Летнее затишье и сделки в Рамадан: почему в ОАЭ выгодно покупать жилье вне сезона?

Сектор недвижимости Объединенных Арабских Эмиратов в 2023 году полон сюрпризов, по большей части приятных. Так, на рынке недвижимости Дубая сейчас можно увидеть рекордный рост с перспективой еще большего подъема до конца года.

Как можно выгодно покупать в таких условиях? Точно так же, как и всегда: пользоваться моментом, когда спрос становится ниже по тем или иным причинам.

Содержание:

• Выгодное лето
• Какие сегменты продолжают жить?
• Рамадан и рынок недвижимости
• Чем выгоден праздник?
• Как не упустить возможность?
• Что делать после покупки?
• Примеры умеренной стратегии

Выгодное лето

Из-за жаркого климата туристический сезон в ОАЭ выпадает на период с декабря по март − в это время температура воздуха находится в районе 25−30 °C. В летние месяцы столбик термометра может подниматься до 45 °C и даже 50 °C. Как итог, с июня по август туристов в стране меньше всего − ведь далеко не каждый вынесет такую жару. Более того, многие постоянно проживающие в ОАЭ иностранцы предпочитают переждать жару где-нибудь за границей.

Отток населения вызывает затишье на рынке недвижимости. И лишь к середине сентября рынок возвращается к прежним показателям. Даже застройщики Дубая не анонсируют новых проектов летом, оставляя все новые жилые комплексы до сентября. Зато именно в это время девелоперы стремятся уменьшить количество нераспроданных объектов (потому что в девелопменте время – это деньги). Поэтому в летние месяцы больше всего жилья продается со скидками.

Из-за оттока населения и нехватки новых проектов спрос на недвижимость всегда ниже, чем в другое время года. Поэтому в прошлые годы цены не недвижимость летом падали. В 2023 году из-за бурного роста рынка цены растут даже сейчас, в начале лета, но не так быстро, как это будет осенью.

Какие сегменты продолжают жить?

Именно летом в Дубай чаще всего переезжают иностранные семьи с детьми, поскольку дети как раз уходят на летние каникулы. Из-за этого сегмент вилл и таунхаусов летом продолжает жить, пусть спрос и несколько снижен. Об этом следует помнить, если в планах покупка именно большого жилья для всей семьи.

Еще один важный момент: благодаря притоку семей мигрантов летом никуда не исчезает спрос на аренду жилья. Ведь многие из них предпочитают арендовать виллу вместо того, чтобы покупать. Это важно помнить тем, кто хочет инвестировать в недвижимость. Выгодно купив виллу или таунхаус со скидкой летом, можно тут же найти арендаторов и начать получать пассивный доход.

Есть и другие, менее значимые, преимущества. Например, городские дороги летом куда свободнее. Как следствие, за день можно посмотреть больше объектов. А сниженный спрос увеличивает вероятность того, что подходящий вариант не заберет кто-то другой.

Рамадан и рынок недвижимости

Другой спокойный период − исламский месяц Рамадан, который выпадает на март и апрель. В это время мусульмане сначала держат 30-дневный пост, а затем отмечают Ид аль-Фитр (он же Ураза-байрам), второй по значимости праздник в исламе. В праздничные дни наступает затишье в самой разной деловой активности, включая сделки с недвижимостью.

В 2023 году Рамадан пришелся на период с 22 марта по 20 апреля. Аналитикам поначалу казалось, что он станет исключением: за первые 20 дней поста в одном только Дубае были зафиксированы 2222 сделки с недвижимостью, что на 50% больше, чем в этот же период в прошлом году. Было высказано предположение, что дело в эмигрантах, не исповедующих ислам, отсюда и такая внезапная активность во время привычного спада.

А затем наступил май 2023-го, и стало ясно: нет, Рамадан все еще остается периодом затишья. Это рынок Дубая вышел на совершенно другой уровень по темпам роста. В течение мая он побил рекорды по продажам за прошлые месяцы и за аналогичный период прошлого года. Более того, в мае цены на дорогие виллы в Дубае и квартиры в престижных районах превзошли пиковые показатели 2014 года.

Чем выгоден праздник?

Если летом застройщики предпочитают ничего не анонсировать, то весной ситуация совсем другая. Порой крупные компании запускают новые проекты незадолго до начала праздничного поста. Например, в конце апреля 2019 года застройщик Emaar запустил сразу три off-plan проекта в сфере элитной недвижимости при том, что Рамадан в тот год начался уже 5 мая.

Все чаще во время 30-дневного поста проходят акции, позволяющие купить квартиры со скидкой. А если покупатель планирует брать ипотеку, то стоит учесть, что у банков в Рамадан бывают выгодные предложения в честь праздника.

В случае со вторичным рынком пониженный спрос может помочь договориться с собственником о более выгодной цене. Из-за большого числа выходных и сокращенных рабочих дней намного проще договориться о показах объектов недвижимости.

Как не упустить возможность?

Нетрудно догадаться, что и летние, и праздничные скидки идеально подходят для того, чтобы купить жилье дешевле. В этом году Рамадан уже остался позади. Но другой потенциально выгодный период в самом разгаре.

Порой, чтобы не упустить хорошую сделку, приходится действовать мгновенно − и в этом плане хорошим инструментом будут онлайн-сделки с недвижимостью. Их популярность начала расти в 2020 году во время пандемии. Всего за какие-то полтора года их количество в ОАЭ увеличилось на 200% и продолжает расти.

Онлайн-сделки не только помогают экономить время. При покупках онлайн клиент сразу получает большой объем информации об объекте недвижимости и может принять более взвешенное решение. Некоторые выгодные предложения порой можно найти только на порталах по недвижимости и нигде больше. Главное − выбрать сайт с обширной базой объектов и опытными специалистами.

Что делать после покупки?

Предположим, что выгодная покупка состоялась. Как именно распорядиться ею, чтобы заработать? Обычно эксперты выделяют три возможные стратегии: пассивную, умеренную и агрессивную. Первая – менее рискованная, но требует терпения. Вторая выгоднее всего при правильно выбранном объекте. Последняя может быстро принести высокий доход, но не лишена изрядной доли риска.

Итак, умеренная стратегия подразумевает владение недвижимостью на срок от 2 до 4 лет. Если купить квартиру на presale этапе (да еще и со скидкой), можно перепродать ее через 2 года после сдачи проекта, с доходностью от роста стоимости в 14% годовых.

Если хочется заработать еще и на аренде, можно попробовать вариант на 4 года. Тогда доходность от роста стоимости объекта составит от 32% за 4 года, плюс порядка 7,5% годовых принесет сдача его в аренду − при условии, что сдавать жилье будут на долгий срок.

При пассивной стратегии можно за 5 лет получить до 45% дохода от роста цены недвижимости и еще до 8,25% годовых от аренды. Однако для этого нужно чаще сдавать квартиру в краткосрочную аренду, чтобы получать с нее больший доход.

Наконец, агрессивная стратегия. Она рассчитана всего на 6 или 12 месяцев. Если продать квартиру через 6 месяцев после покупки в off-plan проекте, можно получить выгоду в размере от 50%. Если продать ее через 12 месяцев, можно рассчитывать на 25−30%, в зависимости от объекта. Почему этот способ считается рискованным? Во-первых, при агрессивных инвестициях придется пользоваться рассрочкой, чтобы минимизировать собственные вложения. Во-вторых, чтобы продажа принесла как можно большую выгоду, нужно чтобы жилой комплекс пользовался спросом, а застройщик уже распродал все похожие квартиры – только тогда можно продать жилье дороже средней рыночной цены. Последние факторы как раз и являются рисковой составляющей. Однако квалифицированный подбор объекта и консалтинг помогут вам снизить эти риски.

Примеры умеренной стратегии

Как уже говорилось, самой выгодной считается умеренная стратегия. Ниже приведена таблица, в которой описывается пара примеров таких инвестиций.

В обоих случаях квартиру нужно покупать либо со скидкой, либо в самом начале проекта, на этапе presale. Не нужно сразу вносить всю сумму, достаточно рассрочки с первым взносом в размере 20%. После сдачи жилого комплекса квартира на год остается у инвестора и сдается в аренду. Затем следует продажа.

Есть ли риск в такой умеренной инвестиции? Только в возможной коррекции роста рынка. Однако эксперты в один голос предрекают Дубаю еще больший подъем как минимум в off-plan сегменте (рынок готовых новостроек может замедлиться).

Возможно, именно лето 2023 года станет для потенциальных инвесторов отличной возможностью начать зарабатывать на перспективном рынке недвижимости Дубая.