Войти
Регистрация
В 2022 году, несмотря на ряд неблагоприятных общемировых тенденций, рынок недвижимости ОАЭ в целом продолжил и закрепил успех 2021 года, хоть и в более умеренном виде. В значительной степени это обусловлено резким ростом спроса со стороны иностранных покупателей, заинтересованных в спокойной гавани для своих капиталов и частного проживания.
В данном материале рассмотрим результаты 2022 года по ключевым направлениям внутри рынков недвижимости 2 крупнейших эмиратов ОАЭ – Дубая и Абу-Даби.
Содержание:
- Рынок недвижимости Дубая в 2022 году
- Рынок недвижимости в Абу-Даби в 2022 году
- Перспективы рынка недвижимости ОАЭ
Рынок недвижимости Дубая в 2022 году
По данным местной аналитической платформы Dubai Pulse, активность по сделкам с жилой недвижимостью в Дубае продолжала расти в прошлом году: объемы сделок в эмирате выросли на 51% в период с января по ноябрь 2022 года, в то время как стоимость сделок выросла на 55%.
Неподтвержденные данные свидетельствуют о том, что скачок может быть в значительной степени связан с резким ростом спроса со стороны иностранных покупателей.
Далее рассмотрим аспекты рынка более подробно.
Рост цен в целом замедляется
Стоимость жилья в Дубае выросла на 2,6% в течение III квартала 2022 года, что стало 7-м кварталом роста цен подряд. Однако средние цены остаются на 22% ниже пика 2014 года.
Виллы продолжают демонстрировать лучшие результаты, чем рынок в целом. Средняя стоимость виллы в Дубае выросла на 1,9% в III квартале до 1350 AED (367,5 $) за 1 м2, что на 14,3% выше, чем в это же время в 2021 году. В результате цены на виллы теперь всего на 7,2% ниже пика 2014 года.
Цены на квартиры выросли в течение III квартала на 2,7% примерно до 1130 AED (308 $) за 1 м2. Несмотря на рост на 8% за последние 12 месяцев, цены на квартиры по-прежнему отстают от пиковых показателей 2014 года на 24,2%.
Продолжающееся преобладание спроса на виллы становится более заметным при сравнении с началом пандемии COVID-19. С января 2020 года стоимость вилл выросла в среднем на 33,8% по всему Дубаю, и объемы их продаж увеличиваются. В то время как продажи квартир в Дубае за тот же период выросли относительно скромно – на 5,7%.
Виллы на Palm Jumeirah все еще на волне популярности
Самыми эффективными субрынками в плане продажи и аренды недвижимости остаются наиболее дорогие районы города. Виллы на острове Palm Jumeirah по-прежнему переживают самый резкий рост цен, при этом средние цены сделок превышают 3500 AED (953 $) за 1 м2, увеличившись на 6,9% в течение III квартала. В результате, успех III квартала в 2021 году был превзойден на 48,2%.
Средние цены на виллы в Дубае на Palm Jumeirah выросли на 79,8% с начала пандемии в январе 2020 года и сейчас на 26% выше пиковых уровней 2017 года. Как это было с момента начала пандемии, в сегменте вилл по всему Дубаю наблюдается значительный рост цен.
Mohammed Bin Rashid City стал следующим районом с наилучшими показателями. Здесь стоимость недвижимости увеличилась на 26,1% за последние 12 месяцев до 1160 AED (316 $) за 1 м2.
Рост цен на виллы обусловлен стремлением местных покупателей к большему пространству и приватности. Важной группой покупателей в этом плане стали граждане из-за рубежа, в частности, лица со сверхвысоким капиталом (UHNWI).
Как и виллы, квартиры в престижных районах города пережили сильнейший рост стоимости за III квартал 2022 года. Цены в MBR City добавили 10,3%, на Palm Jumeirah − 8,2%. Это первое и второе места соответственно среди наиболее популярных районов города. За последние 12 месяцев цены на квартиры в Dubai Hills Estate выросли примерно на 1600 AED (436 $) за 1 м2, или на 19%.
Сектор элитного жилья пользуется высоким спросом
В целом цены на главных субрынках элитной недвижимости Дубая, которые охватывают районы Palm Jumeirah, Emirates Hills и остров Jumeirah Bay, показывают еще более сильный рост, чем в сегменте вилл в Дубае в целом. Цены в этом сегменте недвижимости увеличились на 29% только в III квартале 2022 года благодаря нехватке нового элитного жилья и сильному притоку UHNWI, нацеленных на покупку вторых домов.
Эта тенденция знаменует собой значительный отход от двух предыдущих рыночных циклов эмирата, когда преобладающий запрос покупателей был связан с приобретением жилья с целью сдачи в аренду или последующей перепродажи.
В Palm Jumeirah, одном из самых эксклюзивных районов Дубая, с начала пандемии зафиксирован рост цен на жилье более чем на 100%. Цены на элитное жилье в лучших районах Дубая выросли на 89% за последние 12 месяцев.
Средние цены сделок составляют 3220 AED (877 $) за 1 м2, что делает Дубай все еще одним из самых доступных рынков элитного жилья в мире.
Ажиотаж на рынке сверхдорогого жилья сохраняется
2022 год стал рекордным в плане продажи домов стоимостью более 36,7 млн AED (10 млн $). За первые 9 месяцев 2022 года было согласовано 152 продажи сверхдорогого жилья, что заметно превысило прошлогодний рекорд в 93 сделки. Сделки заключались преимущественно в 3 элитных районах:
- Palm Jumeirah – 3050 AED (830 $) за 1 м2;
- Emirates Hills – 5200 AED (1415 $) за 1 м2;
- Jumeirah Bay – 6350 AED (1728 $) за 1 м2.
Несмотря на высокий спрос, застройщики не реализуют новые проекты более быстрыми темпами, как это было в прошлом. Поэтому очевидно, что рост цен продолжится.
Рост предложения на рынке апартаментов
Квартиры остаются самым популярным типом жилых единиц для застройщиков. К 2025 году планируется поставить на рынок 63 000 единиц, или 77% от общего объема предложения. 50% квартир будут реализованы в 4 ключевых районах:
- Mohammed Bin Rashid City – 17 000 единиц;
- Business Bay – 8000 единиц;
- Downtown Dubai – 6000 единиц;
- Dubai Creek Harbor – 5000 единиц.
Растущий рынок аренды
Доходность от аренды остается стабильной на уровне около 6,5% по всем типам жилой недвижимости в эмирате. Этому способствует рост арендной платы, который идет в ногу с увеличением капитальной стоимости. На сегодняшний день средняя арендная плата в Дубае составляет 130 000 AED (35 393 $) в год.
Наибольший рост наблюдался на вершине рынка: арендная плата за виллы в Palm Jumeirah выросла почти на 44% за последние 12 месяцев и чуть более чем на 92% с начала пандемии. Более доступные районы вилл фиксируют столь же высокий рост арендных ставок. В The Springs средняя арендная ставка выросла почти на 22% за последние 12 месяцев, а в Arabian Ranches – на 22,4%.
Кроме того, арендная плата за квартиры также подскочила, увеличившись в 2022 году на 27% по сравнению с 2021 годом. Лидируют Palm Jumeirah (40%) и Downtown Dubai (38%).
В целом ставки аренды квартир превысили уровни, существовавшие до эпидемии COVID-19, на 11,7%, но все еще примерно на 22,7% ниже, чем на последнем пике рынка в 2015 году. Виллы, с другой стороны, имеют средние арендные ставки, которые выросли почти на 39% с начала пандемии. Сейчас этот показатель всего на 3,9% ниже последнего пика в 2015 году.
Рынок недвижимости в Абу-Даби в 2022 году
Стоимость жилья в Абу-Даби выросла на 2,1% в течение III квартала, что стало 5-м кварталом роста цен подряд, однако средние цены остаются на 27,9% ниже цен на пике 2014 года.
Виллы продолжают демонстрировать лучшие результаты, чем сегмент квартир. В III квартале их стоимость выросла на 1,7% до 840 AED (229 $) за 1 м2, что на 2,7% выше, чем за аналогичный период в прошлом году, и на 19,7% ниже пика 2014 года.
Цены на квартиры выросли в течение III квартала на 2,1% до 1035 AED (282 $) за 1 м2. Несмотря на рост на 3% за последние 12 месяцев, показатель по квартирам по-прежнему отстает от пика 2014 года на 27,9%.
Разница в показателях цен на виллы и апартаменты становится еще более очевидной при сравнении значений до и после пандемии. С I квартала 2020 года цены на квартиры в Абу-Даби в среднем выросли всего на 2,1%, в то время как стоимость вилл повысилась на 6,8% за тот же период.
Другой ключевой фактор роста транзакционной активности, возможно, связан с тем фактом, что цены оставались относительно стабильными на протяжении большей части последних 2 лет, что вселяет уверенность в покупателей и инвесторов.
Департамент муниципалитетов и транспорта (DMT) сообщил о 58 290 сделках на сумму 13,3 млрд AED (3,6 млрд $), заключенных в период с января по сентябрь 2022 года, что подтверждает рост транзакционной активности на рынке недвижимости Абу-Даби.
В приоритете покупателей по-прежнему остаются большие дома и виллы. Люди хотят больше жизненного пространства, а также площадей для обустройства рабочего кабинета и домашнего тренажерного зала. Те, кто не могут себе позволить покупку вилл, выбирают более просторные апартаменты. Аналогично собственники с большим капиталом переезжают из небольших вилл в дома большего размера, что помогает обеспечить высокие показатели продаж на таких субрынках, как остров Saadiyat, где цены на виллы выросли на 18,8% за последние 12 месяцев.
Рост стоимости жилья по всем направлениям
В то время как стоимость жилья в ОАЭ по всем направлениям продолжает расти, самые высокие темпы роста наблюдаются в верхней части рынка. Стоимость апартаментов за 1 м2 в районе Al Raha Beach на 3,7% выше, чем в I квартале 2020 года. Аналогичным образом на острове Al Reem также зарегистрирован рост на 4% с начала пандемии. Более доступные районы, такие как Al Reef, все еще пытаются восстановиться до уровня, существовавшего до COVID-19.
Цены на виллы демонстрируют несколько иную картину. Самый резкий рост наблюдается в верхней и нижней частях рынка. Рост цен на виллы на острове Saadiyat за последние 12 месяцев составил 18,8%, а с начала пандемии – 24,7%.
Подобным образом с начала пандемии росли цены на виллы в районе Al Reef, составив более 17%. Отчасти это необычное поведение объясняется тем, что домохозяйства модернизируются там, где это возможно, в то время как средняя часть рынка находится в упадке.
Застройщики Абу-Даби реагируют на спрос
На сегодняшний день, по примерным оценкам, в эмирате насчитывается около 15 000 объектов в стадии строительства. Они должны быть сданы к 2026 году.
Из этого общего предложения 6300 единиц недвижимости составляют виллы, а 8700 – апартаменты. Ожидается, что 80% поставок нового жилья придется всего на 4 района Абу-Даби:
- Yas Island – 5165 единиц;
- остров Al Reem – 2980 единиц;
- Khalifa City – 2024 единицы;
- остров Al Saadiyat – 1702 единицы.
В ответ на рост цен и улучшение спроса на более доступные и на самые роскошные виллы такие девелоперы, как Aldar Properties и Reem Hills Properties, в последние недели декабря объявили о новых проектах, которые в совокупности добавят 5900 домов к жилому фонду Абу-Даби, 72% из которых – виллы.
Арендные ставки на квартиры снижаются
Арендные ставки на виллы среднего класса и класса люкс растут. В Al Raha Beach и на острове Saadiyat наблюдался самый сильный рост арендной платы с начала пандемии − на 22,6% и 26,5% соответственно.
Даже по сравнению с прошлым годом в этих 2 районах наблюдался самый резкий рост арендной платы, причем цены на виллы в Al Raha Beach увеличились на 18,8%, в то время как виллы на острове Saadiyat сейчас сдаются на 7,9% дороже, чем в аналогичный период в 2021 году.
Арендные ставки на квартиры и виллы снизились в годовом исчислении на 0,3% и 1,3% соответственно. Однако ставки аренды вилл по эмирату в целом восстановились до уровня, предшествовавшего пандемии. Арендная плата за квартиры по-прежнему на 7,3% ниже январского уровня 2020 года.
Перспективы рынка недвижимости ОАЭ
Основную массу международных покупателей в Эмираты привлекает непревзойденный стиль жизни, сочетающий солнце, море и роскошь, которые предлагают лучшие районы Абу-Даби и Дубая. В прибрежных районах, вроде острова Yas в Абу-Даби и Palm Jumeirah в Дубае, доминирует спрос на виллы, а также укрепляется интерес к объектам премиум-класса.
В 2023 году эксперты прогнозируют рост цен недвижимости на 5−7% в Дубае и около 4% в Абу-Даби.
В 2023 году ожидается, что ежегодный рост в Дубае замедлится до 13,5%, но по-прежнему останется самым высоким показателем среди основных рынков недвижимости в мире.
Фундаментальные показатели остаются неизменными, и возвращение к устойчивому росту вселит уверенность как в домовладельцев, так и в инвесторов.
Число покупателей за наличные деньги (без привлечения ипотечных средств) растет, и в настоящее время на их долю приходится около 80% от общей стоимости всех транзакций с недвижимостью в ОАЭ. Повышение процентных ставок явно повлияет на покупателей, привлекающих для приобретения жилья ипотечный капитал. Однако, поскольку на рынке элитного жилья Дубая доминируют покупатели за наличные, маловероятно, что мы увидим снижение спроса. И это несмотря на давнюю программу ОАЭ по «отзеркаливанию» фискальной политики США.
