Tendances du marché immobilier et évolution des prix à Abu Dhabi en 2022

L'émirat de Dubaï domine dans le domaine médiatique en ce qui concerne les Émirats Arabes Unis. Cela s'applique à la fois à la discussion des lieux de loisirs et à la gestion des affaires, ainsi qu'à l'investissement.

L'investissement immobilier ne fait pas exception.

Dubaï est devenu le visage des EAU: un symbole de l'importance culturelle, géographique et touristique de ce pays. Mais en parlant de l'immobilier, il est important de ne pas oublier un autre acteur majeur du marché — Abu Dhabi.

Abu Dhabi est la capitale des Émirats Arabes Unis et le plus grand émirat des sept disponibles. Et cette ville n'est pas moins attrayante et rentable pour les investisseurs que son plus petit voisin.

Guidé par cette considération, nous suggérons au lecteur de s’ informer sur les caractéristiques générales du marché local, les perspectives de son développement en 2022, ainsi que certaines caractéristiques du marché immobilier à Abu Dhabi.

Contenu:

• Marché immobilier dans la capitale des Émirats Arabes Unis — Abu Dhabi: caractéristiques generals
• Les perspectives du marché immobilier à Abu Dhabi
• Combien coûte une propriété à Abu Dhabi et comment les prix vont changer dans 2022
• Dans quelles zones d’Abu Dhabi les investisseurs peuvent - ils acheter une propriété-freehold-zones
• L'aide de nos spécialistes

Marché immobilier dans la capitale des Émirats Arabes Unis ‒ Abu Dhabi: caractéristiques générales

Sur le début d'une forte reprise du marché immobilier d'Abu Dhabi il a été possible de parler autour de mai 2021, lorsque l'indice des prix RPPI émirat a augmenté de 1, 5% (1, 6% — en tenant compte de l'inflation).

Après les retards causés par la pandémie, la construction de nouveaux biens immobiliers a commencé à se redresser. À la mi-2021, le pool total de propriétés résidentielles était de 265 000 unités.

L'augmentation de la demande a entraîné une augmentation générale des prix dans la plupart des communautés résidentielles de la capitale. Actuellement, il y a un déséquilibre dans les segments ‒ au second semestre de 2021, il y avait un manque d'offre dans le segment des villas et une surabondance dans le segment des appartements.

Ainsi, le secteur des villas est dominé par les vendeurs et le secteur des appartements par les acheteurs.

L'état soutient activement le marché de l'immobilier, y compris en fournissant un remboursement partiel des loyers, en réduisant les coûts d'ouverture d'une entreprise, etc.

Au troisième trimestre 2021:

• Le taux de location moyen pour les offres supérieures de 3 à 5% a augmenté de 2,95%.
• Le taux moyen de location pour les bureaux du segment Premium, Classe A, B et C pour l'année a chuté de 6,2, 4,1, 6,5 et 6,4%, respectivement.
• À la fin du mois d'août 2021, les prix moyens du secteur résidentiel ont augmenté de 2,2%.

Dans l'ensemble, Abu Dhabi, comme Dubaï, est dans une tendance de croissance mondiale. Le secteur touristique et commercial est progressivement rétabli. L'EXPO-2020 de Dubaï et le succès de la vaccination à l'échelle nationale ont un impact positif sur l'économie des EAU (et d'Abu Dhabi notamment).

Le marché de l'immobilier aux Émirats Arabes Unis maintient une dynamique positive, comme en témoigne l'indice des directeurs d'achat (UAE’s Purchasing Managers’ Index). Il est composé par des spécialistes Emirates NBD-c'est la banque d'état des EAU et l'une des plus grandes au Moyen-Orient.

L'indice est divisé en indicateurs-en dessous ou au-dessus de 50 points. Les indicateurs ci - dessus indiquent l'expansion disponible du marché, les indicateurs ci-dessous-sur la compression.

À la fin du troisième trimestre (c'est-à-dire à la fin de septembre), les EAU ont un indice de 53,3 points. C'est inférieur à 53,8 points le mois précédent (août), mais toujours un indicateur d'expansion confiant.

Secteur commercial

Les gens reviennent de plus en plus d'une forme de travail à distance dans leurs bureaux. Ce chiffre à Abu Dhabi est de plus en plus proche du niveau pré-pandémique. Selon les données de Google, les visites d'emplois ne sont que 3,7% en dessous du niveau de base.

Cependant, le nombre de locataires existants et potentiels à Abu Dhabi est encore limité. Les principaux locataires pour le moment sont:

• Entreprises liées à l'état d'une manière ou d'une autre.
• Les entreprises qui louent déjà une installation résidentielle, mais à la recherche d'une offre plus rentable, coûteuse et de haute qualité.

Les données indiquent que le principal intérêt pour les acheteurs est l'immobilier haut de gamme et l'immobilier de classe supérieure (classe A).

En général, une offre importante avec une faible demande rend le marché rentable pour les locataires potentiels. Un tel déséquilibre oblige les vendeurs à réduire les taux. Afin d'attirer les consommateurs dans les segments impopulaires, l'état fournit diverses incitations, par exemple, les vacances locatives.

Secteur résidentiel

Selon un rapport de CBRE Research pour le troisième trimestre de 2021, à la fin du mois d'août, le coût du logement à Abu Dhabi a augmenté de 2,2% en termes annuels. Le prix par mètre carré d'appartements a augmenté de 1, 9%, villas-3, 1% par an.

La tendance générale reste à la hausse, mais la hausse des prix des villas ralentit progressivement. Ainsi, pour les périodes de trois et six mois d'août 2021, il y avait une baisse des prix de 0,7 et 1,9%, respectivement. Les prix des appartements au cours de la même période ont progressivement augmenté de 0,3 et 0,4%, respectivement.

Le prix de location en termes nets (c'est-à-dire les paiements de location après que tous les avantages et avantages ont été épuisés) a diminué de 4,7% par an depuis août 2020. La base a été la baisse dans le segment des appartements de 6,9%.

Le prix moyen de location pour les villas en termes généraux a augmenté de 2, 6% par an.

Pour juin-août 2021, les taux de location d'appartements et de villas ont augmenté de 0,4 et 0,5%, respectivement.

La livraison de nouveaux logements est réalisée en quantités limitées, seulement 1853 objets ont été remis à la fin du troisième trimestre. Selon le plan, 9 388 autres installations devraient être livrées avant la fin de 2021, mais les objectifs prévus ne devraient pas être atteints.

Perspectives du marché immobilier à Abu Dhabi

Les secteurs de l'immobilier commercial (bureaux) et du secteur de la location résidentielle restent les plus faibles. La capitale est dominée par la pratique de la location à long terme.

Les locations à court terme à Abu Dhabi doivent encore entrer dans une tendance haussière. La pratique d'un tel bail est la plus avantageuse dans la situation économique actuelle, mais pour la capitale, il s'agit d'un phénomène assez nouveau.

Les locations à court terme sont populaires auprès des visiteurs des EAU (touristes, travailleurs, représentants des entreprises). Sa diffusion devrait augmenter considérablement la demande de location de biens immobiliers dans la capitale. Le plus grand avantage de cette croissance de la demande devrait obtenir des zones proches des centres touristiques, par exemple, Yas Island.

Comme Dubaï, Abu Dhabi connaît une hausse des taux de location dans le segment des villas et des maisons de ville. La demande domine considérablement les opportunités du marché, qui ne peut pas le satisfaire. Cela est particulièrement visible dans des zones telles que l'île Saadiyat et l'île Yas.

L'offre excédentaire et l'avantage des acheteurs ne sont observés que dans quelques régions, par exemple, Al Reem Island.

En savoir plus sur les zones populaires et rentables pour l'investissement, nous vous en dirons plus loin.

Comme le montrent les chiffres de la section précédente, le segment des appartements conserve une offre excédentaire globale et affiche une hausse des prix inférieure à celle des villas et des maisons de ville. La perte d'emplois affecte également la hausse des prix.

En général, la préférence reste pour les propriétés résidentielles avec une grande surface, des espaces ouverts et des jardins.

Le 22 septembre 2021, l'une des plus grandes agences de presse et d'information financière internationales au monde, Reuters, citant la banque Centrale des EAU, a annoncé que l'économie des EAU prévoyait une croissance de 4,2%. La croissance de l'activité économique peut avoir un impact extrêmement positif sur l'immobilier commercial (bureaux).

À ce jour, l'activité économique des Émirats Arabes Unis a presque atteint des niveaux pré-pandémiques.

Comme Dubaï, Abu Dhabi a enregistré plusieurs hausses record cette année sur certains indicateurs. Par exemple:

• À la fin du deuxième trimestre de 2021, Abu Dhabi a enregistré une augmentation record des prix de l'immobilier au cours des cinq dernières années.
• Selon une étude de l'agence de conseil en immobilier résidentiel et commercial Knight Frank à la fin du troisième trimestre de 2021, le marché immobilier d'Abu Dhabi s'est développé à un rythme record depuis 2015.
• Le marché boursier a affiché une croissance de 2,6% sur l'indice général de la direction moyenne du mouvement, ou ADX (code ADI). Ce dernier a été rapporté par l'agence Reuters le 6 décembre de cette année. Contrairement à la variante COVID-19 — OMICRON. Le mois précédent, le 8 novembre, le marché boursier avait atteint des sommets historiques.

Des records sont attendus en 2022. Cependant, selon les dernières données de l'agence de conseil Knight Frank, 2021 a probablement été un pic dans le cycle actuel de développement du secteur immobilier des Émirats. Par conséquent, vous ne devriez pas vous attendre à trop.

Les données fournies par l’agence indiquent que les attentes des acheteurs et des vendeurs sont de plus en plus divergentes, ce qui est souvent un signe clair d’un ralentissement du marché.

Combien coûte une propriété à Abu Dhabi et comment les prix vont changer dans 2022

Les résultats du troisième trimestre de 2021 indiquent que les taux de location restent stables, le prix de l'immobilier à Abu Dhabi est en hausse.

La deuxième moitié de l'année est caractérisée par une tendance à la hausse lisse.

Selon le portail Bayut & Dubizzle, dans l'ensemble, les prix au troisième trimestre ont augmenté de 4%. Les appartements du segment abordable sont achetés principalement dans les zones freehold Al Reed et Al Ghadeer. Le segment le plus cher est les zones côtières d'Al Reem Island, Al Raha Beach et l’ île de Yas.

Les villas sont achetées dans des zones côtières coûteuses telles que l'île Saadiyat.

Les locataires recherchent des offres abordables à Khalifa City A. Les offres coûteuses sont le plus souvent envisagées dans Al Reem Island, Al Raha Beach et Corniche Area. Location de villas est populaire dans MBZ City et Khalifa City A.

Prix pour l'achat d'appartements et de villas

Le quartier le plus populaire est Saadiyat Island. En règle générale, ici, le plus souvent on achète des objets d'élite.

Pour le troisième trimestre 2021:

• Le coût par mètre carré d'une villa à Saadiyat Island était de 4 050$.
• Île de Yas C dont le mètre carré coûte environ 3 260$.
• Complète le trio Al Raha Gardens — avec 2 370 $ le mètre carré.

Afin de montrer la perspective de la croissance de la valeur de l'immobilier à Abu Dhabi en roubles, nous utilisons le chiffre ci-dessus de 4 050. Nous avons indiqué le coût par mètre carré à Saadiyat Island.

C'est l'un des prix les plus élevés de la ville, il est donc pratique de l'utiliser pour un exemple du coût de l'immobilier de luxe dans la capitale pour un acheteur russe.

Au taux de change du rouble pour novembre 2021, le coût d'un mètre de prime de l'immobilier est d'environ 300 000 roubles.

Des villas plus abordables sont vendues dans les zones freehold:

• Al Reef;
• Hydra Village;
• Khalifa City A;
• Shakhbout City.

Les offres les plus chères dans ce segment sont exposées au prix de 2 000 dollars par mètre carré (environ 149 000 roubles au taux actuel).

Les appartements de luxe se sont révélés être les meilleurs dans le quartier D'Al Reem Island. Suivent ensuite:

• Al Raha Beach;
• Île de Yas;
• Saadiyat Island.

Les quatre quartiers sont populaires parmi ceux qui ont un revenu élevé et très élevé (HNWI) (En possession est plus de 1 million de dollars).

Les prix sont d'environ 3 000 dollars par mètre carré (environ 223 000 roubles au taux actuel).

Les appartements à des prix abordables sont les plus populaires dans les banlieues familiales telles que:

• Al Karamah;
• Al Rowdah;
• Al Mushrif;
• Al Murror.

Les prix des offres les plus chères dans ces zones sont dans la même fourchette de prix que les villas disponibles, c'est-à-dire environ 2 000 dollars (environ 149 000 roubles au taux actuel).

Location d'appartements et villas

Le revenu locatif le plus élevé peut être obtenu:

• avec les appartements disponibles-8,2%, Masdar City;
• avec les appartements premium-7,36%, île de Yas;
• avec des villas abordables-8,4%, Shakhbout City;
• avec des villas premium-6%, Al Raha Gardens.

Données sur les objets locatifs pour le troisième trimestre:

Les grands appartements (avec 4 et 5 chambres) deviennent plus abordables.

Pour le troisième trimestre de 2021, il y avait une baisse du taux de location de 3%. À l'heure actuelle, il est de 34 000 $ et 40 000$, respectivement.

Appartements du segment moyen, au contraire, considérablement augmenté-de 14%. Le taux était de 26 500 $ à la fin du troisième trimestre de 2021.

Les petits appartements sont les plus populaires dans le quartier de Khalifa City sont loués à un prix de 7 350 à 17 000 dollars (les taux les plus bas — sur les studios, le plus grand — sur les appartements avec 2 chambres).

Ces indicateurs proviennent du quartier le plus populaire — MBZ City.

Le plus souvent, les villas sont achetées dans les quartiers de Khalifa City A, Al Reef, Shakhbout City et Al Murror. Tout d'abord, les prix des villas dans le segment abordable — 17%.

Selon le logement premium leader quartier Al Bateen-la croissance était de 13%:

• les villas de 4 chambres sont louées au prix de 55 000 $ ;
• les villas de 5 et 6 chambres coûtent respectivement 62 500 $ et 64 000$.

Cette zone est suivie par Al Raha Gardens, île de Yas et Saadiyat Island qui ont augmenté de 12%.

Perspectives en 2022

Compte tenu des données et des chiffres ci-dessus, ainsi que des recherches menées par les sociétés de gestion immobilière Asteco et Knight Frank, on peut s'attendre à ce que les changements suivants dans les prix de l'immobilier à Abu Dhabi:

• Au début de 2022, les taux de location continueront d'augmenter. Il est prévu une augmentation des loyers pour l'immobilier résidentiel et commercial jusqu'à 7-9%.
• Le marché immobilier des Émirats Arabes Unis en général et Abu Dhabi en particulier continuera à se redresser. Cependant, avec un ralentissement. Compte tenu à la fois des pics et de la réduction marquée du retrait de nouvelles installations. Il est prévu une augmentation des prix de l'immobilier de luxe à 9-14%.

Haider Ali Khan, PDG de Bayut & Dubizzle et chef Du groupe Emerging Markets Property Group, EMPG MENA, a noté que l'état du marché est influencé par de nombreux facteurs, allant des restrictions minimales sur les déplacements et le succès de la vaccination aux mesures d'incitation ponctuelles des gouvernements et des autorités métropolitaines.

Les consommateurs, en particulier les acheteurs de biens de luxe, sont toujours extrêmement intéressés par les propriétés résidentielles spacieuses et isolées.

Abu Dhabi restera attrayant parmi les acheteurs et les locataires. Cela est prouvé par les chiffres suivants: seulement pour le troisième trimestre a été enregistré environ 3,5 millions de négociations entre les acheteurs et les vendeurs.

Les prévisions indiquent que l'immobilier à Abu Dhabi dans 2022 pourrait augmenter en prix jusqu'à 20% par rapport aux chiffres actuels (en septembre 2021).

Selon Willis Towers Watson, une société internationale de conseil et de gestion des risques, les employeurs des EAU prévoient d'augmenter les salaires des employés de 4% en moyenne en 2022, ce qui, si les taux d'intérêt hypothécaires restent bas, pourrait également stimuler la croissance de la demande. À son tour, la demande entraînera une augmentation des prix.

Dans quelles zones à Abu Dhabi les investisseurs peuvent — ils acheter une propriété-freehold-zones

Freehold-zone pour Abu Dhabi est un phénomène assez nouveau. Leur mise en œuvre a commencé en 2019, 13 ans plus tard, une telle pratique a commencé à être introduite à Dubaï.

À l'heure actuelle, dans la capitale des Émirats Arabes Unis, il y a 17 de ces zones.

L'immobilier dans ces zones est vendu à des étrangers dans une propriété complète et absolue, ce qui les distingue de l'immobilier acheté à leasehold. Ce dernier est un bail de propriété d'une durée maximale de 99 ans et avec certaines restrictions sur la disposition de l'objet loué.

Lease diffère de la location normale en ce que ce dernier ne permet que l'utilisation temporaire du logement pour son propre usage. Lease est un droit de location de disposer de biens immobiliers, y compris d'y apporter des modifications structurelles. Bien qu'avec le consentement de lessor, c'est-à-dire le propriétaire.

Leasehold est populaire dans le secteur de l'immobilier commercial, car de nombreuses entreprises doivent apporter des modifications majeures à un bien loué pour mener à bien leurs activités commerciales.

Bien que de nombreux territoires désignés aient leurs côtés attrayants, nous avons pu constater que 2021-2022 mettait en avant une liste très spécifique:

• L'île de Yas est une zone avec une orientation touristique et de divertissement, situé sur une île artificielle. Dominée par l'immobilier résidentiel-appartements de différentes configurations, maisons de ville, villas.
• Al Reem Island est un quartier où les expatriés préfèrent vivre. C'est un centre d'affaires, ici sur un pied d'égalité avec l'immobilier commercial est représenté par un riche choix de l'immobilier résidentiel — des appartements aux maisons de ville.
• Saadiyat Island est un quartier haut de gamme avec une grande importance culturelle. Dominée par l'immobilier résidentiel haut segment de prix.
• Al Raha Beach est un quartier populaire parmi les expatriés, plus adapté pour vivre en famille. Il existe un large éventail d'établissements socialement importants, y compris des établissements d'enseignement. Un grand choix de lieux de loisirs.
• Khalifa City A est l'une des trois communautés de Khalifa City. En raison du grand nombre de propriétés abordables (en particulier pour la location) et des villas spacieuses convient à la population active. L'accès aux principales infrastructures de transport de la ville, y compris l'autoroute reliant Abou Dhabi à Dubaï, est également pratique.

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