Рынок недвижимости Дубая в I квартале 2024: продажи, аренда и перспективы

Рынок недвижимости Дубая ставит рекорды. Инвесторы, девелоперы и другие участники рынка сохраняют позитивный настрой, несмотря на угрозы мировой рецессии. Предлагаем рассмотреть цифры, которые вселяют в них такой энтузиазм.

Содержание:

• Итоги I квартала 2023
• Растущая популярность апартаментов
• Рынок аренды
• Самые популярные районы в I квартале 2023
• Ипотечный рынок
• Элитный рынок жилья Дубая
• Краткая сводка об экономической ситуации

Итоги I квартала 2023

За первые 3 месяца текущего года на рынке недвижимости Дубая было совершено 30 898 сделок, что принесло продавцам в совокупности более 24 млрд $. По объему транзакций мы наблюдаем рост на 50,6% к аналогичному периоду 2022 года. По сумме вырученных средств был продемонстрирован рост на 60,5% за аналогичный период.

Цена квадратного метра жилой недвижимости в среднем по эмирату достигла 3 770 $. Лучше всего показали себя строящиеся апартаменты (off-plan) и виллы в Дубае, готовые для въезда. Мы говорим о росте стоимости off-plan апартаментов на 10,5% и росте цен на 3,7% в случае с готовыми виллами. Готовые апартаменты упали в ценах на 5%, а строящиеся виллы – на 32% относительно аналогичных показателей 2022 года.

Стоит отметить, что падение цен на готовые апартаменты связано с перетеканием покупательского спроса на рынок аренды, о чем будет сказано ниже.

Растущая популярность апартаментов

Все большую популярность у покупателей и инвесторов завоевывают апартаменты, прежде всего в строящихся новостройках в Дубае. Для инвесторов они являются ценным активом, а для рядовых покупателей – более дешевым вариантом в сравнении с другими предложениями на рынке. К тому же новые жилые объекты более экономичны в долгосрочной перспективе за счет лучших технических характеристик: большая энергоэффективность, лучший контроль температурного режима и так далее.

В целом рынок апартаментов ответственен почти за 23 000 транзакций, совершенных в I квартале 2023. В совокупности эти сделки принесли 12,2 млрд $ – рост на 72% в годовом выражении. Разница особенно впечатляющая при сравнении с ростом показателей в сегменте вилл за тот же период, составившим всего 2% в годовом выражении. Всего в I квартале было совершено около 5 700 сделок по продаже отдельно стоящих особняков.

Впечатляющий, и сравнимый с апартаментами, относительный рост показали продажи земельных участков и коммерческих объектов: около 1 400 и 890 сделок с ростом объемов сделок на 77,4% и 19,8% соответственно в годовом выражении.

Как понятно из ситуации, описанной выше, на рынке доминирует off-plan сегмент. До 60% всех транзакций по недвижимости пришлось именно на строящееся жилье. Этот же сегмент обеспечил 63% от совокупной суммы вырученных за продажу недвижимости средств в I квартале.

Рынок аренды

Покупательский спрос как на апартаменты, так и на виллы уже давно «дрейфует» в сторону рынка аренды. Так, медианная ставка на аренду апартаментов в Дубае выросла в I квартале на 16% в годовом выражении, достигнув отметки в 13 600 $ в год. Медианная ставка по аренде вилл выросла за тот же период на 22% и до 38 100 $ в год.

Наибольшим спросом пользуются центральный район города Downtown Dubai и близкий к нему крупный коммерческий хаб Business Bay. Downtown отметим отдельно, ведь за прошедший год ставки на новые контракты аренды в районе выросли на 13,6% в годовом выражении, а на продленные контракты – почти на 6,9%.

Самые популярные районы в I квартале 2023

Cамые высокие показатели за I квартал – у упомянутого ранее Business Bay. По совокупному количеству продаж он подвинул с первого места Jumeirah Village Circle (JVC), а с Dubai Marina район идет вровень по продажам конкретно готовой недвижимости. Коммерческая недвижимость также популярна в Business Bay, хотя в этом сегменте у него есть конкурент в лице Al merhadh.

В рассматриваемый период в Business Bay в совокупности было зарегистрировано почти 2 400 сделок по продаже недвижимости на общую сумму в 490 млн $. Это позволило ему опередить JVC. В «противостоянии» с Dubai Marina район лидирует по количеству транзакций готовой недвижимости (всего 1 224 объекта было продано тут в I квартале), хотя и уступает по их совокупной стоимости: в районе Dubai Marina она составила 844 млн $ против 571 млн в Business Bay.

JVC при этом остался лидером по продажам в сегменте off-plan апартаментов – 2 361 сделка. Dubai Marina стал лидером по продаже готовых апартаментов, зафиксировав 1 212 сделок по их продаже за январь – март.

По продажам вилл лидируют районы Damac Lagoon и Emirates Living. Первый стал рекордсменом по строящимся виллам, продав 1 351 объект, а второй занял первое место по продаже уже построенных вилл – 167 проданных объектов.

Ипотечный рынок

Рост продаж жилья в Дубае оказался связан со значительным ростом числа ипотечных займов, открытых в банках Дубая. Около 8 890 кредитов было открыто в I квартале года на общую сумму в 8,5 млрд $. Количество займов выросло на 62,9%, а совокупная сумма кредитов – на 24,6% в годовом выражении.

Существует два момента, которые стоит отметить отдельно в отношении ипотечного рынка:

• во-первых, элитный сегмент практически не зависит от ситуации с кредитной политикой регуляторов и с растущими процентными ставками, так как подавляющее большинство покупателей и инвесторов рынка Дубая используют собственные средства для транзакций;
• во-вторых, в значительной степени это наблюдение относится к рынку недвижимости эмирата в целом. Несмотря на рост количества ипотечных займов, не более трети покупателей и инвесторов на рынке используют ипотеку для финансирования покупок. Некоторые источники указывают, что речь идет не более чем о 25% покупателей.

Элитный рынок жилья Дубая

Премиальный сегмент рынка жилья эмирата остается самым устойчивым в текущем году. Спрос растет на самый верхний ценовой сегмент, а также на жилье в прибрежных районах. За I квартал было продано 88 объектов по цене от 10 млн $, что в совокупности принесло более 1,6 млрд $.

При этом сегмент «супер-премиума» по совокупной сумме продаж снизился на 21,72% к показателям IV квартала 2022, всего было выручено 3,8 млрд $. Вкупе с выручкой остальных сегментов премиального рынка, это составляет долю в 21,7% от всех средств, которые заработал рынок жилья Дубая за I квартал.

Притом необходимо отметить, что общая сумма средств с продаж элитного жилья пусть и снизилась от квартала к кварталу, цена каждого отдельного объекта за тот же период выросла в среднем на 27,4%.

Самым массовым продуктом в этом сегменте также остаются апартаменты. На премиальный и ультрапремиальный вид такой недвижимости пришлись 1 584 сделки по купле-продаже, которые в сумме дали 2,6 млрд $ или 66% от совокупной стоимости всех транзакций в элитном сегменте рынка недвижимости эмирата.

Самыми успешными на рынке премиальной недвижимости районами Дубая стали Palm Jumeirah, Downtown Dubai и Jumeirah Bay. Вместе они «заработали» 2,4 млрд $. Самые же дорогие одиночные покупки были совершены в Jumeirah Bay Island, Palm Jumeirah и Al Wasl.

Спрос на элитное жилье двигают вверх сверхбогатые покупатели из России, Европы и с недавнего времени Китая. Впрочем, это ведет и к некоторым проблемам. Избыток состоятельных покупателей в целом делает жизнь и жилье в эмирате дороже. Это может стать проблемой для остальных экспатов в стране, которые составляют почти 90% ее населения.

Большинство из них – рабочий класс, профессионалы и специалисты, которые приехали в эмират на заработки. Все чаще появляется информация, что эти люди размышляют о том, чтобы покинуть город, где обычные блага становятся роскошью. Впрочем, влияние этих тенденций, и то при условии, что правительство не возьмется само за решение данной проблемы, скажется на экономике и рынке недвижимости Дубая относительно нескоро.

Краткая сводка об экономической ситуации

Мы указали ранее, что стоимость жизни в эмирате растет и заставляет многих иностранцев в Дубае задуматься о переезде в другие страны. Но это проблема будущих лет. Пока что ОАЭ в целом, и Дубай в частности, занимает первое место по популярности среди иностранных работников в регионе ССАГПЗ (Совет сотрудничества арабских государств Персидского залива).

Это полезное достижение, учитывая, что эпоха роста за счет нефти практически подошла к концу, на что указывает недавнее решение OPEC (ОПЕК, Организация стран – экспортеров нефти) сократить объемы добычи и поставок нефти и газа дополнительно к и так сниженной планке. Без бурного восстановления китайского производства – а мы его пока не наблюдаем, – надеяться странам-поставщикам нефти не на что.

В этой реальности не-нефтяные сектора экономики начинают играть исключительно важную роль. Для Дубая и ОАЭ это рынок недвижимости и строительный сектор, туризм, IT, здравоохранение и промышленное производство. Одним из столпов развития для эмирата станет Dubai Expo. Несмотря на то что всемирная выставка закончилась еще весной 2022 года, ее влияние имеет длительный эффект и предоставит экономике Дубая еще 42,2 млрд $ и более 1 млн новых рабочих мест до 2042 года.