Тенденции рынка недвижимости и динамика цен в Абу-Даби в 2022 году

Тенденции рынка недвижимости и динамика цен в Абу-Даби в 2022 году

Эмират Дубай доминирует в медийном поле, когда речь заходит об Арабских Эмиратах. Это касается и обсуждения мест отдыха, и ведения бизнеса, а также это касается инвестиций.

Инвестиции в недвижимость — не исключение.

Дубай стал лицом ОАЭ: символом культурной, географической и туристической значимости этой страны. Но говоря о недвижимости, важно не забывать о другом крупном игроке рынка — Абу-Даби.

Абу-Даби — столица Арабских Эмиратов и крупнейший эмират из семи имеющихся. И этот город не менее привлекателен и выгоден для инвесторов, чем его меньший сосед.

Руководствуясь этим соображением, мы предлагаем читателю познакомиться с общей характеристикой местного рынка, перспективами его развития в 2022 году, а также некоторыми особенностями рынка недвижимости в Абу-Даби.

Содержание:

Рынок недвижимости в столице ОАЭ ‒ Абу-Даби: общая характеристика

О начале уверенного восстановления рынка недвижимости Абу-Даби стало возможно говорить примерно в мае 2021 года, когда индекс цен RPPI эмирата вырос на 1,5% (1,6% — с учетом инфляции).

После отсрочек и проволочек, вызванных пандемией, начало восстанавливаться строительство новой недвижимости. К середине 2021 общий пул объектов жилой недвижимости составлял 265 000 единиц.

Увеличение спроса привело к общему росту цен в большинстве жилых сообществ столицы. В настоящее время наблюдается дисбаланс по сегментам ‒ ко второй половине 2021 года был установлен недостаток предложения в сегменте вилл и переизбыток в сегменте апартаментов.

Таким образом, в секторе вилл доминируют продавцы, а в секторе апартаментов — покупатели.

Государство активно поддерживает рынок недвижимости, в том числе предоставляя частичный возврат арендной платы, снижая затраты на открытие бизнеса и пр.

К III кварталу 2021:

  • Средняя ставка аренды для верхних 3–5% предложений увеличилась на 2,95%.
  • Средняя ставка аренды на офисы премиального сегмента, класса А, B и С за год упала на 6,2, 4,1, 6,5 и 6,4% соответственно.
  • К концу августа 2021 средние цены в жилом секторе выросли на 2,2%.

В целом, Абу-Даби, как и Дубай, находится в общемировом тренде роста. Постепенно восстанавливается туристический и коммерческий сектора. Положительно на экономику ОАЭ (и Абу-Даби в том числе) влияет EXPO-2020 в Дубае и успешная общенациональная вакцинация.

Рынок недвижимости в ОАЭ сохраняет позитивный импульс движения, о чем свидетельствует Индекс деловой активности Объединенных Арабских Эмиратов (UAE’s Purchasing Managers’ Index). Он составляется специалистами Emirates NBD — это государственный банк ОАЭ и один из крупнейших на Ближнем Востоке.

Индекс разделяется на индикаторы — ниже или выше 50 пунктов. Показатели выше указывают на имеющееся расширение рынка, показатели ниже — на сжатие.

К концу III квартала (т.е. к концу сентября) ОАЭ имеет индекс в 53,3 пункта. Это ниже, чем 53,8 пункта в предыдущем месяце (августе), но все еще уверенный показатель расширения.

Тенденции рынка недвижимости и динамика цен в Абу-Даби в 2022 году

Коммерческий сектор

Люди все чаще возвращаются с удаленной формы работы в свои офисы. Этот показатель в Абу-Даби все ближе к допандемийному уровню. Согласно данным передвижения Google, посещение рабочих мест всего на 3,7% ниже базового уровня.

Однако число существующих и потенциальных арендаторов в Абу-Даби до сих пор ограничено. Основными арендаторами на данный момент являются:

  • Фирмы, так или иначе связанные с государством.
  • Компании, которые уже арендуют какой-либо жилой объект, однако ищут более выгодное, дорогое и качественное предложение.

Данные указывают, что основной интерес для покупателей представляет премиальная недвижимость и недвижимость высшего класса (класса А).

В целом, большое предложение при малом спросе делает рынок выгодным для потенциальных арендаторов. Такой дисбаланс заставляет продавцов снижать ставки. Ради привлечения потребителей в непопулярные сегменты государство предоставляет различные поощрения, например, арендные каникулы.

Жилой сектор

Согласно докладу CBRE Research за III квартал 2021, на конец августа стоимость жилья в Абу-Даби выросла на 2,2% в годовом выражении. Цена квадратного метра апартаментов увеличилась на 1,9%, вилл — на 3,1% годовых.

Общий тренд остается восходящим, однако рост цен на виллы постепенно замедляется. Так, за периоды в три и шесть месяцев к августу 2021 наблюдалось уменьшение цен на 0,7 и 1,9% соответственно. Цены на апартаменты за эти же периоды постепенно укреплялись на 0,3 и 0,4% соответственно.

Цена аренды в чистом выражении (т.е. арендные выплаты после того, как все льготы и поощрения исчерпаны) с августа 2020 сократилась на 4,7% годовых. Основой послужило снижение в сегменте апартаментов на 6,9%.

Средняя цена аренды на виллы в общем выражении выросла на 2,6% годовых.

За июнь‒август 2021 года ставки аренды на апартаменты и виллы выросли на 0,4 и 0,5% соответственно.

Сдача нового жилья осуществляется в ограниченных количествах, лишь 1853 объекта было сдано в конце III квартала. По плану до конца 2021 года должно быть сдано еще 9388 объектов, однако ожидается, что запланированных показателей достичь не удастся.

Перспективы развития рынка недвижимости в Абу-Даби

Наиболее слабыми остаются сектора коммерческой недвижимости (офисы) и сегмент аренды жилой недвижимости. В столице доминирует практика долгосрочной аренды.

Краткосрочной аренде в Абу-Даби еще предстоит войти в восходящий тренд. Практика такой аренды наиболее выгодна в текущей экономической и пандемической ситуации, однако для столицы она является достаточно новым явлением.

Краткосрочная аренда популярна у посетителей ОАЭ (туристов, рабочих, представителей бизнеса). Ее распространение должно значительно увеличить спрос на съем недвижимости в столице. Наибольшую выгоду от такого роста спроса должны получить зоны, близкие к туристическим центрам, например, Yas Island.

Как и Дубай, Абу-Даби испытывает рост арендных ставок в сегменте вилл и таунхаусов. Спрос значительно доминирует над возможностями рынка, который не может его удовлетворить. Особенно сильно это заметно в таких районах, как Saadiyat Island и Yas Island.

Избыток предложения и преимущество покупателей наблюдается лишь в нескольких районах, например, Al Reem Island.

Подробнее о популярных и выгодных для инвестиций районах мы еще расскажем далее.

Как показывают цифры, приведенные в предыдущем разделе, сегмент апартаментов сохраняет общий избыток предложения и демонстрирует низкий рост цен, чем виллы и таунхаусы. Негативно на рост цен влияет и потеря рабочих мест.

В общем, предпочтение остается за жилыми объектами с большой площадью, открытыми пространствами и садами.

22 сентября 2021 года одно из крупнейших в мире международных агентств новостей и финансовой информации Reuters, со ссылкой на Центральный банк ОАЭ, сообщило, что в экономике ОАЭ прогнозируется рост на 4,2%. Рост экономической активности может крайне положительно сказаться на коммерческой недвижимости (офисах).

На данный момент экономическая активность в Арабских Эмиратах почти достигла до-пандемических уровней.

Как и Дубай, Абу-Даби показал в этом году несколько рекордных подъемов по тем или иным показателям. Например:

  • На конец II квартала 2021 года в Абу-Даби был зарегистрирован рекордный рост цен на недвижимость за последние 5 лет.
  • Согласно исследованию консалтингового агентства по жилой и коммерческой недвижимости Knight Frank к концу III квартала 2021 года рынок недвижимости Абу-Даби расширялся рекордными с 2015 года темпами.
  • Фондовый рынок показал рост на 2,6% по общему индексу среднего направления движения или ADX (Тикер. ADI). О последнем сообщило агентство Reuters 6 декабря текущего года. Вопреки распространению вариации COVID-19 — Омикрон. За месяц до этого, 8 ноября, фондовый рынок достиг исторических максимумов роста.

Рекорды ожидаются и в 2022 году. Однако, согласно последним данным консалтингового агентства Knight Frank, 2021 год, вероятно, был пиковым в текущем цикле развития сектора недвижимости Эмиратов. Следовательно, ожидать слишком многого не стоит.

Данные, предоставленные агентством, указывают на растущее расхождение в ожиданиях между покупателями и продавцами, что зачастую является ярким сигналом начинающегося замедления рынка.

Сколько стоит недвижимость в Абу-Даби, и как изменятся цены в 2022

Итоги III квартала 2021 года указывают на то, что ставки аренды сохраняют стабильность, цена на недвижимость в Абу-Даби сейчас растет.

Вторая половина года характеризуется плавным восходящим трендом.

Согласно порталу Bayut & Dubizzle, в целом цены в III квартале выросли на 4%. Апартаменты доступного сегмента приобретаются в основном во freehold-районах Al Reed и Al Ghadeer. Более дорогой сегмент — прибрежные районы Al Reem Island, Al Raha Beach и Yas Island.

Виллы приобретаются в дорогих прибрежных районах, таких как Saadiyat Island.

Арендаторы ищут предложения по доступным ценам в Khalifa City A. Дорогие предложения чаще всего рассматривают в Al Reem Island, Al Raha Beach и Corniche Area. Аренда вилл пользуется популярностью в MBZ City и Khalifa City A.

Тенденции рынка недвижимости и динамика цен в Абу-Даби в 2022 году

Цены на покупку апартаментов и вилл

Наиболее популярный район — Saadiyat Island. Как правило здесь чаще всего приобретают элитные объекты.

На III квартал 2021:

  • Стоимость одного квадратного метра виллы в Saadiyat Island составила 4 050 долларов.
  • Затем следует Yas Island c домами, квадратный метр которых стоит около 3 260 долларов.
  • Завершает тройку Al Raha Gardens — с 2 370 долларов за квадратный метр.

Для того, чтобы показать перспективу роста стоимости недвижимости в Абу-Даби в рублях, используем приведенную выше цифру в 4 050. Мы указали как стоимость квадратного метра в Saadiyat Island.

Это один и самых высоких ценников в городе, поэтому его удобно использовать для примера того, сколько будет стоить российскому покупателю элитная недвижимость в столице.

По курсу рубля на ноябрь 2021 года стоимость одного премиального метра недвижимости составляет около 300 000 рублей.

Более доступные виллы продаются во freehold-зонах:

  • Al Reef;
  • Hydra Village;
  • Khalifa City A;
  • Shakhbout City.

Наиболее дорогие предложения в этом сегменте выставлены по цене 2 000 долларов за один квадратный метр (около 149 000 рублей по текущему курсу).

Элитные апартаменты лучше всего показали себя в районе Al Reem Island. Далее следуют:

  • Al Raha Beach;
  • Yas Island;
  • Saadiyat Island.

Все четыре района популярны среди тех, кто обладает высоким и сверхвысоким доходом (HNWI) (прим. автора. Во владении находится более 1 млн долларов).

Цены находятся приблизительно на отметке 3 000 долларов за квадратный метр (около 223 000 рублей по текущему курсу).

Апартаменты по доступным ценам наиболее популярны в семейных пригородных районах, таких как:

  • Al Karamah;
  • Al Rowdah;
  • Al Mushrif;
  • Al Murror.

Цены наиболее дорогих предложений в этих районах находятся в том же ценовом диапазоне, что и доступные виллы, т.е. около 2 000 долларов (около 149 000 рублей по текущему курсу).

Аренда апартаментов и вилл

Наиболее высокий доход с аренды можно получить:

  • с доступных апартаментов — 8,2%, Masdar City;
  • с премиальных апартаментов — 7,36%, Yas Island;
  • с доступных вилл — 8,4%, Shakhbout City;
  • с премиальных вилл — 6%, Al Raha Gardens.

Данные по объектам аренды за III квартал:

Крупные апартаменты (с 4 и 5 спальными комнатами) становятся более доступными.

За III квартал 2021 года произошло снижение ставки аренды на 3%. На данный момент она составляет 34 000 и 40 000 долларов соответственно.

Апартаменты среднего сегмента, наоборот, значительно подорожали — на 14%. Ставка составила 26 500 долларов на конец III квартала 2021.

Малые апартаменты наиболее популярны в районе Khalifa City A они сдаются по цене от 7 350 до 17 000 долларов (наименьшие ставки — на студии, наибольшие — на апартаменты с 2 комнатами).

Эти показатели взяты из наиболее популярного района — MBZ City.

Чаще всего виллы приобретают в районах Khalifa City A, Al Reef, Shakhbout City и Al Murror. Прежде всего растут цены на виллы в доступном сегменте — 17%.

По премиальному жилью лидирует район Al Bateen — рост составил 13%:

  • виллы с 4 комнатами сдаются по цене 55 000 долларов;
  • виллы с 5 и 6 комнатами — по цене 62 500 и 64 000 долларов соответственно.

За указанным районом следуют Al Raha Gardens, Yas Island и Saadiyat Island в которых рост составил 12%.

Перспективы в 2022 году

Учитывая данные и цифры, изложенные выше, а также исследования компаний по менеджменту недвижимости Asteco и Knight Frank, можно ожидать следующие изменения цен на недвижимость в Абу-Даби:

  • В начале 2022 года ставки аренды продолжат расти. Прогнозируется рост арендной платы на жилую и коммерческую недвижимость до 7–9%.
  • Рынок недвижимости ОАЭ в целом и Абу-Даби в частности продолжит восстанавливаться. Однако с замедлением. Ввиду как пиковых показателей, так и заметного сокращения вывода новых объектов. Прогнозируется рост цен на элитную недвижимость до 9–14%.

Хайдер Али Хан (Haider Ali Khan), CEO Bayut & Dubizzle и глава группы компаний «Недвижимость на развивающихся рынках» (Emerging Markets Property Group, EMPG MENA) заметил, что на состояние рынка влияют многие факторы: от минимальных ограничений на передвижение и успехов вакцинации до точечных поощрительных мер государственных и столичных властей.

Потребители, особенно покупатели элитной недвижимости, все еще крайне заинтересованы в просторных и уединенных жилых объектах.

Абу-Даби будет оставаться привлекательным как среди покупателей, так и арендаторов. Это доказывают следующие цифры: лишь за III квартал было зарегистрировано около 3,5 млн переговоров между покупателями и продавцами.

Прогнозы указывают на то, что недвижимость в Абу-Даби в 2022 может вырасти в цене до 20% относительно текущих показателей (в сентябре 2021).

Согласно данным Willis Towers Watson, международной компании по консалтингу и риск-менеджменту, работодатели ОАЭ планируют поднять заработную плату работникам в среднем на 4% в 2022 году, что при сохранении низких процентных ставок по ипотеке может также придать импульса росту спроса. В свою очередь спрос приведет к росту цен.

В каких районах в Абу-Даби инвесторы могут купить недвижимость — freehold-зоны

Freehold-зоны для Абу-Даби — явление достаточно новое. Их реализация началась в 2019 году, спустя 13 лет как подобная практика начала вводиться в Дубае.

На данный момент в столице ОАЭ существует 17 таких зон.

Freehold-зоны Абу-Даби
Freehold-зоны Абу-Даби
Al Raha Beach Al Falah Al Reem Island
Fahed Island Al Reef Hidd Al Saadiyat
Lulu Island Al Jurf, Ghantoot Saadiyat Island
Nurai Island Yas Island Jubail Island
Saih As Sidirah Al Shamkha Masdar City
Palace Breakwater Al Maryah Island

Недвижимость в таких зонах продается иностранцам в полноценное и абсолютное владение, что отличает их от недвижимости, приобретаемой в leasehold. Последнее представляет собой аренду права собственности максимальным сроком до 99 лет и с некоторыми ограничениями на распоряжение арендованным объектом.

Лиз (Lease) отличается от обычной аренды тем, что последняя позволяет лишь временно использовать жилье для собственного пользования. Лиз — это аренда права распоряжаться недвижимостью, в том числе вносить в нее структурные изменения. Хотя и при согласии лессора (Lessor), т.е. арендодателя.

Leasehold популярен в секторе коммерческой недвижимости, так как многим компаниям необходимо вносить серьезные изменения в арендованный объект для осуществления своей коммерческой деятельности.

Несмотря на то, что многие из обозначенных территорий имеют свои привлекательные стороны, мы могли наблюдать, что 2021‒2022 годы выдвигают на первое место весьма конкретный список:

  • Yas Island — район с туристической и развлекательной направленностью, располагающийся на искусственном острове. Доминирует жилая недвижимость — апартаменты разных конфигураций, таунхаусы, виллы.
  • Al Reem Island — район, в котором предпочитают жить экспаты. Это деловой центр, здесь наравне с коммерческой недвижимостью представлен богатый выбор жилой недвижимости — от апартаментов до таунхаусов.
  • Saadiyat Island — элитный район с высокой культурной значимостью. Доминирует жилая недвижимость верхнего ценового сегмента.
  • Al Raha Beach — район, популярный среди экспатов, больше подходит для проживания с семьей. Присутствует богатый спектр социально значимых заведений, в том числе учебных. Большой выбор мест для досуга.
  • Khalifa City A — одно из трех сообществ Khalifa City. Благодаря большому количеству объектов доступной недвижимости (особенно для аренды) и просторных вилл подходит для работающего населения. Вместе с этим имеется удобный доступ к основной транспортной инфраструктуре города, в том числе к автомагистрали, соединяющей Абу-Даби и Дубай.

Тенденции рынка недвижимости и динамика цен в Абу-Даби в 2022 году

Помощь наших специалистов

Специалисты Emirates.Estate предлагают помощь в выборе и покупке недвижимости в Дубае. Здесь вы сможете получить юридическую консультацию, помощь с документооборотом, анализом рынка и другими немаловажными данными по недвижимости ОАЭ, что позволит сделать обдуманный и правильный выбор.

Комментарии
Могут подойти