Руководство по аренде квартиры с выкупом в ОАЭ

Немногие знают, что в Дубае и других эмиратах можно снять квартиру с правом выкупа. Такой тип сделки с недвижимостью получил название Rent-to-Own и в последние несколько лет пользуется большой популярностью среди экспатов. По сути, схема представляет собой аналог ипотеки, но с более мягкими условиями. Варианты квартир и домов для аренды с выкупом в Дубае предлагают многие крупные строительные компании, такие как Emaar Properties, Nakheel, Damac Properties и другие.

Содержание:

• Чем аренда с выкупом отличается от ипотеки
• Аренда с выкупом недвижимости: преимущества и недостатки
• Как работает опция аренды с выкупом
• Заключение договора
• Этапы процедуры
• Дополнительные платежи
• Тенденции и прогнозы рынка
• Советы и рекомендации
• Заключение

Чем аренда с выкупом отличается от ипотеки

Например, вы решили переехать в Дубай. Аренда жилья здесь стоит немалых денег, а купить апартаменты за собственные средства не получается. В таком случае у вас есть вариант воспользоваться ипотекой либо схемой Rent-to-Own. Оба варианта похожи: вы постепенно вносите сумму за квартиру, в которой проживаете. При этом схемы имеют следующие отличия:

• Ипотекой можно погасить только часть стоимости недвижимости в Дубае. Первоначальный взнос в размере 20–25% (для резидентов) и 50% (для нерезидентов) придется внести сразу одним платежом. В то же время при аренде с выкупом квартиры первый платеж обычно составляет 5–10% от суммы, причем сюда также входят регистрационные сборы и комиссии. Если у арендатора нет таких денег, он может взять кредит в банке.
• Аренда с правом выкупа от застройщика дает покупателю право отказаться от сделки в любой момент. Например, если квартира по прошествии определенного времени перестанет его устраивать. Чаще всего в таком случае придется оплатить штраф застройщику, но это гораздо меньшие потери, чем с ипотекой, когда отказаться от кредита нельзя.
• Несмотря на то, что иностранный гражданин с резидентской визой имеет право взять ипотеку в ОАЭ, нередки случаи, когда банк отказывает таким заемщикам из-за отсутствия кредитной истории. Договор Rent-to-Own заключается между девелопером и покупателем без участия банка. Получить одобрение заявки от застройщика гораздо проще. Это связано с тем, что даже если арендатор перестанет вносить средства, девелопер может аннулировать сделку без существенных потерь.

Аренда с выкупом недвижимости: преимущества и недостатки

Среди главных преимуществ сделки Rent-to-Own можно отметить следующие:

• Возможность купить квартиру или дом тем, кто еще не накопил сумму для первого взноса по ипотеке или рассрочке.
• Хорошая альтернатива стандартной аренде, которая позволяет не просто тратить деньги на проживание, а постепенно вкладывать их в собственное жилье.
• Стоимость объекта фиксируется на момент заключения договора с застройщиком, притом что цены на недвижимость в ОАЭ постоянно растут.
• Весь период, пока потенциальный покупатель считается арендатором, за обслуживание недвижимости полностью отвечает застройщик. Арендатор оплачивает только коммунальные услуги.
• Возможность провести тест-драйв недвижимости. На протяжении всего периода аренды можно оценить преимущества и недостатки жилья и в случае необходимости отказаться от покупки.

При выборе сделки Rent-to-Own стоит учесть и некоторые ее минусы, в том числе:

• Более высокие арендные ставки по сравнению со стандартными. При этом важно учитывать, что вы оплачиваете покупку собственной недвижимости, а с учетом роста цен это может быть хорошей инвестицией на будущее.
• В договоре с покупателем девелопер обычно устанавливает штрафы за отказ от покупки, а иногда и за досрочную оплату. Таким образом, тест-драйв квартиры в ОАЭ может обойтись в определенную сумму. Внимательно читайте договор, чтобы избежать неприятных сюрпризов.
• Через 3–4 года обычно наступает период выплаты основной части стоимости объекта, поэтому перед заключением договора стоит оценить свою платежеспособность либо уточнить возможность получения банковского кредита.

Как работает опция аренды с выкупом

Съем квартиры с последующим выкупом предполагает, что 20–30% ее стоимости покупатель вносит в качестве арендной платы в течение первых 3–4 лет после сделки. Этот период называется lock-in period. Строгих регламентов по срокам нет, и каждый застройщик может установить его продолжительность по своему усмотрению.

После того, как период lock-in завершен, перечисленные арендные платежи автоматически конвертируются в первый взнос на покупку. На следующем этапе покупатель продолжает делать взносы до того времени, пока полностью не выкупит квартиру или дом. Как правило, схемы взносов рассчитываются индивидуально с девелопером. Не запрещается брать кредит для погашения этих платежей.

Заключение договора

Договор между покупателем и девелопером об аренде с дальнейшим выкупом может быть 2 типов:

• Классический договор купли-продажи, где указана фиксированная стоимость объекта, а также расписан план и размер выплат.
• Опционный контракт, в котором указаны цена объекта и период, в течение которого он должен быть полностью выкуплен. Схема предполагает, что арендатор-покупатель постепенно оплачивает так называемый опционный сбор – установленный процент от общей цены недвижимости. После того, как сбор выплачен, покупатель получает право на выкуп объекта. Если сделка отменяется, опционный сбор остается у застройщика.

Все сделки должны быть зарегистрированы в Земельном департаменте. Последний предлагает типовые договоры и схемы выплат. Тем не менее каждый документ будет иметь индивидуальные дополнения, так как обе стороны прописывают свои условия.

Этапы процедуры

Процесс покупки квартиры в Дубае по схеме Rent-to-Own предполагает, что до момента окончательного выкупа жилья потенциальный покупатель является арендатором. Такая сделка немного похожа на покупку строящихся апартаментов в рассрочку. В Дубае регистрация сделки происходит через онлайн-портал Oqood. Для этого покупателю нужно предоставить копию договора с застройщиком, копию своего заграничного паспорта или карты Emirates ID при ее наличии. Застройщик самостоятельно оформляет запрос на регистрацию сделки на портале Oqood.

Далее покупателю высылается электронный сертификат. После того, как покупка будет полностью оплачена, этот временный документ обменивается на свидетельство о праве собственности.

Дополнительные платежи

Покупатель недвижимости также оплачивает обязательные взносы:

• сбор за переход права собственности в размере 2% от стоимости жилья;
• сбор за выдачу свидетельства о праве собственности – 60 $;
• сбор за регистрацию недвижимости, он зависит от цены объекта и варьируется от 545 до 1100 $;
• сервисные сборы – около 5 $;
• государственный сбор в размере 0,25% арендной платы (на период, пока покупатель является арендатором).

Если вы планируете обращаться в риелторскую компанию, учитывайте, что за услуги агента придется заплатить 2% стоимости объекта.

Тенденции и прогнозы рынка

Большую часть населения ОАЭ составляют экспаты. Комфортные условия для проживания, высокий уровень безопасности, качественная инфраструктура, хорошие зарплаты, оптимальные условия для бизнеса – эти и многие другие факторы стимулируют иностранцев переезжать в Эмираты на ПМЖ. Постоянный рост населения приводит к увеличению цен на покупку и съем квартир и домов. Так, по итогам 2023 года арендные ставки в Дубае для апартаментов увеличились в среднем на 15%, а арендовать виллу стало дороже на 19%.

Вариант покупки по схеме Rent-to-Own получил наибольшее распространение в Дубае и Абу-Даби, так как сегодня это два наиболее крупных и развитых эмирата, где недвижимость ежегодно растет в цене.

Аналитики прогнозируют, что в 2024 году цены на квартиры и дома в Дубае вырастут в среднем на 5–15%. Это обусловлено стабильной экономикой страны, активным развитием инфраструктуры, высоким процентом иностранных инвестиций и многими другими факторами.

Вариант приобретения жилья через аренду выгоден и покупателям, и застройщикам. Последним это позволяет уменьшить избыток предложения в уже готовых домах и расширить круг потенциальных клиентов. Покупатели в свою очередь получают шанс купить апартаменты, не имея при этом больших накоплений. Таким образом, схема аренды с выкупом в ОАЭ приводит на рынок людей, которые ранее даже не задумывались над покупкой собственной квартиры.

Советы и рекомендации

При заключении сделки Rent-to-Own важно внимательно изучить договор с застройщиком. Стоит обратить внимание на следующие детали:

• полную стоимость объекта;
• срок аренды;
• сумму, которая будет взиматься из арендной платы в счет погашения первого взноса;
• наличие штрафов и других условий в случае отказа от выкупа;
• план платежей и сумму каждого взноса;
• наличие дополнительных условий в случае выкупа раньше установленного срока;
• наличие штрафа за просрочку внесения арендного платежа.

Апартаменты, арендованные с правом последующего выкупа, нельзя сдавать в субаренду. По этой причине такие объекты не подойдут для инвесторов, которые хотят получать доход от рентного бизнеса. В данном случае лучше рассмотреть вариант рассрочки от девелопера.

Для поиска нужного объекта и оформления сделки лучше обратиться к профессиональным брокерам. Специалисты не только подберут оптимальный вариант недвижимости, но и помогут правильно составить договор, чтобы учесть ваши интересы.

Заключение

При подборе жилья в Дубае, Абу-Даби и других эмиратах важно обратиться к проверенным специалистам. На нашем сайте собраны предложения о продаже и аренде разных видов недвижимости от надежных риелторов и застройщиков. Расширенный поиск по локации, площади, типу объекта и другим критериям, а также возможность выбрать цены в разных валютах позволяют легко найти нужный объект для покупки.