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L'immobilier en construction ou l'immobilier hors-plan est une tendance assez nouvelle sur le marché immobilier et révélatrice de notre époque lorsque les promesses, les attentes et les engagements sont souvent plus chers et apportent plus de profits que l'acquisition ou l'investissement dans quelque chose de réel.
Travailler avec l'immobilier hors-plan est une entreprise assez risquée si vous l'approchez sans préparation.
Cependant, si vous choisissez le bon endroit et l'objet d'investir leurs fonds cette propriété peut apporter des bénéfices extrêmement élevés et même à des risques assez faibles.
Contenu de l'article:
- Pourquoi aux Emirats on achète des biens immobiliers
- Profit du promoteur -pourquoi on propose off-plan
- Cinq raisons d'acheter
- Conclusion
C'est le choix du lieu et de l'objet en question qui est au premier plan car l'actuel de l'économie mondiale est basée sur le principe de la division internationale du travail où chaque marché national et de l'économie aiguisent eux-mêmes à la fabrication d'une liste trop juste de biens dans lequel ils peuvent s'exprimer le mieux.
Cela signifie que, avec toute la diversité des marchés nationaux de l'immobilier, parmi eux, il ya à la fois ceux qui sont vraiment maturés et développés, mieux adaptés pour attirer les investisseurs étrangers, et ceux où investir leur argent sera décidé que l'investisseur vraiment risqué.
Parmi ces marchés développés, où le secteur est suffisamment important pour que l'état le réglemente étroitement, le rend sûr, il y a aussi le marché des EAU, et en particulier de Dubaï.
C'est l'exemple des Emirats, nous tenterons d'expliquer pourquoi acheter de l'immobilier sur ces marchés maturés est rentable, pourquoi les promoteurs s’intéressent eux-mêmes dans la vente de l’ immobilier en construction, les causes qui peuvent attirer les investisseurs et les simples acheteurs pour dépenser leur argent dans le produit pas construit .
Pourquoi aux Emirats on achète des biens immobiliers
Comme nous l'avons déjà indiqué, pour investir dans des objets risqués comme l'immobilier hors-plan, il est nécessaire de choisir un marché immobilier assez maturé qui occupe un segment important de l'économie du pays qui devient le soi-disant «too big to fail» - c'est-à-dire un segment si important de l'économie que sa chute entraînera des conséquences.
Dans le cas de Dubaï, le marché de l'immobilier donne jusqu'à 20% du PIB de l'Émirat ce qui oblige le gouvernement et les autorités de contrôle à créer de plus en plus de règlements et d'avantages afin que le secteur continue d'attirer des investissements, de croître à leurs frais.
Du côté réel de la question, nous avons ce qui suit:
Immobilier de Dubaï donne l'un des plus grands ROI du monde (indice de retour sur investissement) de 8 à 15 %.
Dans l'Émirat, il n'y a pas beaucoup de taxes traditionnelles pour les citoyens des pays occidentaux, par exemple, les citoyens et les résidents des Émirats Arabes Unis ne perçoivent pas d'impôts sur le revenu, sur la propriété, sur la terre.
L'état reconstitue le trésor par des frais indirects et des accises et à des conditions suffisamment favorables pour les payeurs eux-mêmes.
Parmi ces impôts indirects, on peut citer l'exemple de 4% du paiement sur les montants des transactions d'achat immobilier ou de 5% par an sur les revenus des logements locatifs.
Mais même pour tout cela, vous pouvez obtenir des rabais, par exemple, en concluant des contrats spéciaux avec les locataires ou en utilisant les services d'une société de gestion.
Vous pouvez acheter des biens immobiliers sans être un citoyen (un étranger ne peut en principe pas devenir) ou un résident des Émirats arabes Unis et pour cela il existe deux types de droit de propriété:
- Freehold-possession gratuite et perpétuelle.
- Lizhold-bail de propriété pour 10-99 ans.
À distance, vous pouvez émettre une hypothèque, une licence pour faire des affaires, acheter une propriété avec un enregistrement sur une personne morale.
Les entreprises qui construisent des biens immobiliers et qui souhaitent attirer les investisseurs et les acheteurs ordinaires à ce stade de la construction doivent faire des dépôts d'assurance dans la liste des banques spécialement accréditées à un taux de 20% pour le promoteur et 10% pour l'entrepreneur. Cela permet à l'état d'imposer suffisamment de risques financiers aux entreprises pour les obliger à s'acquitter consciencieusement de leurs obligations envers les déposants.
L'hypothèque vous permet de couvrir jusqu'à 80% du coût d'achat de toute propriété et les agences locales, par exemple, le département de l'administration foncière de Dubaï (DLD) a sa propre liste de banques accréditées dans lesquelles le prêt hypothécaire est le plus sûr à emprunter.
La même liste existe pour les agences immobilières et les courtiers.
Pour les étrangers, il existe toute une gamme de visas différents qui peuvent être obtenus pour certains besoins. Il existe trois types de visa de résident qui sont délivrés pour les montants d'investissement dans l'économie de Dubaï — les visas de 3, 5 et 10 ans. Il y a des visas d'or, des visas pour les entreprises, les travailleurs à distance et à venir. Il existe également des visas de réduction pour les retraités et des visas pour suivre un traitement sur le territoire de l'Émirat.
Chaque entreprise qui offre la possibilité d'investir dans la construction de l'immobilier devrait offrir un plan de paiement clair, lié à l'achèvement réel d'une étape particulière de la construction de l'objet, en plus souvent le plan est élargi et pour la période après l'achèvement de la construction.
Ainsi, l'acheteur paie avant la réception de l'objet seulement une partie du montant, et déjà en utilisant l'immobilier reçu continue de payer progressivement le montant restant de l'achat.
Ceci et bien plus encore, ainsi que l'économie et le secteur de l'immobilier en croissance constante, attire un grand nombre d'investisseurs et d'acheteurs à l'Émirat.
La demande pour l'immobilier hors-plan était si élevé qu'en 2020, il a dépassé tous les autres segments du marché et à lui seul a empêché de tomber tout le secteur de la construction dans le contexte de la pandémie de coronavirus.
Profit du promoteur -pourquoi on propose off-plan
Regardons aussi le marché de la construction de l'immobilier de l'autre côté — par les promoteurs.
Les entreprises de construction se sentent plus que bien dans l'environnement d'un secteur en forte croissance. L'immobilier de Dubaï, en particulier l'élite, est très apprécié sur le marché mondial et le flux de ceux qui veulent l'acheter ne s'épuise jamais.
Cependant, dans le même temps, le marché de l'immobilier en cours de construction est bondé avec une offre extrêmement faible par rapport à la moyenne des prix du marché, off-plan regorge de nombreuses offres rentables, jusqu'à ce que les plans de paiement de 1% du montant par mois.
Selon la logique naturelle, si vous essayez de vendre quelque chose de très bon, mais à des prix bien inférieurs au marché, la question se pose toujours aux limites de la conscience-où est le piège.
Il convient de noter que les pièges dans l'immobilier lui-même n'existe pas. A l'exemple des Émirats Arabes Unis, vous ne rencontrerez aucun problème avec la qualité des objets et des matériaux, la fiabilité de la conception ou des équipements supplémentaires.
En achetant l'immobilier hors-plan, vous pouvez être sûr que c'est un produit tout à fait normal et correspondant à la qualité du marché, qui, sans aucun problème, peut être utilisé pour un usage personnel ou pour gagner de l'argent.
Toute la situation décrite avec des avantages suspects de l'investissement repose sur un piège dans lequel tout segment de l'économie réelle tombe quand il devient assez grand.
Il s'agit de surproduction.
Tout marché en croissance est pris en otage par une situation où la demande toujours croissante oblige à augmenter régulièrement la capacité de production et le capital consacré à la création d'offres.
Cependant, il arrive toujours un moment où l'offre commence à dépasser la demande, car les limites de la demande sont toujours inférieures aux limites de ce qui peut être mis sur le marché.
Le capital en croissance constante ne peut pas s'arrêter soudainement dans la croissance, arrêter d'augmenter la production, réduire le rythme de la création de biens.
Dans le cadre du secteur de la construction, cette situation est exprimée comme suit: les promoteurs sont obligés d'augmenter la capacité de production dans la mesure où l'offre de l'immobilier construit ne commence pas à dépasser la capacité physique des acheteurs à tout acheter.
L'arrêt de la production, l'inactivité de la capacité, est, en fait, un suicide pour une entreprise dans un marché concurrentiel — un marché où des dizaines de géants de la construction se disputent entre eux.
La capacité doit toujours être chargée de travail pour envelopper les immobilisations dans le coût d'un produit, car même la capacité inutilisée est sujette à l'amortissement, à l'usure morale et physique.
Le coût de la capacité de production est transféré au produit qui est créé avec leur aide. Par la suite, ce produit arrivera sur le marché où il doit être vendu et générer des bénéfices. Ce bénéfice permet de couvrir les coûts d'amortissement des fonds et même de les étendre.
Ainsi, si la capacité est inactive — cela conduit finalement à des dépenses qui ne sont pas couvertes par quoi que ce soit.
Cependant, avec une demande limitée sur le marché, les promoteurs se posent la question — comment transformer les marchandises en profit en général et comment le faire ici et maintenant.
Ce dernier est important, car le cycle de production de l'immobilier prend plusieurs années, et les entreprises ont besoin d'une certaine façon de récupérer la production maintenant, payer les prêts pris, niveler les risques de situations où, dans quelques années, l'objet construit sera sur le marché n'est pas nécessaire.
À ce stade, l'idée de vendre des logements en construction va de l'avant. Même si un tel logement sera difficile à gagner, la vente avant l'achèvement, peut permettre au moins récupérer les coûts.
Cependant, convaincre les gens d'acheter quelque chose sous la promesse qu'il sera peut-être prêt après un certain temps - une stratégie perdante. Si l'acheteur offre des risques élevés, alors au moins la récompense pour eux devrait se justifier.
Par conséquent, il était nécessaire de trouver des avantages qui pourraient compenser les risques indiqués pour les acheteurs.
À ce stade le dumping des prix commence, et les promoteurs commencent à rivaliser les uns avec les autres dans la proposition du plan de paiement le plus flexible et rentable pour attirer un nombre limité d'intéressés à sa proposition.
Cinq raisons d'acheter de l'immobilier en construction
Et donc, quelles sont les raisons spécifiques d’ investisseur ou, par exemple, d’un expatrié, pour l'acquisition de l'immobilier en construction. Dans toute leur gamme de raisons, il est possible de recruter un nombre suffisant, mais nous nous concentrerons sur cinq clés.
Prix bas et offre large
Les prix bas découlent de la nature même de l'immobilier en construction et de tout ce que nous avons décrit ci-dessus.
Le promoteur est extrêmement intéressé par le retour sur investissement actuel du projet, mais ces promoteurs sur le marché sont nombreux, de sorte que chacun d'eux est en concurrence les uns avec les autres dans une tentative de donner le prix le plus bas possible et un plan de paiement attrayant.
Selon la région, l'objet spécifique, sa qualité et la catégorie de prix, la marque de l'entreprise elle-même et la demande sur le marché, la différence entre l'immobilier en construction et fini peut fluctuer entre 10% et 60 %.
Les plans varient également. Il y a des plans de paiement seulement avant l'achèvement de la construction, il y a des plans qui sont divisés en étapes avant et après la remise.
Il n'y a pas de restrictions strictes pour un plan.
Il peut s'agir d'un plan en cinq étapes avant l'achèvement de la construction, dans lequel le montant total est divisé en cinq parties égales, chacune payée à mesure que la prochaine étape de la construction est terminée.
Il peut s'agir d'un plan de construction en 10 étapes où les étapes sont payées à 10% du coût.
L'étape peut être mixte: la moitié du montant est versée par étapes avant la remise, puis chaque mois, vous devez payer 1% de la moitié restante.
Cette option est bénéfique pour les investisseurs en ce qu'après avoir reçu l'immobilier, il peut déjà commencer à le louer et à payer le montant restant de la valeur.
Il y a beaucoup de variations et il est difficile de les réduire à des catégories spécifiques.
Au total, plus de 60 000 nouveaux biens immobiliers sont construits chaque année à Dubaï et le rythme continue d'augmenter. Au moins 500 000 installations devraient être mises en service d'ici 2040. Autrement dit, le plan minimum pour la mise sur le marché de nouveaux bâtiments est égal à 26 000 unités par an. Pourtant, rien qu'en 2021, plus de 63 000 propriétés seront introduites.
La ville se développe dans toutes les directions et, au cours des deux dernières années, des grappes résidentielles et commerciales commencent à se développer à la périphérie de la ville.
En choisissant correctement le temps et en évaluant le degré de concurrence sur le marché, les investisseurs peuvent trouver les meilleures offres.
Rendements élevés des dépôts
Comme nous l'avons indiqué précédemment, les EAU offrent des indices de retour sur investissement immobilier les plus élevés au monde, allant de 8 à 15 %. Ceci est joué par le fait que d'une part, le marché est assez maturé pour attirer sa sécurité, mais d'autre part — continue de se développer activement pour offrir un choix de nombreuses options d'investissement à haut rendement.
Les investissements immobiliers fournissent un revenu brut élevé, en d'autres termes, le revenu net est le montant des bénéfices qui peuvent être obtenus avec la location ou la revente d'une propriété avant déduction des dépenses obligatoires. Le brut standard pour l'immobilier fini est généralement situé dans la région de 10 %, mais les projets off-plan fournissent un revenu brut allant jusqu'à 80-90% du coût d'acquisition.
Revenus locatifs élevés
Location est l'un des principaux moyens de gagner de l'immobilier. Il en va de même pour le marché des Émirats Arabes Unis.
Nous avons déjà indiqué que l'investisseur peut gagner sur la location avant même qu'il a payé le montant de l'achat d'une propriété, si elle a émis un plan approprié.
Chaque marché a ses propres sources de croissance du secteur locatif, il est donc toujours nécessaire de rechercher la nature de la région dans laquelle vous achetez l'immobilier.
Dubaï, par exemple, vit principalement aux dépens des touristes et des expatriés, suivis par les entreprises et les travailleurs migrants.
Dans un contexte de bouleversements tels que la pandémie COVID-19, un marché touristique comme Dubaï connaît naturellement une chute, mais n'est jamais épuisé et a la propriété de se redresser rapidement. Pas moins compenser les pertes dans une direction par les visiteurs d'une autre direction.
Ainsi, au cours des dernières années, environ 17 millions de touristes sont venus à Dubaï chaque année, mais en 2020, le nombre est tombé à 5 millions de personnes. Néanmoins, le marché a encore rapidement rebondi et en 2021 a déjà commencé à battre des records de croissance il y a cinq à dix ans.
Les grandes entreprises de commerce en ligne, les travailleurs à distance, les expatriés fortunés qui voulaient acheter un logement à bas prix sont venus sur le marché.
Les revenus élevés des projets hors-plan sont dus au fait que ces projets sont construits de manière inégale. Alors que certaines parties de l'objet sont entièrement prêts à vivre, d'autres ne peuvent exister que sur papier.
Il se trouve une situation où de nombreux locataires potentiels sont prêts à louer un logement à bas prix, comme l'objet n'est pas terminé, mais la forte demande tire toujours le prix vers le haut, ce qui permet aux investisseurs d'acheter de nombreux objets inachevés et rapidement compenser les coûts en raison de la concurrence des locataires.
Connexion des cycles d'augmentation des coûts
Pour en revenir au thème du retour sur investissement élevé. L'immobilier hors-plan est un bien immobilier «en croissance».
Même sans aucune manipulation de la propriété par son propriétaire, le coût du logement augmente naturellement en raison de la connexion de plusieurs cycles de hausse des prix.
Parmi ces cycles, il existe quatre principaux:
- Augmentation naturelle de la valeur de l'objet au fur et à mesure de la construction.
- Hausse des prix du marché en raison de la demande croissante.
- La croissance de la valeur grâce à la croissance globale de l'économie.
- Le développement de la zone autour de l'objet, qui, à la fin de la construction de l'immobilier peut se transformer en une destination touristique ou commerciale attrayante, rendant ainsi l'ensemble de l'immobilier plus cher.
En outre, les investisseurs ne sont pas interdits de revendre l'immobilier et jusqu'à l'achèvement de sa construction, de sorte qu'ils ne sont pas liés à leurs actifs pendant des années, en attendant que la construction du projet se termine.
Protection des investisseurs
Nous avons déjà abordé ce sujet un peu plus tôt, mais nous le distinguerons séparément.
Le marché immobilier des Emirats est assez centralisé. À Dubaï, tous les pouvoirs sont transférés à deux agences-DLD et RERA. Ils s'occupent de tout, de l'introduction de lois et de réglementations à la consultation, au règlement des différends et à l'approbation des documents et des transactions.
Ces mêmes agences prennent de nombreuses mesures pour niveler un grand nombre de risques divers que l'acheteur peut faire face à la construction de l'immobilier.
La liste de ces mesures est énorme, y compris:
- Protection contre les retards de construction.
- Compensation en cas d'annulation du projet.
- Assurance en cas d'annulation.
- Protection de la fraude et de la spéculation déloyale sur le marché.
Comme nous l'avons déjà indiqué, la DLD a sa propre liste d'agences et de courtiers immobiliers, ainsi que de banques agréées.
Ces banques sont intéressantes en ce qu'elles peuvent transférer le processus de paiement du prix d'achat d'une propriété sur le plan.
Ainsi, l'investisseur ou l'acheteur peut conclure un contrat d'achat par l'intermédiaire de la banque, lui transférer de l'argent et la banque elle-même sera progressivement payer le coût du promoteur pour chaque étape de construction terminée.
Le constructeur rend compte à la banque et à la DLD, la banque elle-même dispose d'un personnel de spécialistes, qui procède à l'évaluation préalable de l'étape passée. Seulement si le spécialiste de l'évaluation de l'immobilier approuve la qualité de l'objet construit, la banque transfère une partie des fonds au promoteur.
Nous avons également mentionné que chaque promoteur et son entrepreneur, pour chaque nouveau projet, doivent faire un dépôt bancaire de 20 et 10%, respectivement. Cet argent doit être prélevé sur le fonds général des dépenses de construction.
Ces mesures, ainsi que de nombreuses autres, ont été mises en place pour imposer aux entreprises un nombre suffisant de risques afin que ces dernières soient plus responsables de leurs obligations envers les investisseurs.
Conclusion
L'achat ou l'investissement dans l'immobilier en construction est une entreprise risquée.
Pour cette raison, il est nécessaire de sélectionner soigneusement le marché, l'objet et le constructeur, dont l'immobilier sera acheté.
Le marché doit être assez maturé, le promoteur d'avoir une réputation fiable, et l'objet doit être évalué par la situation du marché.
L'essentiel est d'étudier soigneusement le marché.
Il est nécessaire de comprendre quelles sont les réglementations des ministères sur le marché, comment elles affectent la sécurité des dépôts, sur les perspectives de gains.
Il convient également d'examiner les avantages disponibles sur le marché pour les investisseurs et les acheteurs, comment ils peuvent compenser les pertes dues à d'éventuels excès.
