Войти
Регистрация
По окончанию пандемии COVID-19 и «пост-ковидного» восстановления рынка, аналитики отметили новый тренд в спросе на жилую недвижимость Объединенных Арабских Эмиратов. Речь идет о сдвиге интереса покупателей в сторону готовой недвижимости, а не строящихся объектов (прим. off-plan), и в особенности апартаментов.
Такой сдвиг прогнозировался достаточно давно. Число новых проектов на рынке достаточно невелико, большая часть новых объектов поступит в продажу не ранее чем через год, а виллы, всегда составлявшие едва 13% от предложения на рынке, были раскуплены в виду «ралли» в 2021-м году.
Отсутствие доступного и крупного предложения делает стоимость покупки или инвестиции достаточно непривлекательной, а рост процентных ставок и темпов инфляции лишь сужают варианты для потребителей.
Содержание:
- Объем транзакций и ключевые тренды рынка
- Сдвиг покупательского спроса и предложение на рынке
- Какое место во всем этом занимает сектор аренды недвижимости
Объем транзакций и ключевые тренды рынка
Смещение спроса отразилось в данным по продажам недвижимость на рынке. Так, согласно данным Земельного департамента Дубая (DLD), 70% от общего числа транзакций недвижимости было совершенно в отношении готовой недвижимости.
Также, на примере Дубая, видны и иные изменения. На апрель 2022 года в городе проживало более 3,5 миллионов человек, к 2040 планируется увеличение населения до 5,8 человек. Не включая рост числа иностранных мигрантов, инвесторов, бизнесменов. Рост числа туристов.
Предложение новой недвижимость на рынке невелико, акцент на готовой ведет к росту цен и на ней. Ввиду этого все больше людей предпочитает выбирать аренду недвижимости как главный способ получения жилья. Уже сейчас это отразилось в заметном росте ставок аренды на территории всей страны.
Так, на май текущего года, годовой рост ставок аренды составил 19,1%. Конкретно апартаменты выросли по этому показателю на 18,3%, а виллы — на 24,3%.
В целом, больше потребителей пытаются купить недвижимость «здесь и сейчас», пока процентные ставки позволяют приобретать жилье в аренду. Однако это продлится не долго. Только на июнь рост ставок составил 75 базисных пунктов. Уже сейчас на рынке только 18% покупок было профинансировано ипотечными займами.
Покупатели продолжают искать объекты с большой жилой площадью и в районах с низкой плотностью населения. Пандемический сдвиг в предпочтениях пока не показывает признаков ослабления.
Цены растут быстро. Только в течении первого квартала 2022-го средняя цена продажи недвижимости выросла на 11%. Хотя в основном такой показатель получен за счет продаж вилл, особенно премиальных. Тут могли сыграть свою роль и бегущие в Дубай российские олигархи.
Высоко ценятся также районы и сообщества с хорошо развитой инфраструктурой, однако ближе к пригородам. Центральные районы, например в Дубае, теряют свое неоспоримое доминирование в покупательском спросе.
Сдвиг покупательского спроса и предложение на рынке
На конец I квартала 2022 года основной объем поставленных на рынок объектов, новых объектов, составили апартаменты. Они также доминируют на вторичном рынке. Около 87% доступного предложения приходится на апартаменты.
Предложение вилл, с другой стороны, в текущем году оказалось очень ограниченным. До конца 2022 года, в Дубае, только 3,6% от запланированного количества новых вилл будет поставлено на рынок. Около 30% вилл являлись премиальными объектами в таких районах, как:
- Dubai South;
- Dubai Hills;
- Arabian Ranches 3.
Только 5% вилл пришлось на главные районы эмирата, наиболее популярные и населенные. Поэтому цены там продолжат усиленно расти.
Что ожидать от сегмента вилл
Крупного притока новых объектов на рынок, как было указано ранее, не стоит ожидать, как минимум, до середины 2023 года. В мае 2022 года было запущено в разработку более 10 000 проектов таунхаусов и вилл — они также не попадут на рынок раньше второй половины 2023-го.
По реалистичным прогнозам, запущенные в этом году проекты не попадут в продажу раньше конца 2024 года или уже 2025 года. Однако стоит ожидать, что когда новое предложение все же попадет на рынок, цены на вилл могут упасть ниже 1,36 млн. долларов.
Проблемы в off-plan сектора
Одной из растущих проблем off-plan сектора является уменьшение притока инвестиционных средств. Традиционно такие проекты держались за счет более низкой цены в сравнении с готовыми объектами, гибких планов выплат на период до и после завершения строительства, а также дешевых ипотечных кредитов.
Сегодня мало кто готов инвестировать в проекты, которые попадут на рынок через пол десятилетия, особенно в виду того, что мир входит в крайне неопределенные времена, обещающие значительный рост рисков любых вложений.
Ипотечное кредитование также уже находится не на стороне строящейся недвижимости. Уже сегодня для большинства такая опция финансирования покупок перестала быть выгодной.
Из выгодных качеств off-plan недвижимости остаются гибкие планы, но здесь уже сами застройщики наносят себе вред. Как указывают эксперты рынка, большинство строительных компаний ОАЭ сегодня вовсе не предлагают планов, подразумевающих выплаты после сдачи объекта владельцу. Другие застройщики переносят больший процент выплат на этап строительства. Если раньше план «50% до сдачи, 50% после» был нормой, то сегодня уже 30% после сдачи является крайне хорошим вариантом.
Такой подход делает off-plan окончательно невыгодным для конечных потребителей, для широкого спектра покупателей. Объединив это со всем обозначенным ранее, нет ничего удивительного в значительном перевесе продаж готовой недвижимости над той, что находится в процессе строительства.
Какое место во всем этом занимает сектор аренды недвижимости
Общая активность на рынке жилой недвижимости ОАЭ продолжает расти. Он растет как в продажах, так и в аренде. Если продажи к маю 2022 года показали лучший результат с 2009 года, то арендный сегмент показал лучшие результаты с 2014 года.
Ставки аренды росли год от года, даже месяц от месяца. На апрель 2022-го годовой рост аренда показала рост на 16,2%. На май, как было указано выше, годовой рост достиг уже отметки в 19,1%.
К пятому месяцу текущего года средняя ставка аренды на апартаменты достигла отметки более 22 700 долларов в месяц. Средняя ставка аренды виллы достигла уровня в 68 000 долларов в месяц.
Самый высокий годовой рост ставок на апартаменты был зафиксирован в Palm Jumeirah, где они достигли уровня 58 200 долларов/месяц. На виллы ставки сильнее всего выросли в Al Barari — 238 000 долларов/месяц.
