Что такое оff-plan в Дубае?

Дубай ‒ отличный выбор для тех, кто хочет купить квартиру за границей. В этом оживленном современном мегаполисе представлен широкий выбор строящейся и готовой к сдаче недвижимости. Для зарубежных инвесторов есть возможность приобрести жилье в полную и безусловную собственность: для этого нужно выбирать квартиры или виллы в Дубае в зонах freehold. Практически все популярные районы Дубая предлагают жилье на продажу в данной категории.

У начинающих инвесторов неизбежно возникает вопрос: купить квартиру в новостройке в Дубае или на вторичном рынке эмирата? Где и как выгоднее приобрести недвижимость в Дубае? Прежде чем начать присматриваться к строящимся зданиям как к наиболее выгодному капиталовложению в недвижимость в Дубае, рекомендуем ознакомиться со свежей информацией об этом сегменте рынка. В данной статье вы узнаете обо всех преимуществах приобретения жилья off-plan в ОАЭ в 2023 году.

Содержание:

• Что такое off-plan в Дубае?
• Плюсы и минусы off-plan инвестиций
• Государственные меры, обеспечивающие своевременное завершение стройки
• Требования к застройщикам в Дубае
• Off-plan и pre-launch ‒ это одно и то же?
• Недвижимость в Дубае: off-plan или готовое жилье?
• Заключение

Что такое off-plan в Дубае?

На рынке арабской недвижимости часто используется понятие off-plan. Это покупка жилья на стадии строительства объекта, то есть до его сдачи в эксплуатацию. Цены на недвижимость на этом этапе всегда ниже во всех странах, и ОАЭ не исключение. Но есть одна особенность ‒ возможность оплаты.

Покупая жилье off-plan в Дубае, инвестор может рассчитывать на удобный план оплаты в рассрочку. Девелоперы почти всегда предлагают разделить платежи, что позволяет покупателю постепенно вносить денежные средства за приобретенную недвижимость. Минимальный срок такой рассрочки составляет 1 год, максимальный – 7 лет. Чаще всего полностью рассчитаться с девелопером нужно в течение 1–3 лет после введения жилого комплекса в эксплуатацию.

В большинстве случаев при покупке в рассрочку необходимо сделать первоначальный взнос. Обычно он составляет 5% от общей стоимости объекта. Многое зависит от застройщика и степени готовности объекта: в некоторых случаях первоначальный взнос может составлять 40%. В среднем, 20‒25% ‒ это та сумма первоначального взноса, к которой вы должны быть готовы.

При покупке недвижимости off-plan заключается такой же договор купли-продажи, как и в случае с готовым жильем. Сначала покупатель вносит первоначальный взнос, тем самым бронируя понравившиеся апартаменты, и только потом обе стороны подписывают договор. Дальнейший график платежей определяет компания-застройщик, а на размер платежа влияют стадия и сроки строительства.

Плюсы и минусы off-plan инвестиций

Рассмотрим все «за» и «против» инвестирования в строящуюся недвижимость.

Сначала плюсы:

• выгодные цены. Главным преимуществом инвестирования в недвижимость off-plan является сравнительно низкая цена: в среднем на 20% ниже, чем стоимость готового объекта. При этом стадия строительства напрямую влияет на цену квартиры в строящемся здании. К примеру, выгоднее приобретать недвижимость на этапе котлована, нежели после возведения нескольких этажей.

  Средняя стоимость квадратного метра квартиры в жилом проекте на стадии закладки фундамента в 2023 году составляет 5880 AED (1600 $), в то время как цена одного квадратного метра в новостройке в Дубае после сдачи объекта в эксплуатацию в среднем равна 29 400 AED (8000 $);

• возможность быстрой перепродажи жилья off-plan. Интересная и выгодная опция ‒ продать недвижимость на финальном этапе строительства по цене выше изначальных вложений;
• разнообразие вариантов. До момента сдачи объекта в эксплуатацию можно выбрать эксклюзивный вариант планировки. Как показывает практика, после завершения строительства практически все квартиры бывают уже проданы, а выбирать приходится из того, что осталось. Найти из оставшихся подходящий вариант ‒ очень сложная задача. Например, не будет нужного вам этажа или планировки, идеального вида из окон, при всем этом и ценник будет уже не столь привлекательным;
• комфортный способ оплаты. Большинство строительных компаний просит оплатить лишь часть от стоимости объекта в качестве первоначального взноса. Такой вариант оплаты удобен как для покупателя, так и для девелопера, поскольку остальные платежи частями будут поступать на счет строительный компании, и они постепенно будут потрачены на дальнейшее строительство. В качестве привлечения клиентов компании-застройщики берут на себя некоторые расходы, например, предлагают оплатить регистрационный сбор в Земельном департаменте Дубая.

Минусы:

• ожидание завершения стройки. Если вы планируете квартиру или виллу в Дубае, чтобы сразу же переехать, то недвижимость off-plan вам не подходит. Долгое ожидание завершения строительства – один из минусов, который отталкивает некоторых покупателей;
• риск остановки строительства. В частности, российским гражданам знакомы случаи, когда строительство объектов останавливается на неопределенный срок. «Замороженная» стройка и «скелет» здания ‒ страх многих дольщиков. К счастью, в Дубае такие случаи сводятся к минимуму. Ниже мы объясним причины этого;
• изменение цен на рынке недвижимости. Подобные риски нельзя исключить полностью, поскольку ситуация на рынке зависит от мировой экономики в целом.

Государственные меры, обеспечивающие своевременное завершение стройки

Правительство ОАЭ относится к сектору недвижимости в стране как к одному из ключевых направлений развития экономики. Все строящиеся объекты недвижимости находятся под государственным контролем.

Во-первых, девелоперская компания должна в обязательном порядке зарегистрировать новый проект в Земельном департаменте Дубая.

Во-вторых, средства, получаемые от вкладчиков, поступают не напрямую застройщику, а на эскроу-счет – это определенный вид банковского счета, роль которого заключается в обеспечении безопасности в расчетах между застройщиком и покупателем. Строительная компания может воспользоваться средствами с эскроу-счета только после завершения очередного этапа строительства. И здесь снова государство курирует расход денежных средств. В случае непредвиденной ситуации, когда застройщик экстренно принимает решение остановить строительство, правительство ОАЭ подыскивает новую девелоперскую компанию, которая может достроить объект недвижимости. В противном случае все денежные средства возвращают инвесторам с эскроу-счета.

Помимо государственных мер, компания-застройщик обычно сама предлагает условия, которые помогут сохранить инвестиции покупателей. Это объясняется тем, что первоначально покупатель вносит лишь малую часть от общей стоимости недвижимости, а оставшуюся ‒ только после завершения строительства. Можно сделать вывод, что большая часть средств останется у вас, а вложенные деньги будут возвращены в любом случае, даже если застройщик не выполнит свои обязательства.

Требования к застройщикам в Дубае

При Земельном департаменте Дубая работает орган по регулированию сектора недвижимости Дубая (RERA, Real Estate Regulatory Authority). Это агентство контролирует всю деятельность, связанную с недвижимостью в Дубае. Именно в RERA были определены и закреплены требования, которые необходимо выполнять всем строительным организациям. Соблюдение этих требований дает возможность компании получить разрешение на строительство, а вместе с тем и на легальную продажу квартир (или домов). Требования агентства:

• земля, отведенная под строительство нового объекта, должна полностью принадлежать девелоперу;
• на эскроу-счете должны оставаться средства в размере 10% от общей стоимости всего объекта на случай устранения неполадок, выявленных после завершения строительства.

Off-plan и pre-launch ‒ это одно и то же?

На рынке недвижимости Дубая распространен еще один термин ‒ pre-launch, который многие путают c понятием off-plan. Однако между ними есть принципиальная разница.

При покупке жилья off-plan вы приобретаете недвижимость у застройщика, уже завершенную как минимум на 20%.

Pre-launch же означает инвестирование в недвижимость на самом раннем этапе, а именно во время обнародования проекта.

Цены на рre-launch еще на 10‒25% ниже, нежели во время постройки фундамента. Такой вариант инвестирования до кризиса 2008 года считался очень выгодным капиталовложением, поскольку вкладчики могли увеличить свой доход за короткие сроки путем перепродажи недвижимости. Кроме того, после завершения строительства и сдачи объекта в эксплуатацию происходит очередное увеличение цен, что в свою очередь приносит дополнительный доход инвестору, купившему недвижимость pre-launch.

Недвижимость в Дубае: off-plan или готовое жилье?

Итак, что же выбрать? При выборе между готовой недвижимостью и жильем off-plan нужно учитывать плюсы и возможные риски, которые мы описали выше. Если вы выбрали надежного застройщика, при этом не ограничены временными рамками и не нуждаетесь в срочном переезде в приобретенное жилье, то инвестирование в недвижимость off-plan будет выгоднее, чем покупка готового жилья на первичном или вторичном рынке.

Как правило, недвижимость в строящемся жилье дешевле готовой к заселению примерно на 20%. Апартаменты, приобретенные на этапе закладки фундамента, могут подорожать в 5 раз после сдачи объекта в эксплуатацию. При этом данный вариант безопаснее pre-launch, при котором здание еще не возведено, а есть лишь его проект (в последнем случае сроки запуска проекта могут несколько раз меняться).

С финансовой точки зрения недвижимость off-plan удобна, ведь ее можно оплатить с помощью рассрочки по удобному графику платежей. Также у строительных компаний бывают акции, когда предлагается рассрочка на длительный срок ‒ необходимо уточнять эти условия в каждом конкретном случае.

Как уже было отмечено выше, стоимость жилья увеличивается по мере выполнения этапов строительства. Вместе с тем предоставляется возможность выгодно перепродать квартиру в строящемся здании еще до окончания работ: разница будет вашей чистой прибылью. Однако в данном случае необходимо соблюсти требования застройщика ‒ внесение первоначального взноса и оплата административной пошлины.

На сегодняшний день составлен перечень строительных компаний, осуществляющих продажу недвижимости off-plan, доверие к которым чрезвычайно высоко:

• Emaar Properties;
• Dubai Properties Group;
• DAMAC;
• Meraas;
• Select Group.

Это те компании, которым можно доверять: если вы решите инвестировать в недвижимость off-plan, то приобретение жилья у перечисленных выше девелоперов гарантирует успешное завершение проекта. Эти строительные компании известны в ОАЭ грандиозными флагманскими проектами, комплексным освоением территорий, застройкой целых жилых и деловых кварталов. Их детищами являются не только современные жилые комплексы, но и многие достопримечательности Дубая, в том числе парки и развлекательные комплексы.

Заключение

Приобрести жилье в готовом жилом комплексе или в строящемся новом объекте – решает сам инвестор. Все зависит от критериев и целей инвестирования. Если покупатель готов ждать, то стоит обратить внимание на недвижимость off-plan. Но и капиталовложение в готовую недвижимость также может принести хороший доход. Чтобы получить больше подробной информации, лучше всего обратиться в профессиональное агентство. Компетентные сотрудники ознакомят вас с рынком новостроек Дубая, расскажут все о надежных застройщиках, у которых можно приобрести недвижимость off-plan, не опасаясь рисков. Так вы сможете точно решить, какой вариант для вас наиболее приемлем.