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Los inmuebles en construcción o sobre plano son una tendencia bastante nueva en el mercado inmobiliario e indicativa de nuestro tiempo, cuando las promesas, expectativas y obligaciones suelen ser más caras y aportan más beneficios que comprar o invertir en algo que realmente existe.
Tratar con bienes raíces fuera de plano es una empresa bastante arriesgada si se aborda sin preparación.
Sin embargo, si elige el lugar correcto y se opone a invertir sus fondos, dichos bienes raíces pueden generar ganancias extremadamente altas e incluso con riesgos bastante bajos.
El contenido del artículo:
- Por qué la gente compra bienes raíces en los Emiratos
- Beneficios para desarrolladores: por qué se ofrece un plan fuera del plan
- Cinco razones para comprar
- Conclusión
Es la elección del lugar y el objeto en este tema lo que pasa a primer plano, ya que la economía global existente se basa en el principio de la división internacional del trabajo, donde cada mercado y economía nacional se agudiza para la producción de una lista estrecha. de bienes en los que pueden mostrarse mejor.
Esto significa que, con toda la variedad de mercados inmobiliarios nacionales, entre ellos se encuentran tanto los que están verdaderamente maduros y desarrollados, más aptos para atraer inversionistas extranjeros, como aquellos en los que solo un inversionista realmente arriesgado decidirá invertir sus fondos.
Entre esos mercados desarrollados, donde el sector es lo suficientemente importante como para que el estado lo regule de cerca, lo haga seguro, se encuentra el mercado de los Emiratos Árabes Unidos, y especialmente Dubai.
Es en el ejemplo de los Emiratos que intentaremos explicar por qué es rentable comprar bienes raíces en mercados tan maduros, por qué los propios desarrolladores están interesados en la venta de bienes raíces en construcción y qué razones específicas pueden atraer inversores y compradores para gastar sus fondos, de hecho, en un producto no preparado.
Por qué la gente compra bienes raíces en los Emiratos
Como ya hemos indicado, para invertir en objetos tan riesgosos como los inmuebles sobre plano, es necesario seleccionar un mercado inmobiliario suficientemente maduro, que ocupe un segmento tan amplio de la economía del país que se convierta en el llamado "también" grande para fracasar ", es decir, un segmento tan importante de la economía. que su caída tendrá consecuencias demasiado graves, por lo que el estado se ve obligado a hacer todo lo posible para crear las condiciones más seguras para el crecimiento.
En el caso de Dubai, el mercado inmobiliario cede hasta el 20% del PIB del Emirato y esto obliga al gobierno y las autoridades reguladoras a crear cada vez más nuevas regulaciones e incentivos para que el sector continúe atrayendo inversiones y crezca a su ritmo. gastos.
En el lado fáctico del problema, tenemos lo siguiente:
Los bienes raíces en Dubai ofrecen uno de los mayores ROI del mundo (índice de retorno de la inversión aproximado): del 8 al 15%.
El Emirato carece de una gran cantidad de recaudaciones de impuestos tradicionales para los ciudadanos de los países occidentales, por ejemplo, los impuestos sobre la renta, la propiedad y la tierra no se cobran a los ciudadanos y residentes de los Emiratos Árabes Unidos.
El estado repone el tesoro a expensas de las tarifas indirectas y los impuestos especiales y en condiciones bastante favorables para los propios contribuyentes.
Entre estos impuestos indirectos, podemos citar como ejemplo el pago del 4% sobre el monto de las transacciones para la compra de bienes inmuebles o el 5% anual sobre los ingresos de la vivienda en alquiler.
Pero incluso para todo esto, puede obtener descuentos, por ejemplo, mediante la celebración de contratos especiales con los inquilinos o utilizando los servicios de una empresa de gestión.
Puede comprar bienes raíces sin ser ciudadano (en principio, un extranjero no puede convertirse en tal) o residente de los EAU, y para esto existen dos tipos de propiedad de bienes raíces:
- El dominio absoluto es propiedad gratuita y perpetua.
- Arrendamiento: arrendamiento de derechos de propiedad durante 10 a 99 años.
Puede solicitar de forma remota una hipoteca, una licencia comercial, comprar bienes raíces con registro para una entidad legal.
Las empresas constructoras de inmuebles y que deseen atraer inversores y compradores ordinarios en esta etapa de la construcción deben realizar depósitos de seguros a la lista de bancos especialmente acreditados a una tasa del 20% para el promotor y del 10% para el contratista. Esto permite al gobierno imponer suficientes riesgos financieros a las empresas para obligarlas a cumplir con sus obligaciones con los depositantes de buena fe.
Una hipoteca le permite cubrir hasta el 80% del precio de compra de cualquier propiedad y agencias locales, por ejemplo, el Departamento de Administración de Tierras de Dubai (DLD) tiene su propia lista de bancos acreditados de los que es más seguro tomar un préstamo hipotecario.
Existe la misma lista para agentes y corredores de bienes raíces.
Para los extranjeros, existe una amplia gama de visas diferentes que se pueden obtener para determinadas necesidades. Hay tres tipos de visas de residente, que se emiten por el monto de la inversión en la economía de Dubai: visas para 3, 5 y 10 años. Hay visas doradas, visas de negocios, trabajadores remotos y visitantes. También existen visas con descuento para jubilados y visas para tratamiento médico en el Emirato.
Cada empresa que brinda la oportunidad de invertir en bienes raíces en construcción debe ofrecer un plan de pago claro vinculado a la finalización real de una etapa particular de construcción de la instalación; además, el plan a menudo se extiende al período posterior a la finalización de la construcción.
Por lo tanto, el comprador paga antes de recibir el objeto, solo una parte del monto, y ya utilizando los bienes inmuebles recibidos, continúa pagando gradualmente el monto restante de la compra.
Esto y mucho más, junto con una economía y un sector inmobiliario en constante crecimiento, atraen a un gran número de inversores y compradores al Emirato.
La demanda de bienes raíces fuera de plano resultó ser tan alta que en 2020 superó a todos los demás segmentos del mercado y, por sí solo, evitó que todo el sector de la construcción cayera en medio de los ataques de la pandemia de coronavirus.
BENEFICIOS PARA EL PROMOTOR - POR QUÉ SE OFRECE UNA OFERTA SOBRE PLANO
Veamos también el mercado de bienes raíces en construcción desde el otro lado, desde el lado de los desarrolladores.
Las empresas de construcción están haciendo más que bien en el entorno de un sector en crecimiento intensivo. Las propiedades inmobiliarias de Dubai, especialmente las de lujo, están muy valoradas en el mercado global y el flujo de personas que quieren comprarlas nunca se detiene.
Sin embargo, al mismo tiempo, el mercado de bienes raíces en construcción está desbordado de ofertas con precios extremadamente bajos en comparación con los precios promedio del mercado; el sobre plano está repleto de muchas ofertas ventajosas, hasta planes de pago del 1% de la oferta. cantidad por mes.
Según la lógica natural, si están tratando de venderle algo muy bueno, pero a precios mucho más bajos que los precios del mercado, en las fronteras de la conciencia siempre surge la pregunta: ¿dónde está el truco?
Vale la pena señalar aquí que no hay escollos en la propiedad inmobiliaria en sí. Tomando los Emiratos Árabes Unidos como ejemplo, no encontrará ningún problema con la calidad de los objetos y materiales, la confiabilidad estructural o las comodidades adicionales.
Después de haber comprado bienes raíces sobre plano, puede estar seguro de que este es un producto completamente ordinario que corresponde a la calidad del mercado, que puede usarse para uso personal o para obtener ingresos sin ningún problema.
Toda la situación descrita con ganancias sospechosas de inversiones cae en una trampa, que cae en cualquier segmento del sector real de la economía cuando se vuelve lo suficientemente grande.
Hablamos de sobreproducción.
Cualquier mercado en crecimiento es rehén de una situación en la que la demanda cada vez mayor hace necesario aumentar constantemente la capacidad productiva y el capital invertido en la creación de propuestas.
Sin embargo, siempre llega un punto en el que la oferta comienza a superar la demanda, ya que los límites de la demanda son siempre más bajos que los límites de lo que se puede poner en el mercado.
El capital en constante crecimiento no puede dejar de crecer repentinamente, detener la expansión de la producción o ralentizar la tasa de creación de bienes.
En el contexto del sector de la construcción, esta situación se expresa de la siguiente manera: los promotores se ven obligados a incrementar la capacidad productiva en la medida en que la oferta de inmuebles construidos comienza a superar la capacidad física de los compradores para adquirir todo esto.
La paralización de la producción, la inactividad de las instalaciones, es, de hecho, un suicidio para una empresa en un mercado competitivo, en un mercado donde decenas de gigantes de la construcción compiten entre sí.
Las capacidades siempre deben estar cargadas de trabajo para convertir los activos fijos en el valor de algún producto, ya que incluso las capacidades no utilizadas están sujetas a depreciación, desgaste moral y físico.
El valor de las instalaciones de producción se transfiere al producto que se crea con su ayuda. Posteriormente, este producto ingresará al mercado, donde deberá venderse y obtener ganancias. Esta ganancia le permite cubrir el costo de depreciación de los fondos e incluso expandirlos.
Por lo tanto, si la capacidad está inactiva, en última instancia, simplemente conduce a costos que no están cubiertos por nada.
Sin embargo, con una demanda limitada en el mercado, los desarrolladores se enfrentan a la cuestión de cómo convertir el producto en beneficios en general y cómo hacerlo aquí y ahora.
Esto último es importante, ya que el ciclo productivo de los inmuebles demora varios años, y las empresas necesitan recuperar de alguna manera la producción ahora, liquidar los préstamos que han tomado y mitigar los riesgos de situaciones en las que en unos años el objeto construido será inútil. en el mercado.
En esta etapa surge la idea de vender vivienda en construcción. Incluso si será difícil ganar dinero con dicha vivienda, venderla antes de su finalización al menos puede recuperar los costos.
Sin embargo, convencer a la gente de que compre algo con la promesa de que estará listo después de un tiempo es una estrategia perdedora. Si al comprador se le ofrecen riesgos elevados, al menos la recompensa por ellos debe estar justificada.
Por tanto, era necesario plantear algunos beneficios, beneficios que pudieran compensar los riesgos indicados para los compradores.
En este momento, comienza el dumping de precios y los desarrolladores comienzan a competir entre sí para ofrecer el plan de pago más flexible y rentable para atraer a un número limitado de partes interesadas a su propuesta.
Cinco razones para comprar una propiedad en construcción
Y entonces, cuáles son las razones específicas de un inversor o, por ejemplo, un expatriado, para la compra de un inmueble en construcción. En toda su totalidad de motivos, puede recoger un número suficiente, pero nos centraremos en cinco claves.
Precios bajos y amplia oferta
Los precios bajos son lo que se deriva de la propia naturaleza del inmueble en construcción y de todo lo que hemos descrito anteriormente.
El desarrollador está extremadamente interesado en la amortización actual del proyecto, pero hay una gran cantidad de desarrolladores de este tipo en el mercado, por lo que cada uno de ellos compite entre sí en un intento por ofrecer el precio más bajo posible y un plan de pago atractivo.
Dependiendo de la zona, el objeto específico, su categoría de calidad y precio, la marca de la propia empresa y la demanda en el mercado, la diferencia entre el inmueble en construcción y el inmueble terminado puede fluctuar entre el 10% y el 60%.
Los planes también varían. Hay planes de pago solo antes de la finalización de la construcción, hay planes que se dividen en etapas antes y después de la entrega.
No existe un marco firme para lo que puede ser un plan.
Este puede ser un plan de cinco fases antes de la finalización de la construcción, cuando el monto total se divide en cinco partes iguales, cada una de las cuales se paga a medida que se completa la siguiente etapa de la construcción.
Este puede ser un plan de construcción en 10 etapas, donde se paga el 10% del costo de las etapas.
La etapa se puede mezclar: la mitad del monto se paga en etapas antes de la entrega, y luego mensualmente debe pagar el 1% de la mitad restante.
Esta opción es beneficiosa para los inversores en el sentido de que, habiendo recibido un inmueble, ya puede empezar a alquilarlo y pagar el importe restante del coste con las ganancias.
Hay muchas variaciones y es difícil reducirlas a categorías específicas.
En total, cada año se construyen más de 60.000 nuevas propiedades en Dubái y el ritmo sigue creciendo. Para 2040, está previsto poner en servicio al menos 500.000 objetos. Es decir, el plan mínimo para sacar nuevas edificaciones al mercado es de 26.000 unidades anuales. Sin embargo, solo en 2021, se encargarán más de 63.000 propiedades.
La ciudad está creciendo en todas direcciones y, en los últimos años, han comenzado a surgir conglomerados residenciales y comerciales en las afueras de la ciudad.
Al elegir sabiamente el momento y evaluar el grado de competencia del mercado, los inversores pueden encontrar las mejores ofertas.
Alto rendimiento de los depósitos
Como señalamos anteriormente, los EAU tienen uno de los ROI inmobiliarios más altos del mundo, que van del 8% al 15%. Esto se debe al hecho de que, por un lado, el mercado es lo suficientemente maduro para atraer con su seguridad, pero por otro lado, continúa desarrollándose activamente para ofrecer una variedad de opciones de inversión altamente rentables para elegir.
Las inversiones inmobiliarias proporcionan un ingreso bruto alto, en otras palabras, un ingreso neto, la cantidad de ganancia que se puede obtener de la provisión de un arrendamiento o reventa de bienes raíces antes de deducir los gastos obligatorios. El valor bruto estándar de las propiedades terminadas suele rondar el 10%; sin embargo, los proyectos sobre plano proporcionan ingresos brutos de hasta el 80-90% del precio de compra.
Altos ingresos por alquiler
El alquiler es una de las principales formas de ganar dinero en bienes raíces. Lo mismo ocurre con el mercado de los Emiratos Árabes Unidos.
Ya hemos indicado que un inversor puede ganar en alquiler incluso antes de haber pagado el importe de la compra de un inmueble, si ha elaborado un plan adecuado.
Cada mercado tiene sus propias fuentes de crecimiento en el sector del alquiler, por lo que siempre es necesario investigar la naturaleza de la región en la que está comprando la propiedad.
Dubai, por ejemplo, depende en gran medida de los turistas y expatriados, seguido de las empresas y los trabajadores migrantes.
En el contexto de shocks como la pandemia de COVID-19, un mercado turístico como Dubai está experimentando naturalmente un declive, pero nunca se agota y tiende a recuperarse rápidamente. Por último, pero no menos importante, compensar las pérdidas en una dirección de los visitantes en otra dirección.
Entonces, en los últimos años, alrededor de 17 millones de turistas vinieron a Dubai anualmente, pero en 2020 el número se redujo a 5 millones. Sin embargo, el mercado aún se recuperó rápidamente y en 2021 ya comenzó a romper los récords de crecimiento de hace cinco a diez años.
Llegaron al mercado grandes empresas de comercio electrónico, trabajadores remotos, expatriados adinerados que querían comprar una vivienda a precios bajos.
Los altos ingresos de proyectos fuera de plano se deben al hecho de que estos proyectos se construyen de manera desigual. Si bien algunas partes del objeto están completamente listas para vivir, otras solo pueden existir en el papel.
Resulta que muchos inquilinos potenciales están listos para alquilar una vivienda a un precio bajo, ya que el objeto no está terminado, pero la alta demanda aún eleva el precio, lo que permite a los inversores comprar muchos objetos sin terminar y compensar rápidamente los costos debidos. a la competencia de los inquilinos.
Vinculación de ciclos de apreciación de precios
Volviendo al tema del alto ROI. Los bienes raíces sobre plano son bienes raíces para el crecimiento.
Incluso sin ninguna manipulación de la propiedad por parte de su propietario, el costo de la vivienda aumenta naturalmente debido a la combinación de varios ciclos de aumento de precios.
Entre estos ciclos, hay cuatro principales:
- Crecimiento natural del valor del objeto a medida que avanza la construcción.
- Crecimiento de los precios de mercado debido a la creciente demanda.
- El crecimiento en valor debido al crecimiento general de la economía.
- Desarrollo de un área alrededor de la propiedad, que en el momento en que la propiedad esté terminada puede convertirse en un atractivo destino turístico o comercial, encareciendo toda la propiedad.
Además, los inversores no tienen prohibido revender inmuebles incluso antes de que finalice su construcción, por lo que no están atados a sus activos durante años, esperando que se complete la construcción del proyecto.
Protección al inversionista
Ya hemos tocado este tema un poco antes, pero lo destacaremos por separado.
El mercado inmobiliario de los Emiratos está bastante centralizado. En Dubai, todos los poderes se han transferido a dos agencias: DLD y RERA. Se encargan de todo, desde la promulgación de leyes y reglamentos hasta la consulta, la resolución de disputas y la aprobación de documentos y transacciones.
Las mismas agencias están tomando muchas medidas para mitigar una gran variedad de riesgos que puede enfrentar el comprador de una propiedad en construcción.
La lista de estas medidas es enorme e incluye:
- Protección contra retrasos en la construcción.
- Compensación por cancelación de proyecto.
- Seguro de cancelación.
- Protección contra el fraude y la especulación desleal del mercado.
Como ya hemos indicado, DLD tiene su propia lista de agencias y corredores inmobiliarios, así como de bancos homologados.
Estos bancos son interesantes porque pueden transferir el proceso de pago del precio de compra de un inmueble de acuerdo con el plan.
Por lo tanto, un inversor o un comprador puede concluir un contrato de compra a través de un banco, transferirle dinero y el propio banco pagará gradualmente el costo al desarrollador por cada etapa de construcción completada.
El desarrollador reporta al banco y DLD, mientras que el propio banco cuenta con una plantilla de especialistas que evalúa de forma preliminar la etapa pasada. Solo si el tasador de bienes raíces aprueba la calidad del objeto terminado, el banco transfiere parte de los fondos al desarrollador.
También ya hemos mencionado que cada desarrollador y su contratista, por cada nuevo proyecto, deben realizar un depósito al banco por el monto del 20 y 10%, respectivamente. Este dinero debe asignarse del fondo general para costos de construcción.
Estas y muchas otras medidas se introdujeron con el fin de imponer un número suficiente de riesgos a las empresas para que estas últimas abordaran de manera más responsable sus obligaciones con los inversores.
Conclusión
Comprar o invertir en un inmueble en construcción es una empresa arriesgada.
En vista de esto, es necesario seleccionar cuidadosamente el mercado, el objeto y el promotor de quien se comprará la propiedad.
El mercado debe ser lo suficientemente maduro, el desarrollador debe tener una reputación confiable y la propiedad debe ser evaluada de acuerdo con la situación del mercado.
Lo principal es investigar a fondo el mercado.
Es necesario comprender qué tipo de regulaciones por parte de los departamentos gubernamentales existen en el mercado, cómo afectan la seguridad de los depósitos y las perspectivas de ganancias.
También debe estudiar los beneficios del mercado existente y los beneficios para los inversores y compradores, cómo pueden nivelar las pérdidas por posibles excesos.
