Войти
Регистрация
Объединенные Арабские Эмираты − достаточно молодой и активно развивающийся инвестиционный рынок, но при этом более чем самодостаточный.
Он имеет не только общие черты с рынками недвижимости других стран, но и солидную долю индивидуальных особенностей.
Они касаются в том числе таких аспектов, как терминология, документация и правила поведения для инвесторов.
Разумеется, описать все особенности инвестиционного рынка Арабских Эмиратов в одном тексте − задача непосильная.
Такой цели мы и не ставим, вместо этого в рамках цикла статей «Вопрос − Ответ» мы объясним основные понятия, с которыми вам придется регулярно сталкиваться. Рассматривать их мы будем на примере эмирата Дубай.
Содержание:
- Ключевые институты − RERA, DLD
- Право собственности в ОАЭ − title deed и формы собственности
- ВВизы и карта резидента − emirates id
- Документы для купли-продажи недвижимости − NOC, IBAN
- Поможем выбрать недвижимость в объединенных арабских эмиратах!
Из статьи вы узнаете:
- о ключевых государственных организациях, регулирующих рынок недвижимости;
- о правах собственности и том, как их получить, в том числе при оформлении ипотеки;
- об особых визовых режимах, а также удостоверяющих документах, выдаваемых за инвестиции в недвижимость;
- о договорах и документах, необходимых для оформления сделок купли-продажи.
КЛЮЧЕВЫЕ ИНСТИТУТЫ − RERA, DLD
К преимуществам инвестирования в рынок недвижимости Дубая относятся безопасность и быстрота подбора, покупки и оформления объектов.
Это возможно благодаря тому, что все бюрократические операции, с которыми может столкнуться простой покупатель или инвестор, эффективно распределены между двумя ключевыми государственными структурами.
Первая – Департамент земельных ресурсов Дубая, он же Dubai Land Department, или DLD.
Вторая структура − подразделение DLD, Агентство по регуляции рынка недвижимости, оно же Real Estate Regulatory Agency, RERA.
Это все, что вам нужно знать о бюрократической стороне процесса.
Dubai Land Department − DLD
DLD − достаточно старая организация, созданная еще в 1960 году. Однако текущие полномочия в полной мере Департамент получил лишь в конце 2000-х – начале 2010-х годов.
В общих чертах его полномочия и обязанности находятся в рамках легализации покупки и продажи земли и строений. DLD одобряет, организует и регистрирует все операции в секторе недвижимости эмирата.
В общей сложности Департамент предоставляет более 160 различных услуг и сервисов для покупателей, продавцов, инвесторов, застройщиков и риелторов.
Совместно с RERA он также ведет учет и регистрацию проверенных агентств недвижимости и банков.
В некотором смысле DLD не только регулятор, но и главный третейский судья на рынке недвижимости эмирата. Это заметно влияет на услуги, которые предлагает Департамент.
Приведем лишь их краткий перечень.
- Обслуживание клиентов. Сюда входит все: от подтверждения права собственности до надзора за недвижимостью.
- Отчеты о транзакциях на рынке недвижимости. Это регулярные данные о зарегистрированных продажах, ипотеках, оценках объектов, популярных районах и так далее.
- Обслуживание недвижимости. Департамент помогает владельцам получить поддержку проверенных управляющих компаний, отвечающих в том числе за охрану, очистку и обслуживание земли и объектов.
- Оформление жалоб и расследование нарушений. Данная услуга предоставляется владельцам недвижимости, застройщикам, инвесторам и акционерам. DLD принимает запросы на проверку условий исполнения договора, нарушений доверия и др.
- Оценка недвижимости. Это не только ее рыночные данные, но и состояние, долги, наличие или отсутствие претензий и нарушений.
- Статистические отчеты по запросу. Услуга говорит сама за себя. Крайне удобно для инвесторов, желающих получить максимально подробную информацию о текущем состоянии рынка.
- Образование. Обучение для работы на местном рынке недвижимости, в том числе юридические и бюрократические аспекты, курсы для инвесторов и регистрация брокеров.
Департамент осуществляет огромные вложения в развитие онлайн-инвестиций и коммерции.
Real Estate Regulatory Agency − RERA
Как мы уже упоминали, RERA − подразделение Департамента земельных ресурсов Дубая, его регуляторное направление. Именно агентство утверждает законы и нормы сектора, планирует развитие рынка, создает условия для продвижения Дубая в среде иностранных инвесторов.
Именно на RERA приходится большая часть работы по разрешению споров между арендаторами и арендодателями.
При том, что агентство является структурой DLD, оно обладает большой долей независимости, собственной финансовой системой и законотворческими полномочиями. Из этого вытекает и то, что основные юридические вопросы и в целом развитие этой сферы приходятся на сотрудников RERA.
В Дубае уже несколько лет существует программа перехода на безбумажную политику работы с клиентами, и агентство прикладывает большие усилия для развития юридических онлайн-услуг и возможностей решения бюрократических вопросов, сбора и оформления документов через интернет.
RERA пристально следит за законностью действий страховых и юридических фирм, банков и застройщиков, контролирует добросовестность рекламы недвижимости в масс-медиа.
В полномочиях RERA находится и выдача лицензий. Так, совместно с DLD агентство создало ряд онлайн-сервисов и приложений, позволяющих получить бизнес-лицензию в сфере недвижимости Дубая или оформить электронную версию NOC.
Оба ведомства не только регулируют и помогают в решении проблем разных игроков рынка, но и собирают самую актуальную информацию по рынку.
ПРАВО СОБСТВЕННОСТИ В ОАЭ − TITLE DEED И ФОРМЫ СОБСТВЕННОСТИ
Title Deed представляет из себя сертификат, удостоверяющий право собственности на объект недвижимости или землю (далее − Право собственности).
В Праве указывается вся информация о приобретенном имуществе: характеристика, форма собственности, имя владельца и т. д.
Стоит отметить, что в Дубае хорошо развит рынок ипотечного кредитования, и иностранцы также могут воспользоваться данной возможностью. В случае приобретения недвижимости через ипотеку (до 80% цены) Право собственности также выписывается на имя покупателя, однако банк сохраняет оригинал у себя, пока заемщик не выплатит весь кредит.
За правомерностью действий банков следит RERA, и с его помощью возможно разрешать любые возникающие конфликты.
Формы собственности
Всего их две: лизхолд (Leasehold) и фрихолд (Freehold).
Самый понятный вид собственности − фрихолд.
Это классическое владение недвижимостью, то есть покупатель просто переводит деньги продавцу, оформляет сделку и получает недвижимость в безусловное и бессрочное владение.
Он может делать с ней все, что угодно: передавать ее по наследству, перепродавать и наслаждаться всеми прочими преимуществами исключительного права собственности.
Лизхолд предполагает не столько покупку объекта, сколько оформление долгосрочной аренды на право использования недвижимости. Полномочия такого приобретателя разнятся и зависят от конкретных договоренностей с арендодателем.
Условий может быть множество. Срок аренды колеблется от 10 до 99 лет. В некоторых случаях владелец лизхолд-недвижимости может лишь использовать ее для жизни или заработка, в других − имеет право также вносить изменения в интерьер и архитектуру объекта.
Фрихолд и лизхолд отличаются тем, что первый можно приобрести, только купив определенную недвижимость в специальных фрихолд-районах, входящих в конкретный перечень: таких на сегодняшний день более 60 в Дубае и 17 в Абу-Даби.
Недвижимость фрихолд дороже, так как спрос на нее велик, но зато собственность будет исключительно ваша.
Лизхолд имеет более широкую географию и стоит дешевле, но накладывает обязательство перед действительным владельцем собственности.
ВИЗЫ И КАРТА РЕЗИДЕНТА − EMIRATES ID
Инвестировать в недвижимость в Дубае можно в том числе иностранцам, не имеющим местной регистрации, причем как напрямую, так и через посредников и даже юридическое лицо. И все же стать резидентом страны − значит получить множество преимуществ для инвестора.
Визы и визовые режимы
В данном разделе мы расскажем именно о резидентских визах. Помимо них в Дубае существуют туристические визы, визы для приезжих и удаленных работников, пенсионные визы.
Не обязательно иметь визу в самом Дубае (ОАЭ), достаточно быть резидентом одной из стран Совета содружества арабских государств Персидского залива (ССАГПЗ/GCC). Для всех граждан и резидентов содружества действуют упрощенные правила передвижения между государствами.
Граждане более 70 стран имеют возможность получить визу по прибытии в Дубай без предварительных процедур. Среди них США, Великобритания, Франция, Германия, Россия и Южная Корея. Полный список можно найти на официальных сайтах соответствующих ведомств.
Виза по прибытии подразумевает возможность въехать на территорию Дубая, предоставить документ, удостоверяющий личность, и получить краткосрочное разрешение на пребывание.
Вернемся к вопросу о преимуществах владения визой резидента.
Данный документ позволит инвесторам:
- открыть счет в местном банке;
- воспользоваться услугами финансовых организаций эмирата;
- получить местную водительскую лицензию;
- получить доступ к оформлению государственных услуг здравоохранения и страховки;
- устроить детей в государственные и частные школы;
- без ограничений и посредников работать и инвестировать в экономику Дубая;
- свободно перемещаться по всем регионам ОАЭ.
Самый выгодный способ получить резидентскую визу − инвестиции. Схема предельно проста.
- Если вы хотите получить визу на 2 года, то необходимо купить недвижимость в Дубае на сумму от 750 000 AED (204 000 $). Можно рассматривать как вторичное жилье, так и объекты в новостройке в Дубае.
- Чтобы получить визу на 5 лет, нужно приобрести недвижимость на сумму 2 млн AED (примерно 544 500 $). Подойдет дом или квартира в Дубае и любом другом эмирате. Ипотека допускается, но сумма личных вложений должна быть не менее 2 млн AED. Так вы сможете получить визу на каждого из членов семьи (муж/жена и дети).
В конце 2022 года появился новый тип документа – зеленая виза (Green Visa) для фрилансеров, высококвалифицированных специалистов, одаренных студентов и бизнесменов. Эта виза выдается тем, кто способен подтвердить свою финансовую состоятельность: доход в месяц должен составлять не менее 15 000 AED (4100 $).
Оформление всех виз крайне простое и не займет много времени. Любая из них может без ограничений обновляться до тех пор, пока вы соответствуете указанным критериям.
Карта резидента − Emirates ID
Чтобы получить все описанные ранее преимущества, кроме визы необходимо оформить Emirates ID.
Emirates ID представляет собой биометрическую карту со всеми необходимыми для установления личности данными. Она оформляется в Федеральном агентстве регистрации личности и гражданства (FAIC).
Эту карту выдают всем гражданам и резидентам Эмиратов, в том числе новорожденным. Единственная обязанность владельцев Emirates ID − всегда носить карту с собой и быть готовыми предъявить ее стражам правопорядка.
Как и со многими сервисами и документами в ОАЭ, Emirates ID можно получить в электронном виде без необходимости посещать страну. Отличие e-Emirates ID заключается в нескольких новых функциях, в том числе улучшенной защите данных, как электронной, так и визуальной, что сводит на нет вероятность кражи регистрационных данных.
К описанным выше возможностям, которые дают визы, Emirates ID добавляет права:
- получить доступ к еще более широкому перечню государственных услуг;
- голосовать на выборах в Федеральный Национальный Совет (FNC);
- без ограничений путешествовать по странам GCC;
- проходить регистрацию в аэропортах и других местах прибытия в страну по упрощенной процедуре.
ДОКУМЕНТЫ ДЛЯ КУПЛИ-ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ − NOC, IBAN
Мы уже объяснили, что такое Право собственности, с какими агентствами придется работать для его получения и какие выгоды дает покупка недвижимости.
Осталось сказать, какие документы требуются инвесторам для заключения сделок и получения того самого Title Deed.
Основные документы для оформления сделки
Для оформления сделки вам понадобится небольшой перечень документов.
Форма A и Форма B представляют собой контракты между продавцом и покупателем о том, что они провели переговоры, обсудили условия и готовы к заключению сделки.
После этого оформляется Форма F, известная так же, как Меморандум о взаимопонимании (Memorandum of Understanding), который закрепляет тот факт, что стороны удовлетворены условиями сделки.
Все это регистрируется и подтверждается через специалистов DLD. На данном этапе покупатель/инвестор также выплачивает депозит в размере 10% от цены покупки, который будет возвращен, когда сделка закроется.
Сертификат об отсутствии претензий − NOC
NOC, известный так же, как Сертификат об отсутствии претензий (No Objection Certificate), − это документ, который продавец и покупатель вторичной недвижимости должны получить у застройщика.
Без этой бумаги невозможно провести сделку купли-продажи, так как, выдавая этот сертификат, застройщик подтверждает, что у него нет претензий к продавцу и покупателю. Также удостоверяется, что объект находится в пригодном для продажи состоянии, на нем не числится долгов за обслуживание и непокрытых штрафов.
NOC можно оформить через интернет или мобильное приложение от RERA.
И электронный, и аналоговый NOC оформляются за 5 дней. Если сделку не успели зарегистрировать за это время, то необходимо будет переоформить NOC.
Перевод средств − международный счет IBAN
IBAN (сокращенное от International Bank Account Number) − номер счета международного банка.
Данный номер используется для счетов, открытых в европейских банках, и добавляется к счетам банков в странах еврозоны, а также Норвегии, Швейцарии, Лихтенштейне и Венгрии.
Номер состоит из 34 цифр и букв, из которых две буквы обозначают страну открытия счета, две цифры ключа и 30 цифр/букв − код банка и номер самого счета клиента.
IBAN применяется как универсальный способ оплаты сделок с недвижимостью между иностранцами или между иностранцами и резидентами/гражданами ОАЭ.
Использование данного идентификатора упрощает множество процессов регистрации и проверки транзакции.
Банкам и финансовым институтам предоставляется более простой и эффективный способ перепроверки аккуратности при переводе средств, а унификация позволяет использовать данный счет в международном пространстве без необходимости сбора и предоставления дополнительных данных по счетам, банкам и данным владельца счета.
Больше информации можно получить на официальных сайтах уже упомянутых DLD и RERA, на ресурсах банков и финансовых организаций Дубая, а также запросив консультацию агентов по недвижимости, работающих в Эмиратах.
Надеемся, что наша информация была вам полезна.
ПОМОЖЕМ ВЫБРАТЬ НЕДВИЖИМОСТЬ В ОБЪЕДИНЕННЫХ АРАБСКИХ ЭМИРАТАХ!
Вы всегда можете обратиться к нашим специалистам, чтобы получить бесплатную консультацию и заказать подбор недвижимости по вашим индивидуальным параметрам. Стильные апартаменты и роскошные виллы в Дубае ждут своего покупателя. Начните поиск прямо сейчас!
