Войти
Регистрация
На фоне довольно мрачных прогнозов в области глобальной экономики бурный рост рынка недвижимости Дубая в последнюю пару лет вызывает вопросы у многих наблюдателей. Есть ли у такого роста какие-то основания, кроме чувств покупателей? Не переоценен ли рынок и не наблюдаем ли мы формирование пузыря цен? Предлагаем разобраться.
Содержание:
- Рыночные пузыри − о чем это?
- Рынок недвижимости Дубая в 2023 году
- Так есть ли пузырь на местном рынке?
Рыночные пузыри − о чем это?
Несмотря на то, что слово «пузырь» в отношении экономики употребляется часто, на удивление большое количество людей не очень представляет, о чем идет речь. Прежде чем говорить о пузыре на рынке жилья Дубая, стоит кратко объяснить, о чем мы будем вести разговор.
Когда цены выше разумного
У рыночного пузыря может быть несколько названий, такие как «пузырь цен», «биржевой пузырь» или «финансовый пузырь». Порой их могут использовать взаимозаменяемо в рамках отдельного разговора, но также они обозначают проявления пузырей в разных отраслях экономики.
Все эти термины описывают одну ситуацию, когда существующее положение дел на рынке отличается в большую сторону от его объективно оправданного состояния.
Например, банки выдали больше ипотечных кредитов, чем есть людей, способных по ним расплатиться, или акции какой-либо компании выросли многократно в цене при том, что компания по своим доходам явно не сможет окупить такие инвестиции.
В случае с недвижимостью речь может идти о том, что застройщики запускают в разработку больше проектов, чем может абсорбировать спрос, или что цены на недвижимость излишне высоки в результате сиюминутного ажиотажа при том, что основной категории покупателей они не по карману.
Отличия пузырей и их влияние
Пузыри стоит разделять по рискам и степени их влияния. В зависимости от того, какой сегмент экономики находится в состоянии пузыря, меняется влияние, которое оно окажет на всю экономику как на национальном, так и на глобальном уровнях. Даже на уровне самых крупных событий такого толка, вроде пузыря доткомов и пузыря на ипотечном рынке и глобальном рынке недвижимости в 2007−2008 годах, разница существенная.
Пузырь доткомов сильно ударил по фондовому рынку, обанкротил множество людей и компаний, но в то же время для основной экономики прошел относительно бесследно. По итогам стабилизации рынка, в сегменте интернет-коммерции образовалось несколько компаний, являющихся интернет-гигантами планетарного масштаба.
В то же время ипотечный пузырь и связанный с ним пузырь на рынке недвижимости, образовавшийся в 2007 году, привели сначала к общемировому финансовому, а затем и к экономическому кризису, последствия которых не только не преодолены до сих пор, напротив, сейчас наблюдается их новая итерация. Суть в том, что финансовый сектор и рынок недвижимости играют исключительно важную роль в экономике и их кризисы приводят к каскадному эффекту сначала на уровне стран, а затем и на мировой арене.
Рынок недвижимости Дубая в 2023 году
С начала пандемии ситуация на рынке недвижимости Дубая характеризуется быстрыми темпами роста цен, высокими абсолютными значениями этих цен и рекордными объемами продаж. В большой степени источник у текущего состояния рынка один − сильный дисбаланс между дефицитным предложением и избыточным спросом.
Рост элитного сектора
Однако рост этот неравномерен, если рассматривать каждый сегмент местного рынка детально. В самом деле, рекордные показатели по рынку во многом являлись и будут являться заслугой элитного сегмента рынка недвижимости. В 2023 году он может вырасти более чем на 7%, что ниже показателя 2022 года, составившего 12,4%, но все еще кратно выше аналогичных показателей других международных рынков жилья.
При этом рост рынка недвижимости Дубая в целом замедляется ровно так же, как замедляются все прочие мировые рынки. Большинство сегментов уже достигли потолка цен или крайне близки к этому. Основным двигателем роста остается премиальный сегмент, который живет за счет привлечения состоятельных иностранцев. Сегодня роль драйверов на рынке играют сверхбогатые россияне и покупатели из Европы.
Сектор коммерческой недвижимости
Продажи коммерческой недвижимости только набирают обороты. У сектора еще есть колоссальное пространство для маневра, поэтому проблем на нем ожидать не стоит. Уровень деловой активности в Дубае только увеличивается с весны 2022 года.
Эмираты ждут китайцев
В секторе жилой недвижимости среднего класса рост может возобновиться благодаря прогнозируемому притоку китайских покупателей и инвесторов весной 2023 года. Китайцы в основном предпочитают покупать или арендовать студии, однокомнатные апартаменты и прочие малогабаритные объекты.
Иначе говоря, те сектора, которые растут в цене сейчас и продолжат расти дальше, делают это за счет наличия реального покупателя, готового платить запрашиваемые деньги. Другие сектора рынка недвижимости Дубая замедляют рост. Однако говорить о пузыре цен нельзя: спрос, предложение и цены вполне сбалансированы.
Ипотека в Дубае
Неплохая ситуация сложилась и на ипотечном рынке. Эксперты отмечают хорошее регулирование данного сектора.
В этом случае можно обратиться к следующим данным:
- во-первых, процентные ставки растут, поэтому спрос на ипотечные займы постепенно будет снижаться, к тому же банки ОАЭ ужесточают требования к заемщикам;
- во-вторых, несмотря на количественный рост в размере 50% новых ипотечных займов в 2022 году, в первом полугодии лишь 31% покупок недвижимости в Дубае был совершен с использованием ипотечных средств. Это ниже 36% − показателя, достигнутого за аналогичный период 2021 года;
- в-третьих, известно, что за весь 2021 год только 40% покупателей недвижимости использовали ипотечные средства. Это большая разница по сравнению с европейскими странами и США, в которых количество ипотечных покупателей иногда превышает 70%;
- в-четвертых, данные о количестве ипотечных покупок в первые месяцы 2023 года показывают, что пока они чуть выше аналогичных показателей прошлого года, но все еще заметно ниже показателей 2021-го.
Так есть ли пузырь на местном рынке?
Подведем итоги всего вышесказанного.
Как пузырь привел к серии банкротств
Вернемся к тому, о чем шла речь вначале. Пузыри опасны в первую очередь каскадными эффектами. На примере пузыря доткомов наглядно видна опасность, которую они представляют.
Когда какой-то сегмент экономики внезапно показывает рост и создает ажиотаж, на него резко выходит множество крупных, в том числе институциональных, инвесторов. В то же время появляется множество новых предприятий, которые видят спрос со стороны инвесторов и стараются предоставить соответствующее предложение.
Проблема начинается тогда, когда интерес инвесторов к рынку, пропорциональный количеству вкладываемых средств, перестает отвечать реальной возможности этого рынка, то есть возможности бизнеса соответствовать ожидаемым прибылям, показателям возврата инвестиций. Ведь бизнес и инвесторы используют не только свои средства: они берут займы в банках, привлекают деньги других инвесторов. Сектор развивается, растет рынок труда, вокруг основного рынка начинают формироваться обслуживающие его сектора экономики.
В целом получается взаимосвязанная паутина интересов, вложенных средств, долговых обязательств. И когда пузырь лопается, все эти участники летят в бездну друг за другом. В случае с доткомами стартапы интернет-бизнеса расширялись и брали долги с расчетом на неиссякаемый приток инвестиций. Однако, когда стало понятно, что количество инвестиций стало настолько высоко, что сектор физически не сможет их окупить, приток новых инвестиций резко остановился.
Бизнес потерял возможность расплачиваться по долгам, пришлось идти на банкротство. Люди начали терять работу, инвесторы − деньги. Банки оказались с кучей долгов на руках, по которым заемщики вряд ли когда-либо расплатятся.
Видим ли мы такую ситуацию в Дубае?
Итак, есть ли такая ситуация на рынке недвижимости Дубая? Ответ − нет.
Те сегменты рынка, которые растут, имеют реальный спрос, который можно удовлетворить. Застройщики, брокеры и агентства имеют возможности продавать реальный товар реальному покупателю в обмен на реальные деньги. Те сегменты, которые не имеют спроса, активно замедляются в росте цен.
Среди покупателей не так много ипотечников, к тому же банки ужесточают свою кредитную политику. На рынке не имеется большого числа компаний, которые работают только за счет сиюминутного ажиотажа, будучи при этом закредитованными под завязку. Нет и инвесторов, обремененных кредитами.
Правительство ОАЭ и Дубая крайне пристально мониторят экономическую ситуацию на одном из ключевых рынков Эмиратов. И они не стесняются субсидировать и поддерживать этот рынок за счет доходов из других секторов экономики.
Таким образом, в 2023 году для инвесторов сохраняются позитивные прогнозы при решении купить недвижимость в Дубае, например небольшие апартаменты, чтобы оседлать грядущую волну китайских покупателей. Выгодным станет также решение вложиться в сегмент элитной недвижимости и обратить внимание на роскошные строящиеся новостройки в Дубае.
Рынок недвижимости Дубая сегодня все еще дешевле своих аналогов в других развитых странах. На нем остаются привлекательные для инвесторов ниши с большой возможностью роста.
