Войти
Регистрация
В 2022 году глобальная экономика встретилась сразу с несколькими серьезными вызовами, ставящими под угрозами сам фундамент ее функционирования. Среди таких вызовов оказалась и инфляция, чьи исторически высокие темпы роста ставят под угрозу производство и рынки большинства стран мира.
Для многих государственных регуляторов одним из основных инструментов борьбы с последней является подъем процентных ставок на кредитные займы, в том числе ипотеку. Логика таких действий заключается в увеличении дороговизны займа денег, что позволит ограничить массового покупателя в опциях для финансирования своих покупок, что в свою очередь снизит глобальный спрос на товары и приведет к снижению темпов производства таких товаров.
Разные страны подходят к использованию данного инструменты борьбы с инфляцией по разному, но подход ОАЭ своеобразен даже в этом случае. Экономика Арабских Эмиратов плотно связана с экономикой США. Так, сразу несколько экономических показателей являются привязанными к таковым в экономике Соединенных штатов — прежде всего речь идет о курсе национальной валюты (Дирхам) и ключевой ставки на кредитование.
Содержание:
- Ключевая ставка в ОАЭ и ее связь с действиями Федрезерва США
- Попытка компенсировать рост процентных ставок
- Что ждет тех, кто уже имеет на руках открытую ипотеку?
- Процентные ставки на новые займы
- Варианты для покупателей
Ключевая ставка в ОАЭ и ее связь с действиями Федрезерва США
Если Федеральная резервная система США поднимает ключевую ставку, ей следует ЦБ ОАЭ, если опускает — этому же следует ЦБ. Размер ставки хотя и не соответствует аналогичной в Соединенных Штатах 1 к 1, но все же сохраняет общее направление движения. Федрезерв начал поднимать ставку в марте 2022 года, за прошедшие 8 месяцев она была поднята 5 раз. Последнее увеличение случилось в сентября: +0,75%, третий раз к ряду. За ЦБ США последовал центральный банк ОАЭ — в рамках 7 повышений ключевая ставка на кредитование в стране достигла 4,5%.
Не все участники рынка, однако, довольны складывающейся ситуацией. Особенно это справедливо для рынка недвижимости Арабских Эмиратов, который является одной из движущих сил национальной экономике. Несмотря на наличие крупного количества состоятельных покупателей на рынке того же Дубая, участники рынка, особенно застройщики, не могут рассчитывать лишь на них. Сектору необходима широкая покупательская база, состоящая из людей с разным размером доходов и сбережений, в том числе довольно скромным.
Растущие процентные ставки, делающие ипотечное финансирование покупок недвижимости в стране все менее и менее доступным, отпугивает обычных покупателей, что заставляет самих застройщиков как-то компенсировать негатив. Главным инструментом компаний стало предложение более разнообразных и гибких планов выплат по сделкам как на строящуюся недвижимость, так и на готовую, купленную напрямую от производителя.
Попытка компенсировать рост процентных ставок
Основной практикой среди застройщиков стало возвращение к достаточно старой практике контрактов покупки с планов выплаты 1% в месяц. Такие предложения появились на рынке Дубая несколько месяцев назад и уже приобрели большую популярность.
Воодушевленные такими показателями, строительные компании решили пойти дальше и начав экспериментировать и с более низкими размерами выплат. В данный момент самым дешевым планом является выплата 0.8% от суммы сделки ежемесячно. Последнее распространяется на строящуюся недвижимость по цене от 326 000 долларов с графиком выплат в течении 7 лет.
Эксперты рынка ожидают расширения подобных практик, более длительные сроки выплат, более низкие проценты по ним. В складывающихся условиях даже относительно затратные сделки с застройщиками оказываются выгодней открытия ипотечного займа.
Что ждет тех, кто уже имеет на руках открытую ипотеку?
Для тех, кто лишь собирается приобрести недвижимость выбор во многом очевиден. Однако для тех, кто уже обременен ипотечным займом встает вопрос — как действовать в новой ситуации.
На самом деле в текущей ситуации многие банки Арабских Эмиратов достаточно легко относятся к запросам на рефинансирование, а также к скупке чужих ипотечных кредитов, предлагая условия с достаточно низкими расходами. Впрочем в таких случаях всегда встает вопрос выбора «Lock-in» периода, в течение которого заемщик по ипотечному кредиту не будет иметь права его рефинансировать.
Сегодня банки ОАЭ предлагают периоды от года до полутора лет. Вместе с этим заемщику следует целиться на периоды кредита в 5 лет с фиксированной ставкой, что поможет ему обезопасить себя от будущего роста ключевой ставки. Впрочем это не беспроигрышный вариант, ведь ситуация с высокими процентами на займы не факт, что продлится достаточно долго. Некоторые люди могут оказаться в ситуации, когда кредитный рынок уже двинулся в сторону снижения процентов по выплатам, а им самим необходимо продолжать выплачивать высокие проценты по займу.
Стоимость рефинансирования
Текущая стоимость рефинансирования находится на отметке 1% или 10 000 дирхам. Обычно эта стоимость оплачивается новым кредитором, добавляясь к сумме займа. Существует ряд сборов, которые необходимо будет покрыть. Напримере Дубая, заемщикам придется заплатить:
- Сбор за оценку займа — 680–820 долларов без НДС;
- Сбор за регистрацию ипотечного займа — 350 долларов + 0.25% от новой суммы кредита (прим. для Земельного департамента Дубая);
- Сбор доверительному управляющему — 1 145 долларов;
- Сбор на выписку нового права собственности — 160 долларов;
- Хотя большинство банком не требуют оплаты сборов за проведение операции, такое тоже может случиться, впрочем в этом случае размер выплаты определяется индивидуально.
Процентные ставки на новые займы
Возвращаясь к ставкам от банков. Сегодня основными предложениями являются фиксированные 3,49% на год, 3,99% на три года и 4,49% на пять лет. В дополнении к этому существуют ипотечные кредиты с плавающей ставкой, связанные с EIBOR, начинающиеся от 0,49%.
В сложившейся ситуации, эксперты рекомендуют выплачивать займы ранее, если имеется такая возможность. Обычно банки Арабских Эмиратов предлагают возможность преждевременного погашения 20–30% от всей суммы займа. Дальнейшие преждевременные выплаты идут с наценкой в 1% от выплачиваемых средств.
Варианты для покупателей
Как можно понять, при выборе между ипотечными кредитами и новыми планами на выплаты от застройщиков, несложно понять выгоду последних для широкого покупателя. Федеральный резерв планирует поднять ключевую ставку как минимум на 1% до конца текущего года, когда же процесс повышения остановится — неизвестно.
Уже сегодня ставка стала рекордной с 2008 года, а к началу 2023 года она должна будет достигнуть 4%. В 2023 году Федрезерв планирует довести ставку минимум до 4,6%. Этому движению будет следовать и ЦБ ОАЭ. Ситуация на финансовом рынке нестабильная, а глобальная экономика находится в неспокойном состоянии.
Использование собственных средств и новых планов может выйти дороже в краткосрочной перспективе, но намного безопасней кредитов в долгосрочной.
