Qu'est-ce que hors plan à Dubaï?

Dubaï est un endroit idéal pour acheter un appartement à l'étranger. Dans cette métropole moderne animée il y a un large choix de l’immobilier en construction et prêt à la livraison, pour les investisseurs étrangers, il est possible d'acheter un logement et de devenir le propriétaire à part entière: pour cela, vous devez acheter un appartement ou une villa, situé sur le territoire freehold. En règle générale, tous les quartiers populaires de Dubaï offrent des logements à vendre dans cette catégorie, de sorte que le choix de la future propriété, en effet, est grande.

Inévitablement, les investisseurs potentiels se posent la question: où et comment il est plus rentable d'acheter une propriété à Dubaï? Prendre un appartement dans un nouveau bâtiment ou sur le marché secondaire? Avant de commencer à considérer les bâtiments en construction comme l'investissement immobilier le plus rentable à Dubaï, nous vous recommandons de lire quelques informations sur ce segment de marché. Dans cet article, vous apprendrez tous les avantages de cette méthode d'achat d'un logement aux EAU.

CONTENU:

• Que signifie le terme hors plan?
• Avantages et inconvénients de l'investissement hors plan
• Mesures prises par l'état pour assurer l'achèvement en temps opportun du chantier
• Exigences pour les promoteurs à Dubaï
• Hors -plan et pré-lancement sont-ils la même chose?
• Immobilier à Dubaï: hors plan ou prêt à l'emploi?
• Conclusion

QUE SIGNIFIE LE TERME HORS PLAN?

Sur le marché de l'immobilier arabe, le concept de hors plan est souvent utilisé. C'est l'achat d'un logement au stade de la construction de l'objet, c'est-à-dire avant sa mise en service. Les prix de l'immobilier à ce stade sont toujours plus bas dans tous les pays, et les EAU ne font pas exception. Mais il y a une caractéristique ici - la possibilité de payer.

Lors de l'achat d'une maison hors plan à Dubaï, l'investisseur peut compter sur un plan de paiement pratique en plusieurs versements. Les promoteurs eux-mêmes offrent presque toujours de diviser les paiements, ce qui permet à l'acheteur de faire progressivement de l'argent pour l'immobilier acheté. La durée minimale d'un tel versement est un an, le maximum est 7 ans. Une condition préalable est l'acompte, il est généralement de 5% de la valeur totale de l'objet. Et ici, beaucoup dépend du constructeur et de l'objet lui-même: dans certains cas, le paiement initial peut être de 40%. En moyenne, 20-25% est le montant de l'acompte auquel vous devez être prêt.

Lors de l'achat d'une propriété hors plan est le même contrat d'achat et de vente, comme dans le cas du logement fini. Tout d'abord, l'acheteur fait un acompte, réservant ainsi l'appartement que vous aimez, et alors seulement les deux parties signent le contrat. Un autre calendrier de paiement détermine la société-le promoteur, et le montant du paiement est affecté par le stade et le moment de la construction.

AVANTAGES ET INCONVÉNIENTS DE L’INVESTISSEMENT HORS PLAN

Comme toute méthode de paiement, le secteur de l'immobilier hors plan a ses avantages et ses inconvénients.

Considérons d'abord les avantages de l'investissement dans l'immobilier en construction:

• Prix avantageux. Le principal avantage d'investir dans l'immobilier  hors plan est un prix relativement bas: en moyenne, 20% de moins que le coût de l'objet fini. Dans le même temps, la phase de construction affecte directement le prix de l'appartement dans le bâtiment en construction. Par exemple, il est plus rentable d'acheter une propriété lors de la pose des fondations qu'après la construction de plusieurs étages. Selon les statistiques, le coût moyen par mètre carré d'un appartement dans l'installation en construction en 2020 était de 7736 AED, tandis que le prix par mètre carré d'un appartement dans les nouveaux bâtiments à Dubaï après la mise en service de l'installation en moyenne était égale à 13 988 AED.
• Revente de logements hors-plan. Les investisseurs achètent des biens immobiliers arabes non seulement pour la location ultérieure, mais aussi pour la revente. Un investissement intéressant et rentable ‒ vendre l'immobilier dans la phase finale de la construction à un prix supérieur à l'investissement initial.
• Variété d'options. Jusqu'au moment de la mise en service de l'objet, vous pouvez choisir une option de mise en page exclusive. Comme le montre la pratique, après l'achèvement de la construction presque tous les appartements sont déjà vendus, et vous devez choisir de ce qui reste. Trouver la bonne option parmi les autres est une tâche très difficile. Par exemple, vous n'aurez pas besoin d'un étage ou d'une disposition, une vue parfaite des fenêtres, avec tout cela et l'étiquette de prix ne sera plus si attrayante.
• Mode de paiement confortable. La plupart des entreprises de construction demandent à payer seulement une partie du coût de l'installation comme un acompte. Cette option de paiement est pratique à la fois pour l'acheteur et pour le promoteur, puisque le reste des paiements par parties seront versés au compte de la société de construction, et ils seront progressivement dépensés pour la construction ultérieure. Pour attirer les clients, les entreprises de développement prennent en charge certains coûts, par exemple, offrent de payer les frais d'inscription au département Foncier de Dubaï.

Comme dans tout secteur, l'immobilier hors plan a ses inconvénients:

• Attente de l'achèvement du chantier. Si vous envisagez d'acheter un appartement à Dubaï afin de déménager immédiatement, l'immobilier hors plan ne vous convient pas. La longue attente de l'achèvement de la construction est l'un des inconvénients, ce qui repousse certains acheteurs.
• Risque d'arrêt de la construction. En particulier, les citoyens russes connaissent les cas où la construction d'objets s'arrête indéfiniment. La construction  «gelée» et le «squelette» du bâtiment ‒ la peur de nombreux actionnaires. Heureusement, à Dubaï, de tels cas sont minimisés. Ci-dessous, nous expliquerons les raisons de cela.
• Hausse des prix sur le marché de l'immobilier. Malheureusement, même en tant qu'analyste professionnel, il est impossible de prévoir cela, car la situation du marché est ondulatoire et dépend de l'économie mondiale dans son ensemble.

MESURES PRISES PAR L’ÉTAT POUR ASSURER L’ACHÈVEMENT EN TEMPS OPPORTUN DU CHANTIER

Le gouvernement des EAU considère le secteur de l'immobilier dans le pays comme l'un des principaux domaines de développement. Toutes les propriétés en construction sont sous le contrôle de l'état.

Tout d'abord, la société de développement doit obligatoirement enregistrer un nouveau projet dans le département Foncier de Dubaï.

Deuxièmement, les fonds reçus des déposants ne sont pas directement au promoteur, mais au compte séquestre-c'est un certain type de compte bancaire, dont le rôle est d'assurer la sécurité dans les règlements entre le promoteur et l'acheteur. La société de construction peut utiliser les fonds du compte séquestre seulement après l'achèvement de la prochaine étape de la construction. Et là encore, l'état supervise les dépenses en espèces. Dans le cas d'une situation imprévue, lorsque le promoteur  décide d'arrêter la construction, le Gouvernement des Émirats Arabes Unis est à la recherche d'une nouvelle société de développement qui peut terminer l'objet de l'immobilier. Sinon, tout l'argent est retourné aux investisseurs du compte séquestre.

En plus des mesures gouvernementales, le constructeur lui-même offre des conditions qui aideront à maintenir l'investissement des acheteurs. Cela est dû au fait que l'acheteur ne contribue initialement qu'une petite partie de la valeur totale de la propriété, et le reste ‒ seulement après l'achèvement de la construction. Nous pouvons conclure que la plupart des fonds resteront avec vous, et l'argent investi sera retourné dans tous les cas, même si le promoteur ne remplit pas ses obligations.

EXIGENCES POUR LES PROMOTEURS À DUBAÏ

Le département Foncier de Dubaï gère l'autorité de réglementation immobilière de Dubaï (RERA, Real Estate Regulatory Authority). Cette agence supervise toutes les activités liées à l'immobilier à Dubaï. C'est dans RERA que les exigences qui doivent être remplies par toutes les organisations de construction ont été définies et fixées. Le respect de ces exigences permet à l'entreprise d'obtenir un permis de construire et, en même temps, la vente légale d'appartements (ou de maisons). Exigences de l'agence:

• Terrain alloué pour la construction d'un nouvel objet, doit appartenir entièrement au promoteur.
• Un montant de 10% de la valeur totale de l'ensemble de l'installation doit rester sur le compte d'entiercement en cas de dépannage détecté après l'achèvement de la construction.

En outre, pour que la société de construction puisse effectuer la vente de biens immobiliers, le promoteur doit construire au moins 20% de l'objet et payer des garanties bancaires d'un montant de 50% de la valeur totale de l'objet en construction de l'immobilier. Cette mesure de sécurité a été introduite par l'état afin de vérifier la solvabilité financière du constructeur.

HORS PLAN ET PRÉ-LANCEMENT SONT-ILS LA MÊME CHOSE?

Sur le marché de l'immobilier de Dubaï est  répandu un terme pré-lancement que beaucoup confondent avec le concept de hors plan. Cependant, il y a une différence fondamentale entre eux. Lors de l'achat d'une maison hors plan, vous achetez un bien immobilier auprès d'un promoteur immobilier qui a déjà terminé au moins 20%. Pré-lancement signifie investir dans l'immobilier à un stade très précoce, à savoir lors de la promulgation du projet. Les prix du pré -lancement sont encore 10-25% plus bas que lors de la construction de la fondation. Avant la crise mondiale de 2008, cette option d'investissement était considérée comme un investissement très rentable, car les déposants pouvaient augmenter leurs revenus en peu de temps en revendant des biens immobiliers. En outre, après l'achèvement de la construction et la mise en service, il y avait une autre augmentation des prix, qui à son tour a apporté encore plus de revenus à l'investisseur qui a acheté l'immobilier pré-lancement.

IMMOBILIER À DUBAÏ: HORS PLAN OU PRÊT À L'EMPLOI?

Alors, que choisir? Lors du choix entre l'immobilier fini et le logement hors plan, vous devez prendre en compte les avantages et les risques possibles que nous avons décrits ci-dessus. Si vous avez choisi un constructeur fiable, sans limite de temps et n'avez pas besoin d'un déménagement urgent dans le logement acheté, l'investissement dans l'immobilier hors plan sera plus rentable. En règle générale, l'immobilier dans les bâtiments en construction est en moyenne moins cher de 30% que les appartements prêts à emménager. Appartements achetés au stade de la pose de la Fondation, peut augmenter de 5 fois après la mise en service de l'objet. Dans le même temps, cette option est plus sûre que le pré-lancement, dans lequel le bâtiment n'a pas encore été érigé, mais il n'y a que son projet.

D'un point de vue financier, l'immobilier hors plan est pratique, car il peut être payé par versements selon un calendrier de paiement pratique. En outre, les entreprises de construction ont des actions, lorsqu'il est proposé de versements à long terme-il est nécessaire de clarifier ces conditions dans chaque cas particulier.

Comme indiqué ci-dessus, le coût du logement augmente à mesure que les phases de construction sont achevées. Dans le même temps, il est possible de revendre avantageusement l'appartement dans le bâtiment en construction avant la fin des travaux: la différence sera votre bénéfice net. Cependant, dans ce cas, il est nécessaire de respecter les exigences du constructeur ‒ l'acompte et le paiement des frais administratifs.

À ce jour, la liste des entreprises de construction qui vendent des biens immobiliers hors plan, la confiance qui est extrêmement élevé:

• Emaar Properties;
• Dubai Properties Group;
• DAMAC;
• Meraas;
• Select Group.

Ce sont les entreprises en qui vous pouvez faire confiance: si vous décidez d'investir dans l'immobilier hors plan, l'achat d'un logement auprès des promoteurs énumérés ci-dessus garantit la réussite du projet. Ces entreprises de construction sont connues dans les Émirats Arabes Unis grands projets phares, le développement complexe des territoires, la construction de quartiers résidentiels et commerciaux entiers. Leurs créations ne sont pas seulement des complexes résidentiels modernes, mais aussi de nombreuses attractions de Dubaï, y compris des parcs et des complexes de divertissement.

CONCLUSION

Acheter un logement dans un complexe résidentiel fini ou dans un nouvel objet en construction décide l'investisseur lui-même. Tout dépend des critères et des objectifs d'investissement. Si l'acheteur est prêt à attendre, il vaut la peine de prêter attention à l'immobilier hors plan. Mais l'investissement dans l'immobilier fini peut également apporter un bon revenu. Pour plus de détails, il est préférable de contacter une agence professionnelle. Le personnel compétent vous familiarisera avec le marché des nouveaux bâtiments de Dubaï, vous dira tout sur les promoteurs fiables qui proposent des propriétés hors plan, sans crainte de risques. Ainsi, vous pouvez décider exactement quelle option est la plus acceptable pour vous.