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L'immobilier commercial est une partie importante du marché des Émirats Arabes Unis, en particulier d’ un grand centre commercial comme Dubaï.
Cependant, elle est souvent contournée, bien qu'elle soit une bonne source de revenus pour les investisseurs.
Dans cet article, nous expliquerons pourquoi il vaut la peine de se tourner vers le secteur de l'immobilier commercial, quels avantages il offre, quoi acheter et à quoi s'attendre.
Contenu de l'article:
- Raisons d'investir dans l'immobilier commercial
- La possession de la propriété commerciale: frais, TVA, conditions de location et meilleures zones
- Conclusion
Raisons d'investir dans l'immobilier commercial
Nous citerons cinq raisons clés pour lesquelles chaque investisseur devrait au moins envisager d'investir dans de tels actifs.
Offre limitée
Tout d'abord, l'immobilier commercial est une offre limitée à forte demande.
À Dubaï, il y a une large offre de l'immobilier en construction (immobilier off-plan), des dizaines de grands et des milliers de petits projets sont mis en production chaque année. Au cours des dernières années, les flux d'argent dans ce secteur ont joué un rôle presque crucial dans la croissance du marché immobilier de l'Émirat.
L'immobilier construit ne recule pas étant en rivalité active avec l'immobilier hors-plan, chaque année des dizaines de milliers de nouveaux objets sont mis sur le marché, souvent fortement dépassant la demande de l'immobilier existante.
Mais notez que nous parlons de l'immobilier résidentiel et hôtelier:sur les studios, appartements, villas, penthouses, maisons de ville et autres types de propriété.
L'immobilier commercial, à son tour, sur tous les indicateurs quantitatifs de l'immobilier commercial est loin derrière tout ce qui précède, en dépit du fait que la demande pour elle n'est pas moindre.
De nombreuses entreprises régionales et internationales s'intéressent à toutes sortes d'immeubles de bureaux, d'immeubles résidentiels de travail, d'entrepôts et de tri, d'espaces d'exposition.
Les entrepôts et les espaces de tri sont devenus particulièrement populaires au cours de la dernière année et demie, lorsque, dans le contexte de la pandémie COVID-19, diverses entreprises du commerce en ligne sont devenues les leaders du marché.
Une forte demande avec une offre limitée fait monter les prix, ce qui donne des revenus élevés pour ceux qui possèdent des biens immobiliers commerciaux et le louent à une entreprise.
Retour élevé des investissements
L'indice de retour sur investissement c'est l'indicateur le plus important pour lequel tout investisseur évaluera les perspectives des dépôts dans une entreprise ou un actif particulier.
Et le secteur commercial offre l'un des ROI les plus élevés du marché.
Ce marché est stable, les revenus sont élevés, plus élevés que ceux qui louent des propriétés résidentielles.
Malheureusement, la valeur d'un objet donné est sujette à des fluctuations, mais à long terme, ces fluctuations n'affectent pas les indicateurs.
L'évaluation de la propriété commerciale est basée sur le revenu que cette propriété donne. Plus les bénéfices générés sont importants pour un bien particulier, plus sa valeur marchande est élevée et plus sa demande est élevée.
En conséquence, dans ce marché, l'essentiel est l'ampleur. Plus le volume d'actifs est élevé, plus le revenu est élevé et plus le retour sur investissement est élevé. Ce cycle de hausse des prix se maintient, il suffit aux investisseurs de ne pas oublier la diversification de la propriété qu'il possède.
Augmentation rapide du coût du capital
Comme nous l'avons déjà indiqué, plus le revenu généré par la propriété est élevé, plus sa valeur est élevée. Et cela fonctionne très bien dans un marché concurrentiel avec une offre limitée. Si votre propriété a pu faire ses preuves, elle sera «à l'oreille» de tous ceux qui souhaitent louer une propriété similaire. C'est le même cycle auto-entretenu.
La propriété apporte plus de revenus — la valeur de la propriété est plus élevée, le coût est plus élevé — l'attention est plus grande, elle est plus souvent louée, et elle apporte plus de revenus.
Cela distingue de manière frappante une telle propriété d'une propriété résidentielle. Dans un segment de marché avec une offre énorme, souvent excédentaire, un segment fortement affecté par l'afflux saisonnier de personnes aux Emirats, qu'il s'agisse de touristes, d'expatriés ou de travailleurs migrants, il est extrêmement difficile d'obtenir une telle croissance rapide de la valeur de l'immobilier.
L'immobilier résidentiel, en général, n'est pas soumis aux mécanismes traditionnels du marché pour augmenter la valeur.
L'augmentation du coût du capital peut également dépendre de l'utilisation compétente de l'outil de leasing. Dans ce cas, le locataire a le droit d'utiliser votre propriété à son entière discrétion, mais doit assumer les frais de son entretien.
Des conditions de crédit-bail plus longues et plus flexibles
Par rapport à l'immobilier résidentiel, les contrats de location dans le secteur de l'immobilier commercial sont conclus pour une durée plus longue.
C'est donc pour une raison évidente, qui réside dans le fait que l'entreprise a besoin de fonds stables et à long terme avec lesquels elle génère des bénéfices. Ceci est bien sûr différent de la demande née de la nécessité temporaire de s'assurer de vivre dans l'émirat.
Les contrats de location dans le secteur de l'immobilier résidentiel sont généralement conclus pour un an, moins souvent pour plusieurs mois. L'immobilier commercial est généralement loué pour un minimum de 3 ans. Habituellement cinq ans.
Il n'est pas rare que les contrats soient conclus immédiatement pour les années 10 et même 25.
La location à long terme réduit les taux d'inoccupation, ce qui donne à la propriété une certaine réputation et assure un flux régulier de bénéfices.
Compétence et qualification des locataires
La plupart des locataires de l'immobilier commercial aux Émirats Arabes Unis sont de grandes entités juridiques, des sociétés, de grandes marques, des organisations communautaires, des cliniques, des établissements d'enseignement, des usines.
Avant la décision de prendre votre propriété à louer, le locataire potentiel est assuré d'effectuer un travail minutieux pour examiner votre offre, évaluer tous les facteurs, les risques et les bénéfices.
Si le locataire vient à vous-il sait déjà ce qu'il veut et comprend ce qu'il est prêt.
Vous, à votre tour, en tant que propriétaire, serez en mesure d'obtenir une image plus que complète de qui est votre locataire. Ses licences, ses données économiques, ses antécédents, sa réputation sur le marché, etc.
Le crédit-bail immobilier bénéficie également principalement de la demande des grandes entreprises, qui, bien sûr, sont eux-mêmes très intéressés par l'entretien approprié de la propriété qu'ils louent. Vous pouvez être assuré que l'autre partie respectera scrupuleusement les termes du contrat de location de biens immobiliers.
Propriété commerciale: frais, TVA, conditions de location et meilleures zones
En vertu de la loi, l'immobilier commercial freehold doit être enregistré sous le nom de la société qui en possède et en dispose.
L'immobilier freehold est une forme particulière d'immobilier qui constitue le secteur principal de la propriété commerciale pour laquelle vous pouvez trouver une forte demande.
Une telle attention existe parce qu'elle peut être acquise en possession complète, inconditionnelle et indéfinie. Disposer de ce que vous voulez, si cela ne viole pas la législation des Émirats Arabes Unis.
Cela la distingue de l'immobilier acheté à lizhold, qui est un achat temporaire (de 10 à 99 ans) des droits sur l'immobilier et oblige le locataire à rendre compte de l'utilisation de l'immobilier à son propriétaire réel.
L'immobilier freehold est limité à la fois par le nombre et par les zones dans lesquelles il peut être acheté. La grande majorité de l'immobilier commercial freehold est situé dans une variété de zones économiques spéciales des EAU. Nous en parlerons un peu plus tard.
La destination la plus populaire auprès des grandes entreprises est l'achat de biens immobiliers dans les zones économiques spéciales de Dubaï.
Par exemple, une société offshore enregistrée dans la zone économique spéciale de JAFZA ou DMCC, a le droit, sans aucune restriction, d'acheter n'importe quelle propriété freehold n'importe où à Dubaï, où une telle propriété est représentée.
La nécessité de formaliser une entreprise sous le nom d'une entreprise qui la possède offre de nombreux avantages pour l'entreprise. Le plus important est le droit des étrangers de posséder 100% de cette entreprise sans intermédiaires. En outre, ces entreprises bénéficient de grandes garanties de sécurité des investissements et de confidentialité.
Le coût d'achat de l'immobilier commercial construit et la TVA
La valeur de la propriété est composée des indicateurs suivants:
- La valeur immédiate de l'immobilier sur lequel il est exposé sur le marchéest le prix.
- Frais de transaction de fonds et de propriété dans le DLD (département foncier de Dubaï) de 4% du prix.
- Taxe de 5% - TVA pour l'achat de biens immobiliers.
- Frais d'enregistrement de fiduciaire de 1089 $ + 5% de TVA. En conséquence-1143$.
- Les frais payés à l'agence immobilière à travers laquelle vous avez acheté la propriété.
Lors de la location d'un bien immobilier, le locataire doit payer la TVA, mais seulement si le propriétaire a un TRN enregistré (numéro d'enregistrement fiscal) et est dûment enregistré auprès des organismes de réglementation — DLD et RERA.
Ce bailleur est tenu de fournir une facture de TVA au nom du locataire.
L'acheteur de l'immobilier commercial devra payer la TVA d'un montant de 5 % du montant obtenu lors du calcul de la valeur nette de l'immobilier ( la valeur estimée de l'immobilier moins les coûts de son amortissement et de l'entretien).
Vous pouvez obtenir un remboursement de la TVA si la société qui a acheté ou loué la propriété a passé l'enregistrement auprès des autorités de réglementation locales et a émis un TRN.
Location de biens commerciaux
C'est un point court mais important.
Étant donné que nous avons déjà indiqué que si vous décidez de commencer à travailler avec des biens immobiliers commerciaux, vous êtes le plus susceptible de travailler sur le territoire de Dubaï, il est nécessaire d'indiquer un point clé.
La location de biens immobiliers commerciaux doit être effectuée par l'enregistrement du contrat sur la plate - forme en ligne Ejari-le programme gouvernemental régissant tous les contrats de location de biens immobiliers commerciaux dans l'émirat de Dubaï.
L'inscription à Ejari ne coûte que 46 USD TTC. Cette inscription doit être effectuée par le locataire qui a sur ses mains un papier certifiant que cette personne représente le nom de la société.
L'enregistrement d'Ejari peut prendre beaucoup de temps et ne pas être intuitif pour ceux qui sont confrontés à ce processus pour la première fois, c'est pourquoi de nombreuses agences immobilières fournissent des services juridiques qui vous permettent de passer cette étape aussi rapidement que possible.
Les meilleurs quartiers pour acheter ou louer une propriété commerciale
Les entrepreneurs individuels, les petites entités juridiques et les grandes entreprises peuvent enregistrer une entreprise sur le «continent» ou dans des zones économiques spéciales.
Le mot "continent" n'est pas utilisé dans un sens géographique, mais pour décrire l'ensemble du territoire sur lequel travaillent les lois des Émirats Arabes Unis et des Émirats individuels. Les zones économiques spéciales ont une législation légèrement différente et une certaine autonomie.
Dans une zone économique spéciale, les étrangers peuvent posséder des affaires à 100% et sans intermédiaires, mais ne peuvent avoir des relations qu'avec des entreprises en dehors des Émirats Arabes Unis.
À partir de 2018, la partie continentale vous permet également de posséder une entreprise à 100%, mais la liste des industries et du commerce dans lesquels une telle entreprise peut fonctionner sera considérablement limitée.
Cela peut être évité si vous formalisez une entreprise avec la représentation des citoyens des Émirats Arabes Unis, qui posséderont 51% des actions de la société, mais il est assez évident pourquoi cela peut être désavantagé.
C'est pourquoi 95% des nouvelles personnes morales sont enregistrées sur le territoire des zones économiques.
Parmi toutes ces zones, la destination la plus populaire est le DMCC, situé à Jumeirah Lake Towers (JLT). La plupart des nouveaux espaces de bureaux, des magasins et des espaces de vente au détail s'ouvrent là-bas.
DMCC garantit qu'il n'y a pas de litiges fiscaux avec les revenus des particuliers et des entreprises et est parfaitement intégré à l'environnement en ligne.
De plus, JLT n'est qu'une zone commerciale en partie. C'est aussi un grand quartier résidentiel avec une excellente offre de biens immobiliers coûteux et abordables.
Deux autres grands centres commerciaux se trouvent à proximité: Dubai Media City et Dubai Internet City.
Cependant, pour les entreprises intéressées à acheter des espaces de stockage et de tri rentables et de qualité, comme les entreprises de commerce en ligne, le meilleur choix serait d'acheter une propriété à Dubai South.
En 2021, cela est également bénéfique parce que cette zone deviendra une plate - forme pour l'exposition universelle «Expo-2020». L'aéroport international Al Maktoum se trouve à proximité.
Conclusion
Le marché de l'immobilier commercial est un peu plus complexe que le marché résidentiel, il nécessite une plus grande activité et la volonté de prendre des risques, mais en général, il est injustement privé d'attention.
Ce marché offre d'excellents rendements, de nombreuses commodités pour les investisseurs, des revenus stables et des perspectives de croissance.
Dans ce segment, il y a beaucoup de grandes entreprises crédibles, l'état suit de près le côté législatif de la question afin de fournir les meilleures garanties pour les entrepreneurs en herbe, les grandes entreprises et les épargnants.
Bien sûr, ce marché exige que vous soyez prêt à flamber. C'est avec l'immobilier commercial que jamais la nécessité d'utiliser les services de sociétés de conseil, de fiduciaires, de courtiers et d'agences immobilières est au premier plan.
Cela peut créer une liste inutilement longue d'intermédiaires dans certaines affaires. Mais d'autre part, cela permettra d'entrer en toute confiance sur le marché et de prendre pied sur lui.
Et comme vous pouvez le constater, si vous pouvez surmonter la phase initiale, le marché lui-même fera la plupart du travail pour vous.
