Войти
Регистрация
Mashreq, один из старейших частных банков ОАЭ, заявил в начале апреля, что рынку элитной недвижимости Дубая грозит серьезный дефицит выставленных на продажу объектов.
Ввиду рекордного спроса на элитную и премиальную жилую недвижимость Арабских Эмиратов в 2021 году (особенно на виллы в Дубае) подобное развитие ситуации было ожидаемым. Сегмент вилл занимает всего около 13% рынка жилой недвижимости. Доля элитных вилл на рынке еще ниже.
На апартаменты приходятся оставшиеся 87% рынка, однако совсем небольшая их часть может быть отнесена к премиальному сегменту, и еще более меньшую долю занимают пентхаусы.
Цены на элитную недвижимость в ОАЭ выросли за 2021 год на 44%. В начале 2022 года был зафиксирован рекордный рост цен за весь период начиная с августа 2021 года. В январе текущего года был также зафиксирован рекордный месячный рост объема сделок с недвижимостью — 2,1%.
Содержание:
Риски на горизонте
Рынок элитной недвижимости испытывал здоровый спрос со стороны покупателей в течении всего 2021 года.
В настоящий момент, однако, премиальный сектор находится под невиданным ранее давлением. Он вызван резким притоком состоятельных покупателей из России и Украины. И те и другие стремятся спасти свои сбережения из стран, где политическая и экономическая обстановка резко ухудшились из-за боевых действий.
Бегущие восточноевропейские инвесторы приносят на рынок ОАЭ, особенно Дубая, колоссальные денежные средства, скупая все, что предлагает рынок, и тратя на сделки десятки миллионов долларов.
Такой спрос сам по себе приводит к интенсивному росту цен. Однако в ближайшее время этот рост может усугубиться ввиду дополнительных макроэкономических рисков:
- Продолжающегося роста процентных ставок на кредитование в ОАЭ;
- Рисков инфляции в экономике и на мировом рынке недвижимости;
- Нарушений в цепочках мировых поставок;
- Дефицита строительных материалов и повышения цен на них;
- Геополитической неопределенности и внешнеполитических риски.
К последним можно отнести не только текущий восточноевропейский конфликт. В активной фазе находится также вооруженный конфликт коалиции стран под руководством Саудовской Аравии и действующего правительства Йемена.
В коалиции состоит ОАЭ, что делает Эмираты целью для атак со стороны Йемена. С начала года на территорию Арабских Эмиратов уже было совершено несколько атак с использованием дронов.
При этом ОАЭ находятся в одной коалиции с США и все сильнее выражают недовольство позицией Америки сразу по ряду вопросов.
Вдобавок ко всему, Арабские Эмираты все сильнее связывают себя с Китаем, китайскими инвесторами и прямыми иностранными инвестициями как от частных инвесторов, так и государства. Последний, как известно, находится в крайне напряженных отношениях с Соединенным Штатами.
Необходимо отметить, что конфликт России и Украины значительно ухудшил ситуацию на мировом рынке стройматериалов. Обе страны были ключевыми поставщиками товаров на данный рынок. Непосредственно Украина была основным поставщиком прокатной стали для застройщиков в ОАЭ.
Даже если в ближайшие месяцы рост цен на премиальную недвижимость в ОАЭ и недвижимость в целом стабилизируется, все равно непросто предсказать, какое будущее ждет рынок в ближайшие несколько лет.
На чем держится рынок недвижимости ОАЭ
Пока что покупатели готовы приобретать недвижимость, даже несмотря на быстрый рост цен. Отчасти это связано со стремлением успеть купить недвижимость до следующей волны повышения процентных ставок по ипотеке.
Важную роль играет и уже упомянутый приток состоятельных иностранных инвесторов из Украины и России, готовых тратить огромные деньги на оптовые закупки элитных объектов.
Стабильность и безопасность как инструменты маркетинга
Наибольшую роль в текущем росте ОАЭ как мирового лидера среди рынков недвижимости и наиболее привлекательного инвестиционного рынка играет грамотный маркетинг страны на основе двух ее ключевых достижений:
- Крайне успешной борьбы с пандемией COVID-19;
- Создании благоприятной экономической ситуации, «тихой бухты» для крупных инвесторов со всего мира.
Больше 90% населения страны полностью вакцинировано, вакцины доступны не только гражданам, но и иностранным резидентам. Построенная с нуля система здравоохранения эффективно использует инвестиции и квалифицированных специалистов из западных стран.
Экономическая привлекательность строится на законодательных реформах, делающих ОАЭ более выгодными для крупных иностранных инвесторов и корпораций.
Речь идет о новых визовых режимах, об упрощение процесса покупки недвижимости, о новых возможностях открытия бизнеса за пределами особых экономических зон. Происходит активное развитие и самих особых экономических зон.
До недавнего времени, упор также делался на всемирную выставку Expo 2020, которая закончилась 31 марта 2022 года. В данный момент ОАЭ, и особенно Дубай, быстро превращаются в мировую столицу криптовалюты.
Новое предложение на рынке
Согласно текущим данным от ведущих аналитиков рынка недвижимости Эмиратов, в 2022–25 годах на него должно поступить крупное число новых объектов. Виллы составят 15% от их числа.
С завершением Expo 2020 районы, которые строились под проведение всемирной выставки, будут переоборудованы для использования в рамках нового жилого и коммерческого района — District 2020.
На конец 2021 года на рынок Дубая поступило около 37 000 объектов жилой недвижимости, в том числе 5 900 вилл. Схожее число объектов планировалось выставить на рынок в 2022 году. Однако сейчас эти планы поставлены на паузу и будут пересмотрены в свзяи с меняющейся макроэкономической ситуацией.
В краткосрочной перспективе ОАЭ в целом и Дубай в частности находятся в хорошей позиции. В ближайший год ожидать серьезных проблем на рынке не стоит. Но на чем больший срок требуется дать прогноз развития местного рынка жилья, тем больше неопределенности возникает.