Войти
Регистрация
Изучение спроса на рынке, его структуры, определение категорий людей, в нем участвующих, крайне важно для проведения аналитики и составления инвестиционных планов.
Одна из самых влиятельных категорий –– «ультрахайнеты».
Она мала в численности, но своим присутствием может буквально в течение месяцев в корне менять восприятие рынка другими участниками, из ничего создавая тренды и обеспечивая различные прогнозы развития.
По меньшей мере, это справедливо утверждать на примере рынка недвижимости Арабских Эмиратов.
Содержание статьи:
- Кто такие «ультрахайнеты», и какое место на рынке ОАЭ они занимают
- Состояние на 2021 год — пандемический рост
- Где и какую недвижимость они покупают
- Кто покупает недвижимость в ОАЭ
- Какие виды недвижимости привлекают сверхбогатых: на чем вы можете заработать
- Заключение
Кто такие «ультрахайнеты» и какое место на рынке ОАЭ они занимают
Самые богатейшие люди планеты — миллиардеры. На 2018 год во всем мире было 2 208 человек, совокупный капитал которых составил 9,1 триллиона долларов. В 2021 году их число достигло 2 755 человек, и четыре человека из этого списка стали «сентимиллионерами» — обладателями 100 млрд долларов и более.
Миллиардеры — две стотысячных процента населения Земли.
Ультрахайнеты (UNHWI — Ultra High Net Worth Individuals) — это прослойка сверх-сверхбогатых, стоящая на ступеньке чуть более низкой, чем миллиардеры. Она составляет 0,003 % населения планеты.
Лица со сверхкрупным чистым капиталом
Ультрахайнеты, UHNWI — это люди, чье стабильное финансовое состояние превышает 30 млн долларов. Обычно указывается диапазон от 30 до 100 млн, взятых по фиксированной стоимости доллара за 2018 год.
Сумма может быть больше, но не может быть меньше.
Это одна из трех подкатегорий High Net Worth Individuals — лиц с крупным чистым капиталом. Самая состоятельная подкатегория.
Другие две — обычные HNW и Very HNW, это лица с состоянием больше 1 и 5 млн долларов соответственно.
Важно отметить, что речь идет именно о чистом капитале (Net Worth) — то есть совокупности всех активов, которыми такое лицо владеет.
Вполне естественная ситуация, когда в активах человека находятся акции интенсивно растущей компании, стоящие десятки миллионов долларов, при этом сам он не имеет никаких крупных средств и живет за счет множества кредитов.
Это важно понимать, потому что даже лицо, владеющее десятками миллионов долларов, может достаточно сдержанно относиться к покупке недвижимости стоимостью 10 – 15 млн долларов, которыми славятся Арабские Эмираты.
То есть, даже рассчитывая интерес к недвижимости со стороны таких состоятельных граждан, вы должны быть уверены, что ваше предложение будет достойно выделяться на рынке.
К началу третьего десятилетия нашего века совокупное богатство людей, которых в дальнейшем мы будет называть просто UHNW или HNW, составило сумму около 30 триллионов долларов.
Присутствие на рынке
Достаточно интересны данные, говорящие о том, что большинство покупателей недвижимости в ОАЭ — это резиденты страны. Об этом сообщает глава исследовательского агентства ValuStrat Хайдер Туайма (Haider Tuaima).
При этом сами UHNW на 48,9 % состоят из экспатов.
Таким образом, имеет смысл утверждать, что большой активности от этой категории населения на данный момент ждать не стоит, так как большинство из них, вероятно, уже удовлетворили свой основной спрос на недвижимость Эмиратов.
Однако, согласно докладу Knight Frank, в следующие 5 лет в регионе Ближнего Востока число «хайнетов» и «ультрахайнетов» увеличится на 25 %. Глобально их количество вырастет на 29 %, до 663 483 человек.
Можно прогнозировать приток состоятельных иностранцев на территорию Объединенных Арабских Эмиратов в ближайшем будущем, если рынок сохранит свою привлекательность в течении этого времени.
На июнь 2021 года, в одном лишь Дубае было продано 22 объекта стоимостью около 10 млн долларов. За тот же период, с января по июнь 2020 года, купили 19 объектов.
Это на самом деле крупные объемы продаж, и есть смысл ожидать увеличение спроса со стороны HNW. C одной стороны, цены на элитную недвижимость все еще близки к исторически низким, с другой стороны, уже сейчас можно с уверенностью говорить о перспективах интенсивного роста.
Важно отметить растущее желание HNW диверсифицировать свои портфели недвижимости. Они стремятся нивелировать риски и готовы покупать все более разнообразную недвижимость, не только сверх-элитного сегмента.
Однако в глобальном смысле основной интерес в ближайшие пять лет «ультрахайнеты» будут иметь к рынкам недвижимости Азии. На это указывают выводы из пятилетнего прогноза агентства Knight Frank, который был выпущен в первом квартале этого 2021 года.
Таким образом, несмотря на грядущий прирост числа сверхбогатых инвесторов и покупателей в регионе Ближнего Востока и, в частности, в ОАЭ не стоит его переоценивать.
В текущий момент рынки Азии наиболее привлекательны для инвесторов, и это объективный факт, с которым ничего не получится сделать.
Следует отметить и тот момент, что в ближайшие годы спрос на рынке недвижимости Эмиратов можно в общих чертах будет разделить на две группы. «Хайнеты», которые обладают внушительными капиталами и готовы инвестировать в местный рынок, и огромное число обычных покупателей, которые нередко будут приобретать недвижимость не по своему карману.
Делать они это будут за счет крайне выгодных ипотечных кредитов, предоставляемых банками страны.
В разных секторах рынка приобретение недвижимости за ипотечные деньги составляет от 40 до 80 % всех случаев покупки.
Это важно знать при рассмотрении данных по количеству проданных элитных объектов, которые гарантированно будут расти в ближайшие пару лет.
Составление прогноза на таком рискованном покупательском спросе — опасное мероприятие.
Состояние на 2021 год: пандемический рост
Давайте чуть глубже рассмотрим, как себя «чувствуют» хайнеты и какие у них перспективы на фоне продолжающейся по всему миру пандемии коронавируса.
Как богатые стали еще богаче
Состояние самых богатых людей планеты, тех самых двух стотысячных населения, увеличилось в период пандемии на 54 %. Похожий тренд наблюдается в отношении HNW. Их совокупная собственность составила 12,39 триллионов долларов. В 2020 они владели 8,04 триллиона.
Как этому поспособствовала пандемия
Причин такого роста множество, выделим основные.
-
Огромная доля активов таких людей в акциях. Фондовый рынок уже год как оторвался от реального сектора и находится в «бычьем» состоянии, месяц от месяца показывая все новые рекорды роста.
«Бычьим» является любой рынок, где доминируют оптимистические настроения со стороны инвесторов. Большее число людей готовы стать покупателями каких-либо активов, таким образом, спрос начинает расти над предложением, что в свою очередь приводит к росту цен.
На сегодняшний день есть все причины полагать, что мы вошли в стадию необратимых финансовых пузырей, которые скорее рано, чем поздно, лопнут.
Говоря иначе, имеющиеся капиталы многих сверхбогатых людей могут достаточно быстро превратиться в пыль, потому что большая их часть была вложена в ничем не обеспеченные активы.
Но пока что «бычий рынок» — это «бычий рынок».
Источники роста фондового рынка кроются в том, что крупному капиталу необходимо найти точки роста. В ситуации, когда реальный сектор чувствует себя неважно, поиск безопасных мест приводит инвесторов на фондовые рынки, рынки драгметаллов, недвижимости.
Это не то, что делается по собственной воле, а скорее то, что приходится делать из необходимости.
- Огромные деньги были сделаны на переходе в онлайн и развитии онлайн-коммерции. За счет этого тренда смогли обогатиться все, кто, например, имел в портфеле активы Амазона.
-
Государства напрямую спонсируют обогащение.
Во-первых, как мы уже указали, реальный сектор чувствует себя не очень хорошо, и государства тратят огромные суммы прямых инвестиций, чтобы удерживать его от коллапса.
Во-вторых, важнейшей чертой современной экономики является финансиализация — отрыв от реального сектора финансовых инструментов, этот рынок выражающих. Например, фьючерсы, ныне крайне популярный финансовый инструмент — это прямое производное от финансиализации мировой экономики.
Так как этот процесс невозможен без крупных банков, они становятся все более и более важными участниками рынка, осью, вокруг которой начинают вращаться все остальные сектора экономики. Банки становятся слишком большими и слишком важными для того, чтобы по какой-то причине рухнуть. Например, из-за кризиса. Поэтому для их поддержки также выделяются триллионы долларов.
Само собой, часть этих денег в итоге оседает в руках конкретных индивидуумов.
Опираясь на это, можно предполагать, что в ближайшее время тренд роста дохода богатых сохранится, число UHNW и миллиардеров увеличится. С новыми деньгами они будут заинтересованы в диверсификации своего портфолио, в том числе активами в сфере недвижимости, ведь это достаточно тихая бухта для сохранения своих средств.
Арабские Эмираты — крупный, привлекательный рынок, и те состоятельные инвесторы, которые не будут заинтересованы в недвижимости азиатского региона, вероятно, обратят внимание либо на Ближний Восток, либо на Африку.
Где и недвижимость покупают UHNW
Согласно отчету The Wealth Report и опросу Attitudes Survey на 2021 год, предоставленными агентством Knight Frank, 31 % из общего числа UHNW на Ближнем Востоке готово инвестировать в недвижимость. Это число больше, чем в среднем по миру, где к таким вложениям готово 26 %.
Главные направления для инвесторов с Ближнего Востока и Южной Азии: США, Великобритания, Турция, Испания и, разумеется, ОАЭ.
Где покупают недвижимость в ОАЭ
Прежде всего, речь следует вести о Дубае. Согласно отчету Knight Frank, город занял второе место в мире после Лондона по числу объектов элитной недвижимости — 42 356 домов.
Эмират Дубай — двигатель всего рынка недвижимости ОАЭ, он достаточно лоялен к иностранным резидентам, бизнесу, является крупным транспортным и коммерческим хабом.
Следом за Дубаем располагается Абу-Даби — столица страны и самый крупный Эмират. В этой роли он так же выступает наиболее удобной для иностранцев точкой назначения, будь то переезд, отдых или открытие бизнеса.
Кроме этого существует еще пять эмиратов: Аджман, Эль-Фуджайра, Рас-эль-Хайма, Шарджа, Умм-эль-Кайвайн.
Из них наиболее популярный у иностранцев, покупающих недвижимость или открывающих бизнес — Рас-Аль-Хайма, месторасположение одной из двух крупных офшорных зон ОАЭ RAKICC. Другая, JAFZA, расположена в Дубае.
Перечислим основные районы, представляющие интерес для покупателей недвижимости.
В Абу-Даби — Al Reef, Saadiyat Island, Yas Island, MBZ City, Al Raha Gardens, Masdar City, Al Maryah Island, Corniche. В них лучше всего продается элитная недвижимость: виллы, апартаменты.
В Дубае — Palm Jumeirah, Jumeirah, Arabian Ranches, Emirates Hills, Al Barari, Mirdif, MBR City, Dubai Hills Estate, Dubai Marina. Это лучшие районы для покупки элитной жилой недвижимости.
Оба списка подобраны из расчета того, сколько дорогих объектов недвижимости было продано по отношению к прошлому году. Иначе говоря, именно в них поймать внимание HNW выше, чем в прочих.
Среди районов, ориентированных не только на элитную недвижимость, но и на коммерческую деятельность, можно выделить Downtown Dubai, Business Bay, Dubai Creek Harbour, Dubai Sports City, Dubai Silicon Oasis, International City.
Остальные четыре эмирата — Аджман, Эль-Фуджайра, Шарджа, Умм-эль-Кайвайн — в большей мере ориентированы на туризм или вовсе не приспособлены для иностранцев. Например, в Эль-Фуджайре иностранцам в принципе нельзя покупать недвижимость и вести бизнес.
Какие виды недвижимости привлекают сверхбогатых: на чем вы можете заработать
У состоятельных покупателей в предпочтениях доминирует три основных вида недвижимости: крупные виллы, средние и крупные апартаменты, коммерческая недвижимость, а точнее тот ее аспект, который посвящен складским и сортировочным пространствам.
Виллы в большей мере приобретаются для личного пользования или сохранения денег в каком-то безопасном активе. Это может быть как крупная, ультра-роскошная вилла, площадью несколько сотен квадратных метров, так и более скромная, но не менее качественная семейная, если необходимо жить в ОАЭ с родными.
Лидером по Эмиратам среди продаж домов выступает район Пальма Джумейра (Palm Jumeirah). Именно там чаще всего покупают самые дорогие жилые объекты, тратя на них десятки миллионов долларов. Впрочем, семейные виллы лучше всего продаются в более «провинциальных» районах, таких как Арабиан Ранчес, Джумейра Вилладж, Дискавери Гарденс.
Гораздо реже виллы используются как ресурс для флиппинга. То есть покупки объекта по низкой цене и перепродажи на ее роста.
Для такого лучше подходят крупные апартаменты в различных коммерческих районах города. Там на такое предложение спрос выше, прежде всего от работников и представителей бизнеса. Апартаменты в среднем дешевле, чем виллы, которые в прямом смысле являются элитными объектами.
Апартаменты достаточно хорошо и покупают, и арендуют. К тому же, на фоне массового перехода на удаленную работу, большинству важно иметь достаточно просторное жилье.
Используют апартаменты для собственных нужд состоятельные инвесторы обычно в случаях, когда ОАЭ не является местом их постоянной резиденции, но они все же появляются на территории страны достаточно часто.
Складские и сортировочные пространства нужны компаниям и частным инвесторам, заинтересованным в интернет-коммерции. Как мы говорили выше, один из основных источников обогащения для сверхбогатых — это развитие онлайн-ритейла, услуг и перехода иных видов бизнеса в интернет.
Заключение
«Ультрахайнеты», они же «лица со сверхкрупным чистым капиталом», UHNWI — это сверхбогатая категория населения, в чьем владении находятся активы стоимостью от 30 до 100 млн долларов.
Они являются высшей категорией среди других лиц с крупным чистым капиталом — HNWI и VHNWI — «лица с крупным чистым капиталом» и «лица с очень крупным чистым капиталом», чье состояние составляет 1 и 5 млн долларов соответственно. Однако не достаточно состоятельны, чтобы считаться миллиардерами.
Их численность от населения планеты составляет всего 0,003 %, однако трудно переоценить то влияние на рынки недвижимости, которые оказывает каждых из таких лиц.
Большая часть инвесторов и покупателей недвижимости ОАЭ — это местные жители, граждане и резиденты страны, т.е. экспаты.
Среди UHNW — 48,9 % являются именно экспатами, таким образом, они составляют ту категорию, которая в большинстве своем достаточно пассивна на рынке, так как уже приобрела большую часть интересующей ее недвижимости.
Тем не менее, данные показывают, что число подобных сверхбогатых покупателей будет увеличиваться в обозримом будущем, а их интерес будет все сильнее постепенно распространяться на регионы Азии, Ближнего Востока и Африки.
«Ультрахайнеты» Ближнего Востока больше, чем в других регионах, заинтересованы в покупке недвижимости.
Таким образом, в ближайшие пять лет все, кто не уйдет в инвестирование азиатской недвижимости, с большей вероятностью выберут такой рынок как Объединенные Арабские Эмираты.
Спрос с их стороны не стоит переоценивать, но определенно следует держать в уме.
Таких состоятельных покупателей и инвесторов, вероятно, будут интересовать три Эмирата — Дубай, Абу-Даби и Рас-Аль-Хайма. Дубай в этом списке идет с отрывом.
Основные категории недвижимости, которые их могут интересовать:
- виллы для личного пользования;
- апартаменты для заработка на флиппинге и реже — аренде;
- коммерческая недвижимость (складские и сортировочные пространства), хорошо чувствующие себя в секторе аренды и популярные у множества местных и международных компаний.
Такие покупатели стремятся как можно сильнее диверсифицировать свое портфолио, чтобы обезопасить себя от лишних рисков, поэтому они готовы к экспериментальным приобретениям.
Однако ввиду того, насколько узкая прослойка таких граждан, и насколько широкое предложение имеется на рынке, ваше предложение должно быть действительно исключительно привлекательным.
