Рынок недвижимости ОАЭ перестал держаться на одном Дубае: куда уходит спрос летом 2026

Первое полугодие 2026 года закончилось результатом, которого не ждали: крупнейшим продавцом жилья в стране стала не дубайская компания. Застройщик Modon из Абу-Даби продал недвижимости на 23 млрд дирхамов (6,3 млрд долларов) и обошёл Emaar с её 22,4 млрд (6,1 млрд долларов) — ту самую Emaar, которая построила Burj Khalifa и половину дубайского центра. Вместе десять крупнейших девелоперов страны продали жилья на 113,7 млрд дирхамов, это около 31 млрд долларов. Смена лидера — не случайность одного отчёта. За ней стоит движение денег покупателей: Дубай впервые за долгое время дешевеет, а соседние эмираты растут. Разберём, что происходит в каждом из четырёх и что из этого следует для того, кто выбирает объект.

Дубай: домов сдали столько, что цены пошли вниз

Дубайский рынок несколько лет жил в режиме запусков: продавали то, что ещё не построено. Теперь пришло время сдачи. Во втором квартале 2026 года в городе сдали более 13 200 квартир и вилл, до конца года ожидается ещё около 32 000, а очередь заявленных проектов расписана до 2030 года. Такой объём предложения рынок переварить не успевает — и это отразилось на ценниках. Стоимость жилья снизилась примерно на 4% за квартал, ставки аренды — на 6%.

Сильнее всего просели самые узнаваемые адреса. Квартиры на Пальме Джумейра потеряли около 9% стоимости, в Даунтауне и Бизнес-Бэй — по 7%. По аренде разрыв ещё заметнее: Даунтаун минус 14%, Дубай Хиллс Эстейт минус 10–12%, Дубай Марина минус 10%, Пальма минус 9%. Устойчивее держатся сложившиеся районы, где живут семьи, а не инвесторы: там меньше объектов выставлено одновременно, и владельцы не спешат сбрасывать цену.

Для покупателя это разворот ситуации. Ещё год назад в Дубае торговаться было почти не с кем: хорошие лоты уходили за дни. Сейчас у выбирающего появилось время и появился аргумент в переговорах.

Рынок перешёл из фазы, где решала скорость, в фазу, где решает качество объекта: покупатель впервые за несколько лет может сравнивать, а не хватать, — отмечают аналитики рынка недвижимости эмирата.

Обратная сторона та же самая. Тот, кто рассчитывал купить на стадии котлована и перепродать до сдачи, теперь выходит на рынок, где рядом стоят ещё тридцать тысяч свежих квартир. Продать такой объект быстро и с прибылью станет труднее, а значит короткие спекулятивные сделки уступают место расчёту на аренду и на длинный горизонт.

Абу-Даби: столица подорожала на 17,8% и ушла в стройку

В столице всё наоборот. За год жильё в Абу-Даби подорожало на 17,8%, причём квартиры прибавили 24,1%, виллы — 12%. Средняя сумма сделки составила 4,14 млн дирхамов, это примерно 1,13 млн долларов. Рост неравномерный: район Аль-Риф прибавил 41,6%, остров Аль-Мунира — 24,7%, остров Аль-Рим — 22%. То есть выбор конкретной локации внутри города сейчас влияет на результат сильнее, чем сам факт покупки в Абу-Даби.

Самое интересное — куда именно идут деньги. Из всех жилых сделок 84% пришлось на объекты в стройке, их число выросло на 156% за год и достигло 6 061. Сделки с готовым жильём за то же время упали на 28,3%, до 1 145. В Абу-Даби формат офф-план стал основным: покупатель голосует деньгами за то, что ещё не построено, и рассчитывает получить ключи через два-три года.

Есть деталь, которая новичка обычно удивляет: строящееся жильё в столице стоит дороже готового. Квадратный фут в офф-плане идёт по 2 104 дирхама — это около 6 200 долларов за квадратный метр, и за год цена выросла на 21,2%. Готовое жильё стоит 1 442 дирхама за фут, примерно 4 200 долларов за метр, рост 10,9%. Причина простая: новые проекты выходят в лучших локациях, с современными планировками и с рассрочкой на время стройки, а вторичный фонд Абу-Даби заметно старше дубайского. Покупатель платит не за метры, а за то, что получит через три года.

Шарджа: сделок вдвое больше, а квадратный метр дешевле

Третий по величине эмират расположен вплотную к Дубаю — из некоторых районов до дубайского центра ехать двадцать минут. За первое полугодие в Шардже прошла 13 081 жилая сделка против 6 140 годом ранее. Общий объём всех операций с недвижимостью — 59 460 сделок, рост почти на 24%. В эмирате зарегистрировали 11 новых проектов, а покупатели приехали из 121 страны.

При этом цены не выросли, а снизились. Квартиры стоят 1 010 дирхамов за квадратный фут — около 2 960 долларов за квадратный метр, минус 8,2% за год. Виллы держатся лучше: 970 дирхамов за фут, примерно 2 840 долларов за метр, плюс 5,4% за год. Сочетание «сделок вдвое больше, цена ниже» встречается редко и означает одно: на рынок вышло много нового предложения в среднем сегменте, и продавцы конкурируют за покупателя.

Кто этот покупатель — видно из отдельной статистики. Только жителей эмиратов в возрасте от 18 до 35 лет за полугодие набралось 5 314 человек, они провели 7 052 сделки на 4,3 млрд дирхамов (около 1,2 млрд долларов). Ипотечных регистраций во втором квартале стало на 51% больше, чем в первом. Это не спекулятивные деньги, а внутренний спрос на жильё для жизни: молодые семьи покупают квартиры в кредит там, где дешевле, и ездят работать в Дубай.

Фуджейра: эмират, который делает ставку на железную дорогу

Фуджейра стоит особняком в буквальном смысле: это единственный эмират на побережье Индийского океана, за горами Хаджар, вне Персидского залива. Пляжи здесь тише, застройка ниже, а рынок недвижимости настолько мал, что его почти не упоминают в обзорах. Ситуацию может изменить железная дорога: сеть Etihad Rail запускает пассажирское сообщение, и три станции придутся на Фуджейру, Сакамкам и Аль-Хиляль-Сити. Билетов на первые направления продано уже более 70 тысяч.

Оценки участников рынка сходятся на том, что удачно расположенные объекты рядом со станциями могут подорожать на 20–30%, но не завтра, а в горизонте 2029–2031 годов. Первым интересом пользуются участки земли и виллы возле станций Фуджейра и Сакамкам.

Карта нехватки предложения и карта новой транспортной инфраструктуры между эмиратами впервые начали совпадать, — говорит эксперт по рынку недвижимости ОАЭ.

Важно понимать, что это именно прогноз специалистов, а не факт и не гарантия. Рынок Фуджейры узкий: покупателей мало, объектов мало, и продать здесь быстро сложнее, чем в Дубае. Такой вариант подходит тому, кто входит на 5-7 лет и не планирует срочный выход из сделки.

Четыре эмирата в одной таблице

Кому какой эмират подходит

• Дубай — если нужна ликвидность и готовность продать объект в разумный срок. Здесь самый глубокий рынок аренды и понятная процедура сделки, но именно сейчас входить под быструю перепродажу рискованно: конкуренция с новыми домами будет расти ещё два года.
• Абу-Даби — если горизонт от трёх лет и не пугает покупка на стадии стройки. Столица растёт быстрее, но рынок вторичной перепродажи здесь тоньше дубайского, а значит выход из объекта займёт больше времени.
• Шарджа — если важна цена входа. Порог ниже дубайского почти вдвое, а до делового центра Дубая рукой подать. Минус — рынок ориентирован на местных жителей, поэтому арендатор-иностранец с высоким бюджетом здесь встречается реже.
• Фуджейра — если это осознанная ставка на инфраструктуру с горизонтом 5-7 лет. Не для тех, кому важна возможность выйти из сделки в любой момент.

Отдельно то, что нужно проверять до внесения задатка в любом эмирате: условия владения для иностранцев в ОАЭ различаются не только между эмиратами, но и между районами внутри одного города. Где-то доступна полная собственность, где-то — только долгосрочное право пользования. Статус конкретного объекта подтверждают документы застройщика и данные земельного департамента эмирата, и это тот случай, когда общие статьи из интернета не заменяют проверку по адресу.

Примеры объектов

Популярные вопросы