Войти
Регистрация
Дешевая, или как ее называют иначе доступная, недвижимость ‒ это апартаменты и виллы в диапазонах цен от 54 400 до 136 000 долларов для первых и от 260 000 до 400 000 долларов для вторых.
Это, на первый взгляд, достаточно выгодное для начинающих инвесторов или экспатов предложение, однако вместе с определением «доступное» следует перечень характеристик и свойств подобной недвижимости, о которых следует знать и помнить при выборе на рынке недвижимости Эмиратов.
В этой статье мы попробуем в общих чертах обозначить, что из себя представляет сектор дешевой недвижимости, какие подводные камни он имеет и насколько оправдана ее покупка.
И уже вам решать ‒ стоит ли оно того или нет.
Содержание статьи:
Дешевая недвижимость — о чем вообще речь?
Мы указали выше, что дешевая недвижимость — определенные объекты с конкретным диапазоном цен. На самом деле это сильное упрощение.
Дешевизна недвижимости в Дубае, да и во всем мире, ‒ это понятие достаточно относительное и многообразное.
Так как любой разговор следует начинать с определения того, о чем пойдет речь, определим и мы, о чем конкретно будем рассказывать в данной статье.
Для удобства сначала разделим весь рынок недвижимости ОАЭ на две части.
Первая часть — первичный рынок. Это та недвижимость, которая либо только попала на рынок, либо еще не успела найти себе покупателя, либо строящееся жилье, так называемое офф-план.
Вторая часть — вторичный рынок. Это все, что продается не застройщиками и брокерами недвижимости, а то, что уже побывало во владении других людей. Не обязательно такая недвижимость была как-либо использована, это может быть новостройка, купленная на этапе строительства и по завершению сразу же выставленная на рынок. В любом случае главное слово, описывающее этот сектор, ‒ перепродажа.
Это разделение нам необходимо, поскольку речь в этой статье пойдет именно о рынке вторичного жилья.
Безусловно, первичный рынок имеет свои предложения доступной недвижимости: это и социальное жилье, и малогабаритная недвижимость в достаточно непопулярных районах города.
Рассматривать его не имеет особого смысла, так как всю ситуацию можно описать несколькими предложениями:
если вы по каким-то причинам лишились жилья, если вы гражданин ОАЭ, нуждающийся в дешевом месте для проживания, если вы, например, приезжий рабочий, который не потянул выплату кредита за свое старое жилье, не может в данный момент вернуться на родину и ищет быстрый и дешевый вариант жилья, — дешевая первичная недвижимость является вариантом для вас.
Предложения жилья достаточно качественного и по низкой стоимости на рынке недвижимости есть.
Если вы инвестор, который хочет зарабатывать на недвижимости, или экспат, готовящийся к переезду в Эмираты, то такие предложения вам не подойдут.
Экспаты могут воспользоваться доступными кредитами, чтобы купить недвижимость дороже, а инвесторы не заработают, потому что нет большого спроса на такое жилье.
Ситуацию с кредитами мы рассмотрим дальше, но в целом картина должна быть понятна. Для покупателей есть варианты выгоднее, для инвесторов в такой недвижимости недостаточно спроса, чтобы эффективно отбивать вложения.
Перейдем ко вторичному рынку.
Тут мы можем говорить сразу о нескольких категориях недвижимости.
Первая категория — старое жилье
Это крупнейший сегмент рынка в Дубае. Рынку уже 20 лет, и ежегодно сюда поступает пару десятков тысяч разнообразных объектов. Большая часть существующего и обращающегося жилья — это постройки 10- или 15-летней давности. Многое было построено еще до Великой рецессии 2008–2009 годов.
Дешевое оно по той причине, что при всей популярности Эмиратов спрос на рынке достаточно ограничен, а предложение всегда в переизбытке. Экспаты и инвесторы постоянно находятся в погоне за новыми приобретениями, а старое жилье докупается по остаточному признаку. С точки же зрения застройщиков, на жилье с небольшим спросом не стоит уделять большое внимание.
В итоге, на рынке собираются десятки тысяч единиц стареющей, мало кому нужной недвижимости.
Вторая категория — жилье, дешевое по рынку
В эту категорию мы можем отнести любое жилье, которое, следуя рыночным механизмам, стоит достаточно дешево. Сюда попадают и элитные объекты. То есть та недвижимость, которая строилась как элитная, но не нашла своего покупателя. Низкий спрос привел к значительному понижению цен.
В 2020 году такое случилось практически со всей элитной недвижимостью, которая достигла рекордных исторических минимумов цен.
Ситуация в этом случае может объясняться неверным прогнозом со стороны застройщика. Например, проект постройки элитного или обычного объекта был запущен в 2017 году. Туристический, курортный сектор Дубая растет, в город ежегодно прибывает до 17 млн человек. Выбирается новый, перспективный прибрежный район для строительства.
В 2021 году строительство завершается, уже 1,5 года весь мир находится под антикоронавирусными ограничениями, количество приезжих в Дубай сократилось до 5 млн. Приобретать сданный объект просто некому. Немногие состоятельные покупатели оседают либо в Дубай Марине, либо на Пальме Джумейре.
Это второй по размерам раздел дешевого жилья.
Третья категория — «Lipstick on a Pig»
Под этим названием (дословный перевод фразеологизма из английского языка: «Помада на свинье») подразумевается недвижимость, которая имеет какую-то неафишированную проблему, скрываемую под толстым слоем маркетинга и внешне привлекательной «оберткой».
Обычно на такую недвижимость наталкиваетесь случайно. Например, пролистывая список объектов в Дубай Марине, вы видите среди апартаментов объект, процентов на 20–40 дешевле других.
В таком случае стоит изучить причину такого ценообразования.
Не всегда подобная недвижимость является непригодной или неудобной для жизни, а поскольку государство жестко регулирует строительный сектор Эмиратов, наткнуться на по-настоящему «бракованное» жилье ‒ задача очень трудная.
Чаще всего именно для такого жилья требуется оценка специалиста по недвижимости, который сможет изучить всю историю проекта.
Подобный объект может попасть на рынок разными способами.
К примеру, возьмем опять же Дубай. Правительство следит за тем, чтобы строящееся жилье в городе было доведено до конца любой ценой. Объекты офф-план ‒ это сектор строящейся недвижимости, в который привлекают инвестиции частных лиц, а так как в Эмирате он очень крупный, государство таким образом обеспечивает безопасность средств вкладчиков и гарантирует возможность получить то, за что было заплачено.
Однако на рынке недвижимости и у застройщиков возникают проблемы: могут сменяться подрядчики, строительные команды, финансирование. Проект может оказаться нерентабельным, и его придется передавать другому застройщику, который, в свою очередь, может найти еще одного подрядчика для завершения проекта.
На всем этом длинном пути есть вероятность того, что что-то в строительном процессе пойдет не так: выберут не те материалы, стены окажутся не в том месте, где это было рассчитано изначально и т. д.
Это все еще безопасное для жизни жилье, но по многим параметрам оно уступает в качестве своим соседям.
Четвертая категория — плохой маркетинг, слишком оригинальный объект, чтобы легко найти покупателей, отсутствие продающей особенности и другое
В эту категорию мы внесем всю ту недвижимость, которая сама по себе не является плохой, но застройщики, брокеры и частные собственники не знают, как разрекламировать ее на широком рынке.
Может быть, застройщик погнался за экспериментальным дизайном, который был популярен на момент начала проекта, но к завершению оказалось, что никто особо в нем и не заинтересован.
Возможно, эта недвижимость обладала какой-то особой, продающей чертой, которая в настоящее время ничем особым данную недвижимость на фоне другой не выделяет.
Иначе говоря, это та недвижимость, которую никто не знает, как продать, а вы оказались из той немногочисленной когорты людей, которые смогли ее отыскать.
Поэтому если вы сами инвестируете в недвижимость, чтобы зарабатывать, стоит задуматься, хорошее ли это вложение средств, если все владельцы до вас не смогли придумать способа данный объект продвинуть на рынке.
Дешевая недвижимость — подводные камни
Итак, резюмируем все сказанное выше.
Рынок можно разделить на первичный и вторичный.
Первичный — это новостройки, жилье, еще не побывавшее в пользовании, свежее предложение, продаваемое зачастую самими застройщиками или брокерами. Дешевая недвижимость на этом рынке есть, она изначально создается как дешевая, но на данный момент рынок в ней просто не нуждается. Если вам она нужна для жизни ‒ имеет смысл ее рассмотреть. Если вы инвестор, скорее всего вы ничего с нее не приобретете.
Вторичный — недвижимость уже бывшая в обращении, и вы не первый, кто ее покупает.
Ее мы разделили на четыре категории:
- Старое жилье, которое не нужно ни покупателям, ни застройщикам ее создавшим, так как все деньги из ограниченного спроса идут в новые проекты, в основном благодаря низким ценам на рынке и крайне выгодным по процентам кредитам для потребителей и инвесторов.
- Дешевое жилье из-за рыночной конкуренции: построено не в том месте, неактуальное в текущих трендах и так далее. Если вы инвестор, то лучше не пытаться идти против рынка, если, конечно, вы не уверены в своих силах и готовы играть долго, ожидая изменений рынка.
- Жилье с сокрытым важным дефектом: подходящее для жизни, но, очевидно, проигрывающее качеством своим конкурентам. Подается в хорошей «обертке» и с мощным маркетингом. Выяснить имеющийся дефект может только подготовленный оценщик недвижимости.
- Жилье, которое никто не знает, как продавать. Причин может быть множество, для вас, как инвестора, это повод задуматься, а сможете ли вы сделать лучше. И если вы не уверены в своих маркетинговых дарованиях, возможно, от такого предложения лучше отказаться.
Теперь о подводных камнях.
Мы не будем расписывать для чего может понадобиться доступное жилье. Причины достаточно очевидны, и вам не нужно объяснять почему вы хотите или вынуждены такое жилье покупать.
Вместо этого мы чуть глубже разберем несколько проблем, которые могут заставить задуматься, почему не стоит покупать такое жилье.
Сделаем мы это с позиций потребителя и инвестора.
Точка зрения потребителя
Тут на самом деле все достаточно просто.
Если вы хотите купить дешевое первичное жилье и не готовы брать кредит или даже дешевая элитная недвижимость для вас дорогая — вы покупаете дешевую собственность на данном рынке. У вас есть свои причины, и подводных камней здесь нет. Все недостатки вы узнаете, сотрудничая с вашим агентом недвижимости или брокером.
Если вы заинтересованы во вторичном рынке, то категории 2 и 4 для вас особой проблемы не представляют. Конечно, лучше всего убедиться, что вы не пожалеете потом, пойдя на компромисс сейчас, при этом не столкнетесь с трудностями, мешающими вам жить в таком жилье.
Жилье из 3-й категории — самое опасное. Понять, что конкретно в объекте не так и насколько этот дефект будет мешать вашему проживанию, достаточно сложно. Поэтому придется прибегнуть к помощи нескольких специалистов, специально предназначенных для поиска подразумеваемых изъянов. Это дополнительные расходы к тому, что вы должны будете заплатить за сам объект, пошлины при проведении транзакций и оформлении документов, расходы на обслуживание и так далее. И даже в этом случае вы все еще рискуете купить жилье, которое вам не подходит, хотя вы даже и не предполагаете почему.
С 4-й категорией все проще. Это старое жилье. Чем старше оно становится, тем больше расходов за обслуживание вам придется оплачивать. Необходимо учитывать и то, что жилая недвижимость в Эмиратах строится районами, поэтому купленная вами старая недвижимость предполагает и старый район вокруг нее.
Очевидно, что старый район может пострадать, когда в паре километров от него будет строиться очередной модный и ультрасовременный кластер вилл от известного бренда или прибрежный район с тысячами апартаментов разной конфигурации и колоссальным числом удобств, социальных благ, новой инфраструктурой и так далее.
Не стоит это забывать при поиске недвижимости, в остальном ничего страшного с вами не случится.
Точка зрения инвестора
Возьмите все неудобства и опасности, перечисленные выше и добавьте сверху следующее:
- Кредиты. Разберем конкретнее кредиты. Июль 2021 года — более 40 % всех сделок по покупке недвижимости было совершено с использованием ипотеки. Средняя сумма кредита за год выросла на 24 %. Банки лишь за месяц увеличили число выдаваемых кредитов на 5 %, а стоимость первого взноса снизилась на 20–25 %. При этом ипотека в равных долях применяется и при покупке вилл, и при покупке апартаментов. И все это идет в элитную недвижимость или недвижимость среднего звена. Почему?
- Цены. Среди 25 лучших рынков элитной недвижимости в мире ОАЭ, Дубай в особенности, в 2021 году оказались одним из двух регионов, где цены на элитную недвижимость не выросли. В 2020 году они достигли исторических минимумов. Лишь в июле тренд показал разворот, но и в этом случае выросли только виллы (на 13 %) и нет никаких твердых гарантий, что сохранятся какие-либо высокие темпы роста цен. Если рост цен вообще сохранится. Теперь усугубим это следующим пунктом.
- Перепредложение. Весной 2021 году агентство Найт Франк (Knight Frank) провело опрос среди крупнейших застройщиков Дубая. Оказалось, что в 2021 году совокупно компании собираются выпустить на рынок 62 000 новых объектов, в 2022 — 63 500. Несколько лет назад количество едва превышало 30 000. Компании продолжают наращивать объемы, чтобы загружать свои производственные мощности, не давать им простаивать и приносить убытки. Но, с другой стороны, именно такое хроническое перепредложение на рынке приводит к ценовой яме, описанной в пункте выше. На один миллион долларов в Дубае можно купить в пять раз больше жилья чем, например, в Лондоне. И к перепредложению мы добавим малый, неравномерный спрос.
- Инвесторов немного, а новые стремятся приобрести новые объекты. Как мы писали выше, число одних только туристов в Дубае сократилось более чем в 3 раза (с 17 до 5 млн человек). То же самое произошло с рабочими мигрантами и инвесторами. Только в начале текущего года в Арабские Эмираты начали возвращаться инвесторы. Но в основном это новые игроки, состоятельные, но не высшего звена. На данный момент только в Дубае их более 10 000. Понимая все, что изложено выше, они даже не задумываются о покупках старых объектов — все их интересы устремлены в новые объекты в самых популярных районах города.
В итоге, вы как инвестор можете понять, что рынка дешевого жилья в данный момент практически не существует. Можно его приобретать, но заработок на этом будет либо незначительным, либо отложенным в будущее на годы вперед.
Разумеется, это не всеобъемлющая картина рынка. Строительный сектор Эмиратов неоднороден, да и исключения всегда существуют. Тем не менее мы считаем разумным указать на все вышеперечисленные проблемы и опасности рынка, чтобы дать вам более здравое представление о рынке.
С другой стороны, мы не будем утверждать, что покупка дешевой недвижимости ‒это всегда гарантированный провал. Решать, что для вас выгодно, можете только вы сами.
Заключение
Как мы указывали выше, задача этой статьи не в том, чтобы отговорить вас от инвестиций или покупки дешевой недвижимости и не дать исчерпывающую картину рынка.
На это потребовалось намного больше сил, времени и текста, и даже в этом случае сделанного было бы недостаточно.
Главное, чем может помочь вам данная статья, — показать негативные моменты данного сегмента рынка и предоставить большее понимание тех аспектов строительного сектора Эмиратов, которые могут усложнить вам жизнь.
В остальном, если вы ищите жилье для личного проживания, большая часть озвученных проблем для вас таковыми вряд ли будет.
Вывод, который можно сделать для такой категории покупателей, — не так много аспектов могут испортить вам покупку, но все же есть несколько моментов, изучить которые следует и желательно сделать это с привлечением соответствующих специалистов: оценщиков недвижимости, агентов, юристов.
Вывод для инвесторов будет иным. Проблем на рынке достаточно, и особенно они проявляются в секторе дешевой недвижимости. Это не означает, что вы не сможете на такой собственности заработать, но ваши риски значительно вырастут. Не стоит об этом забывать.
В общем и целом, главным действующим лицом рынка недвижимости ОАЭ сейчас и в ближайшие полтора ‒ два года будет элитная недвижимость: как виллы, так и апартаменты.
Вторичный рынок и рынок готовой недвижимости постепенно отбивает доминирование у секторов первичной и строящейся недвижимости.
Это те направления, к которым следует проявлять повышенное внимание.
