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La propriété bon marché, ou comme on l'appelle autrement abordable est des appartements et des villas dans des gammes de prix allant de 54 400 $ à 136 000 $ pour les premiers et de 260 000 $ à 400 000 $ pour les seconds.
C'est, à première vue, une offre assez rentable pour les investisseurs débutants ou expatriés. Mais avec la définition de «abordable» devrait être une liste des caractéristiques et des propriétés de ces biens immobiliers qui doivent être connus lors du choix sur le marché des Émirats.
Dans cet article, nous allons essayer de décrire en termes généraux ce qui est le secteur de l'immobilier bon marché, quels pièges il a et comment son achat est justifié.
Et c'est à vous de décider si cela en vaut la peine ou non.
Contenu de l'article:
Immobilier bon marché-de quoi s'agit-il?
Nous avons indiqué ci - dessus que l'immobilier bon marché est certaines propriétés avec une gamme de prix spécifique. C'est en fait une simplification excessive.
L'immobilier bon marché à Dubaï et dans le monde entier est d’un concept assez relative et diversifiée.
Puisque toute conversation devrait commencer par déterminer ce qui sera discuté, nous déterminerons également ce dont nous parlerons spécifiquement dans cet article.
Pour plus de commodité, nous divisons d'abord l'ensemble du marché immobilier des Émirats Arabes Unis en deux parties.
La première partie est le marché primaire. C'est l'immobilier qui soit vient d'arriver sur le marché, ou n'a pas encore eu le temps de trouver un acheteur ou en construction de logements, le soi-disant hors-plan.
La deuxième partie est le marché secondaire. C'est tout ce qui n'est pas vendu par les promoteurs et les courtiers immobiliers, et ce qui a déjà été en possession d'autres personnes. Pas nécessairement une telle propriété a été utilisé, il peut être un nouveau bâtiment, acheté au stade de la construction et à l'achèvement immédiatement mis sur le marché. Dans tous les cas, le mot principal décrivant ce secteur est la revente.
Cette division est nécessaire, car nous parlons dans cet article sur le marché du logement secondaire.
Bien sûr, le marché primaire a ses offres de l'immobilier abordable: c'est le logement social, et l'immobilier de petite taille dans les zones assez impopulaires de la ville.
L’étudier n'a pas beaucoup de sens, puisque toute la situation peut être décrite en plusieurs phrases:
si vous avez perdu votre logement pour une raison quelconque, si vous êtes un citoyen des Émirats Arabes Unis qui a besoin d'un endroit bon marché pour vivre, si vous, par exemple, un travailleur qui n'a pas tiré le paiement du prêt pour son ancien logement, ne peut pas en ce moment revenir à la maison et à la recherche d'une option de logement rapide et bon marché — l'immobilier primaire bon marché est une option pour vous.
Les offres de logements sont de qualité suffisante et à faible coût sur le marché de l'immobilier.
Si vous êtes un investisseur qui veut gagner de l'immobilier, ou un expatrié qui se prépare à déménager aux Emirats, de telles propositions ne vous conviennent pas.
Les expatriés peuvent profiter des prêts disponibles pour acheter des biens immobiliers plus chers et les investisseurs ne gagneront pas parce qu'il n'y a pas beaucoup de demande pour de tels logements.
La situation avec les prêts, nous allons examiner plus loin, mais dans l'ensemble, l'image doit être claire. Pour les acheteurs, il ya des options plus rentables pour les investisseurs dans une telle demande de l'immobilier n'est pas suffisant pour repousser efficacement les investissements.
Passons au marché secondaire.
Ici, nous pouvons parler de plusieurs catégories de l'immobilier.
Première catégorie-logements anciens
C'est le plus grand segment de marché à Dubaï. Le marché a déjà 20 ans, et chaque année vient ici quelques dizaines de milliers d'objets divers. La plupart des logements existants et en circulation sont construits il y a 10 ou 15 ans. Beaucoup a été construit avant la grande récession de 2008-2009.
Il est bon marché pour la raison que, malgré toute la popularité des Emirats, la demande sur le marché est assez limitée et l'offre est toujours en surabondance. Les expatriés et les investisseurs sont constamment à la recherche de nouvelles acquisitions, et l'ancien logement est acheté sur une base résiduelle. Du point de vue des promoteurs sur le logement avec une faible demande on ne devrait pas accorder beaucoup d'attention.
En conséquence, le marché va des dizaines de milliers d'unités de vieillissement, peu de gens ont besoin de l'immobilier.
La deuxième catégorie-logements bon marché
Dans cette catégorie, nous pouvons inclure tout logement qui, suivant les mécanismes du marché, est assez bon marché. Il y a aussi des objets d'élite. C'est l'immobilier qui a été construit comme une élite, mais n'a pas trouvé son acheteur. La faible demande a entraîné une baisse significative des prix.
En 2020, cela est arrivé à presque tous les biens de luxe, qui a atteint des records historiques bas de prix.
La situation dans ce cas peut s'expliquer par des prévisions erronées de la part du constructeur. Par exemple, le projet de construction d'un objet d'élite ou ordinaire a été lancé en 2017. Le secteur touristique et de villégiature de Dubaï est en croissance, la ville accueille jusqu'à 17 millions de personnes chaque année. Une nouvelle zone côtière prometteuse pour la construction est sélectionnée.
En 2021, la construction est terminée, déjà 1, 5 ans, le monde entier est soumis à des restrictions anticoronavirus, le nombre de visiteurs à Dubaï a été réduit à 5 millions d'acquérir l'objet loué tout simplement personne. Peu d'acheteurs fortunés s'installent à Dubaï Marina ou à Palm Jumeirah.
C'est la deuxième plus grande section de logements bon marché.
Troisième catégorie — «Lipstick on a Pig»
Sous ce nom (traduction littérale de la phraséologie de l'anglais: «Rouge à lèvres sur le cochon»), on entend l'immobilier, qui a un problème non signé, caché sous une épaisse couche de marketing et un «emballage»attrayant.
Habituellement, une telle propriété est rencontrée par hasard. Par exemple, en feuilletant la liste des objets à Dubaï Marina, vous voyez parmi les appartements objet 20-40 pour cent moins cher que les autres.
Dans ce cas, il vaut la peine d'étudier la raison de ce prix.
Pas toujours une telle propriété est impropre ou incommode pour la vie, et parce que l'état est étroitement réglementé le secteur de la construction des Émirats, tomber sur un logement vraiment «défectueux » - la tâche est très difficile.
Le plus souvent, il est pour un tel logement nécessite une évaluation d'un spécialiste de l'immobilier qui sera en mesure d'étudier toute l'histoire du projet.
Un tel objet peut entrer sur le marché de différentes manières.
Par exemple, prenons encore Dubaï. Le gouvernement veille à ce que les logements en construction dans la ville soient achevés à tout prix. Objets off-plan-un secteur de l'immobilier en construction, qui attirent les investissements des particuliers, et comme dans l'Émirat, il est très grand, l'état assure ainsi la sécurité des fonds des déposants et garantit la possibilité d'obtenir ce qui a été payé.
Cependant, dans le marché de l'immobilier et les promoteurs ont des problèmes: peuvent changer les entrepreneurs, les équipes de construction, le financement. Le projet peut ne pas être rentable et devra être transféré à un autre promoteurs, qui, à son tour, peut trouver un autre entrepreneur pour terminer le projet.
Tout au long de ce long chemin, il y a une chance que quelque chose dans le processus de construction va mal: ils choisiront les mauvais matériaux, les murs seront au mauvais endroit où ils ont été calculés à l'origine, etc.
C'est toujours un logement sûr, mais à bien des égards, il est inférieur à celui de ses voisins.
La quatrième catégorie est le mauvais marketing, l'objet trop original pour trouver facilement des acheteurs, le manque de caractéristiques de vente et plus
Dans cette catégorie, nous allons faire toutes les propriétés qui ne sont pas mauvais en soi, mais lespromoteurs, les courtiers et les propriétaires privés ne savent pas comment faire de la publicité sur le marché.
Peut-être que le promoteur a poursuivi la conception expérimentale, qui était populaire au moment du début du projet, mais à la fin il s'est avéré que personne n'est particulièrement intéressé.
Peut-être que cette propriété a eu une sorte de spécial, la vente d'un trait, qui est actuellement rien de spécial dans le contexte de l'autre ne distingue pas.
En d'autres termes, c'est l'immobilier que personne ne sait comment vendre, et vous étiez de la petite cohorte de personnes qui ont pu le trouver.
Par conséquent, si vous investissez dans l'immobilier pour gagner, il vaut la peine de se demander si c'est un bon investissement, si tous les propriétaires avant vous ne pouvaient pas trouver un moyen de promouvoir cet objet sur le marché.
Immobilier bon marché-pièges
Donc, résumons tout ce qui précède.
Le marché peut être divisé en primaire et secondaire.
Primaire est un nouveau bâtiment, le logement, n'a pas encore été utilisé, offre fraîche, souvent vendus par les promoteurs eux-mêmes ou des courtiers. L'immobilier bon marché est initialement créé comme bon marché, mais pour le moment, le marché n'en a tout simplement pas besoin. Si vous en avez besoin pour la vie ‒ il est logique de le considérer. Si vous êtes un investisseur, il est probable que vous n'acquerrez rien avec elle.
Secondaire-l'immobilier est déjà en circulation, et vous n'êtes pas le premier à l'acheter.
Nous l'avons divisé en quatre catégories:
- Ancien logement qui n'a pas besoin ni les acheteurs, ni les promoteurs qui l'ont créé, comme tout l'argent de la demande limitée va dans de nouveaux projets, principalement en raison de bas prix sur le marché et extrêmement favorable sur les prêts d'intérêt pour les consommateurs et les investisseurs.
- Logement bon marché en raison de la concurrence sur le marché: construit au mauvais endroit, pas pertinent dans les tendances actuelles, etc. Si vous êtes un investisseur, il est préférable de ne pas essayer d'aller contre le marché, à moins, bien sûr, vous n'êtes pas sûr de vos capacités et prêt à jouer longtemps, en attendant les changements du marché.
- Logement avec un défaut important caché: adapté à la vie, mais évidemment perdant de la qualité à ses concurrents. Servi dans un bon "emballage" et avec un marketing puissant. Trouver le défaut disponible ne peut être préparé évaluateur immobilier.
- Un logement que personne ne sait vendre. Les raisons peuvent être nombreuses, pour vous, en tant qu'investisseur, c'est une occasion de réfléchir, et si vous pouvez faire mieux. Et si vous n'êtes pas sûr de vos dons marketing, il est peut-être préférable de refuser une telle offre.
Maintenant sur les pièges.
Nous n'allons pas peindre pour ce qui peut avoir besoin d'un logement abordable. Les raisons sont assez évidentes, et vous n'avez pas besoin d'expliquer pourquoi vous voulez ou devez acheter un tel logement.
Au lieu de cela, nous allons examiner un peu plus en profondeur quelques problèmes qui peuvent vous faire vous demander pourquoi ne pas acheter un tel logement.
Nous le ferons du point de vue du consommateur et de l'investisseur.
Point de vue du consommateur
Ici, en fait, tout est assez simple.
Si vous voulez acheter un logement primaire bon marché et ne sont pas prêts à emprunter ou même pas cher immobilier de luxe pour vous cher — vous achetez une propriété bon marché sur ce marché. Vous avez vos raisons et il n'y a pas de pièges ici. Vous apprendrez tous les inconvénients en coopérant avec votre agent immobilier ou courtier.
Si vous êtes intéressé par le marché secondaire, les catégories 2 et 4 ne posent pas de problème particulier pour vous. Bien sûr, il est préférable de s'assurer que vous ne regretterez pas plus tard, en faisant des compromis maintenant, tout en ne rencontrant pas de difficultés qui vous empêchent de vivre dans un tel logement.
Le logement de la catégorie 3 est le plus dangereux. Comprendre ce qui n'est pas exactement dans l'objet et à quel point ce défaut interférera avec votre vie est assez difficile. Par conséquent, il faudra recourir à l'aide de plusieurs spécialistes spécialement conçus pour rechercher des défauts implicites. Ce sont des coûts supplémentaires pour ce que vous devrez payer pour l'objet lui-même, les frais de transaction et de traitement des documents, les frais de service, etc. Et même dans ce cas, vous risquez toujours d'acheter une maison qui ne vous convient pas, même si vous ne supposez même pas pourquoi.
Avec la catégorie 4, tout est plus facile. C'est un vieux logement. Plus il vieillit, plus vous devrez payer de frais de service. Il est nécessaire de prendre en compte le fait que l'immobilier résidentiel dans les Emirats est construit par les districts, de sorte que vous avez acheté l'ancienne propriété implique et le vieux quartier autour d'elle.
Il est évident que le vieux quartier peut souffrir, quand à quelques kilomètres de là sera construit un autre groupe à la mode et ultra-moderne de villas d'une marque bien connue ou une zone côtière avec des milliers d'appartements de différentes configurations et un grand nombre de commodités, de biens sociaux, de nouvelles infrastructures, etc.
Ne l'oubliez pas lors de la recherche d'une propriété, sinon rien de terrible ne vous arrivera pas.
Le point de vue de l'investisseur
Prenez tous les inconvénients et les dangers énumérés ci-dessus et ajoutez ce qui suit:
- Prêts. Analysons plus précisément les prêts. Juillet 2021 — plus de 40% de toutes les transactions immobilières ont été effectuées à l'aide d'une hypothèque. Le montant moyen du prêt pour l'année a augmenté de 24 %. Les banques seulement un mois a augmenté le nombre de prêts de 5%, et le coût de l'acompte a diminué de 20-25%. Dans le même temps, l'hypothèque à parts égales s'applique à l'achat de villas et à l'achat d'appartements. Et tout cela va dans l'immobilier de luxe ou l'immobilier de niveau intermédiaire. Pourquoi ?
- Prix. Parmi les 25 meilleurs marchés de l'immobilier de luxe dans le monde des Émirats Arabes Unis, Dubaï en particulier, en 2021 a été l'une des deux régions où les prix de l'immobilier de luxe n'a pas augmenté. En 2020, ils ont atteint des creux historiques. Ce n'est qu'en juillet que la tendance a montré un renversement, mais dans ce cas, seules les villas ont augmenté (de 13 %) et il n'y a aucune garantie ferme que des taux de croissance élevés des prix persisteront. Si la hausse des prix persiste. Maintenant, nous allons l'aggraver avec le point suivant.
- Sur-offre. Au printemps 2021, l'agence Knight Frank a mené une enquête auprès des plus grands promoteurs immobiliers de Dubaï. Il s'est avéré qu'en 2021, l'ensemble de la société va mettre sur le marché 62 000 nouvelles installations, en 2022 — 63 500. Il y a quelques années, le nombre dépassait à peine 30 000. Les entreprises continuent d'augmenter leurs volumes pour charger leurs capacités de production, les empêcher de rester inactifs et de générer des pertes. Mais, d'un autre côté, c'est cette sur-offre chronique sur le marché qui conduit à la fosse de prix décrite au paragraphe ci-dessus. Pour un million de dollars à Dubaï, vous pouvez acheter cinq fois plus de logements que, par exemple, à Londres. Et à la surenchère, nous ajouterons une petite demande inégale.
- Les investisseurs sont peu nombreux, et les nouveaux cherchent à acheter de nouveaux objets. Comme nous l'avons écrit ci-dessus, le nombre de touristes à Dubaï a diminué de plus de trois fois (de 17 à 5 millions de personnes). La même chose s'est produite avec les travailleurs migrants et les investisseurs. Ce n'est qu'au début de cette année que les investisseurs ont commencé à revenir aux Émirats Arabes Unis. Mais ce sont surtout de nouveaux joueurs, riches mais pas de haut niveau. À l'heure actuelle, seulement à Dubaï, il y en a plus de 10 000. Comprendre tout ce qui est décrit ci — dessus, ils ne pensent même pas à acheter de vieux objets-tous leurs intérêts sont dirigés vers de nouveaux objets dans les quartiers les plus populaires de la ville.
En conséquence, vous en tant qu'investisseur pouvez comprendre que le marché du logement bon marché en ce moment n'existe pratiquement pas. Vous pouvez l'acheter, mais les gains sur ce sera soit insignifiant, soit reporté dans l'avenir pour les années à venir.
Bien sûr, ce n'est pas une image globale du marché. Le secteur de la construction des Émirats est hétérogène, et des exceptions existent toujours. Néanmoins, nous pensons qu'il est judicieux de souligner tous les problèmes et dangers du marché ci-dessus afin de vous donner une idée plus saine du marché.
D'un autre côté, nous ne dirons pas que l'achat d'une propriété bon marché est toujours un échec garanti. Décider ce qui est bénéfique est à vous.
Conclusion
Comme nous l'avons souligné ci-dessus, le but de cet article n'est pas de vous dissuader d'investir ou d'acheter une propriété bon marché et de ne pas donner une image complète du marché.
Cela a pris beaucoup plus d'efforts, de temps et de texte, et même dans ce cas, ce ne serait pas suffisant.
La principale chose que cet article peut vous aider est de montrer les points négatifs de ce segment de marché et de fournir une meilleure compréhension des aspects du secteur de la construction des Émirats qui peuvent vous compliquer la vie.
Sinon, si vous cherchez un logement pour une résidence personnelle, la plupart des problèmes exprimés pour vous sont peu susceptibles d'être.
La conclusion qui peut être faite pour une telle catégorie d'acheteurs-pas beaucoup d'aspects peuvent gâcher votre achat, mais il y a encore quelques points à étudier qui devrait et il est souhaitable de le faire avec la participation de spécialistes appropriés: évaluateurs immobiliers, agents, avocats.
La conclusion pour les investisseurs sera différente. Les problèmes sur le marché il y a assez, et surtout ils se manifestent dans le secteur de l'immobilier bon marché. Cela ne signifie pas que vous ne pouvez pas gagner sur une telle propriété, mais vos risques augmenteront considérablement. Il ne faut pas l'oublier.
En général, le principal acteur du marché immobilier des Émirats Arabes Unis maintenant et dans les deux prochaines années et demie sera l'immobilier de luxe: les deux villas et appartements.
Le marché secondaire et le marché de l'immobilier fini repoussent progressivement la domination des secteurs de l'immobilier primaire et en construction.
Ce sont les domaines sur lesquels une attention accrue devrait être accordée.
