Ouvrez une session
S'inscrire
Le choix d'un agent immobilier est une décision importante pour l'acheteur. Chaque marché national a ses propres caractéristiques de la réglementation des activités immobilières.
Dans cet article, nous vous proposons de vous familiariser avec les spécificités du travail des sociétés immobilières dans les EAU. Prenons Dubaï comme exemple. Dans ce cas, nous notons deux points importants:
- Les Émirats Arabes Unis sont une Fédération de 7 Émirats, chacun ayant ses propres différences dans la législation concernant le marché immobilier en général et les agences immobilières en particulier.
- Les Émirats Arabes Unis sont un seul pays, de sorte que tous les Émirats considèrent les pratiques des voisins et harmonisent la législation au niveau fédéral.
Vous pouvez explorer Dubaï comme un modèle, mais il ne faut pas oublier que lors de l'entrée sur le marché d'un autre Emirats Arabes Unis devrait effectuer une analyse plus approfondie de l'activité du marché de l'immobilier.
Contenu:
- Qui est qui sur le marché immobilier des EAU?
- Comment est réglementé le travail d'un agent immobilier aux EAU?
- Avec combien de professionnels de l'immobilier pouvez-vous travailler en même temps?
- L'aide de nos specialistes
Qui est qui sur le marché immobilier des EAU?
Tout d'abord, nous déterminerons les principaux acteurs du marché afin de comprendre qui et quelle fonction remplit.
Il y a des acheteurs et des vendeurs sur le marché. Parmi les deux, il y a des personnes physiques et morales.
L'acheteur peut être à la fois une personne physique ou un groupe de personnes physiques et une personne morale. Les particuliers peuvent être divisés en ceux qui envisagent de vivre dans l'immobilier acheté, et les investisseurs. Cependant, il n'y a pas de violation des droits ou des incitations en fonction des objectifs d'achat d'une maison à Dubaï.
Toutes les personnes mentionnées ci-dessus peuvent être des vendeurs s'ils possèdent un Certificat de propriété (Title Deed). Dans la catégorie des entités juridiques, il convient de distinguer une sous-catégorie telle que les promoteurs.
Nous n'avons pas simplement mentionné la nécessité d'un Certificat de propriété (Title Deed), car ce document n'est pas toujours entre les mains du vendeur avec lequel l'acheteur traite.
Si l'objet est vendu, pris à crédit, avant le paiement de la totalité du montant du prêt, le TD sera dans la banque-prêteur. Cette banque deviendra un participant avec le mot décisif dans une telle transaction.
Dans un autre cas, le TD peut être chez le constructeur. Dans les Émirats Arabes Unis, vous pouvez posséder des biens immobiliers de deux façons: Freehold et liehold.
- Le premier est la propriété totale et inconditionnelle de l'immobilier.
- Le second est le droit de propriété locatif avec un certain nombre de restrictions pour une période allant jusqu'à 99 ans.
Si le vendeur possède un bien immobilier, le mot décisif n'est pas pour lui, mais pour le propriétaire réel, qui peut être à la fois le promoteur et le particulier.
Dans le cas où le vendeur a un Certificat de propriété (Titre Deed), il devra encore obtenir l'approbation de la transaction du constructeur, dont l'objet a été acheté. Même si le logement est acheté sur le marché secondaire, il est détenu par l'entreprise qui l'a construit ou la société de gestion, qui est souvent associée au promoteur.
Toutes les transactions sur le marché immobilier sont contrôlées par les autorités réglementaires compétentes. À Dubaï, c'est:
- Département des terres de Dubaï (DLD, Dubai Land Department).
- Agence de réglementation immobilière (RERA, Real Estate Regulatory Agency) - une division de la DLD.
Ces organismes formeront la législation, réglementeront les activités des acteurs du marché, surveilleront la sécurité et la transparence des transactions, ratifieront le processus d'achat et de vente, et créeront des registres d'organisations vérifiées (y compris les banques qui émettent des hypothèques).
Ils font rapport aux agences immobilières de Dubaï (y compris les courtiers et les agences immobilières).
Le DLD et le RERA approuvent les licences des agences. Les obligations financières entre l'agent et son client sont également régies par ces autorités. Dans tout ce schéma, les agents immobiliers prennent la position des médiateurs. Ils peuvent travailler avec les acheteurs et les vendeurs, ou avec les deux groupes en même temps.
Notez que les sociétés immobilières peuvent être à la fois des intermédiaires classiques, représentant les clients dans le processus de transactions, et une sorte d'agences de conseil.
Un agent immobilier (agent immobilier) est-il nécessaire lors d'une transaction?
Le vendeur et l'acheteur ne sont pas tenus de recourir aux services d'agents immobiliers.
Néanmoins, même à partir d'une brève description du processus de vente de biens immobiliers à Dubaï, il est clair que toute transaction nécessite la collecte de documents et une série de négociations avec les différentes parties à la transaction et des tiers. Si l'on considère que dans la situation réelle, il y a toujours différents types de questions, l'avantage d'attirer les agences immobilières devient évident.
Tout leur travail vise à éliminer les coûts juridiques et documentaires des clients et à réduire au maximum les délais de Conclusion des transactions.
Comment est réglementé le travail d'un agent immobilier aux Émirats Arabes Unis
Les activités immobilières aux EAU sont régies par la législation de chaque émirat.
À Dubaï, comme déjà mentionné, c'est le cas de la DLD et de la RERA. Dubaï est une ville de premier plan à cet égard, et d'autres Émirats adoptent progressivement sa pratique.
À Abu Dhabi, la réglementation est engagée dans le cadastre (LRD, Land Registration Department), à Ajana — le département Foncier d'Ajana (ALD, Ajman Land Department). Cependant, dans ce dernier, le rôle principal est joué par la décision du dirigeant de cet émirat.
Tous les courtiers doivent obtenir une licence pour leurs activités.
Il existe un certain nombre de lois décrivant les droits et les obligations des courtiers.
- À Dubaï, par exemple, la Loi n ° 85 de 2006 «Regulating The Real Estate Brokers Register in The Emirate of Dubai» («Réglementation du Registre des Courtiers Immobiliers dans L'Émirat de Dubaï).
- À Abu Dhabi-Loi n ° 3 de 2015 sur la réglementation du secteur immobilier dans l'émirat d'Abu Dhabi.
Les citoyens des Émirats Arabes Unis et les expatriés peuvent créer une organisation de courtage (Note de l'auteur ‒ les étrangers qui sont devenus résidents permanents du pays).
À Dubaï, des questions telles que la formation et les examens sont résolues par le biais de la DLD, de la RERA ou de l'institut immobilier de Dubaï (DREI, Dubai Real Estate Institute). Plus d'organisations sont impliquées dans l'obtention de la licence et les étapes ultérieures de l'activité, y compris le département économique de Dubaï.
Fonctions d'agent immobilier aux Émirats Arabes Unis
Si l'on résume les définitions du terme «agent immobilier» (ou «courtier») figurant dans les lois des différents Émirats, on peut formuler ce qui suit: «un agent immobilier est une personne (I) qui cherche une autre personne (II) pour la persuader de conclure un contrat de courtage permettant au courtier (I) de devenir le représentant du client (II) dans la négociation et la conclusion.
Ainsi, chaque courtier est une personne spécifique avec une licence (Note de l'auteur ‒ le numéro de licence est disponible dans des sources ouvertes ou peut être demandé directement à un spécialiste) pour l'activité correspondante.
Une société de courtage est une entité juridique composée d'un courtier et des employés de ce courtier (Brokers’ Employee) qui travaillent pour son compte en effectuant des activités de courtage.
Le courtier négocie et facilite le processus de transaction entre l'acheteur et le vendeur. Assure la transmission des propositions et des contre-propositions, ainsi que d'autres demandes. Il gère le flux de travail et un enregistrement strict de tout ce qui est lié à la transaction: montants, accords et autres.
Les courtiers fournissent également des services de conseil pour maximiser la transparence de la transaction et la compréhension par le client du processus d'achat et de vente.
Ils ont également l’obligation de s’abstenir d’effectuer ou d’empêcher toute transaction contraire à la législation du secteur immobilier et de fournir tous les documents relatifs aux transactions aux autorités requises.
Le courtier est responsable des actions ayant entraîné des pertes et des dommages subis par les parties négociatrices.
Qui et quand paie la commission à l'agent immobilier?
La rémunération monétaire du courtier est formée à partir de la commission ‒ c'est le point principal du contrat.
La commission à l'agent est payée par l'acheteur ou le vendeur à l'une des étapes de la conclusion de la transaction d'achat et de vente de biens immobiliers dans le cas où chacun d'eux a son agent (courtier).
Si le courtier travaille immédiatement avec les deux parties à la transaction, la pratique acceptée oblige l'acheteur à payer une commission.
Il est généralement implicite que le montant de la rémunération en espèces sera fixé dans l'accord de Courtage (Brokerage Agreement). Cet accord doit ensuite être enregistré.
En général, le montant de l'indemnisation de l'agent immobilier est déterminé de deux façons:
- Sur la base d'un accord entre le courtier et le client.
- Le montant de la commission, qui n'est pas spécifié à l'avance, est calculé à partir de la pratique courante.
La question de la commission est régie par RERA, mais l'agence ne fixe pas le maximum ou le minimum des frais de commission.
Si l'Accord ne fixe pas le montant de la rémunération, la pratique généralement acceptée le montant de la commission est de 2% lors de l'achat de biens immobiliers et 5% lors de la location.
Le pourcentage est calculé à partir du montant de la transaction. Plus le montant est plus la commission au courtier.
La commission à l'agent immobilier à Dubaï est payée dans la plupart des cas après l'achèvement de la transaction. Le travail du courtier est considéré comme accompli au moment où les parties ont convenu des conditions de la transaction et l'ont délivré avec succès.
Ce n'est qu'après cela que le courtier peut demander une compensation monétaire, c'est-à-dire le paiement de la Commission.
Puis-je refuser de payer les services d'un agent immobilier?
La question suivante se pose « dans quels cas ne peut-on pas payer un agent?». Ce sont les conditions de réussite du contrat mentionnées ci-dessus qui aident à répondre à cette question.
Si, pour une raison quelconque, le courtier n'a pas réussi à mener la transaction à son terme, n'a pas respecté les clauses du contrat ou a violé la législation ‒ dans tous les cas, le client a tous les droits de refuser le paiement d'une compensation monétaire à l'agent immobilier.
Si le conflit entre le client et l'agent immobilier de la faute de ce dernier n'est pas évident, la situation est traitée avec la participation de l'organisme de réglementation approprié.
À Dubaï, c'est RERA qui s'occupe de ça. L'assistance dans le règlement des conflits et des différends entre les acteurs du marché est une responsabilité essentielle de cet organisme.
La condition ci-dessus concerne différentes situations. Prenons l'exemple de l'un d'eux: le client est sûr que le courtier a agi secrètement dans l'intérêt du vendeur, bien que le contrat pour les services ait été conclu avec l'acheteur. C'est-à-dire qu'il y a un conflit d'intérêts. Après tout, comme nous l'avons indiqué ci-dessus, l'agent immobilier est intéressé par le prix d'achat le plus élevé possible pour obtenir une grande commission sur le résultat de la transaction.
Avec combien de professionnels de l'immobilier pouvez-vous travailler en même temps?
Cette question est assez intéressante et la législation y apporte certaines réponses.
Les articles 24 et 25 de la loi No 85 de Dubaï précitée précisent que plusieurs courtiers peuvent travailler sur un même contrat et que plusieurs clients peuvent utiliser les services d'un seul courtier.
Cependant, les nuances de ce processus ne sont pas spécifiées . La situation est similaire à celle observée dans la question de la détermination du pourcentage de la commission.
L'aide de nos spécialistes
Dans le travail des agents immobiliers il y a de nombreuses caractéristiques comme dans le marché immobilier des Émirats Arabes Unis. Les informations fournies par nous sont plutôt informatives, nous vous recommandons donc de recourir à l'aide et aux conseils de spécialistes engagés dans la réalisation de transactions immobilières sur le marché des Émirats Arabes Unis et ayant de nombreuses années d'expérience.
Ces consultations sont effectuées notamment par des spécialistes de la société Emirates.Estate.
Ici on vous aidera à choisir et acheter une propriété à Dubaï. La société est engagée dans la recherche de biens immobiliers dans tout le pays, ainsi que des appartements aux Émirats Arabes Unis.
