Районы Старого Дубая столкнулись с нехваткой малогабаритного жилья

Рынок недвижимости Дубая столкнулся с проблемой нехватки малогабаритного жилья в нескольких ключевых районах эмирата, прежде всего в сердце старого города, районах Bur Dubai и Deira. Дефицит оказался вызван ограниченным числом новых проектов, запускаемых в разработку. Последнее обусловлено и экономическими стимулами, на которые ориентируются застройщики, и объективной нехваткой земельных участков для строительства. Все это при том, что население эмирата растет высокими темпами.

Известно, что за третий квартал 2023 года средний рост ставок аренды жилья в доступных районах Дубая показал двузначные значения. В отношении старых районов эмирата речь идет о подорожании на 23% в годовом выражении. Это вызвано дисбалансом предложения и спроса на фоне увеличения населения города более чем на 100 000 человек за тот же годовой период. За период в два года мы видим рост количества населения более чем на 176 000 человек.

Ядро миграции составляют иностранные экспаты, квалифицированный рабочий персонал и инвесторы. В то же время, число новых жилых объектов, построенных за последние несколько лет, значительно отстает от роста численности населения согласно причинам, указаны выше. Это приводит к дефициту, который больше всего заметен в сегменте небольших апартаментов, предназначенных под сдачу в аренду. Старый Дубай, где рынок доминируют крупные апартаменты, построенные 20–35 лет назад, в данной ситуации страдает особенно сильно.

В это же время, эксперты наблюдают иную ситуацию в новых районах эмирата. Предложение малогабаритного жилья под аренду здесь высокое, в достаточной мере удовлетворяющее растущий спрос. Новые районы имеют больше земли под строительство и большую популярность среди иностранцев. Прогноз по росту населения в Дубае указывает на достижение отметки в 6 миллионов человек к 2040 году. Большей частью этого населения будут мигрировавшие иностранцы. Их привлекают новые районы, в том числе, за счет доступности в них freehold-права собственности на землю и недвижимость.

Однако это не означает, что спрос на старые районы Дубая стагнирует. Он также растет, но менее выраженными темпами. Особенно рост заметен в Bur Dubai и Deira. Старый Дубай выигрывает за счет высокой исторической и культурной ценности его районов, что имеет большее значение для экспатов, которые не рассматривают эмират сугубо как место для работы или инвестиций. Однако дефицит малогабаритного жилья заставляет локальный рынок переходить к практикам субаренды и коливинга.