Строящееся или готовое? Какую недвижимость выбрать для первой покупки в Дубае

Уже несколько лет весь мир с удивлением наблюдает за рынком недвижимости в ОАЭ. За 2023 год здесь заключили более 133 000 сделок – на 37% больше, чем в предыдущем, а стоимость жилья выросла на 4,6–22% в зависимости от его типа. О том, какое жилье лучше выбрать в качестве первой покупки, когда выгоднее покупать строящийся объект, а когда лучше присмотреться к готовому, рассказал руководитель департамента по работе с инвесторами Николай Кузнецов.

Содержание:

• Каково сегодня соотношение строящейся и готовой недвижимости на рынке Дубая?
• Тенденция будет сохраняться?
• Какой тип недвижимости сегодня покупают чаще? Почему?
• Когда лучше выбирать готовую недвижимость? Когда строящуюся? Есть ли какие-то факторы помимо личных предпочтений?
• Какие преимущества есть у строящейся и готовой недвижимости? Какие риски? Безопасно ли покупать строящуюся недвижимость в Дубае? А готовую?
• Что необходимо проверить для каждого типа недвижимости?
• Нужно ли проверять офф-план лично? А вторичное жилье? Стоит ли приехать в Дубай для первой покупки?
• На каком этапе строительства лучше совершать покупку офф-плана? Стоит ли выбирать проект на стадии котлована?
• Подведем итоги. Признаки качественного и некачественного офф-план проекта?
• Признаки качественного и некачественного вторичного жилья?
• Ваша личная рекомендация начинающим инвесторам?

Каково сегодня соотношение строящейся и готовой недвижимости на рынке Дубая?

На сегодняшний день, пожалуй, строящихся объектов больше, чем предложений на вторичном рынке. Но вопрос всегда волатильный. Если, например, взять период пандемии, то многие стройки тогда были приостановлены. А по вторичному жилью, наоборот, было много предложений.

Тенденция будет сохраняться?

Исходя из планов застройщиков и стратегий, которые сейчас преобладают среди инвесторов, а также из того количества обращений, что поступает нам в этом году, мы видим, что тенденция выбора офф-плана сохраняется. Более того, число новых проектов, инвесторов, компаний (частных, небольших, известных, малоизвестных, из РФ, Индии) растет. Мы занимаемся не только продажей недвижимости, мы также сопровождаем сделки по продаже земель, помогаем получать все разрешительные документы, подбирать подрядчиков, субподрядчиков, готовим контракты. Отсюда и вывод, что рынок офф-плана развивается.

Важно отметить, что на рынке много переуступок. Что это такое? Например, когда инвестор заходит на стадии pre-launch, капитализация у объекта одна. Через 2–3 месяца происходит запуск проекта, цены растут, и инвестор продает объект. Это краткосрочная стратегия. Если учитывать такие ситуации, рынок вторичного жилья будет даже выше, чем первичного.

Если брать классическую ситуацию со вторичным жильем, как мы привыкли, когда клиент купил апартаменты, пожил и решает их продать, данные будут другими. Как правило, владелец ставит цену выше рынка, и она стоит в листинге. Продаст за указанную сумму – хорошо. Не продаст – не срочно. Таких предложений меньше, чем первичной недвижимости. Не все хотят продавать, многие просто живут. Такая тенденция наблюдается среди европейцев, а также россиян и граждан стран СНГ. Приезжают, приобретают недвижимость для себя, в том числе на вторичном рынке, чтобы сразу заехать. Ждать, пока она достроится, у них возможности нет.

Какой тип недвижимости сегодня покупают чаще? Почему?

В основном апартаменты и таунхаусы – это самые массовые продажи. На третьем месте виллы. Цены на них в среднем стартуют от 2 млн $. Сегодня виллы дают инвесторам самую высокую прибыль: данная тенденция оформилась в 2023 году и актуальна до сих пор.

Иногда к нам приходят distress deals – предложениями по продаже недвижимости по цене немного ниже рынка. Это связано с тем, что человеку нужно срочно продать жилье. Например, сейчас мы наблюдаем отток израильтян из ОАЭ. Они купили виллы, сейчас нужно уехать, поэтому продают их с хорошим дисконтом. Есть виллы, арестованные банком. Бывает, что инвестор взял ссуду в банке на покупку дома, с бизнесом что-то не пошло, не получилось выплатить, как итог – отдал недвижимость банку. Такие виллы мы можем выкупать, предлагать их клиентам. Это быстрые сделки, подобные объекты, как правило, продаются мгновенно.

Когда лучше выбирать готовую недвижимость? Когда строящуюся? Есть ли какие-то факторы помимо личных предпочтений?

Все зависит от вашей цели. Для семей, переезжающих насовсем, важна комфортность жилья, уют, в то время как инвесторы скорее ориентируются на показатели доходности и капитализации.

Вторичный рынок – менее привлекательный вариант для инвестиций. Лучшая доходность доступна при покупке от застройщика: капитализация стоимости в этом случае может составлять от 30 до 100%.

Если вы ищете инвестиции с долгосрочной перспективой и высокой капитализацией, стоит рассмотреть бутиковую недвижимость. Для получения пассивного дохода многие инвесторы предпочитают покупать готовые объекты и сдавать их в аренду. Однако, если ваш капитал значителен и вы готовы принять небольшой риск, можно рассмотреть проекты на стадии pre-pre-launch, с последующей продажей после завершения или в процессе строительства, так как большой капитал открывает двери к хорошим застройщикам.

Какие преимущества есть у строящейся и готовой недвижимости? Какие риски? Безопасно ли покупать строящуюся недвижимость в Дубае? А готовую?

Преимущества готовой недвижимости: купил и можно сразу жить. Можно взять ипотеку, тут ставка до 6%. Первый взнос 20% выплачивается сразу, остальные 80% – удобными для себя платежами.

Офф-план подходит, если есть возможность подождать. Заплатите меньше. Многие застройщики предлагают хорошую рассрочку. Можно встретить варианты, когда она действует до 5 лет после сдачи объекта.

Риски могут быть, если вы встретили недобросовестного брокера или не понимаете рынка. Например, покупаете квартиру, которая понравилась, без какой-либо оценки, а по итогу сдать ее в аренду сложно, и вместо 8–10% ROI вы получаете 6–7%. Недобросовестный брокер может продать не то, что нужно вам, а то, что нужно продать ему. В этом случае можно купить что-то не по рыночной стоимости, а дороже, или получить объект, который сложно будет перепродать с прибылью или сдать в аренду. Потери как таковой не будет, но будет упущение выгоды.

Что необходимо проверить для каждого типа недвижимости?

В первую очередь, повторюсь, нужно понимать, что вы делаете, для чего приходите на рынок. Дальше – найти хорошего брокера. Он проверит документы, убедится, что клиент платит именно за то, что понравилось, что застройщик не допустил никаких ошибок. Многие наши клиенты, например, не читают на английском языке, поэтому тут нужна помощь профессионала.

По вторичному жилью важно проверить Title Deed (документ, подтверждающий право собственности), чтобы убедиться, что квартира действительно принадлежит продавцу, что нет обременений. То есть нужно очень внимательно подходить к процессу. Здесь 98% сделок проходит через брокера, это наиболее безопасный вариант. Можно оформить все и самостоятельно, при условии, что вы хорошо знаете продавца и в целом понимаете особенности процедуры.

Нужно ли проверять офф-план лично? А вторичное жилье? Стоит ли приехать в Дубай для первой покупки?

До 2010 года здесь не было эскроу-счетов. Вернее, так: закон № 8 Concerning Guarantee Accounts of Real Estate Developments in the Emirate of Dubai вступил в силу в 2006 году. Но почти все застройщики продолжали принимать платежи на свои счета, а не на эскроу. И только после кризиса 2008–2010 власти ОАЭ начали действительно жестко контролировать его соблюдение. Застройщик не может свободно пользоваться этим счетом или использовать деньги по своему усмотрению. Это означает, что деньги, уплаченные покупателями различных единиц недвижимости в проекте, защищены до момента сдачи объекта. До этого деньги уходили напрямую застройщикам, и распоряжались они ими не всегда разумно. Например, вместо того, чтобы строить объекты, они эти деньги инвестировали в попытке заработать дополнительно. Полностью застройщик получит деньги, только когда сдаст объект. Поэтому, когда случился кризис, многие остались без квартир и без средств. Затем появились эскроу-счета, и сейчас все работают через них, поэтому рисков потери денег нет. И ехать смотреть застройщика лично, следить за процессом большого смысла нет. Многие наши инвесторы покупают недвижимость удаленно и вполне довольны. Но это, опять же, про инвестиции. Если искать жилье для себя, всегда приятно и интересно приехать и посмотреть все лично.

На каком этапе строительства лучше совершать покупку офф-плана? Стоит ли выбирать проект на стадии котлована?

Да, на стадии котлована стоит выбирать, особенно если есть возможность зайти на pre-pre-launch и внести депозит, зафиксировав цену. Если вас туда пустят, конечно. Потому что, как правило, на такие проекты пускают своих – группу инвесторов, которые с одним и тем же застройщиком идут от одного объекта к другому. На pre-launch цена вырастет процентов на 10, а на стадии launch разница в цене уже может доходить до 20%. Многое зависит от проекта, от ситуации на рынке, но маржинальность там очень большая.

Подведем итоги. Признаки качественного и некачественного офф-план проекта?

Смотрите застройщика. Его историю. Смотрите локацию. Нужно понимать сам проект, смотреть вплоть до брендбука, что используется, какие материалы, какие субподрядчики. Есть застройщики, с которыми мы принципиально не работаем. Есть те, с которыми работаем из года в год, но всегда нужно очень внимательно смотреть, что предлагают и по какой цене. Бывает, что сначала застройщик предлагает одну цену, а потом вдруг снижает, и это тоже неприятно покупателю.

Признаки качественного и некачественного вторичного жилья?

Износ, возраст здания, локация, девелопер. Есть застройщики, у которых через 3–5 лет на здание без слез не взглянешь. Оно безопасно для жизни, но внешний вид оставляет желать лучшего. Управляющая компания может быть недобросовестной, но иногда понять это можно, только когда въедете. Нужно смотреть, как проводится ремонт. Нет ли в здании так называемых partition, когда покупаются апартаменты с 2–3 спальнями, ставятся перегородки внутри, и там живет большое количество людей. Соседство, очевидно, сомнительное. Мы не рекомендуем приобретать такое жилье. И сдать, и продать его сложно, да и в непригодность будет приходить быстрее и, как результат, стоимость будет падать.

Ваша личная рекомендация начинающим инвесторам?

Рынок нужно знать. Приезжать, смотреть, изучать. Походить по презентациям, изучить предысторию. Важно реально оценивать то, что рассказывает менеджер, и понимать, что из сказанного правда. Просто прочитать в интернете недостаточно. Пишут разное, и не всегда это соотносится с реальностью. В ОАЭ более 16 000 агентств недвижимости. Просто вдумайтесь в эту цифру. Многие закрываются, потому что продают не то, что нужно людям, а то, что нужно продать им, агентствам. Плюс отсутствие компетенций. Как результат, падение репутации из-за недовольных клиентов, инвесторов. В следствие чего с ними перестают работать. Многие хотят попробовать, но в итоге не получается. В целом сейчас при покупке недвижимости риски минимальные. Но можно купить объект на эмоциях и получить меньшую выгоду. Поэтому отнеситесь к выбору брокера с умом.