Immobilier EAU dans les nouvelles réalités: aperçu du marché au deuxième trimestre de 2022

Malgré l'instabilité géopolitique mondiale et les conséquences encore ressenties de la pandémie, les EAU restent un havre de paix pour les investisseurs. Un début vigoureux de 2022 a confirmé les prévisions optimistes des analystes de la fin de 2021 et a poursuivi les tendances positives de l'année dernière sur le marché immobilier à Dubaï et aux Émirats Arabes Unis.

Comment le marché parvient à maintenir l'activité des acheteurs étrangers et quels sont les succès apportés par le deuxième trimestre de 2022, le secteur de l'immobilier des Émirats Arabes Unis, analysons dans cet article l'exemple de Dubaï.

Contenu:

• La situation actuelle sur le marché immobilier
• Volume des ventes
• Ce qu'on achète
• Statistiques sur les prêts hypothécaires
• Rendement locatif
• Prévisions pour l'avenir
• Pourquoi investir dans les EAU maintenant
• Nouvelles préférences pour les étrangers
• "Visas verts" pour les étrangers
• Visiter le pays et ouvrir une entreprise
• Conclusion

La situation actuelle sur le marché immobilier

Pour le troisième mois consécutif, les prix de l'immobilier à Dubaï affichent une croissance de moins de 1% sur un mois. Le taux de croissance de la valeur des objets est modéré, mais stable, et indique une tendance saine. En avril, la valeur de l'immobilier a augmenté de 0,76%, en mai, la croissance a été de 0,74%. Selon l'indice des prix dynamiques (DPI) du service d'analyse Property Monitor, à l'heure actuelle, le coût moyen des installations à Dubaï est de 1022 AED (278 $; 1850 ¥) par mètre carré.

Face aux tensions internationales, le marché de Dubaï continue de montrer sa résilience, tandis qu'au niveau international (aux États-Unis, au Royaume-Uni et ailleurs en Europe), des signes évidents de baisse sont observés.

Volume des ventes

Depuis qu'il a atteint son plus bas niveau en novembre 2020, le marché de Dubaï est en phase de reprise et d'expansion depuis 18 mois consécutifs. Cependant, selon les analystes, malgré la réalisation rapide du sommet du cycle de marché précédent, le marché a encore beaucoup à faire.

En avril 2022, le nombre de transactions était de 6 963. Ce chiffre est inférieur de 17,1% à celui de mars, mais de 42,7% à celui d'avril 2021. Par conséquent, avril est devenu le deuxième mois d'exécution de toute l'histoire des observations. En termes de nombre de transactions, il n'a cédé qu'en avril 2009.

La différence entre avril 2009 et avril 2022 est la composition des ventes enregistrées:

• Les transactions immobilières en construction (off-plan) ont représenté 76% en 2009, contre 46,5% en 2022.
• Depuis le début de 2022, les ventes totales ont atteint 27 483, soit 65,1% de plus qu'au début de 2021 et seulement 6,1% en dessous du record établi en 2009. Si le taux de croissance actuel est maintenu à la fin de 2022, le nombre de transactions approchera 99 000, ce qui établit un record sans précédent.

En mai, le nombre total de transactions était de 6606, en baisse de 5,3% par rapport à avril. Il s'agit d'une légère baisse dans le contexte des tendances générales positives de la croissance du marché. En ce qui concerne mai 2021, ce résultat a montré une augmentation du volume des transactions de 48,6%, devenant le deuxième indicateur le plus réussi de mai dans l'histoire de l'observation et après seulement mai 2009.

Ce qu'on achète

En mai 2022, les ventes par catégories immobilières clés se sont réparties comme suit:

• 87,9% - immobilier résidentiel et appartements à Dubaï;
• 5,4% – appartements d'hôtel;
• 3,5% – terrains;
• 2,4% - bureaux;
• 0,8% - autre.

Statistiques sur les prêts hypothécaires

La ventilation du marché hypothécaire montre que 36,8% des prêts en mai ont été émis pour l'achat de biens immobiliers résidentiels. Le montant moyen du prêt était de 1,94 million AED (528 167 $; 3 512 314 ¥) avec un ratio prêt-valeur de 75,4% (LTV).

Rendement locatif

En mai, le rendement locatif moyen aux Emirats a continué de fluctuer. À l'heure actuelle, le rendement locatif moyen est de 6,02% – un chiffre similaire a été enregistré en février de cette année. Dans le même temps, le revenu au niveau de certains types de propriété a connu une légère baisse:

• pour les villas-baisse de 0,10% à 4,86% par an;
• pour les appartements-baisse de 0,03% à 6,76%;
• pour les maisons en rangée-de 0,03 à 5,40%.

Ces fluctuations ne sont pas une surprise et sont susceptibles de se poursuivre en fonction du taux de croissance des loyers.

Prévisions pour l'avenir

Comme indiqué précédemment, l'économie de Dubaï affiche une forte résilience sur le plan international. Le marché du logement local peut devenir le territoire le plus sûr pour l'investissement de tous les marchés immobiliers existants. Cette prévision renforce les attentes d'une nouvelle croissance modérée.

Alors que la réserve fédérale américaine semble déterminée à relever agressivement les taux d'intérêt dans le but de freiner l'inflation rampante, les obstacles potentiels au marché immobilier des Émirats Arabes Unis dépendent toujours directement de la fixation du dirham au dollar. Les analystes estiment que d'ici le début de l'année prochaine, le taux des fonds fédéraux américains atteindra 3%. Dans ce cas, les taux d'intérêt sur les produits hypothécaires à taux fixe aux EAU dépasseraient 6%, ce qui pourrait étouffer davantage le marché hypothécaire.

En outre, le dollar américain se renforce par rapport aux autres principales devises en même temps que la hausse des taux des fonds fédéraux (FED). Cela se traduit par un renforcement du dirham et des coûts d'exportation plus élevés, y compris une augmentation du coût d'entrée sur le marché pour les étrangers qui investissent dans l'immobilier. Ces deux facteurs sont susceptibles d'entraîner un refroidissement plus tard cette année sur le marché des projets achevés et en cours.

Compte tenu de la diversité des acheteurs et des investisseurs dans le marché immobilier des Émirats Arabes Unis, l'impact de ces risques sera dans une certaine mesure atténuée, ce qui signifie que la croissance globale du marché se poursuivra, bien que à un rythme modéré.

Pourquoi investir dans les EAU maintenant

Au cours des deux dernières années, le gouvernement des EAU a pris un certain nombre de mesures globales visant à soutenir l'économie du pays, en particulier en attirant les investissements de l'étranger. La dernière innovation a été un nouveau régime d'entrée et de résidence pour les citoyens étrangers. Les règles mises à jour sont entrées en vigueur en avril 2022.

Ce qui a changé?

Nouvelles préférences pour les étrangers

Mise à jour des règles d'enseignement "visa d'or" pour les investisseurs:

• le montant minimum d'investissement dans l'immobilier pour obtenir un tel visa est réduit de 10 millions de AED (2 722 544 $; 18 458 849 ¥) jusqu'à 2 millions d'AED (544 508 $; 3 691 769 ¥);
• permis d'acheter une propriété avec une hypothèque;
• l'investisseur peut acheter un appartement à Dubaï dans une installation finie ou dans un projet en construction (off-plan).

"Visas verts" pour les étrangers

Parallèlement à la mise à jour des anciens programmes de visas, le gouvernement des EAU a créé de nouveaux «visas verts» d'une durée de 5 ans. Sous certaines conditions, ils peuvent être obtenus par des entrepreneurs, des spécialistes, des scientifiques, des personnalités talentueuses de différents domaines, ainsi que leurs parents.

Visiter le pays et ouvrir une entreprise

Désormais, pour l'obtention d'un visa ou pour visiter les emirats pour le travail et les loisirs les étrangers n’ont pas besoin de la participation de l'hôte ou du sponsor arabe.

Conclusion

Malgré les tensions mondiales, les Émirats Arabes Unis, et en particulier Dubaï, restent un lieu attrayant pour la vie et les affaires des citoyens ordinaires et des entrepreneurs fortunés. Ces derniers, en particulier, trouveront ici un terrain fertile pour la préservation et l'augmentation du capital grâce aux efforts du gouvernement visant à éliminer les restrictions et les inconvénients pour les investisseurs et les hommes d'affaires étrangers.