Тенденции на рынке недвижимости ОАЭ: итоги первой половины 2024 года

В первые 2 квартала 2024 года рынок недвижимости в Объединенных Арабских Эмиратах продолжает демонстрировать устойчивый рост, что подтверждает его стабильность. Дубай по-прежнему выступает ключевым фактором этого роста, предлагая инвесторам широкий спектр уникальных возможностей. Вместе с тем, интерес к другим эмиратам значительно возрос. Это обусловлено тем, что альтернативные города предлагают такие же доступные и разнообразные варианты жилья, что делает их привлекательными для различных категорий покупателей. В условиях таких изменений особенно актуально изучить наиболее востребованные направления для инвестиций в недвижимость в стране.

С учетом многообразия предложений, потенциальные инвесторы могут найти подходящие варианты, исходя из своих финансовых возможностей и предпочтений. Таким образом, анализ текущих тенденций на рынке недвижимости позволит глубже понять, какие регионы могут стать следующими центрами притяжения для вложений, а также как это повлияет на общий рынок в ближайшие годы. Изучение этих факторов поможет инвесторам сделать более обоснованные решения, учитывая изменения в спросе и предложения.

В этой статье мы подробно рассмотрим ключевые аспекты рынка недвижимости ОАЭ. Обсудим перспективы его развития, достижения Дубая, включая новые рекорды и растущий спрос на элитные объекты. Также коснемся повышения рентных ставок, дефицита коммерческих помещений и интереса к вторичному жилью в Абу-Даби. Не обойдем вниманием новый курорт в Рас-Эль-Хайме и рыночный рост Шарджи благодаря фрихолд-зонам.

Перспективы рынка ОАЭ

По прогнозам экспертов немецкой компании Statista, к концу года объем эмиратского рынка достигнет 710 млрд $, из которых 410 млрд $ придется на жилье. Ожидается, что ежегодный рост с 2024 по 2028 год составит 3,03%. Это приведет к повышению объема до 800 млрд $.

Также в Statista отмечают, что в эмиратах стремительно растет спрос на элитные проекты. Причиной служит интерес состоятельных иностранцев, заинтересованных в выгодных инвестициях.

Дубай: новые рекорды

2023 год стал рекордным для рынка дубайской недвижимости в плане числа заключенных сделок и объема. Многие аналитики ожидали, что в начале текущего года произойдет спад, который приведет к корректировке цен. Однако их предположения не подтвердились: рост не останавливался в течение всех 6 месяцев.

Согласно данным аналитического портала DXB Interact, в общей сложности в I полугодии 2024 в Дубае было заключено 79 767 сделок, что на 30,4% больше, чем в I полугодии прошлого года. Сумма транзакций достигла 232,6 млрд AED (63,33 млрд $), что на 29,7% превышает прошлогодние показатели. Средняя стоимость 1 м² с апреля по июнь составила 16 318 AED (4443 $). Это квартальный рекорд последнего десятилетия.

Прогнозы экспертов на ближайшие годы различаются. Одни считают, что в городе произойдет незначительная корректировка цен, после чего начнется четвертый цикл роста. Другие предполагают, что эмират вышел за пределы цикличной системы, поэтому спада не предвидится. Некоторые ожидают снижения стоимости в 2026–2027 годах, когда вследствие сдачи новых проектов на рынке повысится число предложений.

Яско Милетик, гендиректор, владелец и сооснователь компании Dubai Rapid Properties (Jasko Miletiс, CEO, owner and co-founder of Dubai Rapid Properties (DRP), считает, что у дубайских цен еще есть потенциал для роста. Главными факторами, которые могут этому поспособствовать, являются мировые кризисы, в том числе военные конфликты. Эмират остается тихой гаванью, что привлекает иностранных покупателей недвижимости, стимулирующих рынок.

Спрос на элитные объекты

Дубайский сегмент элитной недвижимости продолжает стремительно расти. За первые 2 квартала 2024 года было заключено 190 сделок с объектами стоимостью от 36,73 млн AED (10 млн $). Их суммированная цена составила 11,75 млрд AED (3,2 млрд $). Аналитики отмечают, что в большинстве случаев жилье элитного класса приобретается состоятельными покупателями для личного пользования.

Также стоит обратить внимание на брендированные проекты, которые разрабатываются в сотрудничестве застройщиков с сетями отелей, домами моды и автомобильными концернами. На фоне притока состоятельных покупателей такие объекты останутся высоко востребованными. Их бесспорными преимуществами являются престиж, узнаваемость бренда, эксклюзивные удобства и услуги, дизайн и роскошная отделка. Средняя стоимость 1 м² подобной недвижимости достигает 70 000 AED (19 000 $).

Повышение рентных ставок

Арендная стоимость недвижимости также повышается. По данным консалтинговой корпорации Delloite, к концу прошлого года средняя рентная ставка составила 990 AED (270 $) за 1 м². Специальный калькулятор, разработанный Управлением по регулированию недвижимости (Real Estate Regulatory Authority, RERA), демонстрирует, на сколько арендодатели могут повышать плату на ту или иную резиденцию. Но в некоторых случаях такой расчет позволяет увеличивать ставку до 20% в год.

Часть арендаторов была вынуждена отказаться от жилья в центральной части города. Многие переселяются в периферийные районы с более низкими рентными ставками. В результате повысился спрос на жилье в таких сообществах, как Damac Hills II и Dubai South.

Некоторые эксперты ожидают, что стоимость аренды стабилизируется к лету 2025 года, когда в эксплуатацию будут введены 37 000 новых объектов.

Яско Милетик отмечает, что на сегодняшний день большая часть транзакций на дубайском рынке происходит с off-plan проектами. Строящаяся недвижимость не может быть сдана в аренду сразу после заключения сделки, из-за чего рентное предложение ниже спроса. Поэтому спада цен на аренду в ближайшее время ждать не стоит. К концу текущего года они либо останутся на том же уровне, либо поднимутся еще выше. Более точные прогнозы можно будет сделать по окончании августа с приездом множества иностранцев в город.

Дефицит коммерческих объектов

Сектор коммерческой недвижимости столкнулся с острой нехваткой площадей. В I квартале 2024 уровень заполненности офисных объектов составлял 91,3%. В свободной экономической зоне Dubai International Financial Centre будет возведено 3 новых здания DIFC Square с целью удовлетворения быстрорастущего спроса. 55 742 м² или 60% этих проектов будут отведены под офисные площади.

Результатом непрекращающегося повышения стоимости на недвижимость в Дубае стал растущий интерес покупателей к альтернативным объектам, расположенным на территории других эмиратов.

Абу-Даби: рост спроса на вторичные объекты и дефицит офисных помещений

Рынок недвижимости столицы столкнулся со всплеском спроса и умеренным по сравнению с Дубаем, но все же заметным повышением стоимости. В секторе доступного жилья цена 1 м² выросла на 10% для квартир и на 6% для домов. Элитный сегмент продемонстрировал подорожание на 6% и более чем на 10% квартир и домов соответственно.

Состоятельные покупатели выбирают элитную недвижимость в таких прибрежных проектах, как Al Reem Island, Al Raha Beach и Yas Island. Более доступные объекты можно найти в сообществах Al Reef, Al Ghadeer и Khalifa City.

Увеличение стоимости 1 м² в обоих секторах является результатом выросшего спроса на недвижимость со стороны инвесторов. Однако средние цены на объекты Абу-Даби все еще на треть ниже по сравнению с Дубаем. Это делает столицу привлекательной для иностранцев.

В начале июля на рынке эмирата критически упало предложение коммерческих площадей. Заполняемость 4 зданий Abu Dhabi Global Market (ADGM) в островном сообществе Al Maryah достигла 95%. Для урегулирования сложившейся ситуации местное правительство приняло решение о расширении свободной экономической зоны. Это позволит поставить на рынок в 10 раз больше коммерческих объектов, чем ранее было в ADGM. Таким образом, зона площадью 14,4 млн м² станет одним из крупнейших бизнес-районов в мире.

Яско Милетик объясняет, что Абу-Даби, несмотря на значительные успехи, не сможет стать конкурентом Дубаю. Согласно прогнозам эксперта, в ближайшее десятилетие ни один город в регионе Среднего Востока не обгонит его в плане темпов роста рынка недвижимости.

Рас-Эль-Хайма: новый остров, краткосрочная аренда и курорт Wynn

С заметным ростом столкнулся и рынок курортного эмирата. В течение последних 8 месяцев стоимость местной недвижимости увеличилась на 20–25%. При этом каждую неделю II квартала застройщики запускали по 1–2 новых проектов.

Рентная ставка также повышается. В 2023 году стоимость аренды квартир выросла на 10,5%, а домов – на 9,37%.

Наиболее востребованными остаются 1-спальные апартаменты, поскольку большая часть покупателей выбирают жилье для его последующей сдачи в аренду туристам или сезонного отдыха.

Всплеск спроса не обошел и элитную недвижимость. Высокий покупательский интерес коснулся брендированных проектов, просторных квартир с 3 и более спальнями, а также вилл стоимостью от 7 млн AED (1,9 млн $), расположенных в прибрежных районах.

Одним из ключевых факторов, играющих роль в развитии рынка, является курортный проект Wynn Resort, который включает казино и отели, предлагающие в общей сложности 1500 номеров. Согласно прогнозам аналитиков, когда комплекс будет введен в эксплуатацию в 2027 году, цены на недвижимость в городе увеличатся в среднем на 50%.

Шарджа: рыночный рост благодаря фрихолд-зонам

Шарджа является одним из консервативных эмиратов государства, и все же она остается привлекательным инвестиционным направлением. В 2022 году местное правительство приняло закон, который позволяет негражданам стран Персидского залива получать полное право собственности на недвижимость во фрихолд-зонах. Результатом такой инициативы в 2023 году стали 14 713 заключенных сделок, побивших рекорд 2017 года.

Тенденция повышения спроса сохраняется. Согласно данным местного Департамента регистрации недвижимости (Sharjah Real Estate Registration Department), в первой половине 2024 года на рынке Шарджи было совершено 10 809 транзакций, что на 64% больше, чем в первой половине прошлого года. Суммарная стоимость проданных объектов достигла 18,2 млрд AED (4,96 млрд $), что на 35,6% больше, чем в I полугодии 2023.

За этот период иностранцы, не являющиеся гражданами персидских государств, приобрели 2893 объекта недвижимости. Общая сумма их инвестиций составила 4,8 млрд AED (1,3 млрд $).

Подводим итоги

В 2024 году рост эмиратского рынка недвижимости не остановился. Согласно прогнозу Statista, к концу декабря его объем достигнет 710 млрд $. Вероятно, рынок будет расти на 3,03% ежегодно, достигнув 800 млрд $ к 2028 году.

Несмотря на предположения многих аналитиков, в начале текущего года сектор не столкнулся со спадом. Тенденция к росту сохранилась в I и II кварталах, прежние рекорды были побиты. Одни считают, что корректировка цен все же произойдет, а за ней последует новый виток роста, другие придерживаются мнения, что стоимость снизится не ранее 2026 года.

Сектор элитного жилья демонстрирует одни из самых впечатляющих показателей роста. В большинстве случаев состоятельные покупатели, планирующие переехать в Дубай, приобретают такую недвижимость для личного пользования. На фоне увеличения цен и рентных ставок арендаторы в среднем и эконом-сегменте начинают искать более доступные варианты на окраине города или в соседних эмиратах.

Многие инвесторы, заинтересованные в доступных вариантах, выбирают Абу-Даби. ADGM, главная свободная экономическая зона столицы, столкнулась с дефицитом коммерческой недвижимости. Для решения проблемы местное правительство приняло решение о расширении этого района.

В течение последних 8 месяцев стоимость недвижимости в Рас-Эль-Хайме повысилась на 20–25%. Эксперты прогнозируют, что к 2027 году она увеличится еще на 50%. Основной причиной такого скачка станет реализация курортного проекта Wynn Resort с казино и отелями, ожидаемый прирост капитала которого составит 100%.

Рыночный рост коснулся и Шарджи. Он обусловлен предоставлением негражданам стран Персидского залива права на приобретение недвижимого имущества в полную собственность в некоторых фрихолд-зонах. В первой половине 2024 года в эмирате было заключено 10 809 сделок, что на 64% больше, чем за аналогичный период 2023 года. Общая сумма инвестиций составила 18,2 млрд AED (4,96 млрд $).