Как рассчитать рентабельность недвижимости в Дубае?

Рентабельность — важный экономический термин и одно из ключевых понятий в бизнесе и инвестировании.

В данной статье мы рассмотрим рентабельность и ее роль в инвестиционной деятельности с разных точек зрения, прежде всего, в инвестициях в недвижимость, и конкретно в инвестициях в недвижимость Дубая.

Содержание:

• Что такое рентабельность, и как она рассчитывается?
• ROI недвижимости — один из основных показателей для инвестора
• Как повышается рентабельность?
• Рентабельность недвижимости в Дубае
• Помощь наших специалистов

Что такое рентабельность, и как она рассчитывается?

Определение рентабельности

Рентабельность (в английской терминологии ‒ Rate of Return) — это доход или убыток от инвестиции за некоторый промежуток времени.

Рентабельность (R) представляет из себя процент (%), рассчитываемый как отношение чистой прибыли (P) за выбранный период времени к совокупным издержкам (C), умноженный на 100.

R(%) = P / C * 100. Это самый базовый способ расчета.

Под инвестицией понимается любой вклад ресурса в определенную деятельность, выражающийся обычно в денежном эквиваленте. Инвестицией является как покупка бумаг или недвижимости, так и оплата наемного рабочего.

Из определения понятно, что рентабельность может быть как положительной, так и отрицательной.

Прибыль — это положительная разница между полученными и потраченными средствами от какой-либо экономической деятельности. Если показатель прибыли отрицательный, то это убыток.

Однако намного важнее для понимания рентабельности разобраться с тем, что является «издержками».

Это понятие достаточно дискуссионное. Существует множество экономических школ, включающих в издержки различные затраты и придающих этому термину разное значение.

Мы приведем объяснение, которое, на наш взгляд, будет наиболее исчерпывающим.

Значение рентабельности: стоимость и цена, прибыль и издержки

Разберем ситуацию на примере единоличного производства.

Главное понятие, которое надо установить — стоимость. Это денежное выражение затраченного труда на производство того или иного товара.

И вещь, и услуга (деятельность) являются товаром, если используются в товарных отношениях.

Если резчик по дереву вырезает игрушку из бревна и дарит ее своему ребенку, то у этой вещи не будет стоимости, несмотря на затраченный труд, так как игрушка была создана для самостоятельного потребления.

Но эта же игрушка, сделанная для продажи ее кому-то на рынке, приобретает стоимость, потому что резчик желает вступить в товарные отношения.

Товарные отношения начинаются, когда производитель желает получить за свой товар вознаграждение — компенсацию затраченного труда в виде денег, товаров или услуг.

Минимальная компенсация должна покрывать физические и моральные усилия, вложенные в работу. Но никто не желает работать в ноль, поэтому требуемая компенсация всегда выше, той, что просто покрывает затраченный труд.

Однако стоимость — это более субъективное измерение необходимой компенсации труда. Но главное, стоимость не может быть определена без цены.

Цена — это общественное выражение стоимости. Она формируется и из желания производителей получить компенсацию, за предложенный товар, и из желания покупателей приобрести товар, заплатив эту компенсацию.

Производители конкурируют в рамках, установленным текущим спросом.

Высокий спрос позволяет производителям поднимать цены на свои товары, низкий — заставляет снижать. В очерченном окне цен эти производители могут конкурировать разными способами: сокращением издержек, демпингом цен, совершенствованием производства.

Для чего нужен расчет рентабельности?

Рентабельность необходима для того, чтобы оценить оправданности ведения той или иной экономической деятельности.

Как мы указали выше, прибыль — это положительная разница между полученными и затраченным средствами на ту или иную экономическую деятельность. Убыток — это прямо противоположная, отрицательная разница.

Итак, мы видим следующую ситуацию на рынке:

• Каждый производитель игрушки не просто пытается получить компенсацию своего труда и выйти в ноль, но получить прибыль, и чтобы повысить качество своей жизни, и чтобы расширить производство.
• Но товары не продаются по самой стоимости. Они продаются по цене, формирующейся на рынке благодаря спросу покупателей.

Рассматривая ситуацию через «рентабельность», можно сделать вывод, что она измеряется из соотношения стоимости товара и цены, по которой его можно реализовать.

• Покупатели готовы приобрести товар по большей цене, чем было затрачено на его производство и дистрибуцию? Товар приносит прибыль.
• Покупатели готовы покупать товар только по цене ниже его стоимости? Он является убыточным.

Первый вариант представляет собой положительную рентабельность, второй — отрицательную. В последнем производитель вынужден либо отказаться от такой деятельности, либо каким-то образом снизить затраты на производство.

Стоимость производства в некоторой степени фиксированная величина, она исчисляется исходя из трудозатрат. Цена же спекулятивна.

Как это работает на большем масштабе?

Разумеется, в реальности большая часть рынка состоит не из индивидуальных производителей, а из малых, средних и крупных фирм, корпораций и компаний.

Меняется масштаб, но принцип расчета издержек остается прежним.

Единоличный производитель игрушек может работать из дома, учитывать только собственный труд и возможно труд тех, кто доставил ему материалы. Фирмы же оплачивают, цеха, станки, материалы и пр. Все это создано чьим-то трудом, т.е. имеет стоимость.

Даже налоги — это определенная стоимость.

Для суммы всех подобных затрат часто используется слово «себестоимость».

Главное: издержки не являются единоразовыми. Любая деятельность — это длительные доходы и расходы, поэтому и рентабельность определяется не единоразово, а по периодам: месяц, квартал, год.

Рентабельность в сфере недвижимости

Рентабельность инвестиции в недвижимость определяется схожим образом.

Нельзя просто купить и продать недвижимость, сопоставить суммы и забыть об этом.

Недвижимость требует обслуживания, ремонта, необходимо регулярно оплачивать услуги управляющей компании (напр. уборщики, электрики и т.д). Недвижимость еще и товар — ее необходимо рекламировать.

Вы должны правильно определить период измерения, учесть все регулярные расходы и сопоставить их с имеющимися чистыми прибылями.

ROI недвижимости — один из основных показателей для инвестора

Рассмотрев главное, далее мы поговорим о рентабельности инвестиций в недвижимость в Дубае.

Существует несколько видов рентабельности (Rate of Return, RoR):

• Номинальная (Nominal Rate of Return, NRoR) — рентабельность без учета инфляции.
• Реальная (Real Rate of Return, RRoR) — рентабельность с учетом инфляции.
• Совокупный среднегодовой темп роста (Compound annual growth rate, CAGR) — расчет рентабельности на более длинный период, чем год.

• Внутренняя норма доходности (Internal rate of return, IRR) определяет какую ценность будут представлять текущие средства в будущем. Окупится ли в будущем инвестиция сегодня.

  Для IRR используется «временная стоимость денег» (Time Value of Money, TVM) — концепция, согласно которой ценность денег сегодня всегда выше их ценности в будущем, при одинаковой сумме.

• Дисконтированный поток наличности (Discounted Cash Flow, DCF) измеряет будущие деньги по их текущей стоимости. Базируется на том, что обычно стоимость одной и той же суммы денег с течением времени уменьшается.

Несмотря на важность всех этих показателей, чаще всего в источниках по рынкам недвижимости встречается понятие ROI.

Возврат инвестиций (Return of Investment, ROI) является базовым и самым популярным методом измерения рентабельности инвестиции. Он позволяет быстро рассчитать рентабельность инвестиции при использовании лишь полученных и потраченных средств.

При всем разнообразии инвестиций, ROI — простой способ очертить спектр наиболее выгодных.

Для расчета ROI необходимо из текущей ценности инвестиции (А) вычесть стоимость инвестиции (B) и разделить полученное число на стоимость инвестиции (B) еще раз.

Текущая ценность инвестиций (А) — это рыночная стоимость актива, в который ранее были инвестированы деньги.

Формула расчета выглядит следующим образом: (A ‒ B) / B = ROI.

Исследуя рынок недвижимости, в том числе Дубая, вы часто будете встречать такие формулировки: «За квартал Х года Y ROI по категории жилья Z составил N процентов».

Обычно хорошим ROI считается тот, что составляет от 10–12% и более. Хотя и 5–8% могут быть высокими, в зависимости от ситуации.

У ROI есть минусы, связанные с его упрощенностью. Измерять его можно лишь по конкретной инвестиции на конкретном промежутке времени. Останавливаясь лишь на этом, достаточно легко получить искаженные представления о выгоде инвестиции.

Например, может случиться следующая ситуация:

За год ROI по инвестиции А составил 20%, а инвестиция B дала ROI в 60%, но за четыре года. Можно подумать, что опция B более прибыльная — пусть даже она заняла больше времени, но принесла в три раза больше денег!

Однако если использовать вариации RoR, приведенные выше, и рассчитать годовую рентабельность, то окажется, что вторая опция в год выдала всего 15%, и именно инвестиция А является более прибыльным инвестпроектом.

При этом мы не учли инфляцию и прочие потери в стоимости, специфичные для того или иного сектора.

Промежуточный итог

Все упомянутые выше RoR просты для освоения, и формулы их расчета легко найти в интернете.

Мы не рекомендуем создавать на их основе инвестиционную стратегию, так как они являются лишь вершиной айсберга аналитики рынка. Для формирования полной картины лучше привлечь профессионалов.

Тем не менее определить с помощью данных инструментов общее направление, в которое стоит вкладываться, можно.

Главное — помните, что инвестиции требуют тщательного исследования вплоть до самых базовых показателей, таких как стоимость труда.

Как повышается рентабельность?

Существует два основных способа повышения рентабельности, которые также базируются на стоимости и цене.

Повышение рентабельности через стоимость связано либо со снижением издержек, либо с повышением прибыли при затратах того же количества ресурсов.

Снизить издержки можно сократив штат сотрудников и загрузив оставшихся большим количеством задач. Это может быть сокращение заработной платы или найм дешевой рабочей силы.

Повышение производительности зависит от технологической оснащенности средств производства. Например, установка регулятора давления воды, который обезопасит трубопроводы, снизит их износ и уменьшит перерасход воды на нижних этажах жилого комплекса.

Повышение рентабельности через цену спекулятивно. При этом оно может зависеть от маркетинга, виральности, прямой рыночной спекуляции или других инструментов, к которым вы прибегнете.

Рентабельность недвижимости в Дубае

В данном разделе мы поговорим о типах недвижимости Дубая и показателях ее рентабельности. Отдельно рассмотрим аренду и продажу недвижимости, которые являются классическими инструментами заработка в эмирате.

ROI с аренды недвижимости и доходность от сдачи в аренду (Rental Yield)

Для начала введем еще одно понятие — это доходность от сдачи в аренду (Rental Yield, RY). Оно похоже на ROI, но является более узким.

RY — это разница между доходом с аренды, т. е. полученной арендной платой, и затратами на обслуживание аренды.

Надежным способом расчета является измерение годовой доходности от сдачи в аренду (Annual Rental Yield, ARY).

Размер ARY равен полученной арендной плате за год, разделенной на стоимость купленного объекта и умноженной на 100. Измеряется в процентах.

Например, доход с аренды в год составляет 40 000 долларов, стоимость объекта 300 000 долларов, поэтому необходимо «40 000» разделить на «300 000» и умножить на 100 = 13,33%.

Более точный расчет потребует:

• сложить все издержки на обслуживание недвижимости, в том числе: ремонт, страховку, коммунальные услуги, муниципальный налог;
• сложить весь доход, полученный от аренды. Обычно в Дубае аренда платится один раз в месяц, два раза в год либо один раз в год;
• вычесть из совокупного дохода все издержки;
• разделить полученное на стоимость объекта недвижимости;
• умножить на 100.

Аренда требует долгосрочного планирования и регулярных трат при том, что доход будет не единоразовым, а постепенным, и не всегда возрастающим.

Именно поэтому важен RY, который измеряет конкретный доход с аренды объекта. Но он не учитывает такие затраты, как инвестиционный кредит.

Для вычисления общей рентабельности инвестиции, в том числе с использованием кредита, нужен ROI.

В большинстве случаев на аренде в Дубае зарабатывают, сдавая арендаторам апартаменты или коммерческую недвижимость.

Хороший показатель RY — 5–8%.

ARY с апартаментов:

• у однокомнатных — в среднем 7,5% годовых;
• у двухкомнатных — около 5,8% годовых;
• у трехкомнатных (крупной недвижимости) — в среднем 5% годовых;
• у апартаментов с четырьмя и более комнатами — 3,2% годовых.

В месяц апартаменты приносят в среднем от 5% до 8% RY.

Последняя категория апартаментов — это крупная и дорогая недвижимость, которую обычно предпочитают покупать, а не снимать. Они, как и виллы, тоже иногда сдаются, но заработок на них не считает эффективным.

Виллы приносят ежемесячно RY около 3–4%.

В целом, RY в Дубае располагается на отметке 5–9%. Это колоссальные цифры. Например, в Лондоне он составляет 2,9%, а в Гонконге — 2,3%.

Но особняком стоит коммерческая недвижимость. В настоящее время такие объекты недвижимости Дубая — токсичные активы. Рынок не имеет в них интереса, потому что их покупка всегда убыточна.

Следует обратиться к аналитике.

Международное консалтинговое агентство Knight Frank дважды в год издает отчет по рынку недвижимости Дубая. Последний, за лето 2021 года, показал, что спрос на аренду коммерческой недвижимости находился либо на 0,0%, либо уходил в минус.

Редкие районы показали рост, например, Greens (6,1%). Чаще всего коммерческие зоны арендуют компании из технологического спектра, обычно под серверы.

Выставка EXPO-2020 безусловно, даст позитивный импульс росту аренды и RY с коммерческой недвижимости, но пока нет однозначных данных, чтобы делать уверенные выводы.

Согласно данным Asteco, одной из ведущих управляющих компаний Дубая, ставки аренды, равно как и RY, могут в ближайшее время начать снижаться ввиду скорого поступления более 9 000 новых объектов недвижимости на рынок.

Ключевое слово — «могут».

Согласно изданию ZAWYA, на ноябрь 2021 года ROI арендуемой недвижимости находится в районе 5–7%. Это не идеальные упомянутые нами «от 12%», но все еще крупный процент, с учетом высокого RY.

Апартаменты:

• International City лидирует по ROI среди недвижимости доступного ценового сегмента;
• Dubai Marina — среди элитной недвижимости.

Виллы:

• в доступном сегменте лидером является Jumeirah Village Circle;
• в элитном сегменте — Palm Jumeirah.

ROI с продажи недвижимости

Доход с продажи недвижимости базируется в нескольких категориях жилья:

• апартаменты;
• дома — виллы и таунхаусы;
• крупные апартаменты — пентхаусы;
• недвижимость на стадии строительства (оff-plan) и новостройки.

Средний ROI по Дубаю колеблется от 7 до 9%.

В первом полугодии ROI составил:

• у апартаментов доступного ценового сегмента — от 6 до 7%, иногда достигая 9–10%;
• у премиальных апартаментов — от 3 до 6%;
• у домов доступного сегмента — около 5%;
• у домов премиального сектора — от 4 до 5%.

В целом, недвижимость off-plan имеет более высокий ROI, чем остальные виды, за счет того, что стоимость строящейся недвижимости повышается в процессе этого строительства.

Проект апартаментов в жилом комплексе стоит дешевле, чем апартаменты в уже построенном. Off-plan пользуется особой популярностью в Дубае. Высокий спрос повышает цену, что позволяет перепродавать объект еще дороже. ROI в 9–12% — это вполне реальная планка.

На данный момент найти точную информацию по второму полугодию 2021 года относительно ROI сложно, так как:

• Период еще не закончился, и данные лишь III квартала не могут дать исчерпывающей картины.
• EXPO-2020, начавшаяся в октябре, взбудоражила рынок и привела к взрывному росту цен и продаж на местную недвижимость.

Второе полугодие 2021 года оказалось результативным на многолетние рекорды, поэтому точные данные предстоит узнать только в начале 2022 года. Однако на текущий момент ROI по жилой недвижимости определенно повышается.

Помощь наших специалистов

Аналитика рынка — задача достаточно сложная, требующая больших усилий и времени.

Специалисты Emirates.Estate предлагают помощь с выбором недвижимости в Дубае в соответствии с вашими предпочтениями и личной стратегией заработка.

Вам предоставят услуги консалтинга, юридическую помощь, консультации в подборе недвижимости и сопровождение при оформлении документов.