Законы, регулирующие аренду недвижимости в ОАЭ

Рынок жилья в ОАЭ предоставляет множество возможностей для иностранных инвесторов. Один из наиболее популярных способов сохранения и приумножения средств – купить недвижимость в Дубае с последующей сдачей в аренду. Благодаря современным технологиям и услугам приобретение и сдача жилья внаем может осуществляться дистанционно, при этом управлением имущества и поиском постояльцев занимаются специализированные компании. Важно отметить, что в ОАЭ отсутствуют подоходные налоги для частных лиц, что позволяет владельцам получать чистую прибыль от аренды.

Планируя сдавать квартиры или виллы в Дубае внаем, собственник сталкивается с рядом вопросов, которые могут повлиять на успех его рентного бизнеса. Ниже мы рассмотрим самые значимые из них.

Содержание:

• Аренда на короткий или длительный срок
• Кто имеет право на годовую аренду недвижимости в Дубае?
• Как осуществляется оплата аренды?
• Может ли арендатор отказать владельцу в доступе к квартире?
• Когда нужно уведомить жильца о выселении?
• На кого возлагаются платежи за коммунальные услуги и ремонт?
• Можно ли получать платежи за аренду удаленно?
• Можно ли увеличить стоимость аренды в Дубае?

Аренда на короткий или длительный срок

После того как вы купили квартиру и получили ключи, вам нужно определиться: будете вы сдавать вашу жилплощадь на длительное время или в краткосрочную аренду.

Средняя доходность инвестиций при длительной аренде в Дубае составляет 5–8% годовых. При сдаче апартаментов внаем на короткий срок ROI значительно выше и достигает 11–13%. Однако важно отметить, что у каждого из этих форматов аренды есть свои особенности и нюансы.

Также многое зависит от типа жилплощади и ее местоположения. Небольшие квартиры-студии и 1-спальные апартаменты в районах с развитой инфраструктурой и туристическими объектами подходят для сдачи внаем посуточно. Для этого вам нужно быть зарегистрированным в Департаменте экономики и туризма Дубая (DET). Тем не менее в некоторых проектах, особенно в брендированных объектах под управлением отеля, краткосрочная аренда может быть запрещена.

Для длительной аренды подойдут квартиры в Дубае в развивающихся районах. Однако, поскольку каждая ситуация уникальна, рекомендуется проконсультироваться с местным риелтором. Специалисты ведущих агентств могут помочь вам не только при подписании договора, но и с послепродажным обслуживанием и поиском постояльцев. Даже не находясь лично в Дубае, вы сможете легко сдать свою собственность в аренду.

Кто имеет право на годовую аренду недвижимости в Дубае?

Существует ряд процедур, которые необходимо соблюсти, прежде чем сдавать жилье внаем на длительный срок. Для всех недвижимых объектов, предназначенных для аренды в Дубае, требуется одобрение местного Земельного департамента (DLD). Чтобы получить разрешение, необходимо предоставить в DLD следующие документы:

• ксерокопию паспорта владельца;
• документ, подтверждающий право собственности (Title Deed);
• контракт с риелторским агентством (Listing Agreement).

После этого ваш агент размещает объявление о сдаче вашего объекта на специальном сайте. Поиск подходящих жильцов может занять время от пары дней до нескольких недель. Затем с найденным постояльцем подписывается договор аренды (Tenancy Contract) на 1 год. Важно отметить, что такие соглашения могут заключаться только с резидентами ОАЭ. Желательно, чтобы ваш риелтор использовал договор аренды, составленный в соответствии с RERA (Real Estate Regulatory Authority) и стандартное приложение, определяющее права и обязанности сторон.

Чтобы юридически грамотно заключить договор аренды, необходимо занести его в систему Ejari. Процедура регистрации довольно проста и может быть выполнена в специальных многофункциональных центрах или через интернет как самостоятельно, так и с помощью агента.

Как осуществляется оплата аренды?

Платежи осуществляются с использованием банковских чеков. Посредством соглашения между агентом и арендатором определяется количество годовых платежей. Как правило, взносы вносятся от 1 до 4 раз в год. Арендный тариф делится на соответствующее количество платежей, и постоялец выписывает датированные чеки в соответствии с этой договоренностью.

Для наглядности предположим, что вы сдаете свою виллу за 200 000 AED (54 450 $) в год, и вы договорились о ежеквартальных платежах. В этом случае арендатор оформляет 4 чека, каждый на сумму 50 000 AED (13 600 $), и все они имеют определенную дату. Чеки могут быть обналичены только после наступления указанной в них даты, что обеспечивает полную безопасность для обеих сторон.

Может ли арендатор отказать владельцу в доступе к квартире?

В период, когда постоялец живет в вашей собственности, он имеет право не впустить вас в квартиру, за исключением случаев, предварительно оговоренных в арендном договоре.

Когда нужно уведомить жильца о выселении?

За год до завершения срока действия соглашения собственник должен отправить своему жильцу письмо с уведомлением о том, что аренда не будет продлена. Даже если контракт завершился, постоялец имеет право продлить его еще на год. Нельзя выселить жильца, предупредив его за 1, 2 или 3 месяца. Он может покинуть апартаменты раньше по собственной воле, но имеет право продолжать проживать в квартире в течение еще одного года.

Кроме того, в письме о непродлении аренды необходимо указать обоснование для выселения: продажа недвижимости, возможное проживание самого собственника и тому подобное. Эти условия могут наложить ограничения на будущие планы по сдаче жилплощади внаем.

На кого возлагаются платежи за коммунальные услуги и ремонт?

Обычно владельцы несут ответственность за расходы на обслуживание общих зон пользования, в то время как платежи за коммунальные услуги возлагаются на квартиросъемщика. Кроме того, бюджетный ремонт в размере менее чем 500 AED (140 $), оплачивается собственником, расходы на более значительные ремонтные работы покрывает арендодатель.

В то же время по взаимному согласию возможны исключения из этих правил, но все они должны оставаться в разумных пределах. Например, арендатор не может требовать, чтобы владелец заменял оборудование на кухне каждый год. Обычно соблюдаются правила умеренного износа для квартиры, бытовой техники и других элементов.

Можно ли получать платежи за аренду удаленно?

Если купить дом в Дубае, имея статус резидента, то есть возможность открыть банковский счет даже без проживания в ОАЭ. Однако стоит отметить, что некоторые банки также могут открыть счет нерезидентам, имеющим в собственности местную недвижимость. Более того, даже если вы не являетесь резидентом государства, вам доступны снятие денег с арендного чека в банке и получение наличных средств на месте.

Купив дубайские апартаменты за 750 000 AED (204 000 $) вы можете претендовать на трехлетнюю резидентскую визу в ОАЭ. Кроме того, при наличии счета в местном банке, вам будет выдана карта, которую можно использовать онлайн в любой стране.

Можно ли увеличить стоимость аренды в Дубае?

Для того чтобы повысить размер платежа, вам следует ориентироваться на индекс арендной платы. Повышение стоимости регулируется дубайским законодательством. Поднять аренду можно только в том случае, если соответствующая средняя рыночная ставка увеличивается на определенный процент.

Нельзя повышать стоимость аренды только на основании личного желания. Для того, чтобы узнать, насколько вы можете увеличить плату для постояльца, введите данные вашего контракта в арендный калькулятор, который находится в открытом доступе.

Помните, что вы должны оповестить нанимателя о повышении арендной платы не менее чем за 90 дней до завершения срока действия контракта. Если уведомление будет отправлено за 89 дней, постоялец может оспорить ваше требование и возобновить договор на прежних условиях.

Законы об аренде жилплощади в Объединенных Арабских Эмиратах прозрачны и призваны защитить интересы как собственников, так и нанимателей недвижимости. Понимание и соблюдение этих правил поможет вам максимально выгодно и безопасно сдавать внаем свою недвижимость в Дубае.