Hors plan à Dubaï: comment réduire les risques en achetant une propriété pendant la phase de construction?

Lors de l'achat d'une maison, tous les investisseurs sont confrontés à un choix: hors plan ou prêt à l'emploi? Si votre objectif est d'acheter une propriété à Dubaï et d'économiser de l'argent, nous vous recommandons de faire attention à l'immobilier hors plan. Bien sûr, tous les investisseurs ne sont pas prêts à investir en hors plan en raison des risques possibles, malgré le fait que le coût des installations en construction est d'environ 20% moins cher. Sur tous les risques associés, ainsi que sur les raisons pour lesquelles il est rentable d'acheter une propriété hors plan à Dubaï, lisez cet article.

CONTENU:

• Qu'est-ce que l'immobilier hors plan à Dubaï?
• Les pièges de l'achat de l’immobilier hors plan
• Comment se protéger des risques?
• Les aspects positifs de l'immobilier  hors plan
• Les garanties de l'état pour assurer la fiabilité de la construction de l'immobilier hors plan
• Quels sont les coûts supportés par l'acheteur de l'immobilier hors plan?
• Faisons  le bilan

QU'EST-CE QUE L'IMMOBILIER HORS PLAN À DUBAÏ?

L'immobilier hors plan est un logement en construction. Comme vous le savez, le coût de l'immobilier dans les bâtiments qui ne sont pas encore mis en service, toujours inférieur à une moyenne de 10-20%. Bien sûr, un tel achat peut entraîner un certain nombre de risques. Cependant, ils peuvent être minimisés si vous prenez soin de la procédure de sélection de la future propriété.

LES PIÈGES DE L'ACHAT DE L’ IMMOBILIER HORS PLAN

Il existe plusieurs risques majeurs associés à l'achat d'une propriété dans une installation en construction.

1. "Gel» du chantier. Les russes sont familiers avec les cas où les promoteurs ont trompé les acheteurs de l'immobilier ou, comme il est d'usage de les appeler chez nous, les actionnaires. Dans les Émirats Arabes Unis, de telles situations ne se produisent pratiquement pas. Nous expliquerons ci-dessous comment cela est réglementé au niveau législatif.
2. Augmentation des délais de livraison. C'est l'une des options pour le développement du «gel» de la construction. Si l'entreprise de construction manque de fonds, la date d'achèvement de la construction est reportée. Parfois, le délai est de plusieurs mois, mais il arrive aussi plusieurs années.
3. Évolution des prix sur le marché immobilier. Ce processus est imprévisible, la situation économique du pays est influencée par l'économie du monde entier. Même les analystes compétents ne peuvent parfois pas prédire dans quelle direction se déplace le coût des objets.

COMMENT SE PROTÉGER DES RISQUES?

Avant d'acheter une propriété dans une propriété en construction à Dubaï, étudiez les conseils énumérés ci-dessous.

Recueillir des informations sur le constructeur.

Découvrez en détail toutes les informations sur l'organisation de développement. Il est important de prêter attention à la réputation du constructeur, comment il est prouvé. Selon les experts du marché immobilier, vous devez vérifier soigneusement la société de construction, la quantité et la qualité des projets, assurez-vous que le terrain sur lequel l'objet est construit, la propriété du promoteur. La réputation de l'entreprise-promoteur , l'histoire de la création et son expérience est importante.

Pour apprendre, il suffit de posséder les compétences habituelles de l'utilisateur en ligne. Les organisations ayant une bonne réputation publient sur leurs sites Web et dans les réseaux sociaux des informations sur les projets terminés, informent les investisseurs et les acheteurs des changements au cours de la construction, partagent des informations utiles avec les partenaires et les clients.

À Dubaï, toutes les informations sur les promoteurs sont disponibles gratuitement, y compris dans une application mobile conçue spécifiquement pour le département Foncier de Dubaï – DUBAI REST. Les entreprises de construction aux Émirats Arabes Unis qui méritent d'être fiables comprennent:

• Meraas Holding;
• DAMAC Properties;
• Dubai Properties Group;
• LIV Developers.

Ces promoteurs se sont établis comme les principaux des Émirats Arabes Unis. Ils ont construit non seulement des quartiers résidentiels et des bâtiments, mais aussi la plupart des attractions de Dubaï.

Dans les rares cas où l'achèvement de la construction est retardé indéfiniment à Dubaï, l'acheteur a le droit de recevoir une indemnisation pour les dommages subis. Le promoteur peut lui offrir des services supplémentaires à titre de compensation ou de dommages ou assumer une partie des coûts de l'acheteur.

Si les informations reçues sur le promoteur ne vous suffit pas pour prendre une décision ou il y a des doutes sur son compte, nous vous recommandons de prendre votre temps avec le choix et de contacter des spécialistes compétents. Il peut s'agir d'avocats spécialisés dans les questions immobilières à Dubaï ou d'agents certifiés. De cette façon, vous pouvez obtenir des données à jour sur l'objet qui vous intéresse.

• Étudier la législation pertinente.

Avant de prendre la décision d'acheter un appartement dans un nouveau bâtiment à Dubaï, assurez-vous que l'état sera en mesure de vous rembourser en cas de construction inachevée ou le non-respect des délais par le promoteur, car cette possibilité est uniquement en ce qui concerne les objets hors plan, alors qu'il ne concerne pas la catégorie pré-lancement.

Dans la métropole, il existe un département spécial - le département Foncier de Dubaï, qui contrôle toutes les propriétés. L'organisation veille strictement au respect de toutes les règles et lois dans le domaine de la construction. Les transactions de vente sont obligatoirement enregistrées auprès du département Foncier de Dubaï, et tous les fonds des investisseurs sont détenus dans des comptes séquestres spéciaux. C'est un outil de règlement et de sécurité moderne qui protège les intérêts du promoteur  et de l'acheteur dans le règlement de toute transaction. Le promoteur peut utiliser les fonds de ce compte que si elle sortira à un certain niveau de construction. Si quelque chose ne va pas et le chantier s'arrête, le département Foncier de Dubaï doit immédiatement fournir un autre promoteur, qui est en mesure d'achever la construction du projet. Dans le cas contraire, l'état est tenu de restituer tous les fonds à l'acheteur qui les a déposés sur le compte séquestre.

Obtenir l'autorisation de vendre des appartements dans la catégorie hors plan le promoteur ne peut que si plusieurs exigences sont remplies. En particulier, l'installation doit être construite à au moins 20%. En ce qui concerne l'immobilier pré-lancement (vente au stade du projet), ces objets exigence de préparation minimale ne s'applique pas, le logement pré-lancement est vendu sans protection supplémentaire. Cependant, et sont des objets au stade du plan est beaucoup moins cher que l'immobilier hors plan.

• Évaluez sobrement vos capacités.

Avant de signer le contrat de vente avec le promoteur, vous devez être sûr que vous pouvez apporter tous les fonds nécessaires dans les délais spécifiés. Les lois établies par le Gouvernement des EAU protègent les intérêts non seulement des acheteurs, mais aussi des entreprises de construction. Si l'investisseur pour une raison quelconque perd la possibilité de faire de l'argent selon le calendrier, la société de développement a le droit de résilier le contrat et de retourner l'argent investi moins la pénalité. Ainsi, si la construction de l'objet est terminé à moins de 60%, le promoteur a le droit de garder jusqu'à 25% de la valeur totale de l'immobilier. Dans le cas où plus de 60% du bâtiment est construit, le promoteur peut retenir une pénalité de 40% du prix de votre appartement.

• Payez le coût de l'objet en plusieurs parties.

Comme vous le savez, en Russie, les promoteurs préfèrent le paiement de 100 pour cent pour un appartement, avec une quantité insuffisante de fonds, l'acheteur immobilier se tourne vers la banque pour un prêt. Mais pour celui qui achète, le paiement intégral est une entreprise risquée. Il est plus sûr d'investir votre argent progressivement, à mesure que les étapes spécifiques de la construction sont terminées. C'est un tel régime offert par les organismes de construction de Dubaï lors de l'achat de l'immobilier hors plan. L'acheteur peut faire un acompte d'environ 20% de la valeur totale de la propriété au moment de la Conclusion du contrat, et le montant restant à payer après la mise en service de la maison. La plupart des entreprises ‒ les promoteurs sont invités à faire un acompte relativement faible-il arrive que seulement 5% du coût total de l'appartement. Cette méthode de paiement est pratique car elle permet de ne pas investir tout l'argent à la fois, mais d'allouer progressivement du budget de la maison.

LES ASPECTS POSITIFS DE L'IMMOBILIER HORS PLAN

Le principal avantage de l'immobilier hors plan - faible coût des appartements. Selon les statistiques, en 2021, à Dubaï, le coût moyen par mètre carré de logements au début de la construction était de 7 775 AED. Au fur et à mesure de la mise en œuvre du plan de construction, le prix par mètre carré de l'immobilier a augmenté de telle sorte qu'au moment de la mise en service, le coût moyen par mètre carré était de 14 047 AED. L'avantage pour l'investisseur dans off-plan est évident.

Un autre avantage de l'achat d'une propriété dans un bâtiment en construction est la possibilité de revendre cette propriété à un meilleur prix avant l'achèvement de la construction. C'est l'une des options d'investissement les plus rentables à Dubaï. Comme le montre la pratique, dans un court laps de temps, l'investisseur peut augmenter son revenu de 25%. Et lors de la mise en service du bâtiment, la valeur de l'immobilier acheté au stade de la construction augmente de 35%. Cependant, il convient de rappeler que la revente est possible si l'acheteur respecte certaines exigences qui diffèrent. Par exemple, la revente d'une propriété  hors plan achetée auprès du célèbre constructeur de Dubaï, Emaar Properties, n'est possible qu'après le paiement de 40% de la valeur de la propriété.

LES GARANTIES DE L'ÉTAT POUR ASSURER LA FIABILITÉ DE LA CONSTRUCTION DE L'IMMOBILIER HORS PLAN

Un organisme public spécial de la métropole - le département des ressources foncières de Dubaï (RERA, Real Estate Regulatory Authority) - surveille le respect des exigences des promoteurs. Ils ont développé certains critères et exigences pour les promoteurs. Toute entreprise de construction doit se conformer à ces exigences pour obtenir un permis de construire et vendre des biens immobiliers sur le marché de Dubaï en cours de construction.

Ainsi, la société de développement doit:

• Posséder pleinement le terrain sur lequel l'installation est construite.
• Garantir le fonctionnement de l'installation et conserver dans un compte séquestre pendant 12 mois après l'achèvement de la construction un montant de 10% du coût total du projet. Si les problèmes sont détectés pendant la période spécifiée, ces fonds seront utilisés pour les résoudre.
• Compléter 20% de la construction avant de commencer à vendre des appartements dans la maison.
• Verser des frais de garantie.

En ce qui concerne le dernier point: jusqu'en 2020, cette contribution était de 20%. À l'heure actuelle, l'état a adopté une mesure qui permet de s'assurer de la viabilité financière de l'organisation de la construction et de ses capacités d'achèvement indépendant du projet dans le temps. Depuis 2020, la taille des garanties bancaires a augmenté à 50% du coût de l'ensemble du projet. Ce montant, comme tous les fonds des déposants, doit être transféré sur un compte séquestre.

QUELS SONT LES COÛTS SUPPORTÉS PAR L'ACHETEUR DE L'IMMOBILIER HORS PLAN?

Lors de l'achat d'une propriété à Dubaï, il est important de savoir non seulement quel est le prix des appartements à Dubaï, mais aussi quels sont les coûts supplémentaires à payer dans le processus d'enregistrement de la transaction d'achat et de vente. Donc, vous vous protégez contre un autre risque-de manquer l'occasion d'acheter un logement que vous aimez en raison du fait que vous avez mis de côté les fonds que pour l'acompte, et les coûts supplémentaires ne sont pas pris en charge.

Dubaï n'exige pas le paiement de la taxe foncière annuelle, mais lors de l'achat d'une propriété résidentielle, l'acheteur doit payer une fois les frais d'inscription de 4% de la valeur de l'appartement ou de la villa. À ce jour, de nombreux promoteurs eux-mêmes payer cette taxe, mais il vaut la peine de préciser dans chaque cas particulier.

En outre, l'acheteur doit payer 3000 AED pour l'enregistrement d'un certificat qui confirme la propriété de l'objet immobilier acheté dans le bâtiment en construction.

FAISONS LE BILAN

Pour vous protéger au maximum contre les risques associés à l'achat d'une propriété hors plan, vous devez être sûr de plusieurs aspects, le plus important étant la fiabilité de l'entreprise de construction. Pour ce faire, assurez-vous:

• Dans la réputation du promoteur. À l'heure actuelle, à Dubaï, il y a plusieurs grandes sociétés de développement, dont les activités sont ouvertes et couvertes par les médias. Il est également facile de les trouver parce que les noms de ces sociétés peuvent être vus sur certaines façades des bâtiments qu'ils ont construits à Dubaï (par exemple, DAMAC et Emaar).
• Dans la légalité de la construction: le promoteur et ses installations doivent être enregistrés auprès du département Foncier de Dubaï et de RERA.
• Dans le respect des obligations: votre investissement doit être placé dans un compte séquestre contrôlé par le département Foncier de Dubaï.

L'achat d'une propriété dans un immeuble en construction comporte des risques justifiés, mais à Dubaï, ces risques sont réduits au minimum grâce à un système de surveillance et de contrôle gouvernemental bien établi. Il est important lors de l'achat d'une propriété de se tourner vers un spécialiste compétent qui connaît toutes les subtilités du marché immobilier à Dubaï. Ainsi, vous réduirez non seulement les risques liés à l'achat d'une propriété hors plan, mais vous pourrez également transformer l'achat d'une maison d'un processus fastidieux en un événement simple et agréable dans votre vie.