Предвидится ли снижение цен на недвижимость в Дубае в ближайшие годы?

Ожидания и прогнозы многочисленных аналитиков не подтвердились, и стоимость дубайской недвижимости продолжила стремительно расти. Падения цен не было зафиксировано ни в I, ни во II квартале 2024 года. Местный рынок в очередной раз достиг новых рекордов, превзойдя показатели предыдущего года.

Неуклонный рост стоимости дубайской недвижимости можно обосновать текущей динамикой спроса и предложения. Численность населения города продолжает увеличиваться. Только в I квартале 2024 года он принял 26 000 новых жителей. Однако предложение готовых к заселению объектов не поспевает за этой тенденцией, что приводит к повышению как цен, так и арендных ставок.

Стратегическое расположение Дубая и благоприятная для бизнеса среда делают его привлекательным местом для капиталовложений. Исключение ОАЭ из «серого списка» Группы разработки финансовых мер борьбы с отмыванием денег в феврале 2024 года еще больше повысило доверие инвесторов. Благоприятная налоговая политика, свободные экономические зоны и рост эмирата как одного из лучших направлений для туризма и иммиграции стимулируют развитие рынка местной недвижимости.

Какую динамику стоимости продемонстрирует недвижимость в эмирате в ближайшее время? Начнет ли сектор стабилизироваться? Существует несколько сценариев развития событий.

Теория циклов больше не актуальна?
Что делает правительство эмирата для сохранения рынка?

Показатели первой половины 2024 года

Многие эксперты в области дубайского рынка недвижимости прогнозировали снижение стоимости на начало года. Причинами предполагаемого спада могли стать инфляционные скачки, палестино-израильский конфликт и изменения банковских ставок в мире, предсказать которые становится все сложнее. Однако показатели первых трех месяцев не оправдали ожиданий аналитиков: тенденция рынка к росту сохранилась.

Согласно статистике, приведенной онлайн-платформой DXB Interact, с января по март 2024 года в секторе дубайской недвижимости было совершено 36 506 транзакций. Данный показатель вырос на 17,5% в годовом исчислении. Во II квартале количество сделок составило 43 261, что на 43,8% больше по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.

В июле средняя стоимость 1 м² в эмирате достигла 17 513 AED (4768 $). Это рекордный показатель последнего десятилетия. Как утверждает Наталья Бакалым, менеджер отдела продаж девелоперской компании Object 1, предположить, что цены на дубайскую недвижимость снизятся, на фоне актуальной статистики крайне тяжело.

«Начиная с 2020 и по 2023 годы цены на покупку недвижимости выросли на 33%, а на аренду – на 42%. И пока нет предпосылок ожидать, что они упадут в 2024 году. Об этом свидетельствует рейтинг швейцарского банка UBS, который с 2015 года исследует рынки недвижимости разных стран и устанавливает риск возникновения так называемого ценового пузыря, появление которого Дубаю предсказывают уже многие годы. Города в этом рейтинге распределяются по 3 категориям: с высоким риском возникновения пузыря, с переоцененным рынком и со здоровым рынком и справедливыми ценами. Дубай на сегодняшний день находится на 23 месте из 25, в зеленой зоне справедливых цен, с коэффициентом 0,14. Это означает, что риск возникновения пузыря у него один из самых низких в мире. Для сравнения, на первом месте в красной зоне находится Цюрих с коэффициентом 1,71. Другие города в красной и оранжевой зонах – Токио, Майами, Мюнхен. Недвижимость в этих городах переоценена, и риск возникновения пузыря, соответственно, тоже велик, значительно выше, чем в Дубае», – говорит Наталья Бакалым.

Цикличность рынка

Эксперты строили предположения о снижении цен на недвижимость Дубая в 2024 году на основании теории о цикличности рынка. Первой фазой является стремительный рост, второй – спад, а третьей – новая стадия подъема, причем с более высокими темпами. В общей сложности теория включает три цикла.

Кульминация первой фазы состоялась в 2009 году. За ней последовало ожидаемое снижение стоимости на фоне глобального финансового кризиса. Далее цены возобновили свой рост, достигнув рекордных показателей в 2014 году, а затем вновь упали вместе с ценами на нефть. Третья стадия была запущена по окончании пандемии COVID-19 и все еще продолжается.

Некоторые аналитики считают, что пик роста, характерный для третьего цикла, приходится на 2023–2024 годы. И ожидается, что резкого снижения стоимости не случится. Она будет откорректирована, после чего вместе с притоком зарубежных инвестиций начнется очередной цикл.

Теория циклов больше не актуальна?

Все больше экспертов сходятся во мнении о том, что дубайский сектор недвижимости вышел за пределы цикличной динамики и достиг состояния устойчивого роста. Приверженцы альтернативной точки зрения отмечают, что большую часть объектов на сегодняшний день покупают в целях личного пользования – для переезда и проживания. Такая тенденция обеспечивает продолжительное увеличение стоимости.

Текущие цены на недвижимость в большей части эмирата превзошли показатели 2014 года. Причиной этому служит неугасающий интерес европейских и южноазиатских инвесторов к местным проектам.

Другим фактором, влияющим на рост рынка, является увеличение численности населения Дубая, стимулируемое инициативами правительства. В рамках государственной программы в 2040 году на территории эмирата будет проживать 5,8 млн человек.

Стремительное увеличение населения станет одной из причин высокого спроса на 40 000 объектов, введенных в эксплуатацию в 2023 году, и на 39 000 объектов, сдача которых запланирована на 2024 год. Некоторые аналитики прогнозируют, что корректировка стоимости придется на 2026–2027 годы в результате высокого уровня предложения.

Что делает правительство эмирата для сохранения рынка?

Читайте еще

Инвестиции в недвижимость Дубая в 2024 году: состояние рынка, прогнозы и перспективные проекты

Наталья Бакалым рассказала, что актуальные рыночные тенденции в Дубае существенно отличаются от трендов прошлых лет.

В 2009 году инвесторы стремились заработать на резком повышении стоимости, но сектор пострадал от мирового финансового кризиса. В 2014 году произошло перенасыщение рынка и переизбыток предложения. Правительство Дубая учло оба этих случая и приняло ряд мер, чтобы избежать подобных ситуаций в будущем».

К числу реформ, направленных на сохранение рынка, относятся:

санкции для компаний, не соблюдающих график строительства;
повышение ставки налога на передачу права собственности на недвижимое имущество до 4% от стоимости;
обязательное использование эскроу-счетов для девелоперских организаций.

На фоне таких мер рынок недвижимости Дубая устойчиво развивается, а инвесторы не опасаются очередного спада.