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L'étude de la demande sur le marché, sa structure, la définition des catégories de personnes qui y participent est extrêmement important pour l'analyse et l'élaboration de plans d'investissement.
L'une des catégories les plus influentes - «ultrahainets».
Elle est peu nombreuse, mais sa présence peut littéralement changer radicalement la perception du marché par les autres participants au cours des mois, créant ainsi des tendances et fournissant diverses prévisions de développement.
Au moins, il est juste d'affirmer sur l'exemple du marché immobilier des Émirats Arabes Unis.
Contenu de l'article:
- Qui sont les "ultrahainets" et quelle place occupent-ils sur le marché des EAU
- État 2021-croissance pandémique
- Où et quel type de propriété ils achètent
- Conclusion
Qui sont les "ultrahainets" et quelle place occupent-ils sur le marché des EAU
Les gens les plus riches de la planète sont des milliardaires. En 2018, il y avait 2 208 personnes dans le monde, avec un capital total de 9,1 billions de dollars. En 2021, leur nombre a atteint 2 755 personnes, et quatre personnes de cette liste sont devenues des «centimillionaires» — détenteurs de 100 milliards de dollars ou plus.
Milliardaires — deux cent mille pour cent de la population mondiale.
Les ultra-riches (unhwi-Ultra High Net Worth Individuals) sont une couche intermédiaire de super — riches, debout sur un cran légèrement inférieur à celui des milliardaires. Elle représente 0,003 % de la population mondiale.
Personnes ayant un capital net très élevé
Les ultrahainets, les UHNWI, sont des personnes dont la situation financière stable dépasse 30 millions de dollars. Habituellement, la fourchette de 30 à 100 millions pris à la valeur fixe du dollar pour 2018 est indiquée.
Le montant peut être supérieur, mais ne peut pas être inférieur.
C'est l'une des trois sous -catégories de High Net Worth Individuals-les personnes ayant un capital net important. La sous-catégorie la plus riche.
Les deux autres sont les HNW ordinaires et Very HNW, ce sont des personnes avec une fortune de plus de 1 et 5 millions de dollars, respectivement.
Il est important de noter qu'il s'agit précisément du capital net (Valeur Nette) — c'est-à-dire de la totalité de tous les actifs qu'une telle personne possède.
Une situation tout à fait naturelle lorsque les actifs d'une personne sont des actions d'une entreprise en croissance intensive, d'une valeur de dizaines de millions de dollars, alors qu'il n'a pas de fonds importants et vit au détriment de nombreux prêts.
Il est important de comprendre, parce que même une personne qui possède des dizaines de millions de dollars, peut être assez discret à l'achat d'une propriété d'une valeur de 10 à 15 millions de dollars, qui sont célèbres pour les Émirats Arabes Unis.
C'est, même en comptant l'intérêt pour l'immobilier de la part de ces riches citoyens, vous devez être sûr que votre proposition sera digne de se démarquer sur le marché.
Au début de la troisième décennie de notre siècle, la richesse globale des personnes que nous appellerons plus tard simplement UHNW ou HNW, s'élevait à environ 30 billions de dollars.
Présence sur le marché
Des données assez intéressantes indiquant que la plupart des acheteurs de biens immobiliers dans les EAU — ce sont les résidents du pays. Il est rapporté par le chef de l'agence de recherche ValuStrat Haider Tuaima (Haider Tuaima).
Dans le même temps, les UHNW eux-mêmes sont composés à 48,9% d'expatriés.
Ainsi, il est logique de faire valoir qu'une grande activité de cette catégorie de population en ce moment n'est pas la peine d'attendre comme la plupart d'entre eux ont probablement déjà satisfait à leur demande de base pour l'immobilier Emirats.
Cependant, selon un rapport de Knight Frank, dans les prochaines 5 années dans la région du Moyen-Orient, le nombre de «hainets» et «ultrahainets» augmentera de 25 %. Globalement, leur nombre augmentera de 29 % à 663 483 personnes.
Il est possible de prévoir l'afflux d'étrangers fortunés sur le territoire des Émirats Arabes Unis dans un proche avenir, si le marché conserve son attrait pendant cette période.
En juin 2021, seul Dubaï a vendu 22 objets d'une valeur d'environ 10 millions de dollars. Au cours de la même période, de janvier à juin 2020, acheté 19 objets.
Ce sont en fait des ventes importantes et il est logique de s'attendre à une augmentation de la demande de HNW. D'une part, les prix de l'immobilier de luxe sont encore proches de historiquement bas, d'autre part, il est déjà possible de parler avec confiance des perspectives de croissance intense.
Il est important de noter le désir croissant de HNW de diversifier ses portefeuilles immobiliers. Ils cherchent à niveler les risques et sont prêts à acheter une propriété de plus en plus diversifiée, pas seulement le segment ultra-élite.
Cependant, dans le sens global de l'intérêt principal dans les cinq prochaines années «ultrahainets» aura pour les marchés de l'immobilier en Asie. Cela est indiqué par les conclusions des prévisions quinquennales de l'agence Knight Frank, publiées au premier trimestre de cette année 2021.
Ainsi, malgré l'augmentation imminente du nombre d'investisseurs et d'acheteurs ultra-riches dans la région du Moyen-Orient et en particulier dans les Émirats Arabes Unis, il ne faut pas le surestimer.
À l'heure actuelle, les marchés asiatiques sont les plus attrayants pour les investisseurs, et c'est un fait objectif avec lequel rien ne peut être fait.
Il convient de noter que dans les années à venir, la demande sur le marché de l'immobilier des Émirats peut être divisé en deux groupes. « Hainet» qui ont un capital impressionnant et sont prêts à investir dans le marché local et un grand nombre d'acheteurs ordinaires, qui vont souvent acheter de l'immobilier ne peut pas se permettre.
Ils le feront au détriment des prêts hypothécaires extrêmement rentables fournis par les banques du pays.
Dans différents secteurs du marché, l'achat de biens immobiliers pour l'argent hypothécaire représente de 40 à 80% de tous les cas d'achat.
Il est important de savoir lors de l'examen des données sur le nombre d'objets d'élite vendus, qui sont garantis de croître dans les deux prochaines années.
Faire une prévision sur une telle demande d'achat risquée est un événement dangereux.
État pour 2021: croissance pandémique
Examinons un peu plus en profondeur ce que les haïnets ressentent et quelles sont leurs perspectives face à la pandémie mondiale de coronavirus.
Comment les riches sont devenus encore plus riches
La situation des personnes les plus riches de la planète, ces deux cent mille personnes, a augmenté de 54% pendant la pandémie. Une tendance similaire est observée en ce qui concerne HNW. Leur propriété cumulée s'élevait à 12,39 billions de dollars. En 2020, ils possédaient 8,04 billions.
Comment la pandémie a contribué à cela
Les raisons de cette croissance sont nombreuses, soulignons les principales.
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Une énorme part des actifs de ces personnes dans les actions. Le marché boursier depuis un an a rompu avec le secteur réel et est dans un état «haussier», mois après mois montrant tous les nouveaux records de croissance.
"Haussier" est tout marché dominé par le sentiment optimiste des investisseurs. Un plus grand nombre de personnes sont prêtes à devenir acheteurs de tous les actifs, de sorte que la demande commence à augmenter au-dessus de l'offre, ce qui entraîne à son tour une augmentation des prix.
À ce jour, il y a toutes les raisons de croire que nous sommes entrés dans une phase de bulles financières irréversibles qui vont éclater plus tôt que tard.
En d'autres termes, le capital disponible de nombreuses personnes très riches peut rapidement se transformer en poussière, car la plupart d'entre elles ont été investies dans des actifs non garantis.
Mais jusqu'à présent, le «marché haussier» est un «marché haussier».
Les sources de croissance du marché boursier résident dans le fait que les grands capitaux doivent trouver des points de croissance. Dans une situation où le secteur réel se sent peu importe, la recherche d'endroits sûrs conduit les investisseurs sur les marchés boursiers, les marchés des métaux précieux, l'immobilier.
Ce n'est pas quelque chose qui est fait de sa propre volonté, mais plutôt quelque chose qui doit être fait par nécessité.
- Beaucoup d'argent a été fait sur la transition en ligne et le développement du commerce en ligne. Grâce à cette tendance, tous ceux qui, par exemple, avaient des actifs dans le portefeuille d'Amazon ont pu s'enrichir.
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Les États parrainent directement l'enrichissement.
Premièrement, comme nous l'avons déjà souligné, le secteur réel ne se sent pas bien et les États dépensent d'énormes sommes d'investissement direct pour l'empêcher de s'effondrer.
Deuxièmement, la caractéristique la plus importante de l'économie moderne est la financiarisation — une séparation du secteur réel des instruments financiers, ce marché exprimant. Par exemple, les contrats à terme, aujourd'hui un instrument financier extrêmement populaire, sont un dérivé direct de la financiarisation de l'économie mondiale.
Comme ce processus n'est pas possible sans les grandes banques, elles deviennent de plus en plus des acteurs importants du marché, un axe autour duquel tous les autres secteurs de l'économie commencent à tourner. Les banques deviennent trop grandes et trop importantes pour s'effondrer pour une raison quelconque. Par exemple, à cause de la crise. Par conséquent, des milliards de dollars sont également alloués pour les soutenir.
Bien sûr, une partie de cet argent finit par s'installer entre les mains d'individus spécifiques.
Sur la base de cela, on peut supposer que dans un proche avenir, la tendance à la croissance des revenus des riches se poursuivra, le nombre d'UHNW et de milliardaires augmentera. Avec de l'argent neuf, ils seront intéressés à diversifier leur portefeuille, y compris les actifs immobiliers car c'est une baie assez calme pour conserver leurs fonds.
Les Émirats Arabes Unis sont un marché important et attrayant et les investisseurs fortunés qui ne s'intéresseront pas à l'immobilier de la région asiatique attireront probablement l'attention sur le Moyen — Orient ou l'Afrique.
Où et quel type de propriété ils achètent
Selon The Wealth Report et l'enquête Attitudes Survey 2021 fournie par l'agence Knight Frank, 31% du nombre total d'UHNW au Moyen-Orient est prêt à investir dans l'immobilier. Ce nombre est supérieur à la moyenne mondiale où 26% de ces investissements sont prêts.
Les principales destinations pour les investisseurs du Moyen-Orient et de l'Asie du Sud: les États-Unis, le Royaume-Uni, la Turquie, l'Espagne et, bien sûr, les Émirats Arabes Unis.
Où acheter de l'immobilier aux EAU
Tout d'abord, il faut parler de Dubaï. Selon un rapport de Knight Frank, la ville a pris la deuxième place dans le monde après Londres par le nombre de propriétés de luxe — 42 356 maisons.
L'émirat de Dubaï est le moteur de l'ensemble du marché immobilier des Émirats Arabes Unis, il est assez fidèle aux résidents étrangers, les entreprises est un grand centre de transport et commercial.
Après Dubaï se trouve Abu Dhabi-la capitale du pays et le plus grand Émirat. Dans ce rôle, il agit également comme le point de destination le plus pratique pour les étrangers, que ce soit le déménagement, les vacances ou l'ouverture d'une entreprise.
En outre, il existe cinq autres Émirats: Ajman, El-Fujairah, Ras El-Khaimah, Charjah, Oumm al Qaïwaïn.
Parmi ceux - ci, le plus populaire auprès des étrangers qui achètent une propriété ou ouvrent une entreprise est RAS Al Khaimah, l'emplacement de l'une des deux grandes zones offshore des EAU RAKICC. L'autre, JAFZA, est situé à Dubaï.
Nous énumérons les principales zones d'intérêt pour les acheteurs de biens immobiliers.
Abu Dhabi — Al Reef, L'île de Saadiyat, l’Ile de Yas, MBZ City, Al Raha Gardens, Masdar City, Al Maryah Island, Corniche. Ils sont mieux vendus immobilier de luxe: villas, appartements.
À Dubaï-Palm Jumeirah, Jumeirah, Arabian Ranches, Emirates Hills, Al Barari, Mirdif, MBR City, Dubai Hills Estate, Dubai Marina. Ce sont les meilleurs quartiers pour acheter des propriétés résidentielles de luxe.
Les deux listes sont sélectionnées en fonction du nombre de biens immobiliers coûteux vendus par rapport à l'année dernière. En d'autres termes, c'est en eux que l'attention de HNW est plus élevée que dans d'autres.
Parmi les zones axées non seulement sur l'immobilier de luxe, mais aussi sur les activités commerciales, on peut distinguer Downtown Dubai, Business Bay, Dubai Creek Harbour, Dubai sports City, Dubai Silicon Oasis, International City.
Les quatre autres Émirats — Ajman, Fujairah, Charjah, Oum Al- Qaïwaïn -sont davantage axés sur le tourisme ou ne sont pas adaptés aux étrangers. Par exemple, à El Fujairah, les étrangers ne peuvent en principe pas acheter de l'immobilier et faire des affaires.
Quels types de biens immobiliers attirent les super-riches: sur quoi pouvez-vous avoir revenus
Chez les acheteurs fortunés, les préférences dominent trois principaux types de biens immobiliers: grandes villas, moyennes et grandes appartements, immobilier commercial, ou plutôt son aspect qui est dédié à l'entrepôt et les espaces de tri.
Les villas sont généralement achetées pour un usage personnel ou pour économiser de l'argent dans un actif sûr. Il peut s'agir d'une grande villa ultra-luxueuse, d'une superficie de plusieurs centaines de mètres carrés et d'une famille plus modeste, mais non moins de qualité, si vous devez vivre aux EAU avec vos proches.
Le leader des Emirats parmi les ventes de maisons est le quartier de Palm Jumeirah. C'est là que le plus souvent acheter les objets résidentiels les plus chers, en dépensant des dizaines de millions de dollars sur eux. Cependant, les villas familiales sont mieux vendues dans des zones plus «provinciales», telles que Arabian Ranchez, Jumeirah village, Discovery Gardens.
Beaucoup moins souvent, les villas sont utilisées comme ressource pour le flipping. C'est-à-dire l'achat d'un objet à bas prix et la revente à sa croissance.
Pour cela, les grands appartements dans divers quartiers commerciaux de la ville sont mieux adaptés. Là, la demande d'une telle offre est plus élevée, principalement des employés et des représentants des entreprises. Les appartements sont en moyenne moins chers que les villas, qui sont littéralement des objets de luxe.
Les appartements sont assez bons et on les achète et les loue. En outre, dans le contexte de la transition massive vers le travail à distance, il est important pour la plupart d'avoir un logement assez spacieux.
Les investisseurs fortunés utilisent des appartements pour leurs propres besoins généralement dans les cas où les EAU ne sont pas le lieu de leur résidence permanente, mais ils apparaissent toujours sur le territoire du pays assez souvent.
Les espaces de stockage et de tri sont nécessaires pour les entreprises et les investisseurs privés intéressés par le commerce en ligne. Comme nous l'avons dit plus haut, l'une des principales sources d'enrichissement pour les super - riches est le développement de la vente au détail en ligne, des services et de la transition d'autres types d'entreprises vers Internet.
Conclusion
«Ultrahynets» sont des personnes avec un capital net ultra - important, UHNWI-une catégorie de population ultra-riche dont la propriété est des actifs d'une valeur de 30 à 100 millions de dollars.
Ils sont la catégorie la plus élevée parmi les autres personnes à forte capitalisation nette — HNWI et VHNWI — «personnes à forte capitalisation nette» et «personnes à très forte capitalisation nette», dont la fortune est respectivement de 1 et 5 millions de dollars. Cependant, ils ne sont pas assez riches pour être considérés comme des milliardaires.
Leur population ne représente que 0,003% de la population mondiale, mais il est difficile de surestimer l'impact sur les marchés immobiliers de chacun de ces individus.
La plupart des investisseurs et des acheteurs de l'immobilier des Émirats Arabes Unis sont des résidents locaux, des citoyens et des résidents du pays, c'est-à-dire des expatriés.
Parmi les UHNW-48, 9 % sont des expatriés, ils constituent donc la catégorie qui, dans la plupart des cas, est assez passive sur le marché car elle a déjà acquis une grande partie de l'immobilier qui l'intéresse.
Cependant, les données montrent que le nombre de ces acheteurs ultra-riches augmentera dans un avenir prévisible et que leur intérêt s'étendra progressivement de plus en plus aux régions d'Asie, du Moyen-Orient et d'Afrique.
"Ultrahynets" du Moyen-Orient plus que dans d'autres régions, intéressés par l'achat de biens immobiliers.
Ainsi, dans les cinq prochaines années, tous ceux qui ne vont pas investir dans l'immobilier asiatique sont plus susceptibles de choisir un marché comme les Émirats Arabes Unis.
La demande de leur part ne devrait pas être surestimée, mais devrait certainement être gardée à l'esprit.
Ces acheteurs et investisseurs fortunés seront probablement intéressés par les trois Émirats — Dubaï, Abu Dhabi et Ras Al Khaimah. Dubaï sur cette liste va avec une marge.
Principales сatégories de biens immobiliers qui pourraient les intéresser:
- villas à usage personnel;
- appartements pour gagner sur flipping et moins souvent — location;
- immobilier commercial (espaces de stockage et de tri), bien compris dans le secteur locatif et populaire auprès de nombreuses entreprises locales et internationales.
Ces acheteurs cherchent à diversifier leur portefeuille le plus possible afin de se protéger contre les risques inutiles, de sorte qu'ils sont prêts pour des acquisitions expérimentales.
Cependant, compte tenu de l'étroitesse de la couche de ces citoyens et de l'ampleur de l'offre disponible sur le marché, votre offre devrait être vraiment extrêmement attrayante.
