Работа с риелтором при покупке недвижимости в Арабских Эмиратах ‒ Кто и сколько платит?

Выбор агента по недвижимости ‒ важное решение для покупателя. Каждый национальный рынок имеет свои особенности регуляции риелторской деятельности.

В этой статье мы предлагаем ознакомиться со спецификой работы агентств недвижимости в Арабских Эмиратах. В качестве примера возьмем Дубай. При этом отметим два важных момента:

• ОАЭ ‒ это федерация 7 эмиратов, каждый из которых имеет свои отличия в законодательстве относительно рынка недвижимости в целом и риелторских агентств в частности.
• ОАЭ ‒ это единая страна, поэтому во всех эмиратах учитывается практика соседей и на федеральном уровне унифицируется законодательство.

Можно рассматривать Дубай как образец, однако не надо забывать, что при вхождении на рынок недвижимости другого эмирата следует провести его детальный анализ.

Содержание:

• Кто есть кто на рынке недвижимости ОАЭ?
• Необходим ли агент по недвижимости (риелтор) при сделке?
• Как регламентируется работа риелтора в ОАЭ?
• Функции агента по недвижимости в Арабских Эмиратах
• Кто и когда выплачивает комиссию риелтору?
• Можно ли отказаться от оплаты услуг риелтора?
• Со сколькими специалистами по недвижимости можно работать одновременно?
• Помощь наших экспертов

Кто есть кто на рынке недвижимости ОАЭ?

Прежде всего определимся с основными участниками рынка, чтобы стало понятно, кто и какую функцию выполняет.

Основная сделка заключается между покупателями и продавцами.

Покупателем может быть как физическое лицо или группа физических лиц, так и юридическое. Физических лиц можно разделить на тех, кто планирует жить в приобретаемой недвижимости, и инвесторов, покупающих жилье в новостройке в Дубае для получения дохода. Однако никакого ущемления прав или поощрений, зависящих от целей приобретения недвижимости, в Дубае нет.

Продавцами могут быть все указанные выше лица, если они обладают Свидетельством о праве собственности (Title Deed). В категории юридических лиц стоит отдельно выделить такую подкатегорию, как застройщики.

Мы не просто так упомянули о необходимости Свидетельства о собственности (TD), поскольку этот документ не всегда находится на руках у того продавца, с которым покупатель имеет дело.

Если продается объект, взятый в кредит, то до выплаты всей его суммы TD будет находиться в банке-кредитодателе. Данный банк получит право решающего голоса в такой сделке.

В другом случае TD может находиться у застройщика. В ОАЭ можно владеть недвижимостью двумя способами: фрихолд и лизхолд.

• Первый ‒ полное и безоговорочное владение недвижимостью.
• Второй ‒ аренда права владения сроком до 99 лет, имеющая ряд ограничений.

Если продавец владеет лизхолд-недвижимостью, то решающее слово остается не за ним, а за настоящим собственником, которым может быть как застройщик, так и частное лицо.

В случае если продавец имеет Свидетельство о собственности (TD), он все же должен будет получить одобрение сделки от застройщика, у которого объект был куплен. Даже если жилье приобретается на вторичном рынке, оно находится на содержании у построившей его компании или управляющей организации, которая зачастую связана с застройщиком.

Все операции на рынке недвижимости осуществляются под контролем соответствующих регулирующих органов. В Дубае это:

• Департамент земельных ресурсов Дубая (Dubai Land Department, DLD);
• Агентство по регулированию недвижимости (Real Estate Regulatory Agency, RERA) ‒ подразделение DLD.

Эти ведомства формируют законодательство, регулируют деятельность участников рынка, контролируют безопасность и прозрачность сделок, ратифицируют процесс купли-продажи, а также создают реестры проверенных организаций (в том числе банков, выдающих ипотеку).

Перед ними отчитываются риелторские агентства Дубая (в том числе брокеры и агентства недвижимости).

DLD и RERA одобряют лицензии на деятельность риелторов. Финансовые обязательства между агентом и его клиентом также регулируются данными органами. Во всей этой схеме риелторы занимают позицию медиаторов. Они могут работать как с покупателями, так и с продавцами, или с обеими группами одновременно.

Отметим, что риелторские фирмы могут быть как классическими посредниками, представляющими клиентов в процессе сделок, так и своего рода консалтинговыми агентствами.

Необходим ли агент по недвижимости (риелтор) при сделке?

Продавец и покупатель не обязаны прибегать к услугам риелторов.

Тем не менее даже из краткого описания процесса купли-продажи недвижимости в Дубае становится понятно, что проведение любой сделки требует сбора документов и серии переговоров с участниками и третьими лицами. Если принять во внимание, что в реальной ситуации всегда возникают различного рода вопросы, то выгода от привлечения агентств недвижимости становится очевидна.

Вся их работа направлена на снятие юридических и документальных издержек с клиентов и минимизацию сроков заключения сделок.

Как регламентируется работа риелтора в ОАЭ?

Риелторская деятельность в ОАЭ регулируется законодательством каждого отдельного эмирата.

В Дубае, как уже было сказано выше, этим занимаются DLD и RERA. Дубай ‒ крупнейший игрок рынка, и другие эмираты постепенно перенимают его практику.

В Абу-Даби регулированием занимается Земельный кадастр (Land Registration Department, LRD), в Аджмане − Земельный департамент Аджмана (Ajman Land Department, ALD). Однако, в последнем основную роль играет решение правителя данного эмирата.

Все брокеры должны получить лицензию на свою деятельность.

Существует ряд законодательных актов, описывающих права и обязанности брокеров.

• В Дубае это Закон № 85 от 2006 года «Регулирование реестра брокеров по недвижимости в эмирате Дубай» (Regulating the Real Estate Brokers Register in the Emirate of Dubai).
• В Абу-Даби ‒ Закон № 3 от 2015 года «О регулировании сектора недвижимости в эмирате Абу-Даби» (Concerning the Regulation of the Real Estate Sector in the Emirate of Abu Dhabi).

Создать брокерскую организацию могут как граждане ОАЭ, так и экспаты (иностранцы, ставшие постоянными резидентами страны. – Прим. автора).

В Дубае такие вопросы, как обучение и сдача экзаменов, решаются через DLD, RERA или Институт недвижимости Дубая (Dubai Real Estate Institute, DREI). В получении лицензии и последующих этапах работы задействовано больше организаций, в том числе Экономический департамент (Economic Department) Дубая.

Функции агента по недвижимости в Арабских Эмиратах

Если обобщить определения термина «агент по недвижимости» (или «брокер»), представленные в законах разных эмиратов, то можно сформулировать следующее: «Агент по недвижимости ‒ это лицо (I), которое занимается поиском иного лица (II), с целью убедить его заключить брокерский контракт, позволяющий агенту (I) стать представителем клиента (II) в вопросе переговоров и заключения сделки за денежную компенсацию».

Таким образом, каждый брокер ‒ это конкретный человек с лицензией (номер лицензии доступен в открытых источниках либо может быть запрошен непосредственно у специалиста. – Прим. автора) на соответствующую деятельность.

Брокерская компания ‒ это юридическое лицо, состоящее из брокера и наемных служащих (Brokers’ Employee), которые работают от его имени, выполняя брокерскую деятельность.

Агент по недвижимости осуществляет переговоры и способствует процессу транзакции между покупателем и продавцом, обеспечивает передачу предложений и контрпредложений, а также иных запросов, ведет документооборот и строгий учет всего, что связано со сделкой: суммы, договоренности и прочее.

Брокеры также оказывают консалтинговые услуги, чтобы в наибольшей степени увеличить прозрачность сделки и понимание клиентом процесса купли-продажи.

На агентов возложена обязанность не осуществлять и препятствовать проведению сделок, нарушающих законодательство в секторе недвижимости, и предоставлять все документы в отношении сделок запрашивающим органам.

Брокер несет ответственность за действия, приведшие к потерям и ущербу, которые понесли стороны, ведущие переговоры.

Кто и когда выплачивает комиссию риелтору?

Денежное вознаграждение брокера состоит из комиссии ‒ это основной пункт договора.

Комиссия агенту выплачивается покупателем или продавцом на одном из этапов заключения сделки по купле-продаже недвижимости в случае, если каждый из них имеет своего агента (брокера).

Если брокер работает сразу с двумя сторонами сделки, то принятая практика обязывает именно покупателя выплачивать комиссию.

Обычно подразумевается, что сумма денежного вознаграждения будет зафиксирована в брокерском соглашении (Brokerage Agreement). Впоследствии этот документ должен быть зарегистрирован.

В целом, сумма компенсации риелтору определяется двумя способами:

• Исходя из договоренности между брокером и клиентом.
• Размер комиссии, не оговоренный заранее, исчисляется из текущей общепринятой практики.

Вопрос компенсации регулируется RERA, однако агентство не устанавливает максимум или минимум комиссионного сбора.

Если в Соглашении не зафиксирован размер вознаграждения, то по общепринятой практике сумма комиссии составляет 2% при покупке недвижимости и 5% при оформлении аренды.

Процент исчисляется от суммы сделки. Больше сумма ‒ больше комиссия брокеру.

Компенсация риелтору в Дубае выплачивается в большинстве случаев после завершения сделки. Работа брокера считается выполненной в тот момент, когда стороны договорились об условиях договора и успешно его оформили.

Только после этого брокер может претендовать на денежную компенсацию, т. е. уплату комиссии.

Можно ли отказаться от оплаты услуг риелтора?

Возникает следующий вопрос: «В каких случаях можно не платить агенту?». Именно условия успешного завершения контракта, указанные выше, помогают дать ответ.

Если по каким-то причинам брокер не смог довести сделку до завершения, не выполнил пункты контракта или нарушил нормы законодательства ‒ во всех случаях клиент имеет право отказать в выплате денежной компенсации риелтору.

Если в конфликте между клиентом и риелтором вина последнего не очевидна, ситуация разбирается при участии соответствующего регулирующего органа.

В Дубае этим занимается RERA. Помощь в разрешении споров между участниками рынка ‒ ключевая обязанность данной организации.

Указанное выше условие касается разных ситуаций. Приведем пример одной из них: клиент уверен, что брокер тайно действовал в пользу продавца, хотя контракт на услуги был заключен именно с покупателем, т. е. наблюдается конфликт интересов. Ведь, как мы указывали выше, риелтор заинтересован в максимально высокой цене покупки, чтобы получить большую комиссию по итогу сделки.

Со сколькими специалистами по недвижимости можно работать одновременно?

Этот вопрос достаточно интересен, и законодательство дает на него определенные ответы.

Закон Дубая № 85, который упоминался выше, содержит статьи 24 и 25, в которых указывается возможность работы нескольких брокеров над одним контрактом, равно как и нескольким клиентам позволяется пользоваться услугами одного брокера.

Впрочем, нюансы этого процесса не оговариваются детально. Ситуация схожа с той, которая наблюдается в вопросе определения процента комиссии.

Помощь наших экспертов

В работе риелторов много особенностей, как и в самом рынке недвижимости ОАЭ. Информация, предоставленная нами в этой статье, несет скорее ознакомительный характер, поэтому мы рекомендуем прибегнуть к помощи специалистов, занимающихся проведением сделок с недвижимостью на рынке ОАЭ и имеющих в этом многолетний опыт.

Подобные консультации осуществляют в том числе эксперты компании Emirates.Estate.

Здесь вам помогут подобрать и купить недвижимость в Дубае и других эмиратах. Начните поиск апартаментов в ОАЭ уже сегодня!