Comment calculer la rentabilité de l'immobilier à Dubaï?

La rentabilité est un terme économique important et l'un des concepts clés des affaires et de l'investissement.

Dans cet article, nous examinerons la rentabilité et son rôle dans les activités d'investissement sous différents angles, principalement dans les investissements immobiliers, et en particulier dans les investissements immobiliers à Dubaï.

Contenu:

• Qu'est-ce que la rentabilité et comment est-elle calculée?
• ROI immobilier est l'un des principaux indicateurs pour l'investisseur
• Comment la rentabilité augmente-t-elle?
• Rentabilité de l'immobilier à Dubaï
• L'aide de nos specialistes

Qu'est-ce que la rentabilité et comment est-elle calculée?

Détermination de la rentabilité

La rentabilité (dans la terminologie anglaise ‒ Rate of Return) est le revenu ou la perte d'un investissement sur une certaine période de temps.

La rentabilité (R) est le pourcentage ( % ) calculé comme le rapport entre le bénéfice net (P) sur la période sélectionnée et le coût total (C) multiplié par 100.

R(%) = P / C * 100. C'est la méthode de calcul la plus de base.

Par investissement, on entend toute contribution d'une ressource à une activité donnée, généralement exprimée en termes monétaires. L'investissement est à la fois l'achat de papiers ou de biens immobiliers et le paiement d'un travailleur salarié.

De la définition, il est clair que la rentabilité peut être à la fois positive et négative.

Le profit est la différence positive entre les fonds reçus et dépensés de toute activité économique. Si l'indicateur de profit est négatif, alors c'est une perte.

Cependant, il est beaucoup plus important pour comprendre la rentabilité de comprendre ce qui est «coût».

Ce concept est assez discutable. Il existe de nombreuses écoles d'économie qui incluent des coûts différents et donnent à ce terme un sens différent.

Nous donnerons une explication qui, à notre avis, sera la plus complète.

Sens de rentabilité: valeur et prix, profit et coûts

Analysons la situation sur l'exemple de la production individuelle.

Le concept principal qui doit être établi est la valeur. C'est l'expression monétaire du travail consacré à la production d'un produit particulier.

La chose et le service (activité) sont des biens s'ils sont utilisés dans une relation de produit.

Si un sculpteur sur bois coupe un jouet d'une bûche et le donne à son enfant, alors cette chose n'aura pas de valeur, malgré le travail effectué, car le jouet a été créé pour la consommation indépendante.

Mais ce même jouet, fait pour le vendre à quelqu'un sur le marché, acquiert de la valeur, parce que le sculpteur souhaite entrer dans une relation de produit.

La relation de produit commence lorsque le producteur souhaite recevoir une rémunération pour ses marchandises est une compensation pour le travail passé sous la forme d'argent, de biens ou de services.

La rémunération minimale doit couvrir les efforts physiques et moraux investis dans le travail. Mais personne ne veut travailler à zéro, donc la rémunération requise est toujours plus élevée, celle qui couvre simplement le travail dépensé.

Cependant, le coût est une mesure plus subjective de la rémunération nécessaire. Mais surtout, le coût ne peut être déterminé sans le prix.

Le prix est l'expression publique de la valeur. Il est formé à la fois par le désir des producteurs d'obtenir une compensation pour les marchandises proposées et par le désir des acheteurs d'acheter des marchandises en payant cette compensation.

Les producteurs sont en concurrence dans le cadre établi par la demande actuelle.

La forte demande permet aux producteurs d'augmenter les prix de leurs produits, faible — fait baisser. Dans une fenêtre de prix délimitée, ces producteurs peuvent rivaliser de différentes manières: réduction des coûts, dumping des prix, amélioration de la production.

À quoi sert le calcul de la rentabilité?

La rentabilité est nécessaire pour évaluer la justification de la conduite d'une activité économique particulière.

Comme nous l'avons indiqué ci — dessus, le profit est la différence positive entre les fonds reçus et dépensés pour une activité économique particulière. La perte est exactement le contraire, la différence négative.

Nous voyons donc la situation suivante sur le marché:

• Chaque fabricant de jouets n'essaie pas seulement d'obtenir une compensation pour son travail et d'aller à zéro, mais de faire un profit, à la fois pour améliorer sa qualité de vie et pour augmenter la production.
• Mais les produits ne sont pas vendus à la veleur elle-même. Ils sont vendus à un prix qui se forme sur le marché en raison de la demande des acheteurs.

En examinant la situation à travers la «rentabilité», on peut conclure qu'elle est mesurée à partir du rapport entre la valeur du bien et le prix auquel il peut être réalisé.

• Les acheteurs sont-ils prêts à acheter un produit à un prix supérieur à celui qui a été dépensé pour sa production et sa distribution? La marchandise est rentable.
• Les acheteurs sont-ils prêts à acheter un article uniquement à un prix inférieur à sa valeur? Il est déficitaire.

La première option est une rentabilité positive, la seconde est négative. Dans ce dernier cas, le fabricant est obligé d'abandonner une telle activité ou de réduire d'une manière ou d'une autre les coûts de production.

Le coût de production est dans une certaine mesure une valeur fixe, il est calculé en fonction des coûts de main-d'œuvre. Le prix est spéculatif.

Comment cela fonctionne-t-il à plus grande échelle?

Bien sûr, en réalité, une grande partie du marché ne se compose pas de producteurs individuels, mais de petites, moyennes et grandes entreprises, sociétés et entreprises.

L'échelle change, mais le principe de calcul des coûts reste le même.

Un seul fabricant de jouets peut travailler à la maison, ne prendre en compte que son propre travail et peut-être le travail de ceux qui lui ont livré les matériaux. Les entreprises paient, les ateliers, les machines-outils, les matériaux, etc. tout cela est créé par le travail de quelqu'un, c'est-à-dire qu'il a une valeur.

Même les taxes sont une certaine valeur.

Pour la somme de tous ces coûts, le mot « prix de revient»est souvent utilisé.

L'essentiel: les coûts ne sont pas ponctuels. Toute activité est des revenus et des dépenses à long terme, de sorte que la rentabilité est déterminée non pas une seule fois, mais par périodes: mois, trimestre, année.

Rentabilité de l'immobilier

Le retour sur investissement immobilier est déterminé de la même manière.

Vous ne pouvez pas simplement acheter et vendre des biens immobiliers, faire correspondre les montants et l'oublier.

L'immobilier nécessite un entretien, des réparations, il est nécessaire de payer régulièrement les services de la société de gestion (par exemple. nettoyeurs, électriciens, etc.). L'immobilier est aussi un produit — il est nécessaire de faire de la publicité.

Vous devez définir correctement la période de mesure, prendre en compte toutes les dépenses régulières et les faire correspondre aux bénéfices nets disponibles.

Le roi de l'immobilier est l'un des principaux indicateurs pour l'investisseur

Après avoir examiné l'essentiel, nous parlerons ensuite du retour sur investissement dans l'immobilier à Dubaï.

Il existe plusieurs types de rentabilité (Rate of Return, RoR):

• Nominale (Nominal Rate of Return, NRoR) — rentabilité sans tenir compte de l'inflation.
• Réelle (Real Rate of Return, RRoR) — rentabilité ajustée à l'inflation.
• Taux de croissance annuel composé (CAGR) est calcul de la rentabilité sur une période plus longue que l'année.

• Le taux de rendement interne (Internal rate of return, IRR) détermine la valeur que les fonds actuels représenteront à l'avenir. Si l'investissement futur sera rentable aujourd'hui.

  L'IRR utilise la «valeur temporelle de l'argent» (TVM), un concept selon lequel la valeur de l'argent aujourd'hui est toujours supérieure à sa valeur future, avec le même montant.

• Le flux de trésorerie actualisé (DCF) mesure l'argent futur à sa valeur actuelle. Basé sur le fait que généralement la valeur de la même somme d'argent diminue avec le temps.

Malgré l'importance de tous ces indicateurs, le plus souvent dans les sources sur les marchés de l'immobilier se trouve le concept de retour sur investissement.

Le retour sur investissement (return of Investment, ROI) est la méthode de base et la plus populaire pour mesurer le retour sur investissement. Il vous permet de calculer rapidement le retour sur investissement en utilisant uniquement les fonds reçus et dépensés.

Avec toute la variété des investissements, le retour sur investissement est un moyen facile de délimiter la gamme des plus rentables.

Pour calculer le retour sur investissement, il est nécessaire de soustraire la valeur de l'investissement (B) de la valeur actuelle de l'investissement (a) et de diviser le nombre résultant par la valeur de l'investissement (B) à nouveau.

La valeur actuelle de l'investissement — A) est la valeur marchande de l'actif dans lequel l'argent a déjà été investi.

La formule de calcul est la suivante: (A-B) / B = ROI.

En explorant le marché immobilier, y compris Dubaï, vous rencontrerez souvent de telles formulations: «pour le trimestre X de l'année y, le retour sur investissement de la catégorie de logement Z était de N pour cent».

Habituellement, un bon retour sur investissement est considéré comme allant de 10-12% ou plus. Bien que 5 à 8% puissent être élevés, selon la situation.

Le retour sur investissement a des inconvénients liés à sa simplification. Il ne peut être mesuré que sur un investissement spécifique sur une période de temps spécifique. En s'attardant seulement sur cela, il est assez facile d'obtenir des idées fausses sur les avantages d'un investissement.

Par exemple, la situation suivante peut se produire:

Pour l'année, le retour sur investissement de l'investissement A était de 20% et l'investissement B a généré un retour sur investissement de 60%, mais en quatre ans. On pourrait penser que l'option B est plus rentable — même si elle a pris plus de temps, mais a rapporté trois fois plus d'argent!

Cependant, si vous utilisez les variations RoR ci-dessus et calculez la rentabilité annuelle, il s'avère que la deuxième option dans l'année a donné seulement 15%, et c'est l'investissement A est un projet d'investissement plus rentable.

Nous n’avons pas tenu compte de l’inflation et d’autres pertes de valeur propres à tel ou tel secteur.

Conclusion intermédiaire

Tous les RoR mentionnés ci-dessus sont faciles à apprendre et les formules de calcul sont faciles à trouver en ligne.

Nous ne recommandons pas de créer une stratégie d'investissement basée sur eux, car ils ne sont que la pointe de l'iceberg de l'analyse du marché. Pour former une image complète, il est préférable d'attirer des professionnels.

Néanmoins, il est possible de déterminer à l'aide de ces outils la direction générale dans laquelle il convient d'investir.

La chose principale c’est que l'investissement nécessite une recherche approfondie jusqu'aux indicateurs les plus élémentaires, tels que le coût du travail.

Comment la rentabilité augmente-t-elle?

Il existe deux façons principales d'améliorer la rentabilité, qui sont également basées sur la valeur t et le prix.

L'augmentation de la rentabilité par la valeur implique soit une réduction des coûts, soit une augmentation des bénéfices au coût de la même quantité de ressources.

Vous pouvez réduire les coûts en réduisant le personnel et en chargeant les tâches restantes. Cela peut être une réduction de salaire ou l'embauche d'une main-d'œuvre bon marché.

L'augmentation de la productivité dépend de l'équipement technologique des moyens de production. Par exemple, l'installation d'un régulateur de pression d'eau qui sécurisera les canalisations réduira leur usure et réduira le gaspillage d'eau aux étages inférieurs du complexe résidentiel.

L'amélioration de la rentabilité grâce au prix est spéculative. Cela étant dit, cela peut dépendre du marketing, de la viralité, de la spéculation directe sur le marché ou d'autres outils auxquels vous aurez recours.

Rentabilité de l'immobilier à Dubaï

Dans cette section, nous allons parler des types de propriété de Dubaï et les indicateurs de sa rentabilité. Séparément, considérons la location et la vente de biens immobiliers, qui sont des outils classiques pour gagner de l'argent dans l'émirat.

Retour sur investissement locatif et rendement locatif (Rental Yield)

Pour commencer, nous introduisons un autre concept - c'est le rendement de la location (Rental Yield, RY). Il est similaire au retour sur investissement, mais est plus étroit.

RY est la différence entre le revenu locatif, c'est-à-dire le loyer reçu, et les coûts de maintenance locatifs.

Une méthode fiable de calcul consiste à mesurer le rendement annuel de la location (Annual Rental Yield, ARY).

Le montant de l'ARY est égal au loyer reçu pour l'année divisé par le coût de l'objet acheté et multiplié par 100. Mesurée en pourcentage.

Par exemple, le revenu de location par an est de 40 000$, la valeur de l'objet est de 300 000$, il est donc nécessaire de diviser «40 000» par «300 000» et de multiplier par 100 = 13,33%.

Un calcul plus précis nécessitera:

• additionner tous les coûts d'entretien de la propriété, y compris: les réparations, l'assurance, les services publics, la taxe municipale;
• additionner tous les revenus générés par le loyer. Habituellement, à Dubaï, le loyer est payé une fois par mois, deux fois par an ou une fois par an;
• déduire du revenu total tous les coûts;
• diviser le reçu par la valeur de la propriété;
• multiplier par 100.

Le loyer nécessite une planification à long terme et des dépenses régulières en dépit du fait que le revenu ne sera pas une fois, mais progressive, et pas toujours augmenter.

C'est pourquoi RY, qui mesure le revenu spécifique de la location d'un objet, est important. Mais il ne tient pas compte des coûts tels que le crédit d'investissement.

Le retour sur investissement est nécessaire pour calculer le retour sur investissement total, y compris en utilisant le crédit.

Dans la plupart des cas, la location à Dubaï est gagnée en louant des appartements ou des propriétés commerciales aux locataires.

Un bon indicateur RY est de 5-8%.

ARY avec appartement:

• dans une chambre-en moyenne 7,5% par an;
• deux chambres-environ 5,8% par an;
• trois chambres (grande propriété) - une moyenne de 5% par an;
• dans les appartements avec quatre chambres ou plus-3,2% par an.

Par mois, les appartements apportent en moyenne entre 5% et 8% RY.

La dernière catégorie d'appartements est une propriété importante et coûteuse, qui est généralement préférable d'acheter plutôt que de louer. Ils, comme les villas, aussi, parfois abandonner, mais les gains sur eux ne sont pas considérés comme efficaces.

Les villas apportent un RY mensuel d'environ 3-4%.

Dans l'ensemble, RY à Dubaï se situe entre 5 et 9%. Ce sont des chiffres colossaux. À Londres, par exemple, il est de 2,9% et à Hong Kong de 2,3%.

Mais le manoir est l'immobilier commercial. Actuellement, ces propriétés de Dubaï sont des actifs toxiques. Le marché n'a aucun intérêt en eux, car leur achat est toujours déficitaire.

Il faut se tourner vers l'analyste.

L'agence internationale de conseil Knight Frank publie deux fois par an un rapport sur le marché immobilier de Dubaï. Ce dernier, pour l'été 2021, a montré que la demande de location de l'immobilier commercial était soit de 0, 0%, ou est allé à moins.

Les zones rares ont affiché une croissance, comme Greens (6,1%). Le plus souvent, les zones commerciales louent des entreprises du spectre technologique, généralement sous des serveurs.

EXPO-2020 donnera certainement une impulsion positive à la croissance de la location et RY avec l'immobilier commercial, mais il n'y a pas encore de données sans équivoque pour tirer des conclusions sûres.

Selon Asteco, l'une des principales sociétés de gestion de Dubaï, les taux de location, ainsi que RY, pourrait bientôt commencer à diminuer en raison de l'arrivée imminente de plus de 9 000 nouvelles propriétés sur le marché.

Le mot clé est " pourrait ".

Selon la publication ZAWYA, en novembre 2021, le retour sur investissement de l'immobilier locatif se situe dans la région de 5-7%. Ce ne sont pas les idéaux que nous avons mentionnés «de 12%», mais toujours un pourcentage important, compte tenu du RY élevé.

Appartements:

• International City est en tête du ROI parmi le segment des prix abordables de l'immobilier;
• Dubai Marina — parmi les propriétés haut de gamme.

Villas:

• dans le segment abordable, le leader est Jumeirah Village Circle;
• dans le segment élite — Palm Jumeirah.

ROI des ventes immobilières

Le revenu de la vente de biens immobiliers est basé sur plusieurs catégories de logements:

• appartements;
• maisons-villas et maisons de ville;
• grands appartements penthouses;
• immobilier en construction (hors-plan) et les nouveaux bâtiments.

Le ROI moyen de Dubaï varie de 7 à 9%.

Au premier semestre, le retour sur investissement s'est élevé pour:

• les appartements du segment de prix abordable - de 6 à 7%, atteignant parfois 9-10%;
• les appartements premium-de 3 à 6%;
• les maisons du segment abordable — environ 5%;
• les maisons du secteur premium-de 4 à 5%.

En général, l'immobilier hors-plan a un retour sur investissement plus élevé que les autres types, en raison du fait que la valeur de l'immobilier en construction augmente au cours de cette construction.

Le projet d'appartements dans un complexe résidentiel est moins cher que les appartements déjà construits. Hors-plan est particulièrement populaire à Dubaï. La forte demande augmente le prix, ce qui permet de revendre l'objet encore plus cher. Le retour sur investissement de 9-12% est une barre très réelle.

À l'heure actuelle, il est difficile de trouver des informations précises sur le deuxième semestre de 2021 concernant le retour sur investissement, car:

• La période n'est pas encore terminée et les données du troisième trimestre ne peuvent donner une image exhaustive.
• EXPO-2020, qui a débuté en octobre, a secoué le marché et a entraîné une augmentation explosive des prix et des ventes de l'immobilier local.

Le deuxième semestre de 2021 s'est avéré efficace sur des records pluriannuels, de sorte que les données exactes ne seront connues qu'au début de 2022. Cependant, à l'heure actuelle, le retour sur investissement sur l'immobilier résidentiel est définitivement en hausse.

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