Войти
Регистрация
Земельный департамент Дубая (DLD) подвёл итоги первого полугодия 2026 года. Продажи недвижимости составили AED 286,4 млрд — около $77,9 млрд — при 86 005 сделках. Это второй по силе первый семестр за всю историю эмирата: сильнее был только H1 2025 с результатом AED 326,6 млрд. Разница примерно 12%, но спадом это назвать нельзя. Рынок не проседает, а меняет режим: бурный рост последних лет сменяется зрелой стадией — покупатель стал дольше оценивать и принимать решения. Июнь это подтвердил: число сделок выросло сразу на 31,3% к маю, и весеннее замедление обернулось короткой паузой, а не началом падения.
Содержание:
Цифры полугодия: второй результат в истории
Главная цифра отчёта — AED 286,4 млрд оборота за шесть месяцев. При 86 005 зарегистрированных сделках средний чек одной покупки выходит около AED 3,33 млн, то есть примерно $906 тыс. Сделок по-прежнему много, но темп разгона, который держался в 2023–2025 годах, замедлился.
| Показатель | H1 2025 | H1 2026 | Изменение |
|---|---|---|---|
| Объём продаж | AED 326,6 млрд | AED 286,4 млрд | −12% |
| В долларах | ≈ $88,9 млрд | ≈ $77,9 млрд | — |
| Число сделок | 98 603 | 86 005 | −13% |
| Место в истории | Рекорд | 2-й результат | — |
Не спад, а эффект высокой базы
Минус 12% к обороту объясняется прежде всего эффектом высокой базы: сравнивать приходится с рекордным полугодием. Рынок отыграл резкий скачок последних лет и вошёл в фазу, где рост становится спокойнее и устойчивее.
Такой сценарий для инвестора обычно комфортнее ажиотажа. На перегретом рынке легко переплатить и купить не глядя, потому что «завтра будет дороже». Когда темп выравнивается, у покупателя появляется время сравнить проекты, застройщиков и районы — и торговаться. Именно это сейчас и происходит в эмирате: сделки не исчезают, но каждая проходит осознаннее, а решение принимается спокойно, без давления очереди из других покупателей.
«Второй по силе первый семестр в истории Дубая на фоне общей коррекции — это не про слабость рынка, а про его взросление. Ажиотаж уступил место расчёту: покупатель считает деньги и выбирает по качеству. Для рынка это здоровее любого перегрева», — говорит эксперт по недвижимости эмирата.
Июньский отскок: +31,3% за месяц
Помесячная динамика внутри полугодия оказалась важнее общей цифры. Июнь дал заметный отскок: число сделок выросло на 31,3% относительно мая. Это говорит о том, что весеннее замедление было не началом длинного падения, а короткой паузой. Покупатели взяли передышку, присмотрелись к новым ценникам — и вернулись к сделкам. Для рынка, который многие поспешили назвать остывающим, такой месячный рывок — сильный аргумент в пользу устойчивости спроса.
«Июньский рост сделок на треть к маю показал главное — спрос никуда не делся. Весеннее замедление было паузой, а не началом падения. Сейчас на рынке комфортное окно для тех, кто хотел войти, но боялся покупать на пике», — отмечают аналитики рынка недвижимости ОАЭ.
Основные критерии при покупке
Покупатель считает деньги и смотрит на детали, а продавцы заметно охотнее идут на переговоры. Этот сдвиг виден и в статистике сделок, и в том, какие проекты уходят быстрее. На первый план вышли три критерия:
- Локация. Близость к морю, метро, деловым и туристическим центрам. Район с готовой инфраструктурой ценится выше, чем котлован в чистом поле.
- Застройщик. Репутация, сроки сдачи прошлых проектов, финансовая устойчивость. Имя девелопера напрямую влияет на цену и ликвидность.
- Качество проекта. Планировки, материалы, реальное наполнение — не картинка в рекламе, а то, что покупатель получит по факту.
Разборчивый покупатель — признак зрелого рынка. Он давит на слабые проекты и вознаграждает сильные, а значит, качество жилья в среднем растёт. Слабые проекты при таком спросе распродаются медленнее и первыми уходят в скидки, а сильные удерживают цену и находят покупателя быстрее. Для тех, кто выбирает объект с прицелом на аренду или перепродажу, это скорее плюс: ликвидным остаётся то, что действительно стоит своих денег.
Цены: упорядоченная коррекция, а не обвал
Рынок проходит ценовую коррекцию, но проходит её упорядоченно. Для покупателя такая коррекция — это окно возможностей. В момент, когда рынок остывает, а продавцы становятся сговорчивее, легче зайти в качественный объект по адекватной цене. Особенно это касается готовых квартир и вилл в обжитых районах, где риск недостроя нулевой, а торг реален. Тем, кто ждал повода войти в дубайскую недвижимость, но опасался покупать на пике, сейчас условия объективно комфортнее, чем год назад.
Доходность и почему инвесторы остаются
Даже на фоне коррекции Дубай сохраняет то, ради чего сюда идут деньги. Аренда остаётся востребованной: за 2025 год население эмирата выросло более чем на 231 000 человек — почти 567 новосёлов в день — и вплотную подошло к 4 млн. Приезжают экспаты, специалисты и предприниматели, и всем нужно жильё. Средняя арендная доходность в Дубае держится около 7% годовых: по квартирам — порядка 7,2%, а в доступных районах вроде JVC доходит до 8%. Это заметно выше, чем на большинстве зрелых мировых рынков. Добавьте нулевой налог на доход физлиц, отсутствие ежегодного налога на недвижимость и резидентскую визу при покупке жилья от установленного порога.
Что это значит для покупателя в 2026 году
- Момент удачный для входа. Коррекция и разборчивый спрос делают цены адекватнее, а продавцов — сговорчивее.
- Выбор решает всё. Локация, застройщик и качество проекта теперь напрямую определяют ликвидность и доходность.
- Горизонт — вдолгую. Ставка на стабильный арендный поток и умеренный рост капитала выглядит надёжнее охоты за быстрым скачком.
Дубай прошёл этап взрывного роста и вошёл в стадию зрелого рынка. Для покупателя это не повод откладывать решение, а повод подойти к нему внимательнее: выбирать объект по фактам, а не по ажиотажу. Зрелый рынок прощает меньше ошибок, сделанных в спешке, зато вознаграждает тех, кто считает и сравнивает — по локации, застройщику и реальному качеству объекта.
