Рынок «студенческого жилья» ОАЭ: текущая ситуация и перспективы

Студенческое жилье — достаточно неочевидный для инвесторов рынок и нередко обделенный вниманием.

Рынок студенческого жилья в Арабских Эмиратах, ко всему прочему, достаточно неосвоенный, при том, что в последние годы он показывает хорошие темпы роста и достаточно соблазнительные перспективы для вкладчиков.

В этой статье мы вкратце попытаемся разобраться, что представляет из себя данный рынок в ОАЭ, чем могут быть выгодны инвестиции в подобную недвижимость и какие перспективы есть у сектора в ближайшее будущее.

Содержание статьи:

• Что из себя представляет студенческое жилье в ОАЭ
• Какие выгоды инвесторам дает рынок студенческого жилья
• Текущая ситуация и прогнозы по рынку
• Выводы

Что из себя представляет студенческое жилье в ОАЭ

Как мы уже указали, данный рынок достаточно неосвоенный, однако более чем перспективный. Он подстегивается несколькими факторами, в том числе государственными инициативами.

Начнем с очевидного: студенческое жилье обычно представляет из себя общежития (прим. жилые пространства для совместного проживания) и квартиры, предоставляющие доступ к некоторому числу общедоступных удобств и благ.

Дубай является лидером по развитию этого сектора, и предложение в городе разделяет на три основных категории.

• Кампусное жилье.

  Жилые объекты, расположенные на территории или в непосредственной близости с учебным заведением. Управляется и обслуживается самим учебным заведением.

• Не-кампусное жилье, принадлежащее учебному заведению.

  Полноценные жилые здания, арендуемые учебным заведением, обычно более доступный по ценам вариант. Управляется и обслуживается непосредственным владельцем объекта/арендодателем.

• PBSA — специализированное студенческое жилье

  Жилые объекты, изначально построенные для размещения студентов независимой от учебного заведения компанией. Студенты находятся в отношениях арендодатель-арендатор исключительно с застройщиками и владельцами жилья.

  Несмотря на это, жилье полностью обустроено для проживания и обучения студентов, хотя и не связано с каким-то конкретным образовательным заведением.

На данный момент, большая часть студенческого жилья в Дубае приходится на сегмент не-кампусного жилья. Кластеры подобных объектов расположены в таких районах, как Силиконовый Оазис Дубая (Dubai Silicon Oasis), Интернешнл Сити (International City) и Дубайлэнд (Dubailand).

Большая часть этого жилья — апартаменты, самые крупные из которых рассчитаны на совместное проживание нескольких резидентов.

PBSA составляют крупную, но ограниченную долю рынка. На данный момент внимание можно уделить лишь трем жилым объектам.

• Uninest, приобретенный Emirates NBD REIT в 2017. Располагается на юго-западе от Силиконового Оазиса.
• The Myriad, расположенный в Академик Сити (Academic City), возводится силами одноименной компании и Strategic Housing Group.
• KSK Homes Phase 2, жилой комплекс на северо-востоке Академик Сити, возводится компанией KSK Capital LLC.

Согласно анализу рынка, в ближайшее время основной сегмент студенческого жилья продолжит развиваться в районе Академик Сити или рядом с ним. К концу 2020 года было введено около 3 000 единиц жилья.

Основная масса проектов разрабатывается совместными усилиями местных и международных компаний.

В ближайшие годы, в том числе на фоне увеличение иностранного присутствия на рынке, большой толчок в развитии получат проекты PBSA. Особенную роль в этом сыграет возможная заморозка аренды в Эмирате на ближайшие три года. Данная инициатива была анонсировано Департаментом земельных ресурсов Дубая (DLD) в апреле 2021 года.

К тому же, эти проекты часто находятся в правовом поле Шариата, что делает их популярными у растущего числа студентов-мусульман.

Ключевыми движущими силами рынка выступают:

• Государственная инициатива министерства образования ОАЭ «The National Strategy of Higher Education 2030». Данная программа стремится привлечь частный сектор в развитие учебного процесса, чтобы соединить профессиональное и высшее образование с потребностями рынка.

  И как минимум по финансовой стороне вопроса, это серьезная инициатива. Только за один 2019 года правительств ОАЭ передало на развитие этой программы 17 % федерального бюджета.

• Рост населения. По прогнозам до 2024 года рост населения должен сохраняться на отметке 3,0 %. Даже несмотря на внезапные трудности, созданные пандемией COVID-19, тенденция обещает сохраняться. Не в последнюю очередь за это можно благодарить успешную политику борьбы с пандемией со стороны властей ОАЭ.

  Большой удар по спросу со стороны студентов нанесли международные ограничения, которые сократили приток иностранных учащихся в Эмираты, однако и от этого страна начинает постепенно восстанавливаться.

• Реформы в сфере выдачи виз. Государство развивает множество разнообразных программ по выдаче виз иностранцам, в числе которых визы резидентов, золотые визы, визы для студентов, визы для удаленных и приезжих работников.

  Подобное упрощение регуляций позволяло постепенно нивелировать спад притока иностранцев в Эмираты в течение 2020 года.

• Расширение программ и направлений высшего образования. Последние годы академическая среда Дубая претерпевает интенсивные изменения в содержании и видах подачи учебных материалов.

  Во главе этих изменений стоят такие заведения как университет Heriot Watt, RIT (Rocher Institute of Technology), UOWD (университет Wollongong), Университет Бирмингема и Университет Зайда.

  Многие из этих изменений идут в парадигме уже указанного ранее процесса соединения высшего и профессионального образования с актуальными потребностями рынка.

  Это позволяет создавать кадры, сразу готовые для работы в разных секторах экономики Эмирата. Компаниям это выгодно ввиду «тепличного» выращивания подготовленных специалистов, что экономит время и деньги на самостоятельное обучение, а студентов привлекают возможности сразу найти работу по той профессии, которой они обучались несколько лет своей жизни.

Какие выгоды инвесторам дает рынок студенческого жилья

Согласно данным аналитиков рынка, можно привести некоторый список причин, обуславливающих выгодность инвестиций в данный рынок недвижимости.

• Постоянно растущий спрос, который трудно удовлетворить.
• Стабильно растущие цены.
• Подавляющая доля жилья сделана «под ключ».
• Устойчивость к рецессии и нестабильности в экономике.
• Привлекательность из-за туристической популярности Эмирата и высокий доход от иностранных студентов.
• Вопреки распространенному представлению, студенты крайне ответственная категория арендаторов.
• Студенты зачастую являются вашими долгосрочными арендаторами, стабильный срок контрактов достигает 4 и более лет.
• Нет необходимости в обустройстве парковочных пространств для арендующих.
• Невозможность потерять весь свой доход из-за постоянно присутствующего спроса.
• Малая доля недобросовестных плательщиков — даже если сами студенты могут  уклоняться от выплат аренды, зачастую гарантийные контракты заключаются и с их родственниками, которые прикладывают все усилия для своевременных выплат аренды.
• Студенческое жилье строго регулируется государством, поэтому вы, как приобретатель объекта, можете быть уверены в том, что здание построено добросовестно и из качественных материалов. Это снижает потенциальные расходы на ремонт и обслуживание жилья.
• Вы всегда обеспечены помощью в управлении недвижимостью со стороны других заинтересованных сторон. В том числе самого учебного заведения, чьи студенты проживают на вашей территории.
• Рынок студенческого жилья лучше всего подходит для создания диверсифицированных портфелей со множеством разной недвижимости. Высокий доход с минимальными рисками, обеспеченный стабильным спросом.

Текущая ситуация и прогнозы по рынку

В 2019 году в Дубае было более 5 000 спальных мест, расположенных в 20 объектах по всему мегаполису. В 2020 году было введено в пользование более 3 000.

Опираясь на рост в 53 000 студентов за 2018 – 19 годы, в 2020 году сектору пророчили еще больший прирост численности учащихся, равно как и развитие большего числа PBSA жилья и не-кампусных объектов.

И если аспект предложения действительно оправдал ожидания по росту, пандемия COVID-19 внесла серьезные изменения в приток студентов на территорию Дубая.

Впрочем, в отличие от сильно просевших показателей туристического сектора (почти в 3,5 раза), образовательная сфера справилась с ударом коронавируса значительно лучше. Не в последнюю очередь потому, что образование является не просто досугом, а жизненной необходимостью.

К сожалению для строительного сектора, образовательные учреждения начали массово переходить на гибкое удаленное обучение. Однако ввиду этого не стоит ставить крест на рынке студенческого жилья.

Согласно опросам в сентябре 2020 года, 69 % подтвердили, что пандемия действительно повлияла на их возможности поступать в образовательные учреждения Дубая. Однако 57 % высказали готовность продолжить попытки переехать учиться в Эмират в следующем году, когда ситуация стабилизируется.

На фоне высокого оцененных успехов правительства в борьбе с коронавирусом в 2021 году, подобный позитив довольно оправдан.

Недавние новости позволяют с большой надеждой смотреть на перспективы этого сектора.

Студенческий рынок становится достаточно стабильным и прибыльным, хотя и нишевым, сектором.

Основные заслуги отдают двум факторам: государственным инициативам, которые не были прекращены на фоне экономических и пандемических потрясений, и росту покупательской способности той категории населения, которую можно назвать миллениалами.

Ожидается введение в пользование более 50 000 новых апартаментов к концу этого года. Это касается как Дубая, так и Абу-Даби. Согласно программе городской застройки Дубай-2040, темпы строительства должны лишь возрастать, чтобы решить проблему традиционного в данном сегменте рынка недостатка предложения.

Программа вакцинации против COVID-19 лишь набирает обороты, поэтому и эпидемиологическая ситуация в ОАЭ постепенно восстанавливается.

Дубай продолжает привлекать студентов из разных стран даже на фоне текущей ситуации. В городе учатся граждане 45 стран, и это не считая многочисленных коренных жителей Арабских Эмиратов.

Помимо строящегося The Myriad, в разработке находится и несколько иных крупных проектов. Например, крупный жилой комплекс Nest от застройщика Arada. Компания заключила контракт на 100 млн долларов, государство же продолжает вкладывать миллиарды дирхам в образовательную сферу и строительный сектор.

Выводы

К сожалению, по рынку недвижимости Дубая до сих пор тяжело делать однозначные прогнозы, и рынок студенческого жилья не исключение.

Вы не найдете бесчисленных анализов сектора и маркетинговых исследований, посвященных описанию разнообразных аспектов данной категории недвижимости.

Что на самом деле является большим упущением, так как студенческое жилье имеет достаточное число привлекательных для инвесторов черт. Главные из них — устойчивость к потрясениям, всегда высокий спрос и хорошие цены.

Какая судьба уготована студенческому жилью в ближайшее время, с уверенностью можно будет сказать лишь к концу года, однако на данный момент у рынка есть перспективы.

Мы рекомендуем пристально следить за данным предложением недвижимости и рассматривать возможность инвестирования в него.