Обзор рынка недвижимости ОАЭ за апрель 2022 года

В I квартале 2022 года результаты у рынка недвижимости ОАЭ были впечатляющими. Апрелю предстояло показать, способен ли данный рынок закрепить результат и направить его в рост.

Данный месяц не имел за спиной ни выставки Expo, ни истерии бегущих российских олигархов, ни бурного взрыва деловой активности вследствие отличного завершения 2021 года. Необходимо было опираться на собственные силы.

Содержание:

• Главные события апреля
  • Иностранцы продолжили массово прибывать в Арабские Эмираты
  • Масштабная реформа визовых режимов
  • Новые тренды на рынке, миграция ROI в пригороды и дефицит стройматериалов
• Объемы продаж жилой недвижимости в апреле
• Результаты апреля по росту цен
• Районы Дубая с самым высоким ростом цен за месяц

Главные события апреля

При достаточном количестве крупных и небольших событий, ниже приведены лишь наиболее важные на данный момент.

Иностранцы продолжили массово прибывать в Арабские Эмираты

Приток состоятельных россиян в страну, особенно в Дубай, продолжился в меньших объемах в сравнении с мартом. Эстафету подхватили другие европейские покупатели. Наиболее крупными стали:

• Британцы;
• Итальянцы;
• Французы;
• Немцы.

В десятку крупнейших национальностей-покупателей вошли также индийцы, пакистанцы, канадцы, американцы, ливанцы и китайцы. Канадцы отметились особенно, увеличив свое присутствие на 116% всего за год. Инвесторы из США в основном связаны с крипторынком.

Возвращаясь к россиянам: к апрелю, всего за два месяца, они смогли «выпрыгнуть» с седьмого сразу на пятое место в рейтинге. Тройку лидеров составили британцы, индийцы и итальянцы.

Масштабная реформа визовых режимов

Рост числа иностранцев должен продолжится в течении года, а поддержит его новый пакет реформ визовой политики ОАЭ — масштабный список как крупных, так и небольших оптимизационных правок.

Большое внимание заслуживают «золотые визы». Их получение было упрощено, критерии выдачи и категории покупателей расширены. Визу могут получить инвесторы, предприниматели, квалифицированные специалисты, выдающиеся деятели культуры, студенты и даже филантропы. Ее можно оформить, купив недвижимость на сумму от 544 500 долларов.

Введены 5-летние «зеленые визы» для фрилансеров, без необходимости иметь спонсоров или работодателей внутри ОАЭ. Виза также доступна для организации коммерческого предприятия в стране.

Уже известно, что после анонса новой визовой политики спрос на недвижимость страны увеличился троекратно.

Новые тренды на рынке, миграция ROI в пригороды и дефицит стройматериалов

Указанные ниже тенденции, были зафиксированы в апреле и останутся на рынке, как минимум, до конца года.

С I квартала 2022 года возросло желание покупателей приобретать недвижимость за наличные деньги. Подобное наблюдается в большинстве районов Дубая.

Виллы до сих пор являются сегментом-локомотивом рынка и будут таковыми до конца года. Но уверенно растут объемы продаж off-plan недвижимости (прим. на этапе строительства), а апартаментам прогнозируют увеличение темпов роста цен в грядущих кварталах.

Объем возврата с инвестиций, выраженный в показателе ROI, мигрирует из традиционно популярных, центральных районов Дубая в сторону пригородов. Наибольший возврат в апреле обещали Sports City, Jumeirah Village Circle, Arjan, Arabian Ranches и Al Barsha.

Процентные ставки на ипотечное кредитование продолжат расти. Движение ставок в ОАЭ привязано к движению ставок в США, устанавливаемых Федрезервом. Последний намереваются продолжать регулярно повышать проценты до конца 2022 года.

Геополитическая ситуация усугубляется и на ее фоне все труднее и дороже становится импорт стройматериалов в ОАЭ, что скажется на росте цен на новую недвижимость в ближайшие годы.

Объемы продаж жилой недвижимости в апреле

Тенденции указанные выше, в совокупности с другими фундаментальными показателями рынка, позволили рынку достичь следующих показателей.

Совокупный объем транзакций по жилой недвижимости Дубая выросли в апреле на 43% в годовом выражении, достигнув показателя в 6 342 сделки. Согласно другим источникам, продажи домов в Дубае выросли на 55,9% в апреле.

При сохраняющемся росте спроса на жилью в эмирате, виллы до сих пор остаются локомотивом, фиксируя продолжающийся рост цен.

Для местного рынка прошедший апрель стал лучшим апрелем за последние 13 лет. В сравнении месяца к месяцу (прим. март к апрелю), продажи жилой недвижимости выросли на 17,4%. В совокупной стоимости, согласно некоторым источникам, транзакции по недвижимости аккумулировали 4,9 млрд. долларов, что является лучшим показателем за апрель с 2009 года.

Согласно нескольким метрикам, таким как индекс VPI или число контрактов «Oqood», известно, что к марту 2022 года покупка жилья как за деньги, так и посредством ипотеки снизились на 13% в отношении готовой недвижимости. Но особенно было заметно временное снижение регистраций контрактов на off-plan — 23,3%.

Таким образом, несмотря на то, что в целом с начала года off-plan сектор продолжает расти, апрель вносит корректирующее снижение объемов продаж в общую статистику. Снижение продаж готовой недвижимости, как и off-plan, в основном фиксируется в относительных величинах.

Как было указано ранее, в с начала года рынок активно толкала к росту всемирная выставка Expo 2020. Теперь же рынок должен расти своими силами. В годовом выражении, однако, статистика позитивная. Рынок недвижимости зафиксировал рост объема транзакций к апрелю 2021 года на 45,48%, а стоимость выросла на 66,62%. Рынок ведет вторичный рынок жилья, составивший 60% от всех транзакций в апреле 2022-го.

В сегменте аренды недвижимости в апреле было зафиксировано 41 810 контрактов аренды: 60,4% новые, а 39,6% на продление. 79,5% из них были годовыми контрактами.

Фиксируется рост спроса на премиальную недвижимость как со стороны обычных покупателей, так и зарубежных инвесторов.

В Абу-Даби наблюдаются схожие тенденции, хотя и в менее выраженном виде. Стоит отметить, что в данном эмирате особенно активно растет сегмент аренды жилой недвижимости, так как город, в сравнении с Дубаем, является более привлекательным для семейной жизни и населения с более умеренным доходами в сравнении.

Выделяются хорошо развитые жилые сообщества вилл на островах Saadiyat и Yas. Средний объем контрактов на арену вырос более чем на 5% в годовом выражении.

Результаты апреля по росту цен

Согласно последним данным, на апрель 2022 цены на виллы в Дубае выросли на 20,4% в годовом выражении и на 1,9% за месяц с марта. Цены на апартаменты выросли на 9,6% за год и на 0,1% за месяц.

Одни из самых крупных показателей роста цен были зафиксированы в сегменте премиальной недвижимости. В Дубае за 12 месяцев рост составил почти 60%. Можно отметить район Palm Jumeirah, элитные виллы которого выросли на 5% в течении апреля. Виллы в Jumeirah Golf Estates и Jumeirah выросли на 4,6% и 3,7% соответственно за тот же период.

По элитным апартаментам можно также привести в пример Palm Jumeirah, а также район Old Town, оба из которых показали рост цен на 4% за месяц.

Общие темпы роста цен к апрелю немного снизились, в сравнении с предыдущими периодами, достигнув уровня 11% в среднем. В тоже время ставки аренды растут на 16,2%, что является самым высоким уровнем прироста с 2014 года. В тоже время, цены на виллы и апартаменты все еще ниже пиковых 2014 года на 10,6% и 26,3% соответственно.

Капитальная стоимость жилой недвижимости в апреле достигла 79,8 процентных пунктов в сравнении с показателями базового 2014 года. В основном за счет рекордных показателей премиального сектора.

Районы Дубая с самым высоким ростом цен за месяц

Хотя ROI и мигрирует в пригороды, центральные и традиционно популярные районы, такие как Downtown Dubai и Palm Jumeirah. Первый привлекает покупателей дорогих апартаментов, а второй — покупателей вилл.

Оба указанных района также показали самый высокий рост цен на квадратный метр.

Отметим, что по сегменту апартаментов, набирающих обороты роста с начала года, Downtown Dubai к апрелю превысил отметку цены в 4 770 долларов за кв.м., а Palm Jumeirah — 4175 долларов за кв.м.

JBR и Dubai Hills Estate также достойны быть отмеченным, они преодолели отметки в 4 250 долларов и 4 100 долларов за кв.м. соответственно.

Отличительный рост цен показали также районы:

• Business Bay;
• MBR City;
• Dubai Marina;
• JLT;
• Jumeirah Village Circle;
• Jumeirah Village Triangle.

В отношении районов вилл стоит уделить внимание росту в указанных ранее районах, а также Emirates Living, Arabian Ranches (1, 2 и 3), Mudon и The Villa.