Обзор элитной недвижимости в ОАЭ

Элитная недвижимость — фундаментальный сегмент рынка ОАЭ, который во многом определил популярность региона для туристов, экспатов и инвесторов.

На элитной недвижимости сделали себе мировое имя крупнейшие застройщики страны, и это основная причина, почему на Арабские Эмираты обратили свое пристальное внимание множество состоятельных покупателей, экспатов и инвесторов.

В принципе, трудно переоценить роль этого сектора недвижимости, когда один из символов ОАЭ и самая высокое здание в мире — это сверх-элитный отель с апартаментами Бурдж-Халифа.

В этой статье мы собираемся кратко, но содержательно объяснить, что из себя представляет элитная недвижимость ОАЭ, зачем в нее инвестировать и чего ожидать от этого рынка в ближайшее время.

И начнем мы с определения того, что вообще отличает элитную недвижимость от любой другой.

Содержание статьи:

• Характеристики элитной недвижимости
• Зачем инвестировать в элитную недвижимость
• Текущая ситуация, перспективы и тренды развития рынка

Характеристики элитной недвижимости

Первый критерий не самый очевидный, но ключевой — субъективное восприятие. Недвижимость прежде всего элитная, потому что есть категория людей, считающих ее таковой.

Это сегмент нельзя измерить просто ценой продажи или количеством квадратных метров, хотя это и является важным показателем.

В конце концов, никто не будет спорить, что типичный особняк с золотой сантехникой пусть и будет стоить невероятное количество денег, но все же окажется достаточно банальным по сравнению с относительно небольшим пентхаусом в центре Дубая, сделанным под руководством именитого дизайнера в количестве 10 штук.

Сама единичность такого объекта и чувство эксклюзивности, которое он дает, выводит его в совершенно иную лигу, чем любой, даже кричащей роскошью особняк.

Элитность — понятие изменчивое, и чтобы понимать его, надо проследить за тем, на что существует спрос среди аудитории, готовой платить круглые суммы за такую недвижимость.

Проведя небольшой обзор рынка, можно составить следующий список определяющих желаний покупателей.

• Необычность.

  Расположение, архитектурная оригинальность, культурная или эстетическая значимость.

• Передовые технологии.

  Тут главную скрипку играет «зеленая недвижимость» — та, которая сделана из самых современных материалов и по самым передовым технологическим процессам, чтобы до минимума сократить вредные выбросы в атмосферу.

  «Зеленая» тема — это сегодня тренд и мода, за ней все гонятся и за нее готовы переплачивать.

• Экспериментальность жилья и ручная работа.

  То, к чему приложил руку конкретный создатель, ценится как никогда высоко.

• Функциональность и урбанистичность.

  Все большую популярность приобретает урбанизация жилья. Даже от тех жилых сообществ, которые должны предоставлять атмосферу размеренной провинциальной жизни, требуются все удобства, которые можно найти в большом городе.

  Концепция «город в городе» также доминирует в спросе.

• Приватность и техническая безопасность.

  Мы уже давно вошли в ту эпоху, где частная жизнь и уединенность — вещь крайне трудно достижимая. Слишком много способов для третьих лиц завладеть вашей приватной информацией.

  Ввиду этого многие покупатели ищут недвижимость, которая полностью оборудована для того, чтобы пресечь доступ неизвестных к их личной жизни хотя бы в масштабах собственного дома.

• Готовность жилья «под ключ».

  Покупатели хотят получить жилье, рассчитанное конкретно под их нужды, но в таком состоянии, чтобы можно было въехать в него и не задумываться о необходимость что-то дорабатывать или достраивать. Новый дом должен быть готовым предметом искусства, завершенным от начала и до конца.

Все, что изложено выше, пожалуй, самая сложная часть в определении элитности недвижимости.

Теперь кратко приведем объективные параметры, которые надо учитывать.

• Цены.

  На элитную недвижимость цены всегда как минимум на 15 – 20 % выше, чем в среднем по рынку, и растет такая недвижимость приблизительно на 7 – 15 % в год.

• Возврат инвестиций.

  Подобная недвижимость отличается более высокой доходностью при высокой волатильности цен и арендных ставок, потому что нацелен данный сектор на достаточно узкую прослойку населения.

• Расположение.

  Обычно элитное жилье располагается либо в районах с доминированием высотной недвижимости с предложением крупных апартаментов и пентхаусов, либо в огороженных коттеджных поселках.

  Часто такие районы предлагают одно или два уникальных свойства, которые становятся центром маркетинга на рынке. Например, «город в городе».

• Площадь.

  Зачастую начинается от 120 – 140 кв.м. Хотя это переменчивый показатель.

  Небольшие апартаменты, но находящиеся в здании, разработанном в коллаборации с известным дизайнером, будут стоить намного больше, чем многие большие виллы в популярных районах.

• Высота.

  Высота объектов премиум-класса, от пола до потолка, всегда начинается от 3,6 метров.

• Блага.

  Элитная недвижимость всегда старается привлечь покупателей особыми удобствами: частные бассейны на крышах, личные спортзалы, кинотеатры, быстрый доступ к местным школам и медицинским центрам, достопримечательностям.

• Технологичность.

  Частый упор делается на высокую безопасность жизни. Дома этой категории зачастую оборудованы множеством аварийных кнопок для вызова служб спасения, пожарных и т.д.

  Они также обеспечиваются солнечными генераторами, разными автоматизированными функциями «умного дома», специальными зонами для оказания первой помощи и бункерами для спасения от стихийных бедствий и террористических атак.

Зачем инвестировать в элитную недвижимость

Если с определением и спросом на премиум-недвижимость мы разобрались, то надо сказать, в чем выгоды для инвесторов в этот сектор рынка ОАЭ.

Прежде всего это любопытная текущая ситуация. С одной стороны, элитная недвижимость Дубая очень доступна для приобретателей. Цены на нее снижались последние лет 5 – 7 и достигли рекордных минимумов в 2020 году.

За 1 млн долларов можно купить в пять раз больше недвижимости, чем в таких известных лидерах сектора, как Лондон.

Это делает приобретение элитной недвижимости выгодным вложением с точки зрения затрат.

Однако с другой стороны необходимо понимать, почему цены снижались. Это было обусловлено не успевающим за постоянно растущим предложением спросом. И этот момент может заставить задуматься об оправданности инвестиций.

Да, для личного пользования покупать дешевую элитную недвижимость выгодно, но как зарабатывать на том, что дешевеет?

И это действительно разумный вопрос, который тревожил многих инвесторов и аналитиков последние годы.

Однако к началу июля произошла крайне внезапная перемена трендов, и стоимость элитной недвижимости резко начала расти. В данный момент это показал сектор вилл и таунхаусов, однако и апартаменты скоро должны присоединиться к движению вверх.

Рост цен неравномерный, но рано или поздно он затронет все предложение премиум-сектора в Эмиратах.

Перед инвесторами встает вопрос правильного времени приобретения. Стоит ли еще ждать, чтобы застать самые низкие цены, или можно слишком затянуть и оказаться покупателем тогда, когда цены резко потянутся вверх.

Аналитические агентства и риелторы в данный момент пристально мониторят движения рынка недвижимости ОАЭ, и следует ждать дальнейших новостей на этом направлении.

Стоит также отметить множество льгот и удобств, которые годами главные государственные институты вводили в сектор для привлечения иностранных инвестиций.

Налоговая система свободна от сборов с доходов физических лиц, на собственность и землю. Позволяется владение недвижимостью через компанию без посредников, что дает большую долю анонимности.

Существует множество визовых режимов для инвесторов и разных поощрений.

Например, в Дубае иностранцы могут легко получить ипотеку, которая покроет до 80 % затрат на покупку элитной недвижимости. При этом, если вы собираетесь зарабатывать на приобретенных активах — вы получите один из самых высоких в мире ROI (прим. индекс возврата инвестиций) на уровне 8 – 15 %.

Рынок элитной недвижимости предлагает самые разнообразные объекты: виллы, таунхаусы, пентхаусы, апартаменты с пятью и более комнатами.

Застройщики Дубая ежегодно выводят на рынок более 60 000 новых объектов жилья, крупную долю которых составляют дорогие объекты в роскошных районах Пальма Джумейра, Дубай Марина, Эмирейтс Хиллс, Даунтаун Дубай и многих других.

В целом элитный сектор показывает лучшие результаты с 2015 года, и стоит того, чтобы запрыгнуть на поезд роста до того, как он войдет в полную силу.

Текущая ситуация, перспективы и тренды развития рынка

Как мы уже указали ранее, элитная недвижимость ОАЭ испытывала постепенный и стабильный спад цен из-за дисбаланса спроса-предложения в сторону переизбытка последнего. Особенно сильно это сказалось на рынке Дубая.

Но ситуация изменилась.

В первой половине 2021 года в один лишь Дубай прибыло более 10 000 новых инвесторов, при том, что на мир до сих пор влияют международные анти-коронавирусные ограничения.

Абу-Даби все еще сильно полагается на нефтяной сектор. Однако Дубай уже смог снять себя с нефте-долларовой «иглы» и диверсифицировать экономику, соединив коммерческую и транспортную индустрию с ИТ-сектором и развитым производством. Все это подстегивает туристический сектор и опирается на рынок недвижимости.

Диверсификацию экономики укрепили реформы в сфере миграции и долгосрочные планы развития в недвижимости до 2040 года совместно с частным сектором. На рынок уже успели вернуться множество высококвалифицированных рабочих и выросло число ПИИ.

Дубай также ожидает предстоящей Экспо-2020, которая пройдет с 1 октября 2021 по 31 марта 2022. Эффект выставки уже сейчас многие ощущают во всех секторах экономики и особенно на рынке элитной недвижимости.

Стремительный рост показали виллы и таунхаусы, апартаменты должны последовать тренду в ближайшие несколько месяцев. Общий рост цен по Эмирату составил 8,3 % и 10 %, если отмерять в сравнении с 2020 годом.

Всего за первые шесть месяцев было продано 22 элитных объекта общей стоимостью в 770 млн долларов. В 2020 году было продано 19 объектов.

Нормой, однако, становится недвижимость за 10 млн долларов.

Все вышеперечисленное — лучшие результаты рынка с 2015 года.

В таких известных элитных районах, как Пальма Джумейра, топы продаж возглавили виллы стоимостью более 30 млн долларов.

Всего за несколько месяцев, с января по май 2021 года, рост ставки аренды составил 9 500 – 15 000 долларов.

И это вовсе не предел.

Если подобный тренд сохранится, а это вполне вероятно, то аренда премиум-недвижимости будет стремительно расти и дальше

Это означает, что начнется и рост цен купли-продажи, так как часть спроса переместится с аренды на приобретение пока еще недорогих элитных объектов.

На фоне всего вышеперечисленного, S&P Global дало позитивный прогноз о 30 % росте прибыли в секторе к концу текущего года, а рост совокупного ВВП по рынку вообще ожидается на отметке 3,5 % в 2021 и 2,5 % в 2022 году.
Сектор элитной недвижимости в абсолютных цифрах не большой, но все равно способен быть крайне прибыльным.

На данный момент есть все основания ждать многократного роста цен и доходов с такого актива, поэтому важно не упустить момент покупки жилья до того, как цены на него резко пойдут вверх.

У некоторых аналитиков, конечно, есть сомнения в сохранении этого тренда на рынке, и они могут быть оправданы. Однако в большинстве оценок, даже по самым скромным мнениям, указывается на пусть и не слишком активный, но стабильный рост премиум-сектора.

Мы советуем пристально следить за движениями цен и спроса в ближайшие несколько месяцев перед «Экспо-2020» в Дубае.