Гид по аренде жилья в Дубае

Снять дом или квартиру в Дубае может быть непросто, особенно если вы впервые посещаете эмират. Все тонкости, связанные с рынком жилья, местными законами, сбором пакета документов и подписанием многочисленных форм, могут сбить с толку неподготовленного человека. Мы расскажем вам о нюансах аренды недвижимости в Дубае.

Содержание:

• Определение бюджета, поиск риелтора и жилья
• Просмотр объекта
• Оформление предложения и бронь недвижимости
• Подписание соглашения об аренде
• Регистрация соглашения об аренде в Ejari
• Заявление на подключение электричества и воды (DEWA)
• Разрешение на въезд в ЖК
• Купить и сдать: в какие районы Дубая лучше инвестировать в 2023 году
• Mohammed Bin Rashid City
• Dubai Marina
• Business Bay
• Downtown Dubai
• Palm Jumeirah

Определение бюджета, поиск риелтора и жилья

До начала поиска виллы или квартиры в Дубае необходимо определить, сколько денег вы готовы тратить на аренду, какой тип недвижимости вам нужен, сколько в ней должно быть комнат. Специалисты говорят, что стоимость аренды не должна превышать 30% от вашего ежемесячного дохода.

Особенностью рынка недвижимости Дубая является то, что сдача и аренда недвижимого имущества строго регламентируются законами. Никто не имеет права сдавать или снимать жилплощадь без подписания необходимых соглашений, в противном случае последует административное наказание.

Все сделки с недвижимостью в эмирате заключаются с участием риелторов и юристов. Агенты являются экспертами рынка, они владеют последней информацией о динамике цен и новых объектах, а также помогают не только при заключении сделки купли-продажи, но и с поиском арендодателя или квартиросъемщика.

К поиску риелтора необходимо подойти так же серьезно, как к выбору самого жилья. Обращаться за помощью нужно в те организации, которые зарегистрированы в RERA – Агентстве по регулированию недвижимости Дубая. Проверить, включен ли ваш риелтор в реестр, можно на сайте RERA. Другой вариант – попросить агента показать лицензию. Это важный момент, поскольку без данного удостоверения сделка, заключенная при участии вашего агента, будет считаться недействительной.

Вы можете заранее составить перечень районов, в которых хотели бы снять жилье, однако это необязательно. При встрече с риелтором вы обсудите все нюансы, касающиеся параметров поиска, и подпишете контракт, в котором будет указана комиссия за услугу. Далее агент подберет подходящие вам варианты и назначит даты просмотра объектов недвижимости, соответствующих вашим требованиям.

Просмотр объекта

До просмотра жилья лучше заранее составить перечень интересующих вас вопросов и приехать на встречу немного раньше, чтобы иметь время пройтись по окрестностям. Если есть возможность, спросите соседей об особенностях проживания в данной локации или здании.

При осмотре недвижимости специалисты рекомендуют обращать внимание на такие детали, как:

• нуждается ли жилье в ремонте;
• состояние мебели, сантехники, ванной комнаты, электроприборов;
• входит ли в стоимость аренды машино-место на парковке;
• количество дневного света в комнатах, насколько помещения просторные;
• вид из окна;
• расположение розеток;
• наличие видеокамер на общей территории жилого комплекса, домофона, охраны;
• если это закрытое сообщество, то нужно заранее узнать, есть ли правила посещения для гостей;
• разрешается ли проживать с домашними животными (если они у вас есть).

Если в квартире или вилле есть косметические дефекты или технические неполадки, то необходимо обратить на них внимание агента и владельца. Все неисправности должны быть устранены до заключения договора. В противном случае нужно внести в соглашение пункт о том, что в жилище есть дефекты с их подробным описанием, иначе при выселении устранять данные неполадки будете вы.

На что стоит обратить внимание при осмотре локации:

• насколько район оживленный, на каком расстоянии от центральной дороги находится жилой комплекс;
• транспортная доступность;
• как далеко от дома располагаются продовольственные магазины, общественные зоны отдыха, аптеки и другие объекты инфраструктуры;
• приблизительное расстояние от дома до места учебы или работы;
• при необходимости − расположение ближайшей автомобильной парковки;
• проводятся ли поблизости строительные работы;
• насколько квартал подходит для семей с детьми.

Кроме того, если у вас есть животные, лучше заранее узнать, можно ли их выгуливать на данной территории.

Оформление предложения и бронь недвижимости

После того, как вы сделали свой выбор, обсудите с риелтором или собственником жилья все условия договора, в том числе – в каких случаях цена аренды может снизиться и подняться. Уточните период действия соглашения, сумму депозита, а также общие траты на съем жилья.

Внимательно изучите документы о праве собственности и внесите залог в размере 5–10% от стоимости аренды. Если вы заселитесь, то депозит вам вернут, однако если прервете сделку, то в качестве компенсации риелтор передаст всю сумму задатка владельцу жилья.

Подписание соглашения об аренде

После внесения депозита необходимо подписать договор аренды.

Соглашение защищает права как собственника жилья, так и арендатора. Если владелец не выполняет условия договора, к примеру, не следит за техническим обслуживанием недвижимости, и никакие разговоры не помогают заставить его соблюдать все пункты соглашения, то вы можете подать на него жалобу в RERA.

Обратите внимание, если при обналичивании чеков, которые вы передали в распоряжение собственнику, на вашем счете не будет хватать денег, то, по закону, вас арестуют.

Регистрация соглашения об аренде в Ejari

Контракт должен быть зарегистрирован в электронной системе Ejari. После этого арендодатель не сможет поменять условия договора.

Зарегистрировать соглашение может риелтор либо вы сами.

Документы, которые понадобятся для оформления:

• оригинал контракта;
• копия свидетельства о праве собственности, предоставленная владельцем жилья;
• копии паспортов обеих сторон сделки;
• копия вашего Emirates ID.

Самостоятельная регистрация через сайт стоит 172 AED (около 47 $), при посещении офиса – 220 AED (примерно 60 $).

Заявление на подключение электричества и воды (DEWA)

До подачи заявки необходимо проверить, не осталось ли задолженностей от предыдущих арендаторов. Это может сделать ваш риелтор.

Для подключения коммуникаций необходимы следующие документы:

• номер дома и апартаментов;
• номер Ejari;
• копии паспортов − вашего и собственника жилья;
• заполненная форма DEWA;
• копия вида на жительство либо оригинал письма о том, что ваша виза находится в процессе оформления;
• копия вашего Emirates ID;
• оплата гарантийного депозита.

После внесения возвращаемого залога услуга будет активирована в течение 24 часов.

Траты на подключение воды и электричества:

• депозит – 2000 AED (545 $) для апартаментов и 4000 AED (1090 $) для вилл;
• активация счетчиков: маленький – 110 AED (30 $), большой − 300 AED (82 $);
• услуга регистрации и инновационный сбор − 30 AED (чуть более 8 $).

Разрешение на въезд в ЖК

Для проживания в некоторых комьюнити в Дубае необходимо заранее оформить разрешение на заселение. Требуемые документы:

• ксерокопия Emirates ID или загранпаспорта;
• свидетельство о совершении платежа;
• копия соглашения об аренде;
• копия последней квитанции об оплате за обслуживание (ее должен предоставить собственник).

Купить и сдать: в какие районы Дубая лучше инвестировать в 2023 году

В Дубае большое количество кварталов с высоким инвестиционным потенциалом в долгосрочной перспективе. Однако многие инвесторы хотят знать, где лучше приобрести жилье, чтобы уже в ближайшем будущем иметь максимально высокий доход.

Mohammed Bin Rashid City

Инфраструктура района очень развита: здесь много школ, в том числе – международных, работают торговые и спортивные комплексы, созданы благоустроенные озелененные территории.

Девелоперы, застраивающие данный квартал, при необходимости предоставляют рассрочку на покупку жилья. Средняя годовая доходность недвижимости в районе составляет 8% от ее стоимости.

Коммерческие и жилые проекты здесь реализуют лучшие строительные организации ОАЭ – Meraas Holding и Emaar. Компании Azizi Developments и Sobha также предлагают бюджетные и элитные апартаменты в данной локации.

Dubai Marina

В основном район состоит из многоквартирных сообществ премиум-класса, из апартаментов которых открываются панорамные виды на гавань и море. Рынок жилья в квартале характеризуется высокими ценами и устойчивым спросом на резиденции.

Благодаря роскошным апартаментам, красивой набережной и наличию большого числа достопримечательностей в данной локации много туристов и арендаторов, которые снимают жилье на длительный срок. Инвестиции в квартиры в новостройках в Дубае позволят в скором времени иметь пассивный доход от сдачи жилья в аренду.

Средний ROI резиденций в данном районе зависит от количества комнат:

• студия – 6,4%;
• апартаменты с 1 спальней – 6,2%;
• квартиры с 2 спальнями – 5,7%;
• резиденции с 3 спальнями – 5,3%;
• жилые объекты с 4 спальнями – 4%;
• квартиры с 5 спальнями – 4,5%.

Средняя доходность виллы в Дубае в данном квартале:

• с 2 спальнями − 3,2%;
• с 3 спальнями – 4,1%;
• с 4 спальнями – 4,2%;
• с 5 спальнями – 5,2%.

Business Bay

Район является одним из наиболее востребованных деловых центров мегаполиса. Большинство объектов в данном квартале – коммерческие и офисные здания. Но здесь также есть ряд жилых сообществ.

В Business Bay работает примерно 18 000 организаций и почти нет площадок для детей и скверов, резиденции в этой части города станут прекрасным вариантом для бизнесменов и офисных сотрудников, которые еще не обзавелись семьей.

Жилье в районе покупают как для собственного проживания, так и для получения дохода от сдачи в аренду. Очень востребованы здесь небольшие резиденции. Средний ROI апартаментов зависит от их площади:

• квартиры-студии – 6%;
• резиденции с 1 спальней – 5,8%;
• апартаменты с 2 спальнями – 5,1%.

Downtown Dubai

Высокотехнологичное и многофункциональное сообщество является площадкой для выгодных инвестиций в жилую недвижимость. В районе находится большое количество офисов, филиалов и штаб-квартир крупных организаций, сотрудниками которых являются иностранные специалисты. Многие из них арендуют комфортабельные резиденции поблизости от места работы.

Постоянные потоки туристов из разных стран также увеличивают спрос на апартаменты в квартале, что позволяет владельцам недвижимости хорошо зарабатывать. Средний ROI инвестиций в жилой фонд данной локации зависит от типа недвижимости:

• студии – 5,9%;
• 1-спальные резиденции – 5,1%;
• 2-спальные – 4,7%;
• 3-спальные – 4,3%;
• 4-спальные – 4,7%;
• 5-спальные – 4,1%.

Доходность вилл:

• 2-спальная – 3,7%;
• 3-спальная – 3%;
• 4-спальная – 3,3%;
• 5-спальная – 5,2%.

Palm Jumeirah

Район расположен на искусственных островах в Персидском заливе. Здесь продаются участки земли, квартиры, пентхаусы и виллы. Архипелаг очень популярен среди арендаторов и инвесторов благодаря богатой инфраструктуре: в данной локации находится самый высотный в мире бассейн-инфинити, есть прекрасные пляжи, работает огромное число ресторанов, имеющих звезды Michelin.

Каждый год эта курортная зона привлекает примерно 4 млн туристов. В то же время в этом эксклюзивном районе проживает 80 000 человек из разных стран мира.

На островах можно зарабатывать, сдавая недвижимость в краткосрочную и долгосрочную аренду. Ежегодный доход собственников жилья на архипелаге достигает 15% от стоимости апартаментов.