Инвестиции в недвижимость Дубая в 2024 году: состояние рынка, прогнозы и перспективные проекты

В последние годы рынок дубайской недвижимости демонстрирует рекордные показатели по числу и объему сделок. Сейчас высоким инвестиционным потенциалом обладают как жилые, так и коммерческие объекты эмирата. К данной ситуации привел целый ряд факторов: от стабильного политического климата, лояльных условий оформления золотой визы и роста населения до развития инфраструктуры и арендной доходности, которая может превышать 9% годовых.

Развитие рынка в 2023 году

Подведение итогов 2023 года позволило говорить о впечатляющих результатах. Суммарная стоимость проданной жилой недвижимости составила 314,55 млрд AED (85,64 млрд $). Она превысила показатели 2022 года на 49,7%. В общей сложности было заключено 118 011 сделок с жильем. Годом ранее число продаж было ниже на 36,4%.

В годовом исчислении средняя стоимость 1 м² выросла на:

• 17% для строящихся вилл;
• 22% для готовых к заселению вилл;
• 0,6% для квартир в строящихся зданиях;
• 4,6% для квартир в готовых к заселению зданиях.

33 700 сделок было заключено с оформлением ипотеки, что на 41% больше, чем в 2022 году. В то же время суммарный размер кредитов упал на 7%, составив 125 млрд AED (34,03 млрд $).

Арендные доходы выросли на 14,5% в годовом исчислении и достигли 35,97 млрд AED (9,79 млрд $).

Наиболее впечатляющим показателем стал общий объем транзакций. Статистические данные 2023 года, собранные порталом DXB Interact, говорят о том, что этот показатель вырос на 56% в годовом исчислении. Он достиг 412 млрд AED (112,17 млрд $) и установил абсолютный рекорд для дубайского рынка.

В начале 2024 года многие аналитики сошлись во мнении, что потенциальный скачок инфляции, непредсказуемость банковских ставок по всему миру и вспышка арабо-израильского конфликта приведут к проседанию рынка эмирата. Однако I квартал доказал обратное – сектор недвижимости продолжил расти.

Состояние рынка в 2024 году

Подытожив данные I квартала 2024 года, Земельный департамент Дубая (Dubai land Department, DLD) установил, что в этот период было продано 36 506 объектов недвижимости. Число сделок выросло на 17,5% в сравнении с первыми тремя месяцами прошлого года.

Суммарная стоимость проданной недвижимости увеличилась на 21,9% в годовом исчислении, достигнув 108,5 млрд AED (29,54 млрд $). Первичный сегмент (18 754 продаж) немного превзошел вторичный (17 752 продаж) по числу сделок.

8676 сделок было заключено с оформлением ипотечного кредита. Этот показатель вырос на 3,2% по сравнению с I кварталом 2023 года. Суммарный размер кредитов повысился на 52% и достиг 47,8 млрд AED (13 млрд $).

Средняя стоимость 1 м² в первые три месяца текущего года составила 16 135 AED (4393 $). Показатель вырос на 16,7% по сравнению с аналогичным периодом 2023 года и стал рекордом последнего десятилетия.

В апреле было продано 11 608 объектов недвижимости, что на 45% больше, чем в апреле прошлого года, но на 13,5% меньше, чем в марте 2024 года (в марте было продано 13 434 объекта). Суммарная стоимость транзакций выросла на 21,5%, достигнув 32 млрд AED (8,71 млрд $).

7611 сделок было заключено со строящейся недвижимостью, на них пришлось 68% от общего числа подписанных договоров. Общий объем таких транзакций составил 16,21 млрд AED (4,41 млрд $). Остальные 3584 транзакции, суммарная стоимость которых равна 8,72 млрд AED (2,37 млрд $), относятся к сектору готовых объектов. Высокий спрос на off-plan проекты обусловлен быстрым темпом роста их цен. Недвижимость, купленная на этапе котлована, может быть перепродана по окончании строительства с прибылью до 30%.

Ипотека была задействована 2180 раз, что на 10% меньше показателя апреля прошлого года. Однако объем ипотечных кредитов вырос на 31,9% до 14,6 млрд AED (3,98 млрд $).

В сравнении с аналогичным периодом прошлого года средняя цена всех типов недвижимости в апреле 2024 года увеличилась и составила:

• 1,3 млн AED (350 000 $) за квартиры (+13,7%);
• 3,4 млн AED (930 000 $) за виллы (+25,8%);
• 1,2 млн AED (330 000 $) за коммерческие объекты (+39,9%);
• 4,1 млн AED (1,12 млн $) за земельные участки (+27,6%).

Средняя стоимость 1 м² составила 16 480 AED (4487 $). Она выросла на 19,8% в годовом исчислении. Это рекорд последних 10 лет.

Арендная плата также повышается. В апреле средняя годовая стоимость аренды апартаментов достигла 74 000 AED (20 150 $). Она выросла на 23,3% с аналогичного периода прошлого года. Для вилл этот показатель составил 170 000 AED (46 290 $). Он вырос на 21,4%.

По прогнозам аналитиков, к концу 2024 года дубайские застройщики сдадут 25 000 новых объектов недвижимости. Большая их часть будет возведена в районах Business Bay, Dubailand, MBR City и Jumeirah Village.

Сектор коммерческой недвижимости

Статистика показывает, что последние годы сектор коммерческой недвижимости эмирата развивался медленными темпами. Однако в I квартале 2024 он продемонстрировал хорошую динамику. Доказательством стали возросший интерес инвесторов и увеличение числа лизинговых сделок.

Несмотря на замедление темпов развития мировой экономики в результате повышения инфляции и ухудшающегося политического климата, Дубай продолжает использовать свое стратегическое расположение в сочетании с привлекательной бизнес-средой. Это обеспечивает приток новых инвестиций и зарубежных специалистов. В итоге объем лизинга в первые три месяца текущего года вырос на 28% в сравнении с аналогичным периодом 2023 года.

Данные DXB Interact показали, что в I квартале было заключено 967 сделок с коммерческой недвижимостью. Их количество выросло на 9,4% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Суммарная стоимость транзакций составила 1,9 млрд AED (540 млн $). За апрель было продано 277 объектов на сумму 470,4 млн AED (128 млн $). Число транзакций выросло на 8,2% в годовом исчислении.

Инновационные проекты по улучшению инфраструктуры, масштабные мероприятия и новые районы, такие как Expo City, созданный на месте проведения выставки Expo 2020, будут способствовать дальнейшему развитию рынка коммерческой недвижимости.

В I квартале состоялось открытие нескольких отелей, предоставивших в общей сложности 2000 новых номеров. Преимущественно это 5-звездочные заведения, возведенные в популярных районах Дубая, таких как Business Bay, Za’abeel, и Port Saeed. На сегодня суммарное число гостиничных номеров в эмирате составляет 155 000.

В секторе торговой недвижимости также ожидается открытие новых объектов. Эксперты прогнозируют, что к 2025 году в Дубае и Абу-Даби появится 120 000 м² новых площадей для торговли.

Сектор элитного жилья

Сектор элитного жилья в Дубае отличается одним из самых быстрых темпов развития в мире. В 2022 году он вырос на 44,4%, в 2023 году – на 16,3%.

Спрос на недвижимость премиум-класса стоимостью от 10 млн $ остается высоким. В 2023 году общий объем сделок с такими объектами составил 7,6 млрд $. По этому показателю эмират превосходит Лондон и Нью-Йорк. В I квартале 2024 было зарегистрировано 105 транзакций с премиальным жильем, что на 19% больше в сравнении с аналогичным периодом прошлого года.

Будет справедливым заметить одну характерную особенность: стоимость элитной недвижимости в Дубае существенно ниже, чем в других популярных мегаполисах. Например, в эмирате можно найти жилье площадью около 100 м² за 1 млн $. В Лондоне, Нью-Йорке и Сингапуре размер объектов в этой ценовой категории будет варьироваться в пределах 31–34 м².

Еще одним плюсом эмирата являются застройщики, грамотно проектирующие в своих проектах не только жилую площадь, но и дополнительные удобства, такие как бассейн, тренажерный зал, сауна, массажные кабинеты, комнаты для йоги, спа, детские площадки, магазины, рестораны, коворкинги и многое другое.

По прогнозам британских аналитиков, высокий спрос в секторе элитного жилья в эмирате приведет к 5-процентному росту рынка в 2024 году.

Лучшие районы для инвестиций в недвижимость

Среднегодовая доходность от аренды дубайской недвижимости достигла 6,3% по итогам первых трех месяцев 2024 года. Наиболее выгодными районами для сегмента студий оказались:

• Jumeirah Lake Towers – 9,07%;
• Al Furjan – 8,41%;
• Jumeirah Village Circle – 8,38%.

Самую высокую окупаемость в сегменте 1-спальных апартаментов продемонстрировали:

• Jumeirah Village Circle – 8,24%;
• Arjan – 7,31%;
• Al Furjan – 7,29%.

В сегменте 2-спальных апартаментов:

• Jumeirah Village Circle – 7,63%;
• Dubai Marina – 6,67%;
• Al Furjan – 6,51%.

Наконец, в сегменте 3-спальных апартаментов:

• Jumeirah Village Circle – 7,34%;
• Dubai Marina – 6,86%;
• Downtown – 5,83%.

В апреле текущего года самый быстрый темп роста стоимости 1 м² можно было заметить в следующих районах:

• Mudon – 15000 AED (4100 $), рост на 38,6% в годовом исчислении;
• Damac Hills – 16000 AED (4400 $), рост на 30,1% в годовом исчислении;
• Al Wasl – 30000 AED (8200 $), рост на 18,6% в годовом исчислении;
• Jumeriah Village Circle – 14000 AED (3800 $), рост на 18,2% в годовом исчислении.

Недвижимость в этих сообществах востребована среди инвесторов, заинтересованных в приросте капитала.

Перспективные проекты

К самым инвестиционно-привлекательным off-plan проектам эксперты относят:

• Dubai Islands. Проект предлагает квартиры, виллы и таунхаусы, расположенные в непосредственной близости от благоустроенных пляжей. Также на его территории будут размещены торговые центры и 5-звездочные отели.
• Dubai Hills. Сообщество с развитой инфраструктурой, включающей парк Dubai Hills Park и огромное поле для гольфа с 18 лунками. Его жилая часть будет застроена многоквартирными домами, виллами и таунхаусами.
• Palm Jebel Ali. Площадь привлекательного проекта, перезапущенного в прошлом году, превосходит Palm Jumeirah уже в 2 раза. Его апартаменты и роскошные особняки смогут вместить 35 000 семей. Помимо жилья, на территории искусственного архипелага будет построено более 80 отелей и другие удобства. Полное завершение проекта запланировано на 2040 год, но первые объекты будут сданы уже в 2027 году.
• Dubai Creek Harbour. Проект площадью 2,4 км² вмещает в себя 10 000 жилых объектов и 500 000 м² общественных удобств. Он находится рядом с заповедником Ras Al Khor Wildlife Sanctuary, привлекающим туристов большой популяцией розовых фламинго и другими представителями местной фауны.
• Rashid Yachts and Marina. Цель проекта – преобразовать район Mina Rashid в комфортное пространство для жизни и отдыха. Он предлагает апартаменты, дуплексы и таунхаусы. На территории сообщества также будут размещены торговые центры, парки, кофейни, яхт-клуб и плавучий отель.

Зарина Насимова поделилась самыми распространенными ошибками, которые допускают инвесторы в дубайскую недвижимость:

Прогнозы и перспективы

В апреле эмират столкнулся с сильнейшим ливнем за всю историю метеорологических наблюдений, ведущихся в стране с 1949 года. Его продолжительность составила около одних суток. Разрушительные последствия проливного дождя подтолкнули местное правительство к запуску работ по усовершенствованию дренажной системы.

Аналитики считают, что природный катаклизм не снизит спрос на дубайскую недвижимость. Он может упасть на незначительный уровень в локациях, которые больше всего пострадали от ливня. Высока вероятность, что такое снижение будет длиться всего несколько месяцев.

По прогнозам государственного проекта Dubai 2040, население эмирата вырастет до 5,8 млн человек к 2040 году. На сегодняшний день оно составляет 3,68 млн человек. На фоне предполагаемых темпов роста ежегодно на дубайский рынок должны поступать 54 400 жилых объектов. Однако аналитики отмечают, что в следующие 5 лет местные застройщики смогут сдать только 200 000 объектов. Низкий уровень предложения приведет к повышению спроса на недвижимость эмирата.

Какие факторы влияют на рост рынка?

Рыночные аналитики выделяют несколько факторов, оказывающих влияние на сектор дубайской недвижимости:

• Лояльная политика по отношению к иностранцам. Правительство эмирата заинтересовано в привлечении зарубежных инвестиций, поэтому здесь появляются новые фрихолд-зоны, где иностранцы могут владеть недвижимостью на безусловных правах.
• Программа оформления визы в обмен на инвестиции. Инвестиции от 750 000 AED (204 000 $) являются основанием для получения статуса резидента на 2 года.
• Expo 2020. Международная выставка, окончившаяся в марте 2022 года, повлияла на развитие инфраструктуры и повысила инвестиционную привлекательность эмирата в глазах иностранцев.
• Развитая туристическая отрасль. В рамках UAE Tourism Strategy 2031 отели ОАЭ смогут принимать 40 млн отдыхающих уже в 2031 году.
• Устойчивое развитие и инновации. Инновационные технологии и «зеленые» материалы, используемые дубайскими застройщиками, привлекают покупателей, предпочитающих экологичную недвижимость.
• Цифровые технологии. Виртуальные туры по недвижимости, оплата криптовалютой и рыночный анализ с использованием ИИ уже стали обыденностью для рынка эмирата.
• Рост спроса на элитное жилье.

Зарина Насимова привела несколько дополнительных факторов, которые способствуют положительному развитию дубайского рынка:

• высокий уровень безопасности;
• широкий выбор международных вузов, предоставляющих качественное образование;
• выгодная налоговая система;
• стабильный курс дирхама ОАЭ в отношении доллара и евро;
• приятный климат, обеспечивающий приток туристов в течение всего года.

Прогнозы аналитиков

Эксперты прогнозируют дальнейший рост дубайского рынка. Бас Койман, генеральный директор и менеджер по управлению активами DHF Capital S.A. (Bas Kooijman, CEO and Asset Manager of DHF Capital S.A) считает, что в 2024 году сектор недвижимости эмирата вырастет еще на 5%, а экономика страны – на 4,5%.

Британские аналитики предсказывают рост на 3,5%. К потенциальным рискам они относят снижение темпа развития мировой экономики, повышение инфляции и банковских ставок, негативно влияющих на уровень спроса.

Зарина Насимова утверждает, что недвижимость подорожает на 5–15% за текущий год. И хотя это не так много по сравнению с 2022 и 2023 годами, такой показатель станет признаком стабилизации рынка.

Хуссейн Саджвани, основатель и руководитель девелоперской компании Damac (Hussain Sajwani, Founder and Chairman of Damac) рассказал, что во всех ключевых проектах заключается стабильное количество сделок, а спрос продолжает устойчиво расти.

Предприниматель отметил, что в прошлом году в эмирате стартовало строительство 20 новых проектов, запущенных его организацией. Это является прямым доказательством его уверенности в дубайской экономике. Он считает, что все текущие экономические тенденции демонстрируют здоровое развитие сектора недвижимости. Внешняя обстановка не оказывает почти никакого влияния на местный рынок, чему способствуют правительственные меры, направленные на привлечение иностранных инвестиций и рост населения.

Махмуд Крейди (Mahmoud Kreidie) из юридической компании BSA настроен менее оптимистично. Он считает, что в скором времени рынок может перестать расти. Крейди предостерег, что повышение уровня предложения приведет к спаду сектора и снижению стоимости.

Однако большинство аналитиков не опасаются избытка предложения на фоне роста населения Дубая.

Упомянутый выше Махмуд Крейди также добавил, что в обозримом будущем на рынке будут поддерживаться выгодные для инвестиций условия. Традиционно лето станет периодом затишья, когда цена недвижимости снижается. В дальнейшем объекты продолжат дорожать на фоне повышения стоимости жизни. Это привлечет инвесторов, стремящихся к приросту капитала в долгосрочной перспективе.

Подводим итоги

Впечатляющие показатели роста 2022 и 2023 годов не изменили динамику и в 2024. Стоимость недвижимости в Дубае продолжает повышаться на фоне увеличения населения, высокого спроса на элитное жилье и привлекательных условий оформления долгосрочной визы.

В начале года аналитики допускали возможность спада рынка в результате ряда негативных факторов. Тем не менее, в I квартале число транзакций выросло на 17,5%, а общая стоимость – на 21,9%.

Большинство экспертов склоняется к тому, что в 2024 году цена недвижимости увеличится на 5%. Некоторые предполагают, что с таким показателем столкнется только сектор элитного жилья, а весь рынок ожидает 3,5-процентный рост.

Высока вероятность того, что летнее затишье приведет к коррекции цен, которые впоследствии продолжат подниматься в результате повышающейся стоимости жизни в эмирате. Этот сезон станет выгодным периодом для инвесторов, заинтересованных в долгосрочном приросте капитала.