Войти
Регистрация
На сегодняшний день в ОАЭ было продано более 700 000 жилых объектов и для обеспечения растущего населения строительному сектору необходимо поставлять на рынок от 25 до 30 тысяч объектов ежегодно.
И хотя рынок в последние годы находится на взлете как по объемам строительства, так и по росту спроса, его будущее все сильнее покрывается туманом, ввиду как глобальных, так и локальных неопределенностей.
Содержание:
Если на глобальном уровне мы имеем серьезную геополитическую неопределенность и развивающийся экономический кризис, то на местном уровне существуют такие проблемы, как:
- Недостаток предложения на рынке;
- Затяжной цикл роста рынка, который вызывает вопрос «Когда тренд сменится?»;
- Растущие процентные ставки на ипотечное кредитование.
Эти, а также другие вопросы, висят в воздухе без ответа. Пока что уверенность местных и международных покупателей в рынке недвижимости ОАЭ и Дубая растет. Так, только за март 2022 года было совершено около 8 000 сделок по недвижимости, что поместило этот период на второе место по объемам продаж за всю историю наблюдений.
Однако для взгляда в будущее необходимо определить ключевые факторы, которые гарантированно повлияют на сектор. Уже в апреле и мае мы увидели снижение объемов транзакций сначала на 17% апреля к марту, а затем на 13% мая к апрелю. Быть может, рынок уже пошел на разворот.
Рост процентных ставок
Прежде всего обратимся к проблема роста процентных ставок. Следует указать, что рост ставок на кредитование в ОАЭ привязан местным ЦБ к движению ставок в США, которые определяет Федеральный резерв страны.
С начала года мы наблюдали уже три повышения процентов на займы. В июне увеличение составило 75 базисных пунктов. По некоторым данным, сегодна, ввиду сложившейся ситуации, наиболее популярным ипотечным кредитом с фиксированной ставкой является займ на 3.75%. Это, в свою очередь, привело к тому, что объем данных предложений от банков значительно сократился.
Ожидается, что чем дороже будут становиться кредиты, тем меньше покупателей готовы будут выходить на рынок, так как любые займы станут слишком дорогими для покрытия. Сегодня разница между изменениями ставок занимают лишь десятки долларов, но уже скоро речь может начать идти о сотнях, если не тысячах. Следующие два года будут крайне неопределенным для рынка недвижимости Дубая.
Глобальный рост инфляции
Влияние инфляции, особенно в развитых странах, стало заметно как на предметах потребления, так и на таком товаре, как автомобили, топливо и недвижимост. Экономика страны — единый организм, и рост цен в одном секторе обязательно скажется на состоянии других, даже если на первый взгляд они имеют мало общего.
Касательно ситуации в ОАЭ и Дубае, правительство уже пообещало заморозить цены на 11 000 ключевых потребительских товаров, тем не менее остальные товары и сектора находятся на милости стихийного рынка. Известно только одно, чем выше неопределенность людей в ценах даже на самые базовые товары, тем меньше их желание задумываться о приобретении недвижимости.
Инвесторы, с другой стороны, могут начать торопиться с покупками в течении ближайших месяцев, рассматривая недвижимость как традиционно «тихую бухту» на фоне экономических турбулентностей. Особенно на фоне того, как сегодня рушится рынок криптовалют, до этого позиционирующийся как инвестиционная альтернатива традиционному фиатному рынку.
Есть ли альтернативы покупке недвижимости
Если цены растут непозволительно высоко, а процентные ставки на ипотеку заставляют задумываться об оправданности займов, вопрос встает очень остро — как приобретать недвижимость, особенно если речь идет о жилье.
Как было указано ранее, для инвесторов лучшим вариантом все еще остается приобретение недвижимости, какими бы привлекательными не казались цены в настоящий момент. Рост капитальной стоимости должен компенсировать текущие затраты.
Для обычных потребителей самой выгодной альтернативой становится либо аренда, либо аренда с выкупом в будущем. Это означает, что во многих крупных рынках недвижимости, по всему миру, сектор аренды жилья начнет расти высокими темпами, и Дубай не будет исключением из такого тренда.
Рост населения эмиратов
В рамках плана развития «Dubai 2040» одной из целей является двукратное увеличение постоянного населения в Дубае, а также удовлетворение прогнозируемого роста спроса как на жилую недвижимость, так и на коммерческие площади.
Как было указано ранее, для удовлетворения сложившегося спроса застройщикам необходимо поставлять на рынок от 25 до 30 тысяч объектов жилой недвижимости ежегодно. В этом году уже было поставлено 37 000 объектов и до конца года ожидается поставка еще 35 000. Однако географическое и ценовое распределение новых товаров неравномерное и в некоторых районах эмирата наблюдается значительный недостаток требуемой недвижимости.
Проблемы рынка недвижимости
Если описанное выше носит общеэкономический и глобальный характер, то два фактора ниже относятся напрямую к строительному сектору Дубая и его рынку недвижимости.
Кризис цепочек поставок и производства
Едва пережив падемический кризис, который прервал огромное число каналов экспорта для местного строительного сектора и цепочек производства между странам, ввиду международных ограничений, Дубай впал в новый кризис, на этот раз вызванный конфликтов России и Украины.
Обе страны занимали большое место в мировом экспорте строительных материалов, а Украина была ключевым поставщиком стали, в том числе прокатной, для застройщиков эмирата.
Ввиду боевых действий на территории одной страны и санкций в отношении другой доступ к необходимым материалам потеряли очень многие страны. Все это, разумеется наложилось на уже существующие проблемы, сформировавшиеся в период пандемии COVID-19, на разгорающийся мировой экономический кризис и ряд других геополитических и экономических проблем.
Для местного рынка, 45% продаж которого приходится на недвижимость в процессе строительства (прим. off-plan), это означает крайне высокие шансы, что количество совокупных продаж в ближайшие годы будет активно снижаться год от года.
Те, кто решат выйти на рынок сезоне, должны особенно тщательно выбирать проекты для инвестиций и застройщиков, которые эти проекты осуществляют.
Рост стоимости строительства
С учетом описанной выше ситуации, ожидается значительное увеличение стоимости строительства недвижимости. По имеющимся данным, более 25% строительных компаний испытывают заметные проблемы с организацией достаточных поставок стройматериалом и иных ресурсов для проведения строительных работ.
Разумеется, новая стоимость переносится на конечные цены продаваемой недвижимости. Рост цен на объекты off-plan заметен от месяца к месяцу.
