone Euro, ainsi que de la Norvège, de la Suisse, du Liechtenstein et de la Hongrie.
Le numéro se compose de 34 chiffres et lettres, dont deux lettres indiquent le pays d'ouverture du compte, deux chiffres de la clé et 30 chiffres/lettres indiquant le code bancaire et le numéro de compte du client lui-même.
IBAN est utilisé comme un moyen universel de payer pour les transactions immobilières entre étrangers ou entre étrangers et résidents/citoyens des Émirats Arabes Unis.
L'utilisation de cet ID simplifie de nombreux processus d'enregistrement et de validation de transaction.
Les banques et les institutions financières ont le moyen plus simple et efficace de vérification de la précision lors du transfert des fonds.L'unification permet d'utiliser ce compte sur un espace international sans avoir besoin de recueillir et de fournir des données supplémentaires sur les comptes, des banques et des données de titulaire de compte.
Des données supplémentaires peuvent être obtenues sur les sites officiels des DLD et RERA déjà mentionnés, sur les ressources des banques et des institutions financières de Dubaï, ainsi que pour obtenir des conseils d'agents immobiliers travaillant dans les Émirats.
Nous espérons que nos informations vous ont été utiles.
